Блиц-опрос: Сделка АИЖК и ВТБ даст новый виток развитию арендного жилья в Москве
В среду стало известно, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию намерено выкупить у ВТБ апартаменты с отделкой в МФК Match Point общей площадью 46 тыс. кв. м. В пресс-релизе АИЖК отмечается, что это позволит создать арендный фонд небольших современных квартир. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, можно ли говорить о зарождении нового, арендного бизнеса, стало ли это следствием кризиса и стоит ли ждать в будущем подобных сделок.
Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point:
Думаю, можно говорить о том, что эта сделка станет удачным прецедентом на рынке арендного жилья Москвы и будет способствовать развитию этого вида бизнеса. Но не уверен, что речь идет о зарождении нового бизнеса, так как несколько лет назад на рынок уже выходили проекты (сначала в Санкт-Петербурге, затем в Москве) в формате централизованного арендного бизнеса, хоть они и заняли несколько иную нишу в сегменте апарт-отелей. Но главное – эти проекты, расположенные в хорошей локации и предлагающие лоты с полной отделкой, предоставляли возможность инвестировать в апартаменты и рассчитывать на то, что впоследствии можно будет получить гарантированный доход от их сдачи в аренду. Другими словами, начало уже было положено.
За команду «аренды» сыграл не столько кризис, сколько состояние рынка недвижимости в России – просто пришло время, и рынок созрел для формата доходных домов, который, кстати, уже не одно десятилетие успешно работает в Европе (формат buy-to-let) и который в XIX-начале XX веков был распространен и в нашей стране. От спекулятивных инвестиций рынок переходит к иному методу получения дохода – пусть и гораздо более долгосрочного, но от этого не менее надежного.
Потенциальными арендаторами могут быть те люди, кто заинтересован проживать в непосредственной близости от центра Москвы – те, кому необходимо сохранять мобильность передвижения за счет удобнейшей локации и хорошей транспортной инфраструктуры. Это могут быть также госслужащие и менеджеры госкомпаний, а также региональные представительства крупных фирм, сотрудники которых часто бывают в Москве по делам.
Девелоперам, безусловно, заключение таких крупных сделок очень интересно, т.к. они смогут оптом реализовать большой объем апартаментов. Стоит отметить, что подобные сделки будут происходить только в том случае, если интересующий покупателя объект будет заключать в себе ряд необходимых преимуществ – удачную локацию, невысокую по сравнению с конкурентами стоимость и комплексное решение в отделке. То есть оптовый покупатель заинтересован в готовом продукте «под ключ», после покупки которого ему останется только наладить систему управления приобретенной недвижимостью.
Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome:
Основная проблема комплексов с форматом аренды – профессиональное управление. Апартаментные комплексы с организованной долгосрочной арендой требуют, так же, как и апарт-отели, грамотно организованного управления. Поскольку для основной массы девелоперов управление – непрофильный бизнес, то и данный формат не получил развития, несмотря на ожидания чиновников. Сейчас на рынке не так много игроков этого сегмента, не считая таких старейших, как ГлавУпДК и «Мосдачтрест», появившихся еще в советский период. ГК «Пионер» открыла апарт-отель YE’S в Митино, где возможна долгосрочная аренда, а также компания «Инцентра» предлагает апартаменты в долгосрочную аренду в МФК «Ханой-Москва».
Безусловно, кризис не только поспособствовал, но и в дальнейшем будет способствовать развитию формата долгосрочной аренды как альтернативы ипотеке. Некоторая часть потенциальных покупателей жилья стала опасаться брать ипотечные кредиты и всерьез рассматривает для себя именно формат аренды.
Потенциальные арендаторы таких апартаментов – все те же, которые сейчас арендуют обычные квартиры на рынке неорганизованной аренды. Для собственников и управляющих арендных комплексов с апартаментами главным моментом в привлечении арендаторов станет необходимость убедить их в том, что организованная аренда не дороже «обычной» аренды, а где-то даже и дешевле. При этом арендатор надежно защищен договором, а также имеет возможность получить какие-то дополнительные сервисы, если они предусмотрены в том или ином комплексе на платной основе либо включены в договор. Например, уборка апартаментов.
Мы считаем, что подобные сделки возможны как раз именно в апартаментных комплексах комфорт- и бизнес-класса. Это наиболее востребованные сегменты для потенциальной аренды теми, кто сейчас арендует квартиры в той или иной локации и рассмотрел бы более качественное предложение.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
Речь о создании доходных домов ведется не один год. Пресловутый жилищный вопрос – один из самых острых в нашей стране. Основное предназначение доходных домов – создание возможности для улучшения жилищных условий в первую очередь среди малоимущих граждан. При падении платежеспособности недорогое арендное жилье будет особенно востребовано клиентами. Очевидно, именно по этой причине вопрос наконец-то получил свое развитие.
На мой взгляд, кризис действительно поспособствовал появлению первых арендных домов. С одной стороны, при сниженной платежеспособности на такое предложение вырос потенциальный спрос. С другой стороны, застройщики практически не повышают цены, что делает момент для инвестиций особенно выгодным.
С учетом того, что Match Point- комплекс бизнес-класса, вероятно, среди арендаторов будут присутствовать преимущественно офисные сотрудники, работающие неподалеку. Пока нам не известен размер арендных ставок, вряд ли можно что-то сказать о востребованности проекта среди других категорий граждан.
С одной стороны, продажа части апартаментов инвесторам под арендный бизнес, интересна девелоперам. В условиях общего падения покупательской активности любой дополнительный канал сбыта востребован как никогда. Ведь такие инвестиционные сделки позволяют наиболее эффективно рассчитать экономику проекта, что в целом делает его максимально устойчивым и независимым от изменений спроса.
С другой стороны, наличие арендных апартаментов в проекте – не лучшая реклама. Ведь это подразумевает постоянную смену соседей, как следствие, повышенную криминогенную обстановку. Не каждый покупатель захочет мириться с подобным «соседством», что в будущем может даже снизить ликвидность проекта.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:
Если это бизнес, то он менее рентабельный, в какой-то мере социальный, потому что такие проекты будут иметь более длинный горизонт окупаемости – 12-15 лет – из-за уровня арендных ставок ниже рыночного на 10-15%. Оператору придется держать ставку чуть ниже рынка для того, чтобы гарантировать 100% заполняемость площадей на локальном рынке в районе, в проекте, где предложения сосредоточены не на нескольких улицах, а по одному адресу. 800 апартаментов – такой «фонд» можно сравнить с крупной гостиницей, заполняемость которых в районе Кутузовского проспекта оставляет желать лучшего. Конкурировать придется не локацией – а квартирографей и ценой.
Я бы не стал утверждать, что развитию сегмента арендного жилья от государства способствовал кризис с точки зрения спроса. В кризис люди меньше стали арендовать квартиры, ставки снизились на сером рынке арендного жилья. То есть оно – по сути – стало доступнее арендаторам. С другой стороны, с точки зрения заинтересованности строительных или инвестиционных компаний к продаже жилья «оптом» – да, ситуация способствует развитию такого сегмента. Банк совершил «ход конем», продав такой объем метров, причем для конкурентов, которые строят в локации в этом ценовом классе это тоже позитивная история: объем предложения в продаже сократился сразу на несколько сотен лотов.
Застройщик ориентировался на разные сегменты ЦА, предлагая апартаменты к продаже: от семей до одиноких бизнесменов. В сегменте аренды ядром станет, скорее всего, бизнес-аудитория, так как одно из преимуществ проекта – относительная близость к деловой части города, центру столицы, Сити. Арендаторами апартаментов могут стать менеджеры, для которых арендовать апартаменты в Сити – слишком дорого, а снимать типовую однушку с бабушкой-хозяйкой на какой-нибудь Филевской улице – уже слишком банально.
Юлия Крылова, партнер, представитель One & Only Realty в России:
Я бы не связывала конкретно данную сделку с зарождением нового вида бизнеса. Думаю, что АИЖК рассматривал эту покупку наравне с приобретением объектов недвижимости и в проектах с квартирами. Если говорить о доходных домах – да, я уверена, этот бизнес будет развиваться, совершенствоваться, а востребованность арендного жилья не будет сильно зависеть от их статуса как апартаментов или квартир. Хотя более высокие коммунальные платежи в апартаментах, по сравнению с квартирами, будут являться определенным ценообразующим фактором при формировании арендной ставки, который необходимо будет учитывать.
Кризис поспособствовал росту спроса на малогабаритное жильё. Именно поэтому апартаменты обрели особую популярность. Сейчас важны цена и расположение, а то, что данный вид жилья не предназначен для постоянного проживания, и на это есть весомые причины – например, недостаточная инсоляция помещения – это сейчас, к сожалению, второстепенные и менее значимые факторы для работающего населения.
Арендовать такие апартаменты будут работающие в Москве люди из регионов, молодые люди, желающие жить отдельно от родителей. Также москвичи, перебравшиеся жить за город, выбирают такие апартаменты как вариант для периодических ночевок в мегаполисе.
Мы наблюдаем практически геометрическую прогрессию в отношении спрос/цена как в продажах, так и в аренде жилья. Не сомневаюсь, что подобные проекты будут востребованы.
Софья Лебедева, управляющий партнер компании «БЕСТ-Новострой» по развитию премиум-сегмента и коммерческой недвижимости:
На самом деле доходные дома или апартаменты гостиничного типа, которые сдаются как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду, в мировой практике уже давно и прочно существуют как вид бизнеса и как тип услуги. В России, (а скорее, речь о Москве) эта тема только набирает обороты. Чиновники разных уровней активно говорят о том, что апартаментам нужно придать объективный правовой статус, веди они остаются, по сути, в разряде «недожилья» из-за прорех в законодательстве. И пример сделки АИЖК по покупке доли апартаментов с отделкой в МФК Match Point свидетельствует о том, что власти перешли от слов к делу. Объект действительно очень хорошо подходит для роли доходного дома, налицо все признаки востребованности таких апартаментов как для длительной аренды, так и краткосрочного гостиничного использования: оптимальные площади, современная отделка, прекрасное местоположение, один из самых экологичных и зеленых районов «старой» Москвы, при этом с хорошей транспортной доступностью, отличными автомобильными дорогами, рядом станция метро, спортивная инфраструктура, магазины, зарекомендовавшие себя клиники, лучшие московские школы и вузы. Немаловажно, что район исторически является престижным и во все времена пользовался спросом у арендаторов квартир, а уровень арендных ставок всегда занимал первые места в ценовых рейтингах аренды жилья в Москве. При этом для управления и минимизации затрат на такое управление бизнесом удобно и сосредоточение в одном комплексе такого большого объема апартаментов и то, что эксплуатацию будет осуществлять единая управляющая компания.
Нецелесообразно, даже в аналогичных достойных, но нескольких локационно разбросанных МФК, приобретать пулы апартаментов, гораздо удобнее и дешевле сделать это в рамках одного комплекса.
Если бы это были последствия кризиса, то сложно было бы представить, например, в пригороде Атланты комплекс апартаментов, которые сдаются только в аренду без права продажи, где стоимость студии в месяц составляет порядка 2,5 тыс. долларов. Такой формат жилья, особенно если к проживанию, пусть и временному, прилагаются опции – такие, как консьерж, химчистка, уборка, выгул собак и пр., – это скорее признак того, что потребности и уровень притязаний, по крайней мере, у москвичей, к арендному жилью вырос.
Учитывая, что арендные ставки жилья в этом районе довольно высоки, а комплекс апартаментов относится к бизнес-классу, очевидно, что в основном арендаторами будут представители довольно молодой аудитории, ведущие активный образ жизни и имеющие соответствующий уровень дохода.
Подобные примеры на рынке уже есть, и есть заявленные проекты. Не везде девелоперам так везет, чтобы АИЖК выкупило 46 тыс. кв. м по цене 11 млн руб., а это означает, что стоимость одного кв. м на данном этапе, пусть даже с отделкой, соответствует 240 тыс. руб. за один кв. м, что проходит по верхней рыночной ставке. Это очень выгодная для девелопера сделка. Однако такой плюс имеет и следующий нюанс, который возможно будет проверить только на практике и временем. У девелопера остается еще довольно большой объем площадей, которые он будет реализовывать в розницу. И насколько будет плюсом в одном комплексе сочетать апартаменты, предоставляемые в аренду (в том числе краткосрочную), для покупателей, которые будут приобретать в других корпусах апартаменты как альтернативу квартире, т.е. во многих случаях на очень долгие годы.
Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
О зарождении нового вида бизнеса можно говорить уже давно, а не только сейчас. Поскольку несколько объектов такого уровня уже поступили на рынок, и довольно большое количество апартаментов строится в настоящее время. При этом квартиры, выкупаемые частными инвесторами, часто передаются сразу в управление УК для дальнейшей их сдачи в аренду.
Поскольку чаще всего предлагаемые и строящиеся апартаменты – это небольшие квартиры-студии, они однозначно не подойдут семейной паре с ребенком. Поэтому, на мой взгляд, основные потребители данной услуги – молодые люди, семейные пары без детей, сотрудники компаний, приглашенные в Москву из других городов. Ну и вопрос стоимости немаловажен.
Мне кажется, что в существующем рынке более востребованными будут все-таки апартаменты эконом-, а не бизнес-класса.
Что касается спроса, то на рынке аренды квартир, по нашим данным, предложение квартир в аренду превышает количество потенциальных арендаторов на 64%. Предложение квартир выше спроса во всех ценовых диапазонах, за исключением наиболее бюджетных вариантов стоимостью в пределах 25 тыс. руб./мес. – спрос на них равен предложению.
