Представим себе ситуацию. Человек решил купить квартиру, нашел несколько вариантов, подходящих по цене, по месторасположению, планировкам. Остался один критерий: надежность застройщика. Как ее определить? И на что обратить внимание покупателю, заходя на сайт компании, общаясь с менеджментом, приезжая на стройку, чтобы не ошибиться с выбором?
Для начала договоримся: в этой статье будет идти речь только о компаниях, работающих по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и заключающих с покупателями договор долевого участия (ДДУ).
Остальные схемы, которые принято называть «серыми» рассматриваться в статье не будут, - они представляются сомнительными и не защищают покупателя. Мы, конечно, не утверждаем, что застройщики, работающие вне 214-го закона сплошь мошенники, нет. Но в этом случае отношения, выстраиваемые между фиромой и клиентом, строятся скорее «по понятиям», на доверии, хорошем отношении, а не на законе.
Шаг первый - идем на сайт строительной компании
Итак, первым делом человек, желающий купить квартиру (в соответствии с законом № 214-ФЗ), идет в интернет. Сначала ему помогают поисковые системы, базы новостроек, которых в сети очень много, и составить список новостроек несложно. Но чтобы более тщательно изучить каждый подобранный объект, необходимо зайти на сайты самого строящегося жилого комплекса и непосредственно застройщика.
На сайтах должна быть представлена конкретная информация – о застройщике и об объекте, который он возводит. Вам необходимо прочесть на сайте полное название фирмы-застройщика, ее адрес, режим работы, данные о госрегистрации компании, об ее учредителях, о финансовом состоянии. Нужно увидеть лицензию и отчет о построенных за последние три года объектах.
Что касается объекта, - новостройки, которую вы себе облюбовали, то тут требуется смотреть проектную декларацию (со всеми изменениями), разрешение на строительство, документы о правах собственности или аренды земельного участка, свидетельство об экспертизе проектной документации. Если каких-то документов на сайте не хватает, то потом уже при визите в офис надо их попросить показать.
Очень хорошо, если на сайтах есть интересные сервисы, помогающие больше узнать о проекте, да и вообще открытость в информационных вопросах лишь подтверждает надежность компании, - считает Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»: «В плюс работает наличие виртуальных туров, форумов, дневника стройки, камер, транслирующих стройку онлайн. Размещая ипотечные программы, застройщик также информирует, что проект проверен и аккредитован банком».
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона отмечает, что желательно наличие на сайте новостного раздела, где, в том числе будут размещены публикации СМИ о застройщике и его проектах.
Шаг второй – изучаем историю застройщика
Теперь полученные данные нужно проанализировать и сосредоточиться на истории компании. Эту информацию, скорее всего, придется собирать по нескольким источникам – сайту компании, форумам потребителей, статьям в прессе, официальным (правительственным) ресурсам.
Самое главное выяснить – что, где и когда компания строила, какие это жилые комплексы. «Портфель всех реализованных проектов обязателен», - утверждает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.
Стоит оценить масштаб деятельности застройщика, обратить внимание на способность доводить до конца начатые объекты, - рекомендует Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family.
Уже неплохо, если в портфеле компании хотя бы 2-3 проекта, причем один из них должен быть уже построен и заселен, - уточняет Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group. - Желательно, чтобы завершенные масштабы застройки такой компании как минимум колебались в пределах 150-200 тысяч кв. метров жилья.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», добавляет, что у надежного застройщика обычно нет конфликтов с местной администрацией в том муниципальном образовании, в котором ведется строительство. А значит, чиновники не будут тормозить стройку.
Не лишним будет посетить форумы жилых комплексов, которые создают покупатели и жители. Как правило, такие форумы появляются, когда объект только начинает строиться. Но когда строительство заканчивается, и люди заселяются, люди почти всегда продолжают обсуждать свои проблемы, так что ресурс никуда не исчезает. В большинстве своем подобные форумы дают представление о том, как работает застройщик.
Наконец, есть списки надежных компаний, которые могут составлять местные власти. Например, как замечает Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость»), Москомстройинвест ежеквартально размещает перечень московских застройщиков, своевременно сдающих отчетность и реализующих новостройки в соответствии с законом № 214-ФЗ.
Шаг третий - общаемся с менеджментом
Следующий этап - разговариваем с менеджерами, посещаем офис. Если на предыдущих стадиях – из интернета - не удалось выяснить что-то важное, касающееся объекта и застройщика – будем добывать информацию от сотрудников компании.
Само собой, менеджеры обязаны быть вежливыми и доброжелательными, это даже не обсуждается. Смотреть нужно на то, как они работают, хорошо ли знают проект, который продают.
Менеджмент должен предоставить полную информацию о жилом комплексе – от месторасположения и схемы реализация новостройки – до расположения корпусов и ассортимента квартир, - перечисляет Яна Сосорева (НДВ-Недвижимость»).
Что касается документов, которые вам должны показать, то они, еще раз напомним, перечисляются в законе № 214-ФЗ (ст. 19-21). Очень хорошо, если в офисах компаний есть специальные папочки с набором этих документов, собранных специально для презентации. Ни одну бумагу «утаить» от вас не могут. Если же какой-то документ все же не показывают, то это «история очень печальная», - заключает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. Можно предположить, что застройщик до конца не утряс все вопросы с чиновниками, и потом могут возникнуть трудности с реализацией проекта.
«На все вопросы, связанные с характеристикой застройщика, менеджеры должны реагировать спокойно, даже если какие-то моменты и не являются однозначными. Так, если конечные бенефициары застройщика находятся, например, в оффшорной зоне, то менеджер должен внятно и кратко объяснить структуру компании, разъяснить отсутствие рисков», - дополняет Эмиль Захаряев (Rezidential Group).
Не так уж и редко бывает, что сотрудники компаний покупают недвижимость в тех же самых комплексах, которые они и продают. Это, несомненно, плюс проекту и компании – значит, менеджмент уверен, что у объекта не будет проблем. Да и расскажут они об объекте побольше, с неким личным отношением. Такой разговор, по наблюдениям Евгения Клеца, начальника управления продаж «Вектор Инвестментс», получается неформальным: «сотрудники не просто рассказывают о жилом комплексе, но и делятся опытом, своими открытиями и наблюдениями, дают потенциальным клиентам ценные советы».
Но при этом крайне желательно, чтобы менеджеры воздержались от чрезмерного восхваления своего проекта и «полива грязью» конкурентов – это просто несолидно. Хотя объекты коллег надо знать, вопросы, касающиеся соседних строек, люди задают довольно часто.
Шаг четвертый - поездка на стройку
Итак, сайт изучили, со всеми поговорили, - едем на стройку! Сразу оговоримся – просто так «на объект» сами по себе вы не попадете – стройка охраняется, ведь по технике безопасности посторонним «вход воспрещен».
Но увидеть стройку все-таки можно – не только через трансляцию на сайте, а «живьем». Как рассказала Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», часто клиента подводят к стройке, но за забор не пускают – он может понаблюдать за работами издали. Некоторые компании специально строят офисы продаж в несколько этажей, и у посетителей есть возможность подняться повыше, и уже сверху посмотреть на площадку. Наконец, застройщик может выделить специальные дни для посещения стройки, - в этом случае клиентам выдаются каски, их проводят по определенному, наименее опасному маршруту. И это, видимо, наиболее приемлемый вариант.
На что важно обратить внимание непосредственно «на объекте»? Первое – на стройке должна быть жизнь! «Пустующая площадка – это повод задуматься, если перерыв в работе не связан с особенностями технологического процесса, - говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и коналтингового центра Est-a-Tet.
Но и присутствие на площадке рабочих не всегда свидетельствует о том, что все «О кей». Бывает, что по стройке ходит всего несколько человек, и не понятно, чем конкретно они занимаются. «Нормальное функционирование стройки, как правило, подразумевает работу разных типов бригад, например, параллельно может вестись отделка фасада и монтаж строительных сетей» - поясняет Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).
Второе – смотрим, насколько «культурно» и цивилизовано здесь работают. «Подъездные пути к площадке, а также сама ее территория должны быть организованы и более-менее очищены от мусора. Если на площадке полный хаос, невозможно подъехать из-за груд строительного мусора, это тоже нельзя назвать образцовым вариантом», – продолжает Владимир Богданюк (Est-a-Tet).
Третье – отслеживаем динамику. Правда, для этого придется наведаться на стройку еще раз, скажем, через месяц и увидеть, что же изменилось. «Необязательно изменения будут видны невооруженным глазом, особенно если эта завершающая стадия строительства, но специалисты должны доходчиво показать и объяснить, что происходит на площадке в данный момент» - комментирует Владимир Богданюк.
Шаг пятый – прицениваемся
Сегодня очень многие компании готовы уступить в цене. Застройщики учитывают, что у нынешних покупателей лишних денег нет, доходы людей существенно сократились, и если не найти какой-то компромисс, люди просто откажутся от покупки до лучших времен. А этого компаниям совсем не хочется, поэтому они либо уже выходят на рынок с весьма умеренными ценами даже ниже среднего, либо привлекают покупателей скидками.
Но скидки должны быть соразмерными рынку, - нормальный размер дисконта на сегодня - это 5-10%. А если застройщик готов запросто уступить четверть, треть, не дай бог полцены, то тут, по крайней мере, нужно насторожиться. По мнению Дианы Нилиповской, директора по продажам ГК «Пионер», большой дисконт - это первый признак нестабильного финансового положения застройщика.
«Если проект достоин внимания покупателей, то есть, продуман, спроектирован, концептуально наполнен, динамично строится и продается в правовом поле и по адекватной цене, то демпинговать цену просто так, теряя прибыль, никто не будет», - предупреждает Раиса Манаширова («Аккорд. Smart-квартал»).
«Необходимо понимать, что все застройщики работают примерно в одинаковых рыночных условиях. Стоимость квартиры может варьироваться в зависимости от района, от технологии строительства, площади объекта, уровня благоустройства. Но слишком низкая цена должна быть обоснована. Застройщики – это, как правило, коммерческие компании, цель которых – прибыль. И цена «ниже рынка» очень часто имеет скрытые мотивы», - дополняет Анна Левитова, Управляющий партнер агентства недвижимости W1 Evans.
Но не всегда большие скидки говорят о злом умысле. Как отмечает Диана Нилиповская (ГК «Пионер») на рынке встречаются объекты, которые изначально были переоценены застройщиком. Пересмотрев свою маркетинговую стратегию, такие компании снижают ценник по сравнению с первоначальным – иногда до 20%. Но чтобы как-то сохранить лицо перед теми, кто уже купил квартиры, они объявляют о «скидочной акции». «В таком случае для беспокойства нет повода, но осторожность не помешает – ведь через некоторое время цена опять может быть снижена», - заключает эксперт.
Солидные скидки могут быть приурочены к праздникам, юбилею компании, но они практически всегда ограничены по времени. Другое ограничение –привлекательные дисконты (более 15%), в распространяются не на все квартиры в комплексе, а на какие-то определенные: в конкретной секции, наименее востребованные, «остатки» после сдачи объекта и т.п. Короче говоря, «скидочную политику» надо тоже анализировать. Не спешите соблазняться привлекательным предложением – оцените сначала, можно ли покупать квартиры у данного застройщика. Для получения нужной информации придется приложить определенные усилия и потратить время, но сделать это необходимо.
