Сдать и снять: что происходит с арендой квартир в Москве?
После 2014 года, когда арендный рынок испытал дефицит спроса, ситуация в целом стабилизировалась, спрос и предложения пришли к относительному балансу. Рынок стал в большей степени ориентирован на арендаторов, а арендодатели стали более сговорчивыми в торге, требованиям к клиентам и готовности идти на уступки. Арендные ставки остаются на стабильном уровне и почти не растут, хотя многие арендодатели испытывают желание повысить их, чтобы компенсировать инфляцию.
В конце лета – перед началом учебного года и окончанием сезона отпусков – на рынок аренды обычно приходит оживление. В связи с этим мы решили поговорить о том, какие тренды сейчас наблюдаются на арендном рынке.
Что происходит с ценами на аренду жилья в Москве? Готовы ли арендодатели к росту ставок? Как проще сдать квартиру и повысить ее востребованность? К чему стоит готовиться при съеме жилья? На эти и другие вопросы ответят управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
1. Редакция IRN.RU:
Добрый день! У нас традиционно несколько вопросов по теме:
1) Какова сейчас общая ситуация на рынке аренды? Что происходит со спросом, предложением, ценами?
2) Поделитесь, пожалуйста, динамикой цен на аренду в Москве за последние пару лет.
3) Какие можно выделить основные тренды на рынке? Меняются ли предпочтения арендаторов? Как ведут себя продавцы?
***
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
1) Какова сейчас общая ситуация на рынке аренды? Что происходит со спросом, предложением, ценами?
Рынок аренды, на протяжении вот уже пары-тройки лет, довольно стабилен. Его не сотрясают катаклизмы, нет резких скачков роста или падения спроса, предложения, стоимости найма
2) Поделитесь, пожалуйста, динамикой цен на аренду в Москве за последние пару лет.
Специального анализа динамики цен не велось, однако экспертные наблюдения показывают классическую картину: небольшой рост (3-5%) в период летнего сезона, затем замирание до следующего сезона.
3) Какие можно выделить основные тренды на рынке? Меняются ли предпочтения арендаторов? Как ведут себя продавцы?
Предпочтения арендаторов всегда были самыми разными, но основной запрос всегда был: подешевле, но хорошего качества, не «бабушкин вариант», рядом с метро (чтобы ходить пешком и не более 10 минут), с хорошей мебелью. Кстати, хочу отметить, что все больше арендаторов имеют домашних животных (кошки, собаки, попугаи и т.д.)
Собственники жилья также почти не изменились (в большинстве): как и ранее предпочитают «семейные пары москвичей славянской внешности без детей и животных»
=Репченко Олег, Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU:
Рынок аренды сейчас достаточно сбалансирован, причем он пришел к этому балансу задолго до купли-продажи. Даже в тучные нулевые, когда цены на жилье росли очень быстро, арендные ставки были ближе к возможностям людей, чем цены на покупку квартир. Конечно, ставки все равно были очень высокими по сравнению со средними доходами, но более реалистичными. На рынке купли-продажи цены раздувал инвестиционный спрос, на рынке аренды клиентом являются обычные люди, поэтому он не может быть столь сильно оторван от реальных доходов.
Тем не менее, долгое время условия диктовали арендодатели, которые могли сдавать дряхлую квартиру в хрущевке за деньги, на которые где-нибудь в Европе можно было снять приличное жилье, и при этом придирчиво отбирать арендаторов или выгнать текущих, если они не хотели платить больше.
Но в 2014 году ситуация перевернулась. Из-за снижения доходов населения начался массовый отток арендаторов. Это сначала привело к повышению сговорчивости арендодателей – они стали менее капризными в выборе жильцов, чаще соглашались докупить что-то необходимое из техники и могли согласиться на скидку. А затем начали снижаться и сами арендные ставки – не слишком сильно, но процентов десять аренда потеряла в стоимости. Эта ситуация продолжалась примерно до 2016 года, а затем «устаканилась». Рынок стал в большей степени ориентирован на арендаторов, повысилось качество сдаваемых квартир. Цена аренды стабилизировалась и в последующие пару лет немного выросла, но рост был ниже инфляции.
Сейчас спокойствие на рынке аренды продолжается. В моменты активизации собственники пытаются немного увеличить ставки, но сталкиваются с сопротивлением арендаторов, поэтому чаще всего откатывают назад, и в целом цены на аренду остаются стабильными.
***
2. Арсений:
Делаем сейчас ремонт в квартире, которую планируем сдавать. Кухня и санузлы готовы, а прихожую и жилую комнату еще не начинали ремонтировать. Боюсь, что до сентября не успеваем доделать ремонт. Что лучше – сдать сейчас с нормальной кухней и санузлами, но с «бабушкиными» прихожей и комнатой? Или доделать ремонт, но сдавать уже в конце сентября-октябре, когда арендаторов будет меньше?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
На мой взгляд лучше доделать ремонт полностью и сдавать готовую квартиру. Ремонт только на кухне и в санузле, без ремонта в комнате может привести к снижению стоимости найма и, возможно длительному поиску арендаторов. И, кстати сентябрь и октябрь – это месяцы, относящиеся к высокому сезону на рынке аренды, когда поток арендаторов значительно увеличивается. Квартира со свежим ремонтом и по адекватной рыночной стоимости всегда быстро найдет своих арендаторов.
***
3. Анна:
С марта сдаю квартиру молодой паре. Беспокоит нестабильная оплата о них. Долгов пока не возникало, но они платят не раз в месяц к оговоренному числу, а переводят деньги частями и получается, что за текущий месяц полная оплата приходит буквально накануне того, как пора вносить целую оплату за следующий. Боюсь, что такая неорганизованность может в итоге привезти к долгам и просрочкам. Не знаю, стоит ли расстаться с этими арендаторами или нет – помимо безалаберной оплаты они меня всем устраивают. Весной нашла жильцов достаточно быстро, буквально за неделю. Но не знаю, как обстоят дела сейчас. Можно ли будет быстро найти новых нормальных арендаторов? Не придется ли делать ставку ниже, чем мне платят сейчас?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Если кроме немного нестабильной оплаты аренды, пара Вас полностью устраивает, то мой совет – не искать нового, поскольку никто не сможет гарантировать Вам, что новые жильцы окажутся лучше прежних. Предлагаю переговорить с Вашими жильцами на предмет регулярности платежей и их дальнейших планов. Но решение за Вами.
Август-октябрь относятся к месяцам высокого сезона на рынке аренды и арендатора найти довольно легко.
***
4. Сергей Артемьев:
Здравствуйте. Хотим с женой купить квартиру в новостройке, чтобы в ближайшие 5-7 лет сдавать ее в аренду, а затем туда сможет переехать сын, который пока в школе. На что обращать внимание, если квартира нужна и для сдачи и в последующем для жизни?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
При покупке квартиры для сдачи в аренду следует обращать внимание на факторы, которые сделают ее более желанной для арендаторов: район, в котором находится квартира, наличие развитой инфраструктуры (детские сады, школы, магазины, поликлиники и пр.), близость к метро, наличие рядом парка или сквера, расположение окон, наличие лоджии/балкона. Однако, поскольку в дальнейшем Вы планируете проживание в квартире Вашего сына, то следует учесть и его интересы.
=Репченко Олег, Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU:
Главное для сдачи в аренду – близость к метро, не более 10 минут пешком. Поэтому при одинаковой цене лучше отказаться от дополнительных преимуществ вроде инфраструктуры ЖК, отделки подъездов и благоустройства дворов в пользу расположения рядом с метро. В идеале выбирать квартиру поближе к центру, но если бюджет не позволяет, то можно рассмотреть даже районы за МКАД, главное, чтобы метро было рядом. Лучше выбирать однокомнатную квартиру, ее можно проще и быстрее сдать в аренду. Да и сыну в будущем однушки будет вполне достаточно в качестве стартового варианта.
***
5. Сергей Артемьев:
И вопрос про отделку. Лучше покупать без отделки и делать простой ремонт для аренды самим? Или купить с готовой отделкой? На сколько лет по опыту хватает ремонта, который делают застройщики, при сдаче в аренду?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Лучше покупать квартиру с отделкой – этого ремонта хватит как раз на 5-7 лет, а потом отремонтируете ее под себя.
При покупке квартиры без отделки ваши затраты на приведение ее в порядок будут больше и сроки получения дохода от сдачи ее в аренду значительно отодвинутся на период ремонта.
=Репченко Олег, Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU:
Однозначно лучше покупать с отделкой. Самостоятельный ремонт в большинстве случаев обойдется дороже, к тому же займет дополнительное время, а это упущенный доход. К тому же в домах без отделки ремонты у соседей могут длиться годы. Шум от них вряд ли понравится арендаторам, соответственно, стоит готовиться к текучке и простоям. На квартиры с ремонтом от застройщика обычно выделяется как минимум секция в доме, а обычно целые корпуса, так что шума меньше.
Качество ремонта может отличаться у застройщиков. Но чаще всего это как раз неплохой вариант для сдачи – недорогие материалы, но все современно и аккуратно. Скорее всего, такого ремонта как раз хватит на 5-7 лет. Возможно, в какой-то момент придется что-то чинить или освежить косметику, но это свойственно любым арендованным квартирам.
***
6. Дима:
Сколько сейчас доходность аренды?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Для квартир, приобретенных для сдачи в аренду – примерно 4,5-5% годовых. Срок окупаемости около 20 лет
***
7. Альбина:
Когда-то условия на рынке диктовали арендодатели, потом настал рынок арендаторов. А чей он сейчас?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают.
=Репченко Олег, Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU:
Рынок сейчас сбалансирован, но в большей степени ориентирован на арендаторов. Подробнее – в ответе на первый вопрос.
***
8. Елена Рязанцева:
Добрый день! Я думаю сделать в арендной квартире простенький ремонт – содрать старые обои, покрасить стены. Но не знаю, как лучше заговорить об этом с хозяйкой. Обычно хозяева соглашаются на такие изменения или противятся? Влечет это какие-то дополнительные условия? Например, переделать обратно в конце, если арендодателю не понравится, как мы покрасим квартиру (ничего радикального не планируем, но хотим делать сами, поэтому не уверены, что получится профессионально). Или, наоборот, может нам дадут соразмерную скидку, все же квартира будет выглядеть посвежее?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Любые изменения в арендуемой квартире (небольшой ремонт, перестановка или покупка мебели и пр.) – требует обязательного согласования с собственником квартиры. Поэтому Вам следует при встрече с хозяйкой квартиры попытаться ей объяснить, что именно и, главное, почему, вы планируете изменить в квартире. Возможно, вам удастся ее убедить, а возможно, она противник крашеных стен и предпочитает обои. Возможны любые варианты.
Однако основной совет: все, о чем Вы договоритесь с собственницей, следует обязательно зафиксировать в письменном виде, чтобы избежать проблем по окончании найма путем оформления дополнительного соглашения.
***
9. Жанна:
Добрый день!
Стоит ли ожидать перемен на рынке аренды Московского региона до конца года? Если да, то чего ждать? Падения цен или роста?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Никаких значительных изменений на рынке аренды, кроме незначительного роста цен в период август-октябрь, мы не ожидаем.
=Репченко Олег, Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU:
До конца года вряд ли могут произойти существенные перемены. Как обычно, в конце лета и начале осени на рынок приходит некоторое оживление спроса, но серьезных скачков спроса или ставок точно не стоит ждать.
***
10. Тимофей:
Сравнивая доходность 3-х комнатных квартир в Москве (внутри МКАД) эконом и бизнес, прихожу к выводу, что выгоднее "уйти" в ОФЗ. Даже еврооблигации приносят 4.5%, что выше, чем доход с аренды (учитывая, содержания, налоги, простой, комиссии агентам). Что посоветуете? Держать или продавать.
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Сейчас доход от арендной квартиры составляет порядка 4 – 4,5%, при условии, что это свежекупленная квартира, сразу отданная под аренду. Если же квартира находится в собственности очень давно, получена в дар, или по наследству (то есть вы не тратили деньги на покупку), доходность будет существенно выше и, за вычетом налогов, выплат на ремонт и т.д., может достигать 80%.
Если вы считаете, что сдача в аренду и содержание объекта для вас хлопотно, невыгодно по разным причинам, или квартира требует существенных вложений в ремонт, то, возможно, ее стоит продать. Если же напряжения от ее содержания нет, то нужно понимать, зачем она вам (инвестиционные цели, для проживания родных и т.п.). И в зависимости от того, что перевесит, плюсы или минусы, принимать решение о продаже.
***
11. Наталия Дружинина:
Есть ли сейчас вообще сезонность на рынке аренды? Отличается ли от рынка купли-продажи? Как распределяется по году?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Сезон на рынке аренды уже привычно начался в 3 декаде июля, без столь резких пиков, как это было лет 4-5 назад и продержится, скорее всего, до середины октября.
***
12. Никита:
Как повысить интерес арендаторов к квартире? Стоит ли делать ремонт? Если да, то какой? Повысится ли в результате этого цена, чтобы отбить затраты? Как рассчитать сумму, которую будет адекватно потратить на ремонт?
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Квартира со свежим чистым ремонтом без особых изысков привлечет больше клиентов, чем неотремонтированная. В отделанной квартире цена будет чуть больше, и сдастся она чуть быстрее. Вкладываться ли в капитальный ремонт – зависит от сегмента объекта. Если это экономкласс, то евроремонт там не имеет смысла, он не отобьется. Если же квартира находится в престижной локации, то вложения в нее могут увеличить ее стоимость раза в полтора.
Можно проконсультироваться в любом агентстве недвижимости, или же самостоятельно промониторить аналогичные предложения на любом классифайде в интернете. Условно, стоимость ремонта должна отбиться в такие короткие сроки, чтобы квартира начала приносить заметный чистый доход до следующего ремонта.
***
13. Сергей:
На сколько % и в какую сторону может измениться стоимость аренды 1-2-3 квартир при увеличения ввода в Московской регионе при достижении увеличенных показателей ввода жилья в новостроках до 24 года. Какие из квартир 1-2-3 наиболее стабильны для арендного бизнеса.
=Жукова Мария, «МИЭЛЬ-Аренда»:
Даже при полной реализации всех новостроек далеко не весь объем квартир поступит на рынок аренды. Если в конкретном районе города резко, в разы вырастет количество жилья в аренду (условно, было 500 – стало 2000). Это может привести, с 1 стороны, к удешевлению общего объема, а с другой стороны произойдет перераспределение цен: в комфортабельных новых домах будет существенно дороже, старое, ветхое подешевеет. То же и про районы с реновацией – старое будет дешеветь, новое будет дороже, чем старый фонд. Конкретный вывод по ценам можно будет сделать только по факту. С другой стороны, ввод огромного количества жилья в Новой Москве и городах-спутниках никак не повлиял на стоимость аренды в старой Москве.
70% нанимателей спрашивают однушку до 30 тыс. рублей, и всего 1-2% спроса приходится на многокомнатные дороже 100 тыс. рублей.
