Апартаменты испытывают серьёзную конкуренцию со стороны традиционных квартир

Если в докризисное время выгода от покупки апартаментов по сравнению с квартирами была существенной, то сегодня это достоинство уже не так очевидно.

По оценкам специалистов, около 25-28% столичных новостроек сегодня относятся к сегменту апартаментов. За последние несколько лет этот формат приобрёл значительную популярность: покупателям он дал возможность приобретать условно жилые площади дешевле традиционного жилья в среднем на 15-20%, а застройщикам – реализовывать проекты без дополнительных затрат на инфраструктуру. Однако после того, как в 2015 году на рынок вышел большой объём доступных квартир обычного формата, выгода от покупки апартаментов стала менее очевидной. Портал MetrPrice.ru узнал у экспертов, выгодно ли сегодня покупать «нежилое жильё» и какие перспективы ждут этот формат в будущем.

В прежнем темпе

Выбор апарт-проектов в столице сегодня довольно велик. По данным компании Est-a-tet, в феврале объём предложения апартаментов в Москве составил 617,5 тыс. кв. м в 98 проектах. За месяц на рынок вышел новый апарт-проект бизнес-класса – МФК «Царская площадь», также в реализацию поступил дополнительный объём апартаментов в новых корпусах МФК «Савёловский Сити», апарт-комплекса «ТехноПарк» и лофт-квартала «AEROLOFTS».

Темпы роста этого сегмента рынка в 2015 году существенно не снижались. По данным компании «Метриум Групп», в 2015 году стартовали 24 новых проекта, что в целом сравнимо с 2014 годом, когда в продажу вышло 26 объектов с апартаментами. При этом доля апартаментов в общем объеме первичного рынка снизилась с 36% (в 2014 году) до 27% (в 2015 году). «Главной причиной такого сокращения стал пересмотр статуса нескольких проектов и перевод их в жильё (квартирами стала часть лотов ЖК «Фили Град» и МФК «Водный», проект «ЛИЦА» был полностью переведён в жилой формат), а также активный выход новых комплексов с жильем», – отмечает управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Среди других важных тенденций 2015 года эксперт также отмечает переход большинства проектов в рублёвые цены. В конце 2015 года апартаменты экспонировались в валюте только в 8 из 93 проектов, в то время как в 2014 году долларовые цены были характерны для большинства объектов как элитного, так и бизнес-класса. «На фоне падения курса рубля многие девелоперы приняли решение перейти к рублевым прайсам, что многим позволило сдержать резкое падение спроса», – говорит Мария Литинецкая.

Квартиры перешли в наступление

Ещё одной важной тенденцией рынка апартаментов в 2015 году стало увеличение конкуренции с проектами жилой недвижимости. Ранее аудитория этих форматов имела меньше пересечений, прежде всего, за счёт более низкой цены апарт-проектов. По словам заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, в среднем размер дисконта составлял 15-20%, что делало приобретение такой недвижимости привлекательным для людей, которым не важна прописка. «Апартаменты формально являются коммерческой недвижимостью, а не жилой, и требуют меньшего количества согласований; земля же под коммерческую недвижимость часто стоит меньше, чем под жилую», – поясняет директор по развитию компании Е3 Investment Валерия Маркова.

Более низкая стоимость апартаментов обеспечивалась не только нежилым статусом, но и более компактными площадями. «Если однокомнатные квартиры в то время [после кризиса 2008 года] даже в современной панели по площади составляли 38-45 кв. м, то площадь лофт-апартаментов могла быть и 30-32 кв. м», – говорит Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

Но сегодня небольших квартир довольно много и в обычных жилых проектах. «За последний год рынок квартир значительно пополнился новостройками комфорт-класса, где в линейке предложения имеются небольшие студии 22-28 кв. м по цене 3,12-4 млн. рублей (ЖК «ВЛюблино», «Петр I», «Домашний» и т.д.). То есть конкуренция существенно возросла», – говорит эксперт.

«На рынке сложилась ситуация, когда стоимость квартир стала сравнимой с ценой апартаментов, – подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Например, в пределах МКАД сегодня можно купить квартиру за 3-4 млн рублей, что дешевле многих апартаментов. Кроме того, при прочих равных, именно в квартирах есть возможность оформить постоянную регистрацию, а также сэкономить на оплате коммунальных платежей и налогов на недвижимость. Ценовая «война» способствовала смещению спроса в пользу приобретения квартир».

Разницу в цене «съест» эксплуатация и налоги

С тем, что часть спроса с апартаментов сегодня перетягивают на себя бюджетные проекты с квартирами, согласна и генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. «Ранее в Москве был дефицит бюджетного жилья, а покупка апартаментов позволяла как раз сэкономить, – говорит эксперт. – Однако сейчас экономический эффект от такой покупки можно ставить под сомнение. Например, рассмотрим ЖК «Ясный» (сейчас находится на начальной стадии строительства), где покупателям предлагаются как квартиры, так и апартаменты. Квартиру площадью 35,6 кв. м можно приобрести минимум за 4,8 млн рублей, а апартамент такой же площади (36,5 кв. м) можно приобрести за 4,249 млн руб. Причем оба объекта покупки находятся на втором этаже, а разница в цене у них составляет не более 550 тыс. рублей».

Также Наталья Шаталина напоминает, что апартаменты по-прежнему остаются более дорогими по налогам и содержанию: «Например, для квартиры в рассматриваемом комплексе налог в 0,1% составит порядка 5 тыс. рублей, а для аналогичных апартаментов уже более 20 тыс. рублей. В целом же ежегодные расходы на апартаменты будут в 2-2,5 раза выше, чем для обычной квартиры. К тому же при приобретении традиционной квартиры покупатель получает более привычные российскому менталитету достоинства в виде полноценной прописки, устройству детей в сады, школы и прочее».

Впрочем, цены на квартиры и апартаменты сравнялись пока не везде. «Например, в ЖК «Фили-Град» апартаменты от 27,58 кв. метров идут по цене от 5,3 млн. рублей, – замечает Ольга Маркова («Пересвет-Инвест»). – Стоимость квартир с площадью от 38,7 кв. м начинается от 10,64 млн. рублей. Апартаменты схожей площади 38,76 кв. м реализуются по цене 6,98 млн. рублей. Как видно, разница довольно существенная». Также эксперт обращает внимание на то, что среди многочисленных минусов апартаментов, связанных с содержанием, недавно появился один плюс: владельцам апартаментов не нужно платить за капитальный ремонт.

Покупать всё ещё выгодно, инвестировать – уже нет

Эксперты отмечают, что выгода от покупки апартаментов по сравнению с квартирами становится всё менее существенной. «Покупатель сейчас стал крайне требовательным и разборчивым, он хочет получить максимально качественный и понятный продукт, удобный для жизни. Поэтому вполне логично, что спрос на апартаменты снижается, – говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»). – И если разница в цене будет также минимальна, то сегмент апартаментов ждет тяжелое будущее. Застройщикам будет невыгодно так же активно выводить проекты с апартаментами на рынок».

Уменьшение и без того не очень больших площадей вряд ли поможет. «В конце 2014 года выходили проекты апартаментов, где в погоне за минимальным бюджетом предлагались и минимальные площади, например, студии метражом 16-18 кв. м. Такие предложения также не пользуются спросом, несмотря на их небольшую стоимость», – продолжает эксперт.

И всё же спрос на апартаменты пока остаётся на приемлемом уровне – в том числе из-за специфических плюсов формата. «В условиях сложившегося рынка, когда выходят крупномасштабные проекты с традиционными квартирами по привлекательным ценам, апартаменты испытывают серьезную конкуренцию, но уровень спроса на такое жилье остается на стабильном уровне, благодаря предусмотренному сервису по обслуживанию, наличию неформатного предложения и перспективы перевода в жилой фонд», – говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»).

Если же говорить о настоящем моменте, то сегодня приобретать апартаменты всё ещё выгодно. По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), в подавляющей части проектов предоставляются скидки в среднем 5-7%, в то время как в 2014 году их средний уровень был только 3-5%. Также появилась возможность получения дисконта в комплексах, где ранее не предлагалось никаких акций. В элитном сегменте при предметном интересе продавцы озвучивают возможное уменьшение стоимости до 30-40%.

А вот инвестиции в апартаменты с целью сдачи в аренду уже не актуальны, говорит эксперт. Однокомнатный апартамент в доме комфорт-класса сейчас можно сдать в среднем за 25-30 тыс. рублей в месяц – по такой же цене, как и аналогичную квартиру. Это не так много, но высокая конкуренция среди собственников жилья не позволяет завышать стоимость.

«Один из самых доступных на рынке апартаментов стоит 3,34 млн рублей (32 кв. м в Starting House), – приводит пример Мария Литинецкая. – Допустим, после завершения строительства на самый бюджетный ремонт вы потратите 500 тыс. рублей. То есть общая стоимость увеличится до 3,84 млн рублей. При сдаче апартамента по ставке 30 тыс. рублей в месяц вы вернете стоимость покупки и ремонта за 10,6 лет. Согласитесь, достаточно длительный срок. Если вы положите эту же сумму на депозит под 11% годовых, то доходность будет чуть выше: 420 тыс. рублей по вкладу против 360 тыс. рублей за аренду. Поэтому инвестировать с целью последующей сдачи в аренду стоит в первую очередь тем, кто рассчитывает на долгосрочную прибыль».

Апартаментам поможет кризис на рынке коммерческой недвижимости

Несмотря на все трудности, которые сулит апартаментам обострившаяся конкуренция с классическим жильём, формату есть куда отступать – на рынок коммерческой недвижимости.

По словам Валерии Марковой («Е3 Investment»), кризис очень болезненно отразился на рынке коммерческой аренды – в Москве был поставлен антирекорд по объему пустующих площадей в бизнес-центрах и ТРК, при этом на рынок и сейчас продолжают выходить объекты, запроектированные еще в благополучные 2012-1014 годы. На этом фоне на землях, предусмотренных ранее под коммерческую недвижимость, будут возводиться новые комплексы апартаментов. «Девелоперам необходимо будет использовать земли, выкупленные под строительство различных коммерческих объектов, а апартаменты позволят застройщикам получить большую прибыль на перспективу ближайших 3-4 лет (конечно, если власти не введут какие-либо законодательные ограничения)», – говорит Валерия Маркова. Это говорит в пользу того, что сокращения доли апартаментов в общем объёме строительства пока не будет.