Ставки ниже 12% годовых. Заемщикам положены скидки. Чтобы купить квартиру за 3 миллиона, достаточно 600 тысяч рублей. Ежемесячный платеж – 30 тысяч.
Интрига с продлением программы «ипотеки с господдержкой» взбодрила рынок недвижимости. В начале года народ активно раскупал квартиры в строящихся жилых комплексах, опасаясь, что программу закроют. Продавцы задавались вопросом, как им жить дальше, когда покупатели потратят последние деньги и исчезнут в тумане. Правительство выдерживало театральную паузу. Наконец, все выдохнули, когда стало известно, что программа продлена до конца года.
Ипотека с господдержкой, стартовавшая весной 2015 года и продленная в этом феврале до конца 2016-го года, – это антикризисная мера, которая должна была поддержать строительную отрасль в тяжелой экономической ситуации. И эта задача была решена – покупатели с рынка не сбежали, а, наоборот, с энтузиазмом стали оформлять льготные кредиты и приобретать жилье на разных стадиях строительства.
Условия «государственной» ипотеки выгодно отличаются от обычной «коммерческой», в первую очередь размером процентной ставки 11,5%-12% годовых против 14-16%. Справедливости ради надо заметить, что льготная ставка в среднем немного подросла, в прошлом году ее значение колебалось в рамках 11-11,5% годовых, но и сегодня это самый щадящий процент на ипотечном рынке.
По программе ипотеки с господдержкой (разработанной только для рынка новостроек), кредиты выдаются на срок до 30 лет при минимальном взносе 20% от стоимости жилья. Поскольку программа предназначена для покупателей новостроек экономкласса, то и сумма максимального кредита ограничена: для Москвы и Подмосковья она составляет 8 млн. рублей. И еще важный момент – строительные компании должны продавать жилье в соответствии с законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ.
В программе субсидирования ипотеки участвуют крупнейшие банки - Сбербанк, ВТБ 24, ТрансКапитал Банк, банк «Возрождение», Банк Москвы, Россельхоз банк, и большинство строительных компаний, работающих в Московском регионе.
Предварительные итоги: удержались на плаву, и поплыли дальше
Сегодня стало окончательно ясно, что субсидирование ипотеки стало разумным и своевременным шагом. Не сбылись мрачные прогнозы о крахе строительной отрасли, повсеместной остановке строек и поголовном превращении покупателей жилья в обманутых дольщиков. «Данная программа помогает российскому девелопменту не только удерживаться на плаву, но и успешно развиваться в своем сегменте», - отмечает Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования, семейство компаний KASKADFamily.
По мнению Сергея Новикова, директора по развитию ГК «Премьер», с помощью программы удалось сократить падение объемов продаж на рынке первичного жилья с 70% до 40 %. А в целом, считает эксперт, программа господдержки ипотеки оказалась выгодна всем: «Покупатели берут кредиты в банке на покупку недвижимости, вкладывая в строящееся жилье, что в свою очередь позволяет девелоперам завершать свои объекты на полученные деньги. Банки при этом ничего не теряют, выдавая кредиты по сниженным ставкам, так как разница субсидируется из госбюджета. Государство же вернет выделенные средства в бюджет через год в виде налоговых отчислений в двойном размере».
Покупателей со льготным кредитом – больше половины
Судя по статистике компаний, большинство покупателей новостроек – это клиенты ипотеки с господдержкой. «Доля сделок с использованием кредитных средств очень велика. Максимальные значения могут составлять 60-70% в зависимости от новостройки» - комментирует Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость».
Так, за 2015 год доля ипотечных сделок в компании TEKTAGROUP выросла до 80%, и все заемщики воспользовались программой льготной ипотеки. В ГК «Премьер» жилье в ипотеку приобретают около 70% покупателей, и все они – участники программы. В проектах ГК «Лидер Групп» в прошлом году около 75% сделок проходило с использованием ипотеки, из них порядка 97% пришлось на субсидированную ипотеку. В компании ЮИТ СитиСтрой с момента существования программы господдержки 54% покупателей ею воспользовались. В ГК «Пионер» по итогам I квартала 2016 года каждый третий покупатель брал льготный кредит.
Анализируя влияние программы, Татьяна Гусева директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки», отмечает, что даже в условиях кризиса доля ипотеки держалась на довольно высоком уровне и составляла в среднем 50% по итогам прошлого года, а по некоторым, наиболее востребованным проектам - достигала 70-80%. По итогам первого квартала 2016 года доля ипотеки составила 42%, самым активным был февраль месяц, когда доля достигла 51%. В феврале еще никто не был уверен в продлении программы и покупатели поспешили использовать «последний» шанс. Сейчас, после продления программы, покупательская активность несколько снизилась.
Прогнозы застройщков: без особых изменений
Тут, конечно, возникает вопрос – не исчерпали ли покупатели свой потенциал в 2015-й году, не «дожимаются» ли сейчас остатки платежеспособного спроса? Ведь падение доходов граждан – это факт, с ним ничего не поделаешь. Эксперты, опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» видят ситуацию не столь драматической.
«Конечно, определенная корректировка на рынке есть, по итогам прошлого года мы зафиксировали снижение количества сделок, и уменьшение среднего бюджета покупки, однако существенного провала в продажах нет», - говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона
По мнению Артёма Котловского, руководителя отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер», хороший знак – это появление на рынке Москвы новых игроков и интересных площадок. По оценке Татьяны Гусевой («МИЭЛЬ-Новостройки») спрос на сегодня действительно насыщен, платежеспособность покупателей снизилась, да и в целом рынок сейчас испытывает кризис, но новостройки в массовом сегменте, особенно в экономклассе всегда остаются довольно востребоваными. Ольга Игнатова, коммерческий директор Корпорации «Баркли» считает, что Московский регион можно назвать стабильным с точки зрения сохранения интереса населения к покупке жилья.
Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet полагает, что спрос не упал, а просто перешел на другой ритм - более размеренный. «Допускаю, что ажиотаж действительно прошел, - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTAGROUP Чего не скажешь о количестве людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которое продолжает расти. Так что в ближайшее время ипотечное кредитование будет пользоваться стабильным спросом».
Таким образом, делает вывод Екатерина Баранова, заместитель руководителя отдела реализации ЮИТ СитиСтрой, - если не произойдет ухудшения общей экономической ситуации - рынок останется на уровне минувшего года.
Главная проблема заемщика – сильная закредитованность
По наблюдениям наших комментаторов, основные трудности потенциальных заемщиков связаны с общим состоянием экономики, а конкретно, как свидетельствует Анна Борисова (KASKADFamily) - с невозможностью подтвердить официальным образом свои доходы, невозможностью накопить 20%, а также сильной закредитованностью, и все это на фоне большой неуверенности в завтрашнем дне.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора UrbanGroup отмечает три главных, мешающих получить кредит фактора - закредитованность клиента, плохая кредитная история, неподтвержденный работодателем доход.
Закредитованность отметили еще ряд экспертов, и, видимо это один из главных признаков сегодняшнего кандидата в ипотечные заемщики. Понабрали кредитов, и хотят еще один. Хотя, Артём Котловский (ГК «Пионер») видит и другую тенденцию - за последние три года люди стали сознательнее относиться к своей кредитной истории: «Некоторые следят за ней, как за своим здоровьем: стараются воздерживаться от пользования кредитными картами и потребительскими кредитами, берут раз в год выписки по своей кредитной истории».
Сколько готовить денег
Расчеты, которые привели представители компаний, показывают, что ежемесячные платежи сравнимы с арендной платой на столичном рынке, а на минимальный первоначальный взнос при известной экономии накопить вполне реально.
Например, при покупке квартиры стоимостью за 6,8 млн руб. при первоначальном взносе 35% (2,38 млн руб.) и процентной ставке 11,5%, ежемесячный платеж составит 43,8 тыс. рублей. Более скромный вариант - студия за 3,2 млн рублей (ставка 11,5%, срок 15 лет, сумма кредита - 2,56 млн при 20-процентом первоначальном взносе) обойдется в 29,9 тыс. рублей ежемесячно.
По стандартным условиям программы, чтобы приобрести небольшую квартиру в Подмосковье стоимостью около 2,2 млн. рублей, достаточно иметь на руках в качестве первого взноса 445 200 рублей.
Снижаем ставки, даем скидки
Сегодня банки-партнеры крупных компаний стараются снизить ставки для клиентов, хоть на четверть процента, а они будут ниже 12-процентного уровня, определенного госпрограммой. Например, на сниженную ставку могут рассчитывать клиенты компаний KASKADFamily, ЮИТ СитиСтрой, «МИЭЛЬ-Новостройки», TEKTAGROUP и других.
Застройщики, в свою очередь, в рамках различных акций могут еще понизить ставку, за свой счет: например на одном из объектов ЮИТ СитиСтрой в рамках льготной ипотеки действует ставка 9,9% годовых. А у TEKTAGROUP имеется эксклюзивный вариант ипотеки с 10% первоначальным взносом.
Кроме того, участник льготной ипотеки имеет полное право на скидку, а их сегодня предоставляют очень многие компании, в том числе - ГК «Лидер Групп», ГК «Пионер», UrbanGroup, TEKTAGROUP, в среднем это 8-16% от стоимости квартиры.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Ипотека с господдержкой действует до конца года. Продлят ли ее – неизвестно, все будет зависеть от ситуации в экономике, в банковской, финансовой сфере. Если ставки коммерческой ипотеки будут снижаться до приемлемого уровня, то программа завершится. Но свою положительную роль она уже сыграла.
