Рынок недвижимости в России: свободное падение
Рынок недвижимости заканчивает 2015 год в условиях минимального спроса и максимального предложения. Нынешний кризис в экономике России отметился снижением доходов населения, высокой инфляцией и, соответственно, снижением уровня сбережений, которые могли бы быть потрачены на покупку недвижимости. В конце уже кризисного 2014 года турбулентность на валютном рынке вызвала ажиотажный спрос на покупку квартир, однако в этом году снижение платежеспособного спроса не оставляет шансов на такие скачки, особенно в регионах.
По данным Минстроя, за 3 квартал 2015 года стоимость жилья снизилась примерно на 1 тыс. рублей за кв. метр (долларовые цены достигли десятилетних минимумов). Цены на «первичку» снизились до 51,7 тыс. рублей, на «вторичку» - до 57,2 тыс. рублей.
Застройщики приноравливаются к новым условиям, но пока объемы предложения растут, и девелоперам не стоит ждать возвращения к высоким прибылям. Участники рынка ждут решения о продлении госпрограммы субсидирования ипотеки на первичном рынке (ее действие заканчивается в марте 2016 года, ставка не более 12%) и надеются на действие материнского капитала.
• Какие факторы могут стать драйверами роста на рынке недвижимости в предстоящие годы?
• Интересна ли сейчас покупка квартиры в качестве инвестиции?
• Каков потенциал дальнейшего роста сегмента ипотеки?
• Возможно ли возвращение интереса на рынок «вторички»?
• Отразились ли ухудшения в отношениях России и Запада на инвестициях россиян в иностранную недвижимость и на интересе зарубежных инвесторов в РФ?
• Насколько сильное падение показывает сектор коммерческой недвижимости?
Участники конференции:
• Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
• Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
• Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
• Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
• Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»
Вопросы-Ответы
Сергей, производство
Просьба к руководству финама - проводить онлайн - конференции на тему недвижимости не 1 раз в год, а ежеквартально или как минимум каждое полугодие. Все ведь видят, насколько это актуально и как много вопросов. Прошу учесть. Эксперты я думаю тоже будут рады чаще участвовать - уж очень хороший костяк складывается из них за эти 2 конференции онлайн. Спасибо всем - и участникам и организаторам!
15:11
Информационная группа Finam.ru
Сергей, спасибо за отзыв! Учтем Ваше пожелание.
15:12
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Полностью поддерживаю!
15:22
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Спасибо за отзыв! Судя по возросшему количеству вопросов популярность данной темы только возрастает. Так что «давайте встречаться чаще»!
16:27
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Такой живой разговор всегда интересен!
15:06
Сергей, производство
Мой агент по недвижимости с 20-ти летним стажем говорит: лучшее время сделки, если не жмет - конец лета или начало осени в 2016. Будет или еще снижение до 25%, или появятся более явные вводные. А что думают эксперты? Спасибо всем!
15:14
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Вопрос: сделки чего? Покупки или продажи? Для покупки - ближайшие полгода, а для продажи - я бы планировал минимум 2 года.
Ремарка: к сожалению, за 20 лет рынка недвижимости в России такого кризиса с такими причинами, как сейчас, не происходило.
15:17
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Ходжа Насреддин вспоминается: «Или ишак сдохнет или падишах помрет».
Можно прогнозировать на 4 месяца вперед, но прогнозы на год вперед - сродни гаданию на кофейной гуще.
Видели, как человек по лесу ходит? Идет вперед. На пути - дерево - поворачивает и обходит. Делает корректировку, чтобы движение в заданном направлении продолжалось. Опять впереди преграда - опять обходит, опять делает корректировку.
Предлагаю делать более краткосрочные прогнозы, а потом - делать корректировку в зависимости от ситуации. Может быть июнь 2016, может быть сентябрь, а может быть ноябрь 2017 года будет лучшим временем для покупки.
16:26
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Этот год нам хорошо показал, что прогнозы далее чем на ближайший квартал - дело не благодарное, поскольку экономическая и внешнеполитическая ситуация могут преподнести довольно «неожиданные сюрпризы».
15:05
Сергей, производство
Правильно ли я понимаю, что один из факторов снижения спроса на недвижимость и соответственно цен на недвижимость - это то, что часть средств население тратит на импорт, который оценивается в инвалюте, и поэтому больше рублей уходит на импортные товары? Есть такое? и насколько это значимо?
15:16
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Население меньше стало покупать импортные товары, или покупает более дешевые. Поэтому не совсем верно, но то, что в целом население стало менее платежеспособным - это факт. Но скорее это произошло вследствие инфляции, затронувшей в том числе и товары отечественного производства.
15:19
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Импортные товары подорожали. Стоимость жизни - выросла. Меньше остается свободных денег, которые можно откладывать, например, на покупку недвижимости
15:33
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
То, что реальные доходы граждан упали - это факт. К сожалению, цены выросли не только на импортные товары, но и на отечественные, поэтому даже переориентация спроса не «спасает». Как следствие, платежеспособный спрос на недвижимость падает.
15:03
Сергей, производство
Многие говорят, что снижение цен на недвижимость ограничено из-за того, что стройматериалы дорожают. А с чего им дорожать (по крайней мере отечественным) если спрос на них снижается, т.к. девелоперы закладывают меньше проектов на будущее?
15:18
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Этой осенью на рынок Москвы вышло рекордное количество новых проектов. Поэтому пока (пока!) говорить о снижении спроса на стройматериалы не приходится. С другой стороны, в будущем, при снижении объемов строительства, конечно, стройматериалы подешевеют. Так всегда происходило.
15:19
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Прежде всего, это касается проектов классом выше бизнес, где в отделке активно используются иностранные строительные материалы.
Но, например, влияние на стоимость всех стройматериалов оказало введение системы «Платон».
К тому же пока мы видим только увеличение объема предложения на рынке, следовательно, снижения спроса на строительные материалы нет.
15:26
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Государство через субсидирование процентных ставок, поддержало первичный рынок. Произошло перераспределение спроса: спрос на вторичку значительно снизился, а на первичку - остался на прежнем уровне. Отсюда вопрос: будет ли субсидировать процентные ставки и дальше. Если не будет - спрос на первичку резко сократится.
Относительно «меньше закладывать проектов»: Срок одного проекта занимает примерно 3 года. То есть, сейчас на рынок выходят проекты, начатые в 2011 - 2012 годах.
Да, застройщики сейчас меньше закладывают новых проектов, но на предложении недвижимости это отразится через 2 - 3 года.
16:24
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Себестоимость строительства увеличивается из-за удорожания не только стройматериалов, но и оборудования, которое часто зарубежного производства, и услуг различных подрядчиков.
14:58
Оскар777
Уважаемые эксперты, не могли бы вы указать регионы Российской Федерации, дальнего и ближнего зарубежья, наиболее привлекательные для инвестиций в недвижимость в свете последних событий на политической арене - осложнение отношений с Турцией и т.д.
15:03
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Оскар, на вашем месте я бы изучил те регионы, где возможны точки роста местной экономики. К примеру, строятся или реформируются какие-то производственные предприятия, или есть предпосылки к развитию какой-то отрасли в регионе и т.п. Однозначно, на сегодняшний день Крым является инвестиционно привлекательным, города на побережье Черного моря, города с развитой промышленностью.
15:30
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
В России - не знаю. В частности, в Крыму цены выросли за последние 2 года в разы и Крым сейчас выглядит переоцененным. Жду небольшого снижения цен на недвижимость в Крыму.
Если рассматривать Зарубежье - рассматривал бы страны Европы: в первую очередь Германию.
14:55
Информационная группа Finam.ru
Уважаемые дамы и господа!
Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
Благодарим всех за интерес. Спасибо и удачи!
15:00
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Большое спасибо всем участникам за интересные вопросы! Надеюсь, вы получили ответы на все вопросы. И спасибо организаторам конференции - ФИНАМ! С наступающим Новым годом и Счастливого Рождества! Надеюсь, следующий год будет во всех смыслах для нас всех более успешным и продуктивным!
15:29
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Спасибо и участникам и организаторам! Конференция получилась очень активная! Также поздравляю всех коллег, участников рынка и читателей с наступающим Новым годом!
16:20
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Спасибо все участникам и организаторам! Было интересно, продуктивно и дискуссионно! Всех с наступающими праздниками!
14:53
Вадим
Добрый день. Можно ли считать оправданным ожидания, что после нынешнего падения рубля, в дальнейшем, в перспективе 5-7 лет мы можем ожидать роста рублевых зарплат до докризисного долларового уровня, т. е. до 800-900 долларов/месяц в рублевом эквиваленте в среднем по России. Оправдано ли ожидание параллельного роста стоимости недвижимости на 80-90% в рублях на горизонте 5-7 лет?
14:57
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Предпосылок для этого нет. 80-90% роста стоимости недвижимости в России в перспективе 5-7 лет не будет уже никогда, эпоха накопления капитала закончилась.
15:08
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Да. Запросто.
Но прежде чем это произойдет - стоимость жизни вырастет, зарплаты еще немного упадут, а жилье подешевеет.
Именно поэтому, когда недвижимость будет около «дна» - покупка недвижимости с инвестиционными целями будет иметь смысл: можно оч. неплохо заработать.
14:51
Дмитрий
Есть 2-х комнатная квартира в Воронеже, взятая с инвестиционной целью. Имеет ли смысл ее продавать весной следующего года или лучше подождать пока отрастут цены?
14:52
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Имеет смысл продать сейчас. Через полгода, возможно, покупать нужно будет (с инвестиционной целью).
14:56
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Лучше подождать хотя бы 2-3 года
15:24
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Стоит пока понаблюдать за рынком, потому что пока цены на вторичке просели и тенденция снижения цен продолжается.
14:42
Николай
Добрый день. Подскажите, как Вам видится рынок вторичной недвижимости в депрессионном регионе. Таком городе, как Кострома. Справочно: реальная средняя заплата в Костроме 15000 рублей не более.
14:50
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Не понял вопрос.
У «вторички» дна нет.
Например, у первичного рынка «дно» определяется себестоимостью строительства. Продавать ниже себестоимости можно, но не долго. (Например, когда застройщику нужно отдавать кредиты, можно продать недвижимость в убыток, чтобы расплатиться по кредитам, хоть и ценой «фиксирования убытков»). То есть, по первичке ориентир, ниже которого продаж почти не будет - находится на уровне примерно равном себестоимости.
Если же говорить о стоимости вторичного жилья - цены могут упасть на сколько угодно: лишь бы купили хоть за сколько.
14:55
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Рынок вторички в Костроме, как и во всей России, сейчас выглядит неважно. Его восстановление может быть в двух случаях: 1. Снижение ставок по ипотеке на вторичку, или 2. Рост цен на первичку (который обычно с некоторым временным лагом тянет за собой и вторичку).
14:41
fb1496336927354576
На фоне падения рынка, в Москве не ранее какого периода можно прогнозировать возобновление сноса ветхого жилья и точечной застройки?
14:54
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
У меня нет сведений о том, что программа прекращалась - она продолжает действовать и сейчас, и регулярно выходят новые объекты взамен сносимого жилья в рамках городского финансирования.
14:21
fb1496336927354576
Продал вторичку в Москве на ее относительном пике. Активы держу в рублях на депозитах и на бирже. Вопрос Тимуру: при текущих котировках (на перспективу лето-осень 2016) какие инструменты приобрести, чтобы можно было быстро выйти с доходом и приобрести квартиру на прогнозируемом дне?
14:32
Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»
Пожалуй, к вашим требованиям более всего подходит рынок еврооблигаций. Почитайте про ETF на подобные активы. Возможно, условия (комиссии, риски, ликвидность и т.п.) вас устроят.
14:37
fb1496336927354576
Спасибо. А если рассматривать российские акции, то помимо Мосбиржи, Ростелекома, Сбербанка с прицелом продаж на осень 2016 какие можно акции расмотреть?
14:50
Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»
Если все-таки хотите рискнуть и инвестировать в такой инструмент, как акции, то рекомендую посмотреть структуру портфелей опытных инвесторов. Например, по ссылке можно посмотреть структуру моего личного портфеля на сервисе автоследования comon.ru https://www.comon.ru/user/Nigmatullin/strategy/detail/?id=8543
14:20
Сергей, ОАО «ТАПДС»
«Группа ЛСР» увеличила прибыль за 9 месяцев 2015 года в 8,5 раз, какова ее перспектива и перспектива инвестиций в акции этой компании?
14:23
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Нужно смотреть структуру увеличения прибыли. Явно это произошло не за счет глобальных успехов на рынке недвижимости. Скорее всего, речь идет о продажах каких-то подразделений, проектов, земли. И нужно сравнить с ситуацией в прошлом году - какая прибыль, и главное, от чего была тогда. На основании этой информации, и информации о планах компании можно сделать выводы относительно перспективности компании и соответственно, инвестиций в нее
14:16
fb1496336927354576
Планы Собянина по вытягиванию метро за МКАД и бурная застройка приМКАДных районов смогут ли снизить цены на рынке недвижимости Москвы на 20-30% в 2016, 2017?
14:26
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Нет. Планы Собянина помогут повысить цены на рынке недвижимости за МКАД. Так произошло, например, в Реутове - с открытием станции цены за предшествующий год выросли примерно на 25%.
14:26
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Цены в Москве не снизятся, так как это другая локация, инфраструктура и уровень жизни, следовательно, интересная покупателям из другой категории.
При этим улучшение транспортной доступности заМКАДных районов и ближнего Подмосковья способствует росту цен в указанных локациях.
14:33
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Никак не связано с планами Собянина. Цены снизятся не зависимо от планов, чисто из-за экономической ситуации.
16:04
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Улучшение транспортной доступности, напротив, способствует росту цен. А такой фактор как близость к центру был и остается в Москве с ее центростремительной организацией одним из повышающих цену.
14:39
fb1496336927354576
Спасибо за ответы. Пример Реутова хорош. Не считаете ли, что приМКАДное жилье будет с меньшей динамикой снижаться по отношению к переоцененной недвижимости в Москве?
15:04
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
В процентах или в деньгах считать будем?
В процентах приМКАДное жилье может снизиться больше, а в деньгах - меньше (квартира в Москве стоит дороже, чем аналогичная в Реутове).
Недавно помогали приобрести квартиру клиентам. Тем нужно было, чтобы хоть какая, но своя двухкомнатная.
Можно было взять квартиру за 7,5 миллионов в 17-этажке или за 6 миллионов в 9-этажке. Решили брать в 9-этажке. Логика была следующей: Допустим, цены снизятся на 20%. От 6 млн 20% = 1,2 млн, ... развернуть
14:09
Александр
Здравствуйте! Мне кажется в недвижимость, помимо прочего, вкладывалось много денег от левых (нетрудовых) доходов от нефти, газа и прочего сырья. Сейчас с этим возникли проблемы, а если ещё и увеличат налог на избыточные метры, то на фоне снижения аренды, вкладывать деньги в недвижимость совсем не весело. Я бы не ожидал заметного роста цен на недвижимость года 2 минимум. Как вам кажется? К тому же население растёт слабыми темпами и возможно скоро будет достигнут паритет (ввод-вывод недвижимости)и вводов больших площадей недвижимости (в т.ч. коммерческой) не понадобится. Или я не прав?
14:21
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Левые доходы - в моем понимании, это несколько другое ) Но если серьезно, сейчас действительно, доходы от реализации нефти и газа значительно снизились. С другой стороны, это влияет не напрямую на рынок недвижимости - доля людей, связанных с нефтью и газом невелика. Это влияет на экономическую ситуацию в стране в целом - доходы бюджета снизились, в стране одномоментно стало меньше денег. Однако на фоне других инструментов инвестиций, недвижимость остается стабильной. Понятно, что сейчас идет стагнация - однако рынок недвижимости в развитых странах также всегда был цикличным, как это происходит и у нас. Поэтому за снижением рано или поздно будет рост. Жилая недвижимость традиционно восстанавливается быстрее, коммерческая - значительно дольше.
14:36
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Возможно, Вы и правы (Относительно отсутствия заметного роста цен в течение 2 лет).
Этот рост может произойти если значительно увеличится стоимость бочки нефти.
Я жду падения цен минимум полгода, а дальше смотрим на ситуацию - и делаем прогноз на следующие 4 - 6 месяцев.
14:45
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Так как кризисные явления в экономике по сути в активной фазе, то, безусловно, не стоит ожидать заметного роста цен на недвижимость в ближайшее время. Застройщики борются за покупателей, предлагая периодически акции и скидки, собственники квартир вынуждены идти на торг во время дисконта. Именно по этой причине количество инвесторов на рынке резко сократилось.
16:00
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Пока рост цен будет или на уровне инфляции, или совсем немного ее обгонять. Иных стимулов для роста, кроме как повышение стадии строительной готовности, пока нет. Замедление темпов ввода новых проектов также может произойти, хотя в этом году мы этого все-таки не наблюдали. Объем предложения вырос более, чем на 20%, а «заморожено» было не более 10% проектов в стадии разработки.
14:06
Stake24, Личное
Какие новости по вопросу ипотеки на вторичку!Это есть или нет, перспективы?
14:24
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Ипотека есть, но по более высоким ставкам, чем на первичку (в среднем - 14-15% против 11-12% с госсубсидией). Новостей особых нет, хотя разговоры о необходимости господдержки ипотеки на вторичку также шли...
14:33
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Большинство кредитов сейчас выдается под ставку от 13 до 14%. Ставка, безусловно, выше, чем на первичном рынке. Поэтому вполне понятно, что доля ипотечных сделок в общей структуре на вторичном рынке меньше, чем в прошлом году - 28-30% в текущем году против 35% в прошлом (по данным ГК «МИЭЛЬ»).
Пока никаких изменений на ипотечном рынке вторичного жилья нет. Ситуация по-прежнему зависит от ключевой ставки.
14:39
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Есть. Ставки от 12,5 - 14%.
Есть тенденция к снижению процентных ставок. Другое дело, что поднять ставки - дело не хитрое, но снижаются они достаточно медленно.
Если не будет волевого решения Правительства и ЦБ, в 2016 году ставки по ипотечным кредитам могут быть лишь на 1% меньше нынешних.
15:55
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Ипотечные ставки для вторичного рынка, несмотря на снижение до 13,5%, не выдерживают никакой конкуренции с новостройками, где с учетом субсидирования от застройщика предлагаются ставки от 7%.
47 13:54
Лёс
ЦБ сообщает, что вклады населения РФ за 11 месяцев выросли на 15,8% - до 21,5 трлн руб. Почему эти деньги не идут в рынок недвижимости?
14:03
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
На сегодняшний день низок инвестиционный спрос на недвижимость, сделки с недвижимостью совершают в основном те, кто хочет улучшить собственные жилищные условия. К тому же ситуация на рынке недвижимости такова, что не позволяет получить такую прибыль как в докризисное время. Если говорить о первичке, то разница между стоимостью квартиры на котловане и при сдаче объекта сокращается, к тому же вкладываться в новые проекты для многих выглядит рискованным. На вторичке так и вовсе цены просели.
Поэтому многие из тех, кто имеют какие-то средства предпочитают переждать и положить пока деньги на банковский счет.
14:03
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Вы про использование этих средств банками?
На самом деле, косвенно эти средства участвуют в недвижимости - например, на выдачу кредитов застройщикам и ипотеку.
Если же Вы имеете в виду, что эти деньги не пошли на приобретение недвижимости, то вспомните, что большая часть этих средств была в срочном порядке в прошлом году изъята населением из банков, и сейчас просто идет возврат...
14:04
Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»
Согласно официальной статистики, по итогам второго квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рублевые цены на жилую недвижимость в РФ выросли менее чем на 5%. Это примерно в три раза ниже уровня потребительской инфляции за аналогичный период. Может быть поэтому?
14:06
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Все элементарно. Средняя ставка по вкладам - примерно 12% годовых. Допустим, банк берет эти деньги и выдает в виде кредитов. Чтобы банку это было рентабельно - маржа должна составлять примерно 3%. То есть, заняв деньги под 12% банк может выдать кредиты под 15%.
Но желающих брать кредиты под 15% - очень мало.
Чтобы люди активно брали ипотечные кредиты, ставка по ипотеке должна быть 10 - 11% годовых. Чтобы выдавать кредиты по таким ставкам, банки должны принимать деньги вкладчиков под 7 - 8% годовых.
Что произойдет, если ставка по вкладам будет не выше 8%?
Народ пойдет забирать вклады из банков и покупать доллары. Вот и все.
Формально - деньги в банках есть, но это - деньги дорогие. Их можно выдать в виде потребительских кредитов под 25 - 50% годовых, но не в виде сравнительно дешевых ипотечных кредитов. («Сравнительно» - потому что услышав ставку 11% годовых, какой-нибудь европеец просто удавится).
15:53
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Инвестиции в недвижимость стали более рисковым предприятием, которое может увенчаться успехом только при грамотном выборе объекта. Банковские вклады- это более простой инструмент, который практически не требует никаких энергозатрат, времени и специальных знаний. Даже с учетом того, что сейчас можно из инвестирования в недвижимость извлечь большую выгоду, некоторые отдают предпочтение вкладам с более низкой доходностью.
13:37
Ирина, домохозяйка
Здравствуйте! Скажите пожалуйста при какой средней цене на жилую недвижимость и при среднем доходе (зарплате) в РФ жилье для россиян станет доступным? Есть ли какие- либо исследования по этой проблеме?
13:52
Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»
Имеет значение не размер зарплаты и стоимость жилья, а «стоимость» денег в экономике - процентные ставки. Грубо говоря, при стоимости ипотечного кредита в 3%, вы сможете приобрести недвижимость даже при низких доходах. Именно поэтому, я считаю политику по инфляционному таргетированию ЦБ РФ верной. В перспективе ближайших нескольких лет она позволит кардинально сократить % ставки в экономике.
13:59
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Впервые критерии доступности жилья были четко обозначены в программе «Жилище», если не ошибаюсь, на 2002 год (в дате могу ошибаться).
Так вот, совокупный доход семьи из 3-х человек за 3 года должен позволить приобрести квартиру площадью 56 кв.м.
(Фактические сроки - больше, поскольку заложено то, что семья эти три года ни ест, ни пьет)
Вот такое жилье считается доступным.
Зарплату семьи из 3 человек (своей, например) знаете. Стоимость квартиры в своем городе - тоже можно узнать. А дальше - простые арифметические действия дают ответ, насколько жилье доступно.
То, что страшно далеки они от народав программу заложены не верные данные определяется достаточно просто. Пример:
Доход семьи в месяц в месяц = 100 тысяч. Квартира стоит 3,6 миллионов. Формально (по условиям гос. программы «Жилище») жилье - доступно. Но так ли это, учитывая, что продукты подорожали, налоги - увеличились, квартиплата - выросла, появились расходы на платные парковки и проч, а потому, из 100 тысяч дохода у семьи из 3 человек остается лишь 10 тыс., в то время как год назад оставалось 50 тыс.
Но формула доступности жилья - не учитывает расходы на продукты, одежду и проч...
14:06
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Вопрос философский, а не математический. Фактически, каждому из нас, получающему регулярный доход, «доступно» определенное жилье. Но вопрос - какое, на каком расстоянии от центра города и т.п. Если же сравнивать «доступность» в этом году, и в прошлом, то за счет ипотеки с госсубсидией и на фоне некоторой коррекции цен, доступность повысилась
15:47
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Мы в этом году проводили подобное исследование. Специалисты Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet подсчитали, сколько лет нужно копить на покупку одно-, двух- или трехкомнатной квартиры в новостройке эконом- или комфорт-класса в «старых» границах столицы семье из двух взрослых со среднестатистической зарплатой, которая по данным Федеральной службы статистики в апреле этого года составила 66 127 рублей. Выяснилось, что с учетом среднего бюджета покупки жилья в массовых сегментах на оплату полной стоимости, например, однокомнатной квартиры необходимо копить почти 8 лет в эконом- и 9 лет – в комфорт-классе, а при оформлении ипотечного кредита на первоначальный взнос – около 2 лет в обоих сегментах.
13:31
Денис Матвиенко, Росинвестстрой
Как предсказывают западные аналитики, в 2016 году цены на нефть снова вырастут, поскольку спрос со стороны США и, в первую очередь, Китая, будет опережать чрезмерно пессимистичные прогнозы, а рост объема добываемой нефти в США замедлится или вовсе остановится из-за финансовых проблем в компаниях сланцевой отрасли. Какой, по-вашему, будет рост цен на недвижимость в Москве?
13:44
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
«Снова вырастут» - слишком не определенная фраза.
Например, рост до 50 долларов за бочку - это тоже рост, но он ни о чем.
Если произойдет рост до 80 - 100 долларов за бочку - он может повлиять на цены недвижимости. Но нужно понимать, что рынок недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, ужасно инертный. И даже рост до 100 долларов за баррель отразится на ценах недвижимости лишь через 3 - 4 месяца. Именно поэтому, в ближайшие 4 месяца - жду падения цен, а дальше - «нужно посмотреть».
14:16
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Зависит от того, насколько вырастут.
15:44
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Если цены на нефть вырастут и закрепятся на докризисном уровне, рынок недвижимости сможет отреагировать на это только, когда почувствуются «первые ласточки» восстановления экономики и начнет расти платежеспособность населения.
13:30
truf
Возможно ли оценить, с какой силой и в какую сторону на цену недвижимости влияют такие факторы как колебание курса валют, санкции, внешняя политика. Насколько сильно просядут рублевые цены при долларе по 75, 80? Каковы ваши ожидания в отношении этих факторов?
13:40
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Кроме этих факторов, есть еще несколько десятков других факторов, которые влияют на цены недвижимости. И именно из-за того, что совокупность факторов достаточно велика, каждый отдельно взятый фактор оказывает на рынок недвижимости достаточно небольшое значение.
Причем, один и тот же фактор может иметь разнонаправленное влияние.
Пример. Допустим, что доллар стал 80 рублей за доллар. Есть часть людей, кто побегут покупать доллары (вместо квартиры), но есть и другие люди, например те, кто покупал доллар по 60 рублей и за счет роста курса получил прибыль, и хочет вложить деньги в недвижимость. Например, на декабрь 2014 года пришелся локальный пик спроса, хотя все экономические показатели говорили о том, что недвижимость нужно продавать, а не покупать.
14:08
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Кто сказал, что рублевые цены просядут? Как Дмитрий совершенно верно отметил, резкое ослабление курса рубля приводит к росту спроса, а следовательно - цен, как это произошло в декабре 2014 года
14:14
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Все правильно, на рынок недвижимость оказывает влияние именно совокупность факторов. И в 2015 много негативных факторов сошлись... Если говорить про курс доллара, то колебания в курсе на 5-10 пунктов не должно оказать катастрофического влияния, так как цены у нас закреплены рублевые. Правда, при повышении курса доллара под ударом оказываются застройщики элитных проектов и бизнес-класса, где активно используются в отделке дорогостоящие иностранные материалы.
15:39
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
В коротком временном периоде рост курса доллара активизирует покупателей, но с каждым раза волна таких сделок становится все меньше, поскольку «эффект новизны» давно пропал, никого уже особо не поражают такие колебания. Большинство людей, которые хотели зафиксировать свои сбережения, - уже это сделали. А вот в более далекой перспективе такие скачки, напротив, повышают «нервозность» покупателей, неуверенность в завтрашнем дне и своей финансовой состоятельности. Однако напрямую курс доллара не влияет на уровень цен, только косвенно- через себестоимость строительства, которая из-за валютных колебаний растет.
43 13:14
ccc888s
Что может повлиять на падение недвижимости в России,(закредитованность,то есть спроса со стороны населения..,продиктованный «проеданием» периодом будущих доходов домохозяств ?? или ростом долларовой «инфляцией по отношению к рублю? или закредитованность строительных компаний (невозврат то есть) или снижение зарплаты у населения? Какой фактор?.....
13:33
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Все, что Вы перечислили, имеет место.
Оживить спрос можно значительно снизив процентные ставки по кредитам. Но для этого банкам нужны дешевые деньги. Дешевых денег - нет.
Если банки будут снижать ставки по вкладам - народ будет скупать доллары и евро.
Поэтому, сильно снижать ставки по вкладам - не получается.
А не имея дешевых денег, банки не могут снижать ставки по кредитам.
14:10
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Еще один фактор - это рост предложения, не соответствующий сегодняшнему рынку за счет вывода большого количества новых проектов. Однако уже имеется тренд к их снижению..
14:16
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Основной фактор, влияющий на снижение спроса – понижение доходов населения. При этом застройщик не может понизить стоимость квартир, так как стоимость материалов растет, а работать в минус никто не будет.
15:21
ccc888s
спрос и предложение , это уже следствие , то есть производные ...! так как и дешевые деньги....а вот почему откуда идет снижение дожодов ? откуда дорогие деньги и почему ЦБ России выдает -это и школьнику понятно......застройщики вынуждены будут снижать цены ..ПОТОМУ ,ТО ..........ПРОДОЛЖАЙТЕ!
15:23
ccc888s
стоимость материалов вырастет за счет чего(инфляциии, после того как нефть еще рухнет...себестоимость обречена на повышение застройщиков ,потому,что.......
13:11
Михаил, АН
На рынке стагнация. Для того чтобы сделки пошли необходимо рублёвое снижение цен ещё как минимум на 20%. Платёжеспособный спрос населения резко упал из-за упавших доходов. Многие собственники всё ещё нехотя снижают ценники. Когда до собственников дойдёт, что по до кризисным ценникам их объект в ближайшие годы не продастся?
13:30
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Собственники разные. До кого-то уже дошло.
Ну а до кого не дошло - те, обычно, продают, но тогда когда нужно не продавать, а покупать.
14:11
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Собственники разные... И цели у них тоже разные...
14:24
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Не совсем так. Во-первых, поведение собственников всегда зависит от причин продажи недвижимости. Во-вторых, в 2015 году цены конечных сделок существенно отличаются от той стоимости по которой они выставляются. По практике ГК «МИЭЛЬ» в целом дисконт при торге составляет порядка 7%, а на малоликвидные объекты дисконт может доходить до 20%.
15:30
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Объекты тех собственников, которые не готовы к дисконтам и продолжают держать завешенные цены, потому что «в прошлом году их сосед так продал квартиру», висят в базах недвижимости более полугода. Когда им надоест ждать и они будут готовы снизить цену до рыночного уровня, тогда они получат хотя бы звонки и просмотры.
13:08
hoholltd
Добрый день!Многие уже все спросили почти все. Но скажите, если уже пресс-секретарь Президента России высказался про рост доллара. То этот курс отразится на стоимости недвижимости городской и загородной и на какой сильнее Москвы, Питера или других городах миллионниках России. И как долго стоимость будет восстанавливатся.
13:28
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Недвижимость сейчас не привязана к долларам: ни в Москве, ни в регионах.
Поэтому, рекомендую ориентироваться на рублевые цены. При росте курса доллара недвижимость (в пересчете на доллары) будет дешеветь чисто из-за разницы курсов.
14:13
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Резкое усиление доллара (и ослабление рубля соответственно) может привести к очередному всплеску спроса на недвижимость, что повлечет рост цен в краткосрочной перспективе. Именно потому, что она в основном номинируется сейчас в рублях.
15:25
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Рост курса доллара лишь косвенно влияет на рынок недвижимости: может вызвать небольшой рост спроса со стороны тех, кто имеет валютные сбережения, хотя за год уже было несколько пиков валютных скачков и люди уже «привыкли» к таким изменениям. Также растет стоимость зарубежных материалов, оборудования, услуг зарубежных специалистов. Все это играет на повышении цены кв. м, а не на снижение.
13:07
nbezgin, Гарден Ритейл
Вопрос по вторичке ко всем участникам конференции.
Подскажите, как Вы прогнозируете насколько процентов в рублях упадут квартиры в Москве за 2016 год?
Как Вы предполагаете какой месяц 2016 года будут минимальные цены?
Заранее признателен за Ваше мнение и совет. Николай Безгин.
13:25
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
За полгода - процентов на 15 - 20, а дальше - нужно посмотреть.
Дату «дна» называть не буду: это не прогнозируемо, но то, что ближайшие месяца 4 цены будут падать - тут без вариантов.
Оговорюсь, что этот прогноз справедлив при отсутствии войны на территории РФ и при ценах на нефть не выше 60 долларов за бочку.
Как понимаете, если бочка будет 120 долларов - это будет иная реальность, а для нее - другие прогнозы.
14:15
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Процентов 10% в течение полугода. При отсутствии внешних потрясений.
15:51
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Как я уже писала, тенденция на снижение цен на вторичном рынке пока еще сохраняется. Корекция в основном произойдет за счет сокращения разницы между рекламной ценой и реальной ценой продажи.
13:04
Сергей
Здравствуйте. У меня ситуация следующая.. Одобрена ипотека на строящийся дом под ставкой 10.9 проц. Стоит ли потянуть с заключением договора в надежде на снижение цен на кв. метры? С какими рисками могу столкнуться?
13:15
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Я так понимаю, что у вас одобрена ипотека по программе «Ипотека с господдержкой»? Тут стоит понимать, что действие программы рассчитано до марта 2016 года, если только не будет пересмотрено дополнительно. Также нужно понимать сколько действует ваше решение по кредиту. Главный риск, что программа будет приостановлена, ипотеку по столь низким ставкам вы не получите.
13:21
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Основной риск - что застройщик окажется банкротом.
В этом случае, квартиры у Вас может и не быть, деньги - потеряны, а банку - должны.
Вот это - самый серьезный риск.
По сравнению с ним все остальные риски - фигня.
В нынешней экономической ситуации я никому не рекомендую рассматривать новостройки вообще.
13:59
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Еще один момент - одобрение ипотеки действует ограниченный период времени. И второй риск - повышение цен застройщиком, после Нового года.
15:20
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
С начала года уже сформировался такой отложенный спрос из «ожидающих» падения цен потенциальных покупателей. Пока они чаще всего дождались только того, что интересный им пул квартир в определенном проекте вымылся, а цены выросли. Потому что цены не могут не расти- себестоимость строительства растет, а стадия готовности повышается.
13:00
nordick, Москва
Здравствуйте. Что вы думаете о спросе на недвижимость ориентированную на внутренний туризм? Стоит ли сейчас вкладываться в проекты по организацию санаториев, бальнеологических курортов и т.п.?
13:21
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Стоит.
13:58
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Не секрет, что внутренний туризм в силу ряда факторов будет только расти. Поэтому да, стоит. Вопрос доходности и экономики проектов
15:15
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Снижение платежеспособности и обострение международных отношений с рядом зарубежных стран ведет к повышению интереса к внутреннему туризму, соответственно, спросу на соответствующие объекты и инфраструктуру.
12:59
Виталий, г. Н.Новгород
Кадастровая цена большинства квартир была определена и установлена до кризиса на рынке жилья на пике цен. Возможен ли пересмотр их кадастровой цены в сторону снижения из-за падения цен ... или в нашей стране такое невозможно в принципе (цены на бензин ведь не снижаются при падении нефтяных цен)?
13:15
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. В соответствии с Законом об оценке в каждом регионе переоценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года).
В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены:
физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в отдельных случаях – в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования).
Таким образом вряд ли стоит рассчитывать на то, что органы местного самоуправления снизят кадастровую стоимость, но в случае, если на ваш взгляд, стоимость завышена, ее можно оспорить в установленном порядке.
13:17
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Возможен (теоретически). Практически - вряд ли.
13:57
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Да, существует практика оспаривания кадастровой цены в судебном порядке. Однако следует иметь в виду, что, по крайней мере, в Московском регионе новый налог вводится поэтапно, и 100% налога будет взиматься, если не ошибаюсь, только в 2020 году. Соответственно, тогда же будет заметнее эффект оспаривания кадастровой стоимости
12:55
Александр, Тверь
Уважаемые эксперты. Изложите, пожалуйста, основные положения о налогообложении сделок по продаже недвижимости. В каких случаях продавец освобождается от уплаты подоходного налога? Какие изменения должны вступить в силу со следующего года? Спасибо.
13:07
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Ранее НДФЛ не облагались доходы от продажи недвижимости, которая находилась в собственности 3 года и более. Согласно поправкам с 1 января 2016 года данный срок применяется при соблюдении одного из 3 условий:
- Право собственности оформлено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника.
- Имущество получено по приватизации.
-Недвижимость передана по договору ренты.
В остальных случаях минимальный срок владения объектом для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет. Данные положения применяются в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 г.
13:15
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Много букв.
Если кратко - 220 статья Налогового Кодекса.
Если «на пальцах»:
Человек продав квартиру (или другую недвижимость) получает доход.
Этот доход вместе с доходами от трудовой деятельности формирует налоговую базу.
Пример: человек продал недвижимость за 4 миллиона и заработал за год 50 тыс руб. в месяц х 12 месяцев = 600 тысяч. Итого: налоговая база составила 4600000 рублей. С которых он должен заплатить налог по ставке 13%. При этом, работодатель уже удержал налог 13% с зарплаты, а потому, человеку остается заплатить налог с тех доходов, которые получены от продажи квартиры.
У человека, продавшего квартиру есть право на налоговый вычет.
На сегодняшний день:
- если человек владел квартирой менее 3 лет - налоговый вычет - в размере стоимости проданной квартиры, но не более 1 миллиона. (То есть, в нашем примере, из налоговой базы 4600000 вычитаем 1000000 и получаем, что налог нужно заплатить с 3600000, причем налоги с 600000 удержал работодатель и остается заплатить налог 13% от 3 млн. рублей).
- если человек владел квартирой более 3 лет, то налоговый вычет - в размере всей стоимости квартиры. То есть продал квартиру за 4 миллиона = получил доход 4 миллиона - налог платить не должен, потому что весь доход перекрывается налоговым вычетом.
Что меняется с 2016 года: вместо 3 лет будет 5 лет (а в ряде случаев - остается 3 года).
Подробно - в статье 220 Налогового кодекса.
Сразу предупреждаю: статья - очень тяжелая для восприятия. Прочитать, чтобы что-то понять, нужно раз 10, при этом, в тексте будут ссылки на другие статьи: 210, 208 и т.д. Нужно перейти по этим ссылкам: только тогда что-то поймете.
Рекомендую также посмотреть обсуждения вопросов налогообложения недвижимости на форуме: http://www.ipotek.ru/forum/nalogi-i-nalogovye-vychety-f3.html
13:28
Александр, Тверь
Хочу поблагодарить Лебедеву Софью за подробный и, главное понятный ответ на мой вопрос. Большое спасибо.
12:42
fb959205500782939, Фермер
Стоит ли вкладывать в недвижимость сейчас?
12:46
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
С какой целью?
- если с целью «сохранить хоть что-то из заработанного» - стоит.
- если с целью приумножить заработанное - нет.
13:54
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
При долгосрочном горизонте планирования (3-5 лет) - стоит. Дальнейшего значительного снижения цен на реальные, «живые» проекты от надежных застройщиков ждать не стоит. А вот новогодние акции после января закончатся.
14:03
Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»
Именно инвестировать, в большинстве случае, не стоит. Купить «для себя» по относительно низким ценам за кэш (и выторговать обычные для текущей ситуации 5-15% дисконта к рыночной цене) - хороший вариант.
15:04
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Согласна с Тимуром, сейчас хорошее время для покупки квартиры для улучшения собственных жилищных условий.
15:11
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Цены в конкретных проектах будут расти, а если это ликвидный проект в не перенасыщенной предложением локации, то рост стоимости квартир может достигать 25% и выше. Другой вопрос, что надо найти для себя такой проект и тщательно проверить его застройщика.
12:39
blenk
Добрый день. Заплатил налоги за 2014 г. в 3(три)!!! раза больше чем за 2013 г. недвижимость та же самая. Что ждать за 2015г. ? будет ли еще повышение налогов ?
12:41
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Если законы не изменятся - не будет.
13:32
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Федеральным законом от 04.10.2014 №284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» в Налоговый кодекс введена новая глава 32 «О налоге на имущество физических лиц».
Указанным законом с 2015 года вводится возможность исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В соответствии с новым порядком исчисления налога на имущество физических лиц к объектам, подлежащим налогообложению, помимо жилых домов, квартир, комнат, гаражей также будут отнесены единые недвижимые комплексы и объекты незавершенного строительства.
Во многих субъектах РФ приняты законы «О единой дате начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», в соответствии с которыми данный порядок будет применяться с 1 января 2015 года.
Налогоплательщики - физические лица получат соответствующие налоговые уведомления в 2016 году.
Поскольку в большинстве исчисление налогооблагаемой базы исходя из кадастровой стоимости несколько выше существовавшего ранее порядке, следует ожидать увеличения суммы налога в 2016 году
14:29
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Будет, в силу причин, описанных Софьей. Будет расти сумма налога до 2020 года, в силу постепенного перехода на налог от кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. В течение ближайших 5 лет - переходный период.
13:55
blenk
Для обычного человека как я. Совершенно не важно как считаются налоги . важно какую сумму в итоге заплатишь .
17:46
Philkon
blenk, это важно, в прошлые года, мы платили налог с инвентаризационной стоимости недвижимости (БТИ), которую постоянно увеличивали. Начиная с 2015 года мы за налоговую базу будет принятая кадастровая стоимость, которая в разы выше БТИ почти равна рыночной, соответственно налог будет выше. Это касается квартир, гаражей, домов (недвижимого имущества). Земельный налог мы и так платим по кадастровой стоимости, к примеру у меня кадастровая стоимость земли в 2 раза выше рыночной.
12:35
Сергей Кузнецов
Когда лучше вкладываться в новостройку, чтобы заработать 2016 году? Или подождать?
12:45
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
А может лучше пропить-прогулять?
Ключевое здесь «новостройка»: то, что Вы рассматриваете именно новостройку, как инструмент для заработка: можно остаться и без квартиры, и без денег.
13:53
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Такой горизонт планирования (меньше года) - несерьезен для недвижимости. Попробуйте в таком случае фондовый рынок )
15:02
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Если вы планируете получить прибыли в течение 2016 года, то надо сразу понимать, что она будет не такой, какую можно ожидать, если брать более длительный период. За год можно успеть вложиться в новостройку на средней стадии строительной готовности и реализовать ее перед ГК, но уровень доходности может не превысить реальные темпы инфляции.
15:49
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Как правило, инвесторы на рынке недвижимости, опираются на другие временные отрезки - хотя бы от 2 лет. Если мы берем в расчет, что в 2016 году объект уже будет сдан, то, следовательно, его строительная готовность высока и рассчитывать на большую прибыль не стоит.
12:28
Дмитрий
Здравствуйте. Когда, по-вашему, оптимальнее всего покупать недвижимость в условиях нашей действительности. В начале 2016, весной 2016 или летом 2016? Интересует жилая недвижимость среднего класса или немного выше среднего (не премиум).
12:39
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
До апреля сидим на попе ровно: ждем. А дальше - нужно посмотреть: возможно еще придется подождать (и не один месяц), а возможно, нужно будет торопиться покупать. Предсказать поведение рынка более чем на 4 месяца - не возьмусь. В ближайшие 4 месяца предпосылок для роста не вижу.
Рост цен, обычно, начинается с роста цен на однокомнатные квартиры. Затем (месяца через 2) начинают дорожать 2-комнатные, затем (также в-среднем, месяца через 2 после 2-комнатных) начинают дорожать 3 - комнатные.
Опять же: рост цен не начинается во всех районах Москвы одновременно. То есть, в одном районе рост может уже начаться, а в другом - цены могут продолжать падать.
Отсюда делаем вывод, что «дно» может наступить в различное время для разных категорий квартир.
13:52
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Наша действительность периодически перетряхивается внешними факторами. Кто еще два месяца назад мог сказать, что турецкие компании и их продукты станут персоной нон грата на нашем рынке? Кто еще 4 месяца назад мог сказать, что с Египтом будет закрыто все сообщение? Кто мог два месяца назад сказать, что придется ускорять темпы строительства энергомоста в Крым? Кто мог две недели назад сказать, что цены на нефть достигнут 37 долларов, и могут снизиться еще? Поэтому у меня ответ - если Вам нужна квартира для собственного проживания, покупайте сейчас, предварительно, разумеется, проверив документы и состояние застройщика. Если же покупка является инвестиционной «игрой», то надо планировать в долгосрочном горизонте - хотя бы 5 лет. И те несколько процентов, которые Вы сможете выгадать за полгода, в таком периоде решающего влияния на общие характеристики доходности не окажут.
14:57
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Смотря с какой целью приобретается квартира. Если для себя, то предновогодний период, а также январь с точки зрения получения наиболее выгодных условий покупки, - это удачное время. Застройщики, скорее всего, продлят предновогодние акции, программа субсидированной ипотеки будет действовать до мая 2016 года, выбор новых проектов, в том числе в массовом сегменте и с интересными ценами, большой.
12:27
serg7-7
Всех интересует один вопрос- будут ли падать цены на квадратный метр?
12:31
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Будут.
И расти будут.
Осталось лишь подставить время.
13:06
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Средняя цена на первичном рынке может как расти, так и падать, все будет зависеть от структуры предложения. Чем больше будет выходить бюджетных предложений, тем ниже будет средняя цена. В действующих проектах цены все равно будут расти по мере увеличения строительной готовности. Застройщик может активно пользоваться скидками и акциями, но все же не на постоянной основе.
13:45
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Цены будут стагнировать на протяжении полугода, а впоследствии - расти. Вопрос только, не появятся ли новые внешние факторы, которые кардинально опять все поменяют?
14:50
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
В ликвидных проектах цены будут расти в диапазоне от 10% до 25% в среднем.
30 11:42
Лего 2
Добрый день! При покупке квартиры в 2015 году распространяется ли на нее, в случае продажи, срок в 3 года ,после которого не платятся налоги или эта норма составляет уже 5 лет?
12:07
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Продавать квартиру Вы будете через 3 года, то есть тогда, когда будут действовать новые правила налогообложения.
Что важно: есть ряд сделок, для которых остается срок 3 года. Например, 3 года будут действовать для объектов, принадлежащих собственнику на основании документов приватизации, наследования или дарения от близких родственников или членов семьи, в результате договоров ренты.
Вы - покупаете квартиру. Важно: приобретайте ее по полной рыночной стоимости. Тогда при продаже квартиры сможете вместо налогового вычета учесть затраты.
Пример: купил квартиру за 6 миллионов. Через 3 года продал за 7 миллионов. При продаже - получил доход 7 миллионов. Но из дохода можно вычесть затраты 6 миллионов. И тогда налог нужно будет заплатить лишь с 1 миллиона:
7 млн - 6 млн = 1 млн.
12:13
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
На квартиры, купленные до 1 января 2016 года, распространяются еще прежние условия. Таким образом, для вас срок владения недвижимостью после которого не платятся налоги с продажи, составляет 3 года.
14:32
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Добавлю - 13% от этого миллиона
29 11:17
Сергей Н., част. инв.
Цены на нефть упали до уровня 2004 года. Доходы у населения не растут, все больше денег тратят на подорожавшее самое необходимое, поэтому на покупку жилья остается все меньше. Поэтому возможно падение цен на жилье в долларовых ценах еще % на 30. Как думаете?
11:59
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
В долларовых падение может быть и больше. А таким может быть падение цен в пересчетах на рубли.
12:33
Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»
Актив, который оценивается исходя из рублевых денежных потоков (аренда), оценивать в долларах США некорректно. В рублях я ожидаю умеренного роста на уровне ниже потребительской инфляции. Т.е. в реальном выражении недвижимость будет дешеветь.
13:22
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Неправильно привязываться к ценам на новостройки в долларах. На рынке во всех проектах установлены цены в рублях.
13:43
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
В долларах рынок новостроек в массовых сегментах не живет уже 5 лет, а с начала этого года к этому же приходит и рынок дорогих новостроек. Такое падение цен, про которое Вы пишите, в большей степени будет зависеть от изменения курса доллара.
14:49
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Реализация квартир по договорам ДДУ может осуществляться только в рублях, даже если объект номинирован в долларах (что встречает только в элитном сегменте), цена сделки фиксируется в рублях.
13:45
Оскар777
Ребятушки, девчатушки, да что вы заладили - «некорректно», «неправильно». Все ведь прекрасно понимают о чем идет речь. Люди пытаются сравнивать эффективность тех или иных вложений,инвестиций в наше смутное время, которое и в среднесрочной перспективе не внушает особого оптимизма. А если уж говорите, что некорректно, то объясните обывателю на пальцах, почему, ибо с вопросами то обращаются не «гении торговли», а преимущественно граждане, заинтересованные, возможно, ... развернуть
28 11:05
прелестный Поросенок
Добрый день! Какие новшества ожидаются в сфере налогообложения недвижимости в ближайшие несколько лет?
12:08
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
А кто ж его знает? Фантазия бурная.
Но есть хорошая новость: о новшествах, обычно, сообщают заранее.
13:41
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
В обозримом будущем - только повышение налогов, связанное с переходом от базы налогообложения не по инвентаризационной стоимости, а к кадастровой стоимости, приближенной к рыночной оценке. Но об этом уже давно известно...
14:47
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Уже в 2016 году собственники будут выплачивать налоги по новой схеме- исходя из кадастровой стоимости, что в целом увеличит налоговую нагрузку, особенно для тех, кто владеет апартаментами без возможности прописки- их ожидает налог в размере 2%. Людям пока, на мой взгляд, надо привыкнуть к этой схеме, прежде чем вводить еще какие-то новшества.
27 11:04
Финам
Есть ли официальные данные, сколько россияне тратя т денег на покупку недвижимости за рубежом? И наоборот - иностранцы здесь? Насколько реальные цифры могут отличаться от офиц?
11:58
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Реальные цифры могут отличаться достаточно сильно. Дело в том, что во многих странах покупки происходят в «скрытом виде». Например, человек не покупает недвижимость, а открывает фирму и уже на эту фирму приобретает недвижимость. Формально, у человека недвижимости нет, а фактически, он - владелец фирмы, имеющей в собственности недвижимость.
26 11:04
прелестный Поросенок
Добрый день! В последнее время находится масса фин. консультантов, советующих продать доходную недвижимость и переложить средства в фондовый рынок. Очень интересно мнение экспертов на этот счет. Спасибо!
11:40
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Нужно четко понимать, что фондовый рынок - это удел профессионалов. И если вы не имеете навыков, необходимых знаний законов данного рынка, то риск неудачи резко возрастает. Таким образом, вы рискуете потерять то, что имеете. К тому же сейчас не самое удачное время для продажи недвижимости - цены на вторичном рынке просели. В Москве цены откатились на уровень конца прошлого года.
11:56
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Только если Вы умеете работать на фондовом рынке и чувствуете себя на нем как рыба в воде. На фондовом рынке зарабатывает лишь 10%, а 90% вместо прибыли получают убытки.
Бездумно вкладываться и выигрывать можно лишь на растущем рынке. Сейчас фондовый рынок (как и рынок недвижимости) снижается.
12:27
Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»
Вложения в недвижимость и инвестиции на фондовом рынке существенно различаются между собой по параметрам риск/доходность. При прочих равных, фондовый рынок более рискованный. Тем не менее, задуматься о сокращении вложений в недвижимость всеравно придется. Согласно официальной статистики, по итогам второго квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рублевые цены на жилую недвижимость в РФ выросли менее чем на 5%. Это примерно в три раза ниже уровня потребительской инфляции за аналогичный период. Таким образом, недвижимость дешевеет в реальном выражении на фоне двузначной потребительской инфляции. В целом подобное поведение цен на недвижимость не вызывает удивления: они напрямую привязаны к арендным ставкам, а значит - к доходам населения, которые номинированы в рублях и снижаются на фоне ухудшения экономической конъюнктуры. Также, в отличие от, например, автомобилей, недвижимость нельзя, условно говоря, экспортировать и продать за рубежом. Наконец, сказываются высокие % ставки в экономике: ипотека стала непосильной ношей для ряда домохозяйств, а не нее приходилось около трети сделок. Учитывая все вышесказанное, скорее всего, спрос на недвижимость продолжит сокращаться. На мой взгляд, в 2016 году спрос на недвижимость останется под сильным давлением. Его не смогут оживить ни господдержка в виде субсидирования ставок по ипотеке, ни небольшое улучшение в экономике. Цены на квартиры продолжат дешеветь в реальном выражении на фоне усиления налоговой нагрузки на владельцев недвижимости (по кадастру) и вялого спроса.
13:39
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Солидарен с Софьей. Чтобы заработать на фондовом рынке, нужно в нем разбираться. Волатильность фондового рынка всегда сильнее, чем рынка недвижимости. Условно говоря, акции могут обесцениться на 30-40% за один день запросто, а вот недвижимость так обесцениться может только при патовом сценарии и минимум за несколько месяцев. Поэтому не рекомендую продавать доходную недвижимость, особенно сегодня - цены на вторичку просели, а фондовый рынок ценных бумаг российских компаний также переживает не лучшие времена.
10:45
Виталий, г. Н.Новгород
1) Есть ли на ваш взгляд какие-то иные механизмы, кроме ДОСТУПНОЙ ипотеки, которые могли бы в нынешних условиях хотя бы удержать рынок недвижимости от дальнейшего падения? 2) Как могут повлиять дорожающие стройматериалы, дорожающая рабсила и сокращение числа строительных компаний на дальнейшие цены жилья в стране?
11:08
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
1. Я таких механизмов не вижу: только снижение ставок по ипотеке.
2. Никак. Причина очень простая: подорожание строительных материалов влияет только на новостройки. Но сравнивать рынок новостроек с рынком вторичного жилья - как сравнивать Слона и Моську: рынок «вторички» значительно больше. На рынок вторичного жилья подорожание строй. материалов не влияет никак.
Поэтому, возможна ситуация, когда стройки просто встанут, поскольку строительство окажется не рентабельным, но это не приведет к росту цен.
11:43
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Безусловно, только льготная ипотека способна значительно поддержать рынок. Как вариант, конечно, застройщик может использовать такие инструменты, как длительная рассрочка, скидки и акции в денежном выражении, которые будут выше докризисных. Хотя в начале 2015 года, когда еще не была запущена программа господдержки, а застройщики активно стали предлагать длительную рассрочку, положительно на продажах это практически не сказалось.
При удорожании стройматериалов у застройщика есть несколько вариантов: понизить сегмент проекта, повысить цены, что не выгодно в нынешней обстановке, искать аналогичные материалы по более низкой цене, но не понижая качества, что звучит мифически.
12:39
Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»
Да, этот механизм называется «свободный рынок». В РФ за 1 полугодие из-за особенностей технологических процессов было введено 34,3 млн кв. м. общей площади квартир (445,6 тыс.), что на 15,3% больше г/г. Это максимальные объемы ввода еще со времен распада СССР. Переизбыток предложения, при прочих равных, будет способствовать установлению более лояльной ценовой политики застройщиками по отношению к покупателям несмотря на рост себестоимости. Учитывая более-менее стабильные объемы ввода недвижимости в эксплуатацию, я ожидаю что доступность жилья будет постепенно возрастать в ближайшие годы. В этом отношении может положительно сказаться и снижение ключевой ставки ЦБ.
13:36
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Поддержка ипотеки на вторичное жилье (это позволит расшевелить рынок вторички, на которой 1) нередко продают свои квартиры будущие покупатели первички), продолжение поддержки ипотеки на первичку, доступное кредитование застройщиков.
2) Перечисленные факторы будут способствовать повышению цен продажи.
14:42
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Все инструменты стимулирования спроса застройщики и так сейчас активно и небезуспешно используют - акции, скидки, длительные рассрочки. Причем эти инструменты за текущий год также были модернизированы и сделаны более интересными для покупателя - например, беспроцентная рассрочка теперь предлагается не максимум на год, а до окончания строительства или даже на более долгий срок. Из более, скажем так, долгосрочных инструментов - это оптимизация бюджетов покупки за счет повышения функциональности планировочных решений (уже сейчас многие застройщики смогли снизить бюджеты покупок за счет того, что не просто «порезали помельче», а сделали каждый квадратный метр в квартирах полезным, заранее продумав расстановку мебели). Удорожание себестоимости естественны
