Наталья Шаталина: «Принятие закона о СРО должно уменьшить количество нарушений в сфере недвижимости»
Каким образом в настоящее время осуществляется регулирование риэлторской деятельности? В чем его плюсы и минусы?
Закона о регулировании риэлторской деятельности участники рынка недвижимости ждут уже не первый год. Борьба за то, каким он должен быть, идет среди законодателей. Но рано или поздно он будет принят. Мы побеседовали с Натальей Шаталиной, генеральным директором компании «МИЭЛЬ-Новостройки», которая вплотную занимается этим вопросом, и спросили ее о том, каких последствий ждать от принятия этого законодательного акта.
Сейчас деятельность агентов по недвижимости осуществляется по общим правилам Гражданского кодекса, потому что просто нет специального законодательного регулирования деятельности риэлторов. По некоторым вопросам применяются отдельные законы и подзаконные акты конституционного и гражданского, налогового, административного и уголовного права.
Именно поэтому неоднократно ставился вопрос о том, чтобы признать риэлторскую деятельность в качестве самостоятельного института, который требует индивидуального подхода в правовом регулировании. При этом единой точки зрения, каким образом необходимо регулировать риэлтерскую деятельность, нет.
Участники рынка придерживаются в основном трех концепций. Первая группа предлагает вернуть лицензирование риэлторской деятельности, которое было отменено в 2002 году. Сторонники данной точки зрения считают, что лицензирование помогает поддерживать на рынке недвижимости цивилизованные отношения и уменьшает количество случаев обмана граждан недобросовестными риэлторами.
При этом сами риэлторы и законодатель считают, что лицензирование не изменит рынок недвижимости к лучшему, а только создаст дополнительные проблемы и препоны для добросовестных риэлторских организаций. Они скорее склоняются к системе добровольной сертификации риэлторской деятельности и считают, что такой подход позволит специалистам рынка недвижимости эффективно регулировать оказание услуг.
В качестве альтернативного способа в последние несколько лет рассматривается саморегулирование.
Какие преимущества у саморегулирования перед государственным регулированием?
Во-первых, нормы саморегулирования, как правило, более гибкие по сравнению с нормами, устанавливаемыми государством, следовательно, легче адаптируются к меняющимся условиям рынка и обстоятельствам.
Во-вторых, участникам рынка легче воздействовать на политику организаций саморегулирования, чем на политику государственных органов. Разрешать споры в таком случае не обязательно с привлечением судебных органов, следовательно, это будет как дешевле, так и быстрее. Государство может экономить значительные бюджетные средства в случае передачи отдельных функций госорганов саморегулируемым организациям, финансируемых самим бизнесом. Что важно, государство в таком случае может контролировать не каждого участника рынка, а только СРО, а уже те, в свою очередь, контролируют соблюдение правил их членами.
Наконец, составляемые СРО акты зачастую в большей степени отвечают потребностям участников рынка, так как учитывают многие нюансы и особенности этой деятельности.
Способна ли СРО улучшить качество предлагаемых услуг?
Переход на саморегулирование — наиболее перспективный путь развития рынка риэлторских услуг в России. На самом деле, если рынок функционирует по принципу введения системы допусков, которые выдаются участникам саморегулируемыми организациями, то уже сами компании, вступающие в СРО, вынуждены уделять повышенное внимание интересам потребителей. Таким образом, участники стремятся к повышению качества услуг.
Кроме того, важно учитывать, что саморегулируемые организации формируют собственные стандарты и системы контроля качества.
Какую ответственность и за что будут нести риэлторы с принятием нового закона?
На этот вопрос ответить сложно, так как было уже несколько законопроектов со схемой саморегулируемых организаций, и, чтобы понять, какая ответственность будет предусмотрена, нужно четко понимать о каком законе идет речь.
Будем отталкиваться от общих принципов. Четко выделяется ответственность за нанесение имущественного вреда своими действиями и за недобросовестное осуществление деятельности (в том числе подразумевается неправильное составление документации).
Какие стандарты из западных законов о СРО предполагает ввести наш законопроект о СРО?
Западные законы славятся своими стандартами ответственности и этики. Вот и в России высказывались пожелания о введении кодекса этики по аналогии со сводами правил у адвокатов или оценщиков.
И, безусловно, нашему рынку пока недостает практики обучения риэлторов в рамках саморегулируемых организаций. Тут также не все так просто – нужно создавать и разрабатывать программу обучения, нужны критерии оценки знаний. Далее нужно разрабатывать методику переаттестации, которая также необходима риэлторам.
В США риэлторы обязаны иметь специальное образование. На каком основании наши риэлторы будут получать лицензии, если у нас такой системы образования не создано?
В последнем законопроекте, который я видела, звучала формулировка «образование в сфере риэлторской деятельности». Но в том-то и дело, что у нас в стране нет в стандартах образования такой квалификации, как риэлтор. Поэтому пока видим некоторое несоответствие, и важно, чтобы законодатель предусмотрел не только специальное образование, но и какое-то другое, например, юридическое.
Если риэлтор обладает юридическим образованием, то это позволяет ему решать некоторые сложные ситуации или не допустить юридических ошибок.
И здесь нельзя путать то образование, когда выпускник получает диплом государственного образца, и обучение в рамках саморегулируемых организаций (в данном случае ученик получает сертификат). СРО не является по статусу образовательным учреждением.
Подразумевает ли создание СРО страхование имущественной ответственности риэлторов? Как вообще работает механизм такой ответственности? Нужно ли его вводить, по-вашему?
Практически все предложенные раннее законопроекты подразумевали страхование гражданской ответственности риэлторов, что вполне отвечает потребностям данного вида деятельности. Риэлторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости.
В случае признания сделки недействительной требования о компенсации могут предъявляться в том числе и риэлтору, что для них будет неподъемным грузом, причем как для частных риэлторов, так и для небольших компаний.
Основания для признания сделки недействительной могут вытекать из каких-либо внешних оснований, например, ошибки регистратора или нотариуса, возникновения обстоятельств непреодолимой силы. Прямой вины риэлтора может и не быть, а вот возможности предъявить требования к риэлтору существуют. Поэтому самому риэлтору тоже выгодно, чтобы существовали какие-то институты гарантии.
Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Проблема защиты имущественных интересов риэлторов и их клиентов также должна, на наш взгляд, решаться с помощью института страхования.
Позволит ли закон о СРО пресечь деятельность риэлторов-мошенников и уменьшить количество таких преступлений в сфере недвижимости? Каким образом это будет работать?
Да, введение закона о СРО должно уменьшить количество нарушений в сфере недвижимости. Во-первых, если отталкиваться от той концепции, которая чаще всего звучит в законодательных кругах, то подразумевается введение ограничений или запретов на осуществление риэлторской деятельности частными лицами, которые не состоят в СРО или не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей. Следовательно, вся деятельность участников рынка становится официальной.
Во-вторых, институт СРО подразумевает наложение на своих членов различных взысканий, штрафов, если они не соблюдают каких-то правил, принципов. И все это помимо общегосударственного механизма ответственности, который уже существует. Получается, что вводится еще один контрольный орган.
В итоге пострадавший клиент сможет обратиться как в государственные органы, так и в СРО на предмет проверки соответствия риэлтора установленным требованиям.
