Регионы МИЭЛЬ
  • Москва и область
    16 городов
    Москва Балашиха Воскресенск Лобня Люберцы Мытищи Ногинск Одинцово Подольск Пушкино рабочий посёлок Андреевка Реутов Солнечногорск Химки Щёлково Электроугли
  • Алтайский край
    Барнаул
    Барнаул
  • Амурская обл.
    Благовещенск
    Благовещенск
  • Калужская обл.
    Калуга
    Калуга
  • Краснодарский край
    2 города
    Анапа Сочи
  • Крым республика
    2 города
    Симферополь Ялта
  • Липецкая обл.
    Липецк
    Липецк
  • Орловская обл.
    Орёл
    Орёл
  • Свердловская обл.
    2 города
    Екатеринбург Нижний Тагил
  • Севастополь
    Севастополь
    Севастополь
Курорты Анапа, Сочи, Симферополь, Ялта, Севастополь
  • Анапа
  • Сочи
  • Симферополь
  • Ялта
  • Севастополь
  • Выбор региона позволит видеть актуальные объекты, услуги, ближайшие офисы и вакансии
  • Если вы продаёте и переезжаете, выбирайте свой текущий регион — офис в вашем городе сам свяжется с нужными офисами в том городе, где будете покупать

Ответы юриста

19 декабря 2019

Мы публикуем ответы наших юристов на наиболее интересные и популярные вопросы посетителей miel.ru. Приём вопросов: arenda@miel.ru

Kiss19-89 : Арендодатель решил расторгнуть договор раньше времени, которое прописано в договоре. Требует, чтобы мы съехали. Должен ли арендодатель вернуть нам оплату услуг риелтора, если в договоре это не прописано?

Ответ: Взаимоотношения между арендодателем и арендатором оформляются договором аренды помещения (найма), в котором прописываются условия использования помещения, порядок оплаты и расторжения договора. Взаимоотношения между риелтором и клиентом должны оформляться договором оказания услуг или агентским договором, в котором прописываются условия предоставления услуг и их оплаты, а также гарантии агентства. При этом арендодатель не является стороной данного договора. В случае досрочного расторжения договора по вине арендодателя арендатор вправе требовать вернуть ему арендную плату за фактически не использованный период аренды и компенсировать ему расходы на услуги риелтора при наличии финансовых документов по оплате.

Inna: Мы с семьей снимаем квартиру . Оплату каждый месяц отправляем на карту хозяина. Собственник сделал нам временную регистрацию, а спустя полгода пришло оповещение от судебных приставов о задолженности по коммуналке за уборку подъезда и дворовой территории и техобслуживание. Суд обязал меня выплачивать долги по квартплате до моего заселения, так как собственника им найти не удалось. Я не собственник, и почему обязана за кого-то оплачивать долги?

Ответ: В п.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ закрепляет исчерпывающий перечень лиц, обязанных оплачивать коммунальные услуги в жилом помещении:
«2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.»
В вашем случае обязанность по уплате начислений возложена на собственника помещения (п.5). Для отмены решения вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о возврате незаконно списанных средств с вашего банковского счета. По вопросам судебного производства вам следует обратиться к адвокату или юристу, занимающемуся судебной практикой.

Юлия: Хотели приобрести дом, владелец пообещал все оформить быстро. Мы перевезли вещи, но владелец три месяца ничего не оформляет. Мы решили больше не ждать, хотим вывезти вещи. Должны ли мы ему что-то оплатить, если никаких договоров не оформляли, задатков, авансов не платили, все было только на словах?

Ответ: Если ваши взаимоотношения с собственником не были оформлены письменно в виде договора или соглашения, в котором были бы прописаны условия предоставления объекта для пользования и/или изложены намерения сторон в дальнейшем заключить договор купли-продажи, то вы вправе их прекратить и забрать свои личные вещи, уведомив об этом собственника и согласовав с ним время встречи для вывоза. При этом рекомендую вам взять с собственника расписку в том, что он не имеет к вам никаких имущественных претензий и в дальнейшем не будет их предъявлять ни в каком виде. В отсутствие такого документа в дальнейшем у вас могут возникнуть проблемы, вызванные намерением недобросовестного собственника предъявить какие-либо требования в судебном порядке или через правоохранительные органы.

Ксения: Мы сняли квартиру через риелтора - 3 комнаты в 4-хкомнатной квартире. Заключили договор с хозяйкой, заплатили за первый месяц, залог разбили на 2 месяца и заплатили риелтору 100% от месячной платы. Через неделю оказалось, что в квартире 4 собственника, и риелтор это знала, но скрыла. 2 собственника были против сдачи квартиры, и нас начали выгонять, пришлось договариваться с собственниками, чтобы остаться. С собственниками договорились. Попросила риелтора либо вернуть комиссию, либо перезаключить договор со всеми собственниками, и вот 2 месяца их контора мне обещает все сделать. Что мне делать в такой ситуации? Можно ли обращаться в прокуратуру?

Ответ: К сожалению, некомпетентность некоторых риелторов приводит к подобным проблемам. Это может быть как результат недоработки агента, так и намеренное сокрытие фактов со стороны собственника, представлявшего интересы остальных. Во избежание подобных ситуаций при заключении сделки необходимо внимательно читать документы (свидетельство на право собственности или свежую выписку из ЕГРН), а лучше истребовать документ-основание возникновения права собственности. В вашем случае я рекомендую написать претензию, в которой изложить суть проблемы и свои требования компании и передать ее под роспись уполномоченному лицу. Если ответа в том же (письменном) виде не последует, то можете обращаться в суд с исковым заявлением об истребовании всей суммы комиссии.

Yan: Снимал 2-комнатную квартиру, платил исправно, договор имеется. Перед своим съездом из квартиры, я предупредил арендодателя (в мессенджере) о своём выселении за месяц. Он прочитал и не ответил. Перед выселением пришлось искать хозяина, так как на связь он не выходил, но сообщения все читал. Связался с агентом, он сказал, что приедет сам, без владельца квартиры и примет у меня жильё. Я уточнил насчет депозита: он сказал, что его возвращать никто не будет, так как в договоре есть пункт: «Владелец квартиры возвращает депозит/страховой взнос по своему желанию». Со своей стороны я выполнил все обязательства, но хозяин на связь не выходит и депозит возвращать тоже не хочет.

Ответ: Применение формулировки «по своему желанию» в договоре аренды/найма недопустимо, так как лишает контрагента права на паритет. Вам следовало при подписании договора отказаться от данного условия и настоять на четкой формулировки возврата депозита. Депозит - это обеспечительный взнос, который может быть зачтен либо в качестве компенсации ущерба или долга, либо в оплату штрафа за нарушение условий договора. Поэтому с него не уплачивается НДФЛ при его получении и до момента принятия решения о зачете. Обеспечительный взнос подлежит возврату наймодателю, если им соблюдены все условия договора, и нет материального ущерба. Рекомендую в акте приема-передачи указать, что сумма депозита получена не была, и имеются финансовые претензии к наймодателю. После этого следует направить в адрес наймодателя письменное требование о возврате суммы депозита с указанием срока возврата. Если требование не будет удовлетворено в установленный срок, то можете подавать иск в суд.

Ксения: Сняла квартиру, собственник скрыл дефекты по сантехнике и не соглашался их устранять. По этой причине вынуждена съехать с квартиры, не прожила даже месяца. Договор, который составлен собственником, не заверен никем, без единой печати. Могу ли я потребовать половину суммы обратно?

Ответ: Договор аренды (найма), заключенный между физическими лицами обязательному удостоверению не подлежит, достаточно личных подписей сторон с указанием паспортных данных и места регистрации каждого. Возврат произведенной оплаты производится в соответствии с условиями договора, а при их отсутствии – по согласованию сторон.

Vanya: Знакомая в городе жила в нашей квартире бесплатно, с условием, что она будет платить ЖКХ. И сейчас выяснилось, она почти год не платила за коммунальные услуги и уехала из квартиры. Никаких договоров и расписок не заключалось. Что можно сделать в таких случаях? В полицию заявить? Возможно ли не платить этот долг?

Ответ: В соответствие с действующим законодательством, договор аренды/найма должен заключаться строго в письменной форме, несоблюдение которой лишает стороны права ссылаться на его условия. Обязанность по оплате услуг, полученных от поставляющих организаций, лежит на собственнике объекта, если в договоре аренды/найма не указано иное. Таким образом, в отсутствие надлежаще оформленного договора доказать неисполнение обязанности нанимателя по оплате коммунальных услуг, не представляется возможным.

Ирек: я сдал гараж человеку, вот уже неделю он не платит, договора нет. В гараже, по его словам, товар на 1500000 руб. Как мне поступать? Я хочу, чтоб он забрал вещи и все.

Ответ: договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен строго в письменном виде. Несоблюдение этого требования закона лишает стороны права ссылаться на его условия в случае возникновения спора. Рекомендую оформить ваши отношения с арендатором письменно, где прописать размер арендной платы и срок ее внесения, а также штрафные санкции за несоблюдение условий договора. В этом случае вы будете защищены законом и сможете эффективно воздействовать на нарушителя.

Надежда: сняли двухкомнатную квартиру без подселения, пользоваться можем только одной комнатой. Договора нет, только расписка, что хозяйка получила деньги за сдачу квартиры. Спустя неделю сообщает, что хочет заселиться во вторую комнату с мужем. Нас это не устраивает, заселялись при условии, что будем проживать только мы с мужем. Что делать? Просим вернуть деньги, чтобы мы съехали, она говорит — живите, мы вас не гоним. Но она полностью нарушает условия устной договоренности о нашем там проживании. Нас это не устраивает, мы ничего не нарушаем, помогите пожалуйста. Есть переписка с ней.

Ответ: к большому сожалению для вас, в связи с отсутствием письменно оформленного договора найма вы лишены возможности отстаивать свои права. Закон предписывает обязательную письменную форму для краткосрочных договоров аренды (найма), а для договоров, со сроком действия более одного года — установлена его обязательная регистрация в соответствующем подразделении Росреестра. В отсутствие предписанной формы договора стороны лишены права ссылаться на условия устного договора аренды (найма) в случае возникновения спора.
Для защиты своих прав рекомендую в будущем заключать договор в письменной форме, где прописать все оговоренные условия и санкции в случае нарушения сторонами принятых обязательств.

Ira Chan: ситуация такая — у свекрови квартира в соцнайме, договор на неё. Прописаны она, мой муж (но не живёт), дочь свекрови со своим мужем и тремя детьми. Должна ли дочка платить за коммунальные услуги? И можно ли разделить счета на всех? За мужа готовы платить.

Ответ: в квартирах социального найма начисления за потребленные коммунальные услуги и содержание дома производятся по количеству зарегистрированных в объекте, следовательно, бремя расходов должен нести каждый из них с учетом фактического проживания в квартире. Если пользователь не проживает в данной квартире, то он, как правило, не участвует в оплате начислений, производимых по приборам учета (вода и электроэнергия и т. п.). Во избежание конфликтов между членами семьи, рекомендую составить и подписать между собой соглашение о распределении расходов на содержание жилого помещения в соответствии с достигнутыми договоренности и данными рекомендациями.

Svetlana: наша семья сняла 4-х комнатную квартиру в центре Москвы по приемлемой для нас цене. У нас трое детей, двое из них — дошкольного возраста. Договор заключён с агенством, управляющим квартирой по доверенности. При заключении договора найма АН умолчало о том, что квартира выставлена на продажу. В объявлении также не было данной информации. При этом мы оплатили 100% комиссии данному АН. Через 2 месяца нашего проживания АН сообщает, что будет приводить покупателей на просмотр. В Договоре прописана возможность посещения квартиры Наймодателем раз в неделю, возможность показа квартиры третьим лицам и посещение Наймодателя в наше отсутствие. Мы согласились на эти условия, т. к. не собирались препятствовать показам в случае расторжения договора аренды. (Как правило, это 1–2 показа квартиры, когда мы сами уже в процессе переезда). Речи о возможной продаже квартиры не шло. В случае посещения потенциальными покупателями нашего жилища каждую неделю в течение всего срока аренды (если продажа затянется), морально пострадают наши малолетние дети, также возрастёт риск заражения COVID-19. Вопрос: можем ли мы отозвать своё согласие на посещения третьими лицами и посещения без нашего присутствия, т. к. это требование нарушает конституционное право на неприкосновенность жилища и частной жизни, а также в связи с пандемией и потенциального вреда детям.

Ответ: любой гражданско-правовой договор — это согласованное волеизъявление двух сторон, направленное на установление, изменение или прекращение взаимоотношений. Подписывая договор, стороны выражают свое согласие на его условия. Одностороннее изменение условий оформленного договора законом не допускается. Если ваш арендодатель согласен пойти на ваши условия об отказе в просмотрах объекта третьими лицами, то такое изменение договора должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением. Если нет, то вы вправе расторгнуть нежелательный договор в соответствии с условиями его расторжения, если таковые закреплены в его тексте.

Анастасия: снимали с мужем квартиру, составили обычный договор и акт приёма-передачи от руки в присутствии хозяйки и риелтора. Когда заезжали, сказали про кота, хозяйка была не против, но в договоре этого не было прописано. Договор был составлен на 11 месяцев. По причине переезда мы сообщили хозяйке за 2 недели (как и указано в договоре), что съезжаем раньше указанного срока. Назначили дату и время, хозяйка пришла, осмотрела квартиру, претензий никаких не было, помимо того, что во время нашего проживания испортили кусок обоев, но сразу сообщили об этом хозяйке и она сказала что сделает все сама. Согласились на то, что залог 5 тысяч, остаётся у неё в таком случае, в остальном претензий никаких не было, мы отдали ключи и съехали. Но по незнанию не составляли акт приёма передачи. Спустя несколько дней после нашего отъезда хозяйка начала писать о том, что якобы наш кот подрал подлокотники дивана и спинку кровати. И при осмотре квартиры она это якобы не заметила. Хотя наш кот никогда мебель не портил. Требует деньги. Что делать? Стоит бояться, что она может обратиться в суд? Договора на руках не осталось, в момент, когда съезжали, оставили его на квартире, думали, что нам он уже не понадобится. А хозяйка сказала, что свой экземпляр потеряла.

Ответ: при наличии доказательств любой спор может быть передан на рассмотрение суда или мирового судьи, если стороны не могут достичь соглашения самостоятельно. У вашего арендодателя имеется больше фактов, подтверждающих причинение ущерба силами арендатора. При этом расчет суммы ущерба арендодатель вправе произвести любым доступным ему способом, самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика. В последнем случае стоимость услуг может быть принята судом к возмещению ответчиком. Также судом принимаются расходы по оплате госпошлины и услуг адвоката, если таковой привлекался к участию в процессе. Таким образом, итоговая сумма исковых требований может значительно превысить заявленную вам устно. Исход дела зависит от представленных сторонами доказательств в пользу своей позиции. Исходя из вышесказанного, во избежание негативных последствий, рекомендую договариваться с арендодателем полюбовно.

Alena: сняли квартиру, хозяева уехали в другой город жить. Посудомоечная машина перестала работать, вызвали мастера, он забрал запчасть от неё на диагностику, но делал ее долго и попросили ее вернуть, он приехал, все поставил на место, и сказал что такое бывает с этими посудомойками, но посудомойка заработала, и мы ее просто больше не стали запускать. Когда съезжали с квартиры, хозяева не приехали, и сказали что их знакомая риелтор, и она может прийти проверить квартиру и подписать, что все хорошо, квартиру приняли. Мы согласились, она пришла, проверила все, подписала на договоре что приняла квартиру. Нам вернули залог. После этого хозяин пишет, что посудомойка не работает и просить деньги за ремонт. Как быть в этой ситуации?

Ответ: если лицо, принимавшее квартиру, имело доверенность от собственника на оформление акта приема-передачи квартиры, и в документе имеется фраза об отсутствии претензий собственника по передаваемому нанимателем имуществу, то данное требование можно игнорировать. В случае отсутствия какого-либо из вышеперечисленных условий, претензия может быть признана законной, а затраченная на ремонт сумма может быть истребована собственником через суд.

Юлия: я живу в другой стране, являюсь собственником квартиры в Москве и сдаю её в наем. Наниматель уже месяц не отвечает на звонки, соседи звонили, жаловались. Хочу наведаться в квартиру, пока я в Москве. Была только 1 раз с лета прошлого года. Какие мои действия, если не получается договориться с нанимателем о встрече, так как не берёт трубку?

Ответ: во избежание непредвиденной ситуации рекомендую обратиться к участковому для вскрытия квартиры. Основанием для обращения является отсутствие связи с нанимателем в течение продолжительного времени. При себе необходимо иметь действующий договор найма.

Марина: в соответствии с договором о найме, за 30 дней собственник был предупрежден о расторжении договора о найме в телефонном разговоре. Косвенное доказательство тому — подтверждение риелтера, оформившего договор, собственник сообщил ему о моем решении. Под предлогом, что не было письменного уведомления, заявив, что предупреждения вообще не было, собственник удержал с меня неустойку из залога в размере арендной платы за месяц, а это очень немаленькая сумма. Могу ли я через суд требовать вернуть удержанную сумму? Ведь, хотя не было письменного уведомления, есть косвенное доказательство — показания риелтера.

Ответ: если в договоре найма был предусмотрен письменный порядок уведомления, то устная его форма может быть не принята судом в качестве доказательства исполнения обязательства. Однако суд может принять свидетельские показания в качестве доказательства надлежащего уведомления собственника при условии личного участия свидетеля в судебном процессе. Однако данное решение является целиком прерогативой суда.

Елена: у Центра детского творчества есть здание (многофункциональное). Они хотят сдавать места для краткосрочного проживания (в их Уставе есть пункт, что имеют право получать доход от предоставления мест для проживания). В техпаспорте на здания помещения указаны как «служебное». Как правильно произвести расчет стоимости? Если это аренда, то проживание не подходит. А если найм — то помещения не жилые.

Ответ: вы путаете понятия стоимости аренды и назначения помещения. Если помещение нежилое, это не означает, что оно не может использоваться для проживания. К нежилым помещениям относятся, например, гостиницы, апартаменты и др., однако, сдаются они под проживание граждан. Для оформления отношений следует оформлять договор аренды помещения с назначением — для временного проживания граждан. При этом тариф может быть любым, так как его размер является предметом договоренности двух сторон.

Ирина: получили квартиру в коммерческий найм от администрации. Сделали ремонт, установили на воду и газовый счётчики. Договор заключён на 11 месяцев. Могу ли я, как многодетная мать (разведена) при освобождении помещения рассчитывать на компенсацию расходов денежных средств, вложенных в ремонт (имеются чеки)?

Ответ: если сделанные улучшения неотделимы от помещения и согласованы с наймодателем, то наниматель вправе требовать компенсации расходов, если данное условие прописано в вашем договоре найма. В отсутствие данного условия в договоре стороны согласовывают возмещение в добровольном порядке.

Людмила: я снимаю квартиру, и у нас составлен договор на квартиру, в которой сумма аренды составляет 380 рублей, но я плачу 150 долларов по курсу и выходит намного больше, чем прописано в договоре. Куда я могу обратиться?

Ответ: на территории РФ все расчеты между сторонами договоров, являющимися гражданами РФ, производятся в валюте государства, т. е. в рублях. В этой связи расчеты по договору найма должны производиться исключительно в рублях.

Мария: Снимаю квартиру уже два года, оплата производится через агента, включая коммунальные услуги. Оправляю им деньги, квитанции и показания счетчиков. Попросила скинуть мне все чеки об оплате коммунальных услуг. Но получила отказ. Обязаны ли они предоставить мне эти документы, или нет?

Ответ: Если в вашем договоре найма обязанность по оплате коммунальных платежей возложена на нанимателя, то вы вправе потребовать квитанции о переводе внесенных вами сумм на счета поставщиков коммунальных услуг. Следует, однако, заметить, что это условие может выполняться только в том случае, если произведенная вами оплата осуществлялась через банк, и в платежном поручении указано такое назначение платежа, или имеется расписка от собственника или уполномоченного им лица о получении наймодателем наличных денежных сумм в оплату коммунальных услуг.

Светлана: Я проживаю в Сочи и сдавала в найм свою квартиру. Был составлен договор, акт-приема передачи квартиры и имущества в ней. Договор был заключен на 11 месяцев. Прожил наниматель всего 3 месяца и съехал, не сдав мне квартиру в надлежащем состоянии, не рассчитался за коммунальные услуги, не вернул ключи от квартиры, и сломал холодильник и стиральную машину. Я, конечно, брала при заселении депозит (это прописано в договоре) в размере месячной арендной платы. Как мне поступить в этой ситуации, ведь он умышленно сломал технику, так как сбежал, не вернув квартиру. Что техника не работает, я узнала не сразу, ведь я не живу в этой квартире. Он мне сообщил о том, что будет съезжать, по телефону, но не за месяц, как прописано в договоре. Я ему ответила, что депозит не верну, так как он нарушил условия договора. Как мне поступить, чтобы взыскать с него за порчу имущества, за коммунальные услуги, за невозврат ключей и за генеральную уборку квартиры?

Ответ: Если решить дело миром не представляется возможным, то единственное решение — судебное разбирательство. Вы вправе подать исковое заявление по месту постоянной регистрации нанимателя с требованием компенсации ущерба, а также всех иных расходов, включая судебные издержки, возникших по вине нанимателя.

Елена: В платежных поручениях по незнанию не указала в комментарии, за что платёж. Как доказать, что платёж прошёл именно за аренду помещения? Оплата производилась несколькими частями. Суд дал время на сбор доказательств.

Ответ: Относительность доказательств к материалам судебного дела, представленных стороной процесса, определяет суд. Если у вас заключен договор найма, и вы регулярно осуществляли платежи в адрес наймодателя, то суд может признать платеж, в котором не указано его назначение, в качестве доказательства.

Т.Фазылгиянова: Я являюсь сиротой, мне положена квартира от государства. Недавно я подписала договор на получение жилья. Меня ввели в заблуждение, что я получаю квартиру в городе, а это оказался посёлок. Так как я не знаю местность — я не обратила на это внимания. Я попросила отменить этот договор и подписать следующий — только уже с другим адресом. Мне отказали, сказав, что договор уже подписан, а если я откажусь от этого договора — мне не предоставят уже квартиру. Жить я там не хочу, а если не буду — заберут квартиру. Что мне делать в этой ситуации?

Ответ: Если договор вами подписан, и другое жилое помещение вам предоставить отказались, то надо зарегистрироваться в предоставленном жилье, приватизировать его и потом путем продажи и покупки менять его на другое, в удобном для вас месте.

Дмитрий: Мы сдали квартиру в аренду 7 лет назад. В договоре указывалась плата за аренду, и что арендатор оплатил сумму денег за первый и последний месяц проживания. Цена за аренду квартиры за 7 лет выросла вдвое. Сейчас последний месяц в квартире проживает знакомая арендатора, так как мы решили расторгнуть договор аренды. Прошлый арендатор уехал с квартиры, и вместо себя заселил свою знакомую, взял с нее деньги за последний месяц проживания, которые он оплатил при подписании договора, но в размере, составляющем арендную плату на текущее время, то есть в два раза больше, чем он заплатил мне при подписании договора.
Текущий арендатор заплатил уже нам деньги за последний месяц проживания, после чего он должен выехать с квартиры. Но старый арендатор требует, чтобы мы вернули всю сумму новому арендатору, которую он нам заплатил за последний месяц, мотивируя это тем, что за последний месяц было уже уплачено по договору 7 лет назад, и что в связи с этим новый арендатор имеет право жить там бесплатно.
Мы с этим не согласны и готовы вернуть новому арендатору ту часть денег, которую заплатил старый арендатор за последний месяц проживания при подписании договора аренды или вернуть эту сумму старому арендатору. В договоре указано, что стоимость арендной платы может меняться по согласованию сторон. В договоре нигде не указано, что оплаченная сумма аренды за последний месяц проживания не может быть изменена. Просто констатация факта, что была уплачена определенная сумма за первый и последний месяц проживания. Скажите, должен ли арендатор доплатить за последний месяц проживания, если он за него уже оплатил 7 лет назад, но цена аренды за это время возросла, или он имеет право жить по стоимости аренды, которую он заплатил 7 лет назад?

Ответ: Если я правильно вас поняла, договор истек 6 лет назад, его продление не оформляли, соглашения сторон об увеличении стоимости аренды не заключали, новый договор с новым арендатором также не заключался, денежные средства, внесенные первоначальным арендатором при заключении договора по его окончании действия, арендатору не возвращались. Если все мной перечисленное подтверждается, то при расторжении фактической аренды с нынешним арендатором вы обязаны зачесть сумму, уплаченную первоначальным арендатором за последний месяц. При этом требование уплатить разницу между ценой нынешней и ценой первоначальной арендатор вправе игнорировать, т. к. соглашение, подтверждающее текущую стоимость аренды, сторонами не оформлялось.
По действующему законодательству РФ обязательно соблюдение письменной формы договора аренды (найма). При несоблюдении это требования стороны в случае спора не вправе ссылаться на условия устного договора. Отсюда проблемы, которые возникают при расторжении фактических арендных отношений, не оформленных в соответствии с законом.
Если же речь идет об арендных взаимоотношениях, возникших на территории другого государства, то применяются нормы закона данного государства.

Катерина: Перечислила денежные средства через Сбербанк-онлайн на счет продавца без подписания договора задатка, но в смс перевода подписала: «задаток за дом по такому-то адресу». Сделка не состоялась, так как выяснилось, что рядом будут строить транспортную развязку, и есть обременение по земле. Могу ли я сейчас вернусь деньги через суд, не имея от продавца расписки о получении денег?

Ответ: По общему правилу в случае отказа от сделки со стороны покупателя задаток остается у продавца. Если же за объект вносился аванс, то вернуть его проще, но в любом случае решение будет принимать суд на основании представленных доказательств. В связи с отсутствием какого-либо письменного соглашения о намерениях сторон продать/купить объект, сложно будет доказать сам факт назначения платежа, поэтому предсказать исход дела не представляется возможным.

Kris: Я снимаю квартиру. В договоре прописано, что должны платить за отопление и счётчики, а берут деньги за газ, ТБО и прочее. Имеем ли право не платить за то, что не прописано в договоре?

Ответ: Оплата по договору производится в соответствии с его условиями. Если договоренности изменились, то необходимо оформить дополнительное соглашение к договору, в котором прописать новые условия.

Leonilla: Я сдала квартиру на 11 месяцев, подписали договор без нотариуса, в договоре есть недостаток: если наниматель захочет расторгнуть договор раньше, он обязан предупредить меня за месяц, а если я буду вынуждена расторгнуть договор с нанимателем раньше, срок не оговорен. Далее, в договоре четко сказано, что после окончания данного договора наниматель обязан освободить квартиру в 1 день и передать мне ключи. Вопрос 1: я действительно не имею права прерывать договор раньше срока? Вопрос 2: я должна предупредить нанимателя о том, что срок договора истекает, или это уже его обязанность следовать договору? Вопрос 3: если я обязана предупредить, что не собираюсь продлять договор, то за какое минимальное время я должна это сделать?

Ответ: Все эти вопросы закон относит к договоренности сторон договора аренды и коммерческого найма. Если стороны не договорились, то вопрос может быть решен судом или мировым судьей. Относительно порядка освобождения помещения по окончании срока действия договора аренды (найма), однозначного ответа также нет, в каждом конкретном случае стороны решают это самостоятельно. Рекомендую за несколько дней (10–14) до окончания срока действия договора сообщить арендатору любым доступным способом о своем решении — продлить договор или освободить помещение в указанный срок.

Зара: У меня кредит на сумму 220 тыс. Плачу исправно. Кредитная история отличная. Если я собственник дома, могу я оформить на детей дарственную?

Ответ: Распорядиться принадлежащим вам имуществом вы вправе, в том числе оформить дарственную на своих детей или на других родственников, при условии, что ваше имущество не заложено банку, а также отсутствуют ограничения и/или аренды, наложенные на него исполнительными или судебными органами.

Александр К.: Ситуация такая: я зарегистрирован как самозанятый, и сдаю квартиру сына в аренду (договор подписывает он, но получатель денег - я), и налоги как получатель денежных средств по договору плачу я. Всё верно сделано? Или должно быть иначе?

Ответ: В соответствии с Налоговым законодательством РФ налогоплательщиком налога на доход физического лица являются граждане, получающие доходы от источников в Российской Федерации. Так как стороной договора аренды (найма) является ваш сын, то и лицом, получающим доход от сдачи имущества в аренду, также является он. Следовательно, уплачивать налог на полученный от аренды имущества доход, обязан он же.

Федор М.: Мы снимали жилье за определенную сумму «все включено», оплата за месяц вперёд, должны ли мы оплачивать коммунальные услуги при выезде из квартиры?

Ответ: Ответ на этот вопрос должен быть отражен в вашем договоре, т.к. условия по оплате проживания стороны согласуют самостоятельно и отражают договоренности в письменно оформленном договоре найма (аренды) помещения.

Юлия П.: 28/12/20 я арендовала квартиру на срок 1 год. На момент подписания договора хозяйка при риелторе была предупреждена, что максимально через 6 месяцев я съеду, хозяйка квартиры была не против. Также в договоре было прописано, что оплата была за первый и последний месяц. 20/05/2021, я позвонила хозяйке квартиры и предупредила, что съезжать будем примерно после 15/06/2021. Хозяйка ответила - хорошо. 28/05 была оплата за 2 недели. Теперь же хозяйка отказывается вернуть деньги за «последний месяц», говорит, якобы когда будут новые квартиранты - она вернёт. Имеет ли она право не возвращать деньги?

Ответ: Условия проживания и оплаты, а также порядок досрочного расторжения договора и возврата внесенных денежных средств и др. должны быть прописаны в тексте вашего договора найма. Неурегулированные договором положения, по которым возник спор, могут решаться только в судебном порядке.

Виолетта С.: Неделю назад заключили с собственницей квартиры договор аренды. Через несколько дней выяснилось, что в квартире сломана розетка. Хозяйка сказала, что вызовет электрика и придет вместе с ним. Мы согласились и назвали время, в которое будем дома. На что получили ответ с таким контекстом: «Мне безразлично, когда вы будете дома. У меня есть ключи, и я сама приду к вам. Вашего разрешения я не спрашивала». Мы были шокированы, ибо против, чтобы она приходила в квартиру в наше отсутствие. Видели эту даму два раза, а в квартире хранятся деньги, драгоценности и пр. Мы не против её нахождения, но с пометкой, что это будет при нас! Как она и сказала - на следующий день пришла с левым человеком (электриком). Почему левый? Да потому что она отказалась от предложенных вариантов компаний по обслуживанию электрики и уперлась, что у неё свой знакомый. На наше счастье перед уходом из дома мы установили видеозапись. Она зашла в квартиру, вместе с ней пришёл мужчина. Пока электрик делал розетку - хозяйка обсматривала все наши шкафы и вещи... Повторюсь - все это зафиксировано на видео. В этот же день, но уже вечером хозяйка пришла на разговор. В ходе разговора о том, что мы были против её визита в наше отсутствие, мы ей сообщили, что владеем видеозаписью. После услышанного она порвала договор аренды на мелкие куски и сказала, что мы тут никто и вызовет сейчас полицию... чтобы нас выставили. В итоге она дала нам два дня, чтобы мы съехали. Хотим написать на неё заявление в полицию и в налоговую, ибо налоги она не уплачивает и работает нелегально. Как правильно обратиться в органы, и сможем мы это сделать, если от договора остались только куски и его фото? Помечу, что все разговоры с ней были записаны на диктофон.

Ответ: Ошибка в том, что ваш экземпляр договора оказался в руках наймодателя. Рекомендую на будущее требовать у контрагента свой экземпляр договора и акта и хранить его в недоступном для него месте и ни в коем случае не передавать его на хранение контрагенту, т.к. в противном случае вы лишаетесь всех доказательств. Для подачи заявления в налоговую инспекцию достаточно будет фотографии договора и копий финансовых документов об оплате проживания. Для судебной перспективы вам следует обратиться очно к юристу или адвокату, который не только поможет правильно составить исковое заявление и подготовить позицию защиты, но и оценит ваши доказательства с точки зрения их допустимости в судебном процессе.

Наталья Ч.: Продали жилье, потратили деньги. Через месяц покупатель решил обратиться в суд аннулировать сделку. И вернуть свои деньги. Это реально?

Ответ: Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества возможно только по решению суда и совершаются в случае, если при отчуждении жилого помещения нарушены права третьих лиц, имевших право пожизненного пользования или несовершеннолетних или в иных случаях, предусмотренных законом. Поэтому ответить на ваш вопрос однозначно без изучения всех обстоятельств сделки и документов, не представляется возможным.

Татьяна К.: Возможно ли взять в поднаем комнату в коммунальной квартире, находящейся в соцнайме, в комнате никто не проживает более 10 лет, также не оплачиваются коммунальные платежи (р/с отдельный). В комнате прописано 3 человека, в том числе один несовершеннолетний. Местонахождение прописанных соседям неизвестно.

Ответ: Поднаем – это сделка по найму жилого помещения, переданного пользователю по договору найма. По договору поднайма наниматель с согласия собственника передает нанятое им помещение в пользование поднанимателю на срок, не превышающий срок найма. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Получателем платы за поднаем является наниматель. Если вам не известно местонахождение пользователя (нанимателя) этого жилого помещения, то заключить договор в его отсутствие и без его согласия не представляется возможным.

Анастасия Х.: На выходных арендовали посуточно домик на озере с залогом, на праздник. Повесили на побеленные стены шарики на скотч. После сдачи обратно нам ничего не сказали. А на следующий день хозяева позвонили, сказали, что залог не вернут, так как когда они начали снимать шары, вместе со скотчем отваливаться начала и шпаклёвка. И требуют ещё денег на ремонт. Должны ли мы заплатить, если был залог?

Ответ: Все зависит от размера ущерба и суммы залога. Если сумма, оставленная в залог, не покрывает ущерб, то пострадавший вправе истребовать с вас недостающую часть, но при условии, что у него имеются доказательства вашего проживания в помещении и причинно-следственная связь между этим фактом и ущербом.

Светлана: Правильно ли я понимаю, что комиссия агенту — это то, что арендатор платит после подписания договора аренды? То есть, когда он находит клиенту подходящую квартиру? Нужно ли платить агенту, если он подбирает квартиры в течение нескольких дней, ничего подходящего не находит, и клиент тем временем находит жильё другим путём, не через этого агента? Если нужно платить, то сколько? Есть ли какие-то прописанные тарифы? Должен ли агент заранее озвучивать необходимость платы ему независимо от результата его работы, должен ли он проговаривать сумму в момент поступления заявки? Или он может сказать об этой оплате, только когда клиент уже найдет другое жилье и заплатит комиссию другому агенту? Оформляется ли эта оплата документально?

Ответ: Если услуга по договору не была вам оказана, то агентство не вправе требовать за нее плату. Тарифы устанавливаются каждой компанией самостоятельно, а стоимость услуги должна быть прописана в договоре с клиентом.

Екатерина: Могу ли я заключить договор с арендаторами о сдаче квартиры на долгий срок за оплату коммунальных услуг, без арендной платы?

Ответ: Размер арендной платы (платы за проживание) может быть любым, если размер согласован сторонами договора. При этом надо понимать, что любой доход облагается налогом по соответствующей ставке. Если же пользование имуществом на безвозмездной основе, то это договор ссуды, а не аренды.

Екатерина: Могу ли я сдавать квартиру своего отца, зарегистрированная как самозанятая, если он напишет на меня доверенность на использование квартиры, оставаясь при этом ее собственником? Могу ли я таким образом взять в управление несколько квартир и сдавать их как самозанятая?

Ответ: Вы можете быть представителем по доверенности от любого гражданина, но при этом получателем дохода является собственник имущества. Соответственно, уплата налога ложится на него. По ставке 4% (для самозанятых) рассчитывается налог на доход только от аренды собственного имущества.

Елена: Подскажите, пожалуйста, что можно сделать в сложившейся ситуации. У меня есть дочь, которой сейчас 23 года. Летом мы с моим бывшим мужем, с которым в разводе с 2003 года, купили ей квартиру. В сентябре моя дочь улетела в Париж учиться. Прописаться и оформить квартиру она не успела. Надо было срочно улетать, а дом сдали только летом. Все документы на квартиру оформлены на её имя. Купля-продажа производилась ею. Договор заключала она. В настоящее время её отец заселился в её квартиру и устроил там притон с каждодневным пьянством. Соседи знают об этом. Дочь оставила ему ключи на всякий случай. Покидать квартиру он отказывается. Что можно сделать в сложившейся ситуации? Могу ли я вызвать участкового? Дочь сможет прилететь только в июне.

Ответ: Если собственник не оформил на своего отца какие-либо документы на пользование квартирой (договор найма или безвозмездного пользования, доверенность на право управления имуществом и т.п.), то пользование имуществом может быть признано незаконным. В этом случае лицо, которому собственник доверил управление его имуществом, либо является его представителем на основании доверенности, вправе потребовать освободить незаконно используемое имущество, в т.ч. с привлечением сил правопорядка (представителя полиции). Однако, если я правильно поняла, ваши полномочия в отношении этого имущества также ограничены устными договоренностями, что уравнивает вас в правах с отцом собственника, точнее – в отсутствии прав представлять интересы вашей дочери. Рекомендую собственнику оформить на вас доверенность и заверить ее в консульстве РФ. Это позволит вам представлять ее интересы и действовать в соответствии с обстоятельствами.

Анастасия: Сняли с парнем квартиру за 13 тысяч рублей. При заполнении договора парень забыл сказать про кошку. Но потом хозяйка приехала знакомиться со мной и увидела её. Мы не скрывали и не прятали. В итоге на кошку отреагировала положительно. И просто вписала её в договор, что если что-то сделает, мы оплатим. В итоге через неделю она звонит и говорит что всё-таки против, и мы сказали, что съезжаем. Всё-таки животное - не игрушка, и выкидывать мы не собираемся. Прожили в этой квартире 8 дней, она отдала нам всего 3 тысячи, остальное забрала якобы за суточный съем. И как быть? Если бы она сказала сразу, что против, мы съехали бы на следующий день. И это уже совершенно другая денежная сумма получилась бы.

Ответ: Если в договоре проживание с животным прописано, то действия собственника можно оспорить и потребовать не только возврата полной суммы, но возмещения расходов, связанных с отказом в проживании. Но скорей всего удовлетворить требования добровольно собственник откажется, так что взыскать данные суммы возможно только в суде. Важным документом является акт возврата помещения, в котором должно быть указано, по чьей инициативе прошло расторжение договора, а также отсутствие претензий собственника к нанимателю по состоянию квартиры.

Мери: Я снимала квартиру у знакомых без договора, их не стало, и дочь стала владельцем. В квартире все - наше имущество. Когда мы заезжали, не было даже туалета, плиты, сейчас, она утверждает, что это все было, договора у нас нет, как нам действовать?

Ответ: К сожалению, отсутствие письменно оформленного договора лишает стороны права ссылаться на его условия в случае спора. В вашем случае, как я понимаю, не было не только договора, но и акта приема-передачи помещения и имущества. Если так, то вам придется доказывать факт приобретения имущества. Если имеются чеки на покупки, то это довольно просто, если же нет, то надо искать другие доказательства, например, выписки по банковскому счету об оплате покупок. Если договориться мирно не представляется возможным, то можно оказать на собственника психологическое давление, напомнив ему о необходимости уплатить налог с дохода, полученного от аренды недвижимого имущества за весь период вашего фактического проживания. При этом, правда, также потребуются финансовые документы, подтверждающие оплату вашего проживания.

Владислав: Снял квартиру через риелтора. Спустя 8 дней проживания собственник сказал, что префектура обязала делать его какой-то ремонт, соответсвенно будет задействовано мое жильё. Просят съехать, можно ли в таком случае вернуть комиссионные деньги с риелтора, за сдачу жилья не до конца готового к проживанию.

Ответ: Ситуация странная, капитальные ремонты не начинаются как снег, о них уведомляют заранее и уж тем более никогда не предписывают собственнику сроки его начала. Но если так сложилось, что не по вашей вине вам следует освободить квартиру, в которой вы не прожили и месяца, то наймодатель вам обязан вернуть все, что вы ему уплатили, а риэлтор за свой счет должен подыскать вам другой вариант для проживания. Так работает наша компания. Не исключаю, что в других компаниях порядок может быт другим, все зависит от добросовестности риэлтора или компании.

Елена: После заключения сделки с продавцом и перевода денег продавец испортил имущество (навес с железных конструкций). Как быть?

Ответ: Передача имущества по договору купли-продажи осуществляется с оформлением акта приема-передачи по факту такой приемки. До этого момента риск случайной гибели проданного имущества лежит на продавце. Принимая испорченное имущество, следует составить дефектную ведомость с указанием всех недостатков, указав об этом в акте. В дальнейшем вы вправе требовать либо соразмерного снижения стоимости купленного имущества, либо устранения его недостатков силами и средствами продавца, либо за счет продавца.

Предприниматель: ИП заключают договор аренды с ООО. Но не аренды какого то конкретного жилого помещения, а в течение года в город будут приезжать сотрудники ООО и ИП будет предоставлять им по необходимости жильё. Как правильно составить такой договор? Будет ли это договор аренды или что то другое? Что будет в таком случае предметом договора? Или при каждом новом адресе необходимо будет заключать доп. соглашение? Стоимость обговорена исходя из количества сотрудников. Пожалуйста, помогите понять.

Ответ: Если арендатором является юридическое лицо, то договор между ним и собственником называется договором аренды. По общему правилу арендатор снимает жилье для проживания сотрудников, в вашем случае перечень которых не определен. Это условие должно быть прописано в тексте договора. При этом вся ответственность за соблюдение условий договора, в т.ч. сохранность арендованного имущества, лежит на арендаторе. За более подробной информации рекомендую обратиться к юристу или в риэлторскую компанию, где вам предоставят необходимый шаблон договора или помогут его составить. Наша Компания предоставляет своим клиентам пакет документов для оформления арендных отношений между собственником и арендатором или нанимателем.

Евгения: Я являюсь нанимателем квартиры согласно договора найма жилого помещения со сроком найма с 30/08/20 по 29/07/21. По обоюдному согласию с наймодателем хочу продлить договор. Подскажите, пожалуйста: для того, чтобы договор оставался краткосрочным, необходимо заключить новый или можно составить доп. соглашение к действующему с формулировкой «срок найма устанавливается с 30/08/21 по 29/07/22»?

Ответ: Любой договор можно продлить путем оформления дополнительного соглашение к договору на тех же условиях и на тот же срок или заключить новый договор на любой срок с возможным изменением условий. И в том и в другом случае это следует сделать до окончания срока действия текущего договора. В случае заключения нового договора надо оформлять акт возврата помещения и имущества и новый акт приема-передачи по новому договору. В случае продления старого договора этого делать не нужно.

Анастасия: Прошу вас ответить на вопрос. Я собственник квартиры. Я сдала квартиру по договору. В договоре прописано, что мой квартирант должен меня уведомить за месяц, если захочет съехать. А про меня пункт упущен, сказано только по какой причине я могу его выселить ( в случае неуплаты дважды и порчи имущества). Я предлагаю квартиранту заключить дополнительное соглашение, где прояснить ситуацию в случае если мне самой понадобится квартира, за сколько времени я должна его предупредить. Однако квартирант отказывается подписывать дополнительное соглашение. Могу ли я на основании его отказа считать весь договор расторгнутым?

Ответ: Если договор уже оформлен, то все дополнительные условия могут вноситься только по обоюдному волеизъявлению сторон, т.к. в период действия договора любые изменения его условий в одностороннем порядке недопустимы.

Anastasia: Интересует такой вопрос: завтра я иду смотреть квартиру, но заселяться буду только с 15 июня. Имеют ли право попросить меня заключить договор завтра же, если меня все устроит и требовать арендную плату сразу же? Или они обязаны подождать даты заселения и передачи ключей и так далее? А то ведь могут сказать «забронируйте, чтобы мы точно знали, что вы вселяетесь». Насколько легальны такие требования?

Ответ: Как при покупке, так и при аренде недвижимого имущества применяется практика авансирования объекта для обеспечения намерений сторон в совершении будущей сделки. При этом стороны заключают авансовое соглашение, где прописывают условия будущей сделки и сумму аванса. Если такой документ не оформляется, то сторона, принимающая аванс (арендодатель или продавец) выдает расписку в получении определенной сторонами суммы аванса с указанием назначения платежа. В дальнейшем аванс засчитывается в первый платеж по аренде или в цену покупки (при купле-продаже).

Хатын: я подписала договор об аренде офисного помещения, но не заселилась в него, и отказалась от помещения в течение недели. По договору арендатор должен предупредить за месяц. В итоге с меня требуют сумму месячной аренды. Как быть — оплатить или судиться?

Ответ: все зависит от того, был ли оформлен акт передачи помещения. Если акт был сторонами подписан, то придется платить в соответствии с условиями договора, если акта нет, то считается, что передача помещения не состоялась, в этом случае арендодатель должен доказывать факт отказа со стороны арендатора.

Виктория: снимаем с мужем комнату в частном доме. Хозяин этого дома полностью отключил отопление это зимой, в доме очень холодно. Электронагревателями разрешает пользоваться только днём. В конце месяца оказывается, что очень много накрутили. В душевой также очень холодно. Горячая вода — от бойлера, который плохо греет воду. Снимали через агентство. Договор составляли, но в нем — только обязанности нас, квартиросъемщиков. А о том, что должен хозяин — не говорится. Что и как с юридической стороны мы можем предпринять?

Ответ: по общему правилу жилое помещение должно отвечать требованиям действующего законодательства, т. е. быть пригодным для проживания. Детального перечисления обязательных удобств жилого помещения в законе нет, т. к. категории жилищ различны и то, что в многоэтажных домах считается нормой, может не быть в частном. Однако наниматель вправе расторгнуть договор найма, если в процессе проживания выявились недостатки помещения, которые не были известны ему при заключении договора. Другими словами, если вам обещали паровое отопление, а в итоге его нет, то это может быть основанием для расторжения договора.

Natatemruk: я собственник жилья. Будем сдавать квартиру с 30 января. Срок оплаты за найм оговорили с 1 по 9 число каждого месяца (день зарплаты у нанимателя). Оплату с 30 января по 10 февраля рассчитали отдельно посуточно. Договор будем заключать на 11 месяцев. Как грамотно оформить договор? Интересуют именно даты действия договора. С 30 января по 29 декабря? Или с 30 января по 09 января (привязываясь к сроку оплаты)?

Ответ: срок действия договора может начинается с любого дня, важно с какого числа начисляется оплата за проживание и когда помещение передано нанимателю фактически (по акту передачи). Эти даты должны быть указаны в договоре и могут не совпадать. Оплата за проживание устанавливается в определенные даты или в промежутки дат, а первый платеж прописывается обычно отдельно, т. к. рассчитывается исходя из фактического периода заселения.

Ирина: у меня в собственности дача, я и мой брат хотим вместе в неё вкладывать деньги (на строительство и т. д.). Как можно дать брату гарантии (какое-то соглашение или договор) , что он, если что-то случится, то сможет вернуть свои деньги, которые потратил на чужую собственность?

Ответ: лучший способ — это заключить договор. Предметом договора может быт как ссуда (заем), так и инвестиция. Условия сотрудничества могут быть различными, все зависит от ваших договоренностей. Например, в качестве выгоды инвестора (вашего брата) может быть проживание в обновленном доме течение какого-то срока, или сбор урожая, или иное.

Виктор: снял квартиру, прожил там полгода, потом съехал. Хозяин квартиры предъявил претензию, что я завел в его квартире тараканов, и требует деньги. Что делать?

Ответ: передача имущества в аренду совершается по акту приема-передачи, где стороны указывают дату передачи, а также дефекты имущества, если таковые имелись на момент передачи.

Как при заселении, так и при возврате помещения, передаваемого по договору аренды (найма) такой акт является ключевым документом, так как подтверждает сам факт пользования и возврата имущества. Если в вашем случае оба акта были подписаны, то претензии собственника после возврата помещения могут быть признаны неосновательными. Если данный документ не составлялся ни при заселении, ни при выезде, то собственник может предъявить нанимателю претензию по факту порчи имущества, неоплаты проживания и т. п. В любом случае при наличии спора стороны могут решаться его как добровольным порядком, так и судебным.

Рек_рут: я со своей девушкой заключили договор аренды квартиры на полгода. Срок почти закончился, нужно ли заново оформлять договор или в устной форме можно договориться? Как сделать лучше?

Ответ: при истечении срока договора стороны вправе заключить либо новый договор, либо продлить старый путем оформления дополнительного соглашения к договору, где указать новый срок действия аренды (найма) помещения.

При этом следует учесть, что устная форма договора аренды (найма) законом не предусмотрена и в случае возникновения в дальнейшем спора по условиям устных договоренностей стороны будут не вправе на них ссылаться.

Тala: 10.02.2021 г. я арендовала комнату. Договор не был подписан, только расписка, что я уплатила деньги и до 20.03.2021 об оплате коммунальных услуг. Ещё проживают два арендатора. С первого дня квартиранты запретили мне готовить на кухне, когда одна из них готовит. При моей жалобе хозяйке, та ответила, что если не нравится — съезжайте. Ещё было сказано, чтобы я искала на протяжении двух дней квартиру и съезжала, деньги она мне вернёт. На улице мороз. Когда я отказалась, так как проплачено, мне изначально пригрозили вызвать милицию. Потом в приказном тоне, чтобы я оплачивала каждую неделю коммуналку вперед. Подскажите, кто прав, и куда мне обращаться? Спасибо!

Ответ: в силу того, что с вами не заключили договор найма жилого помещения, вы оказались в положении полного бесправия. В соответствии с законом любой договор аренды (найма) должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой лишает стороны права ссылаться на его условия в случае возникновения спора.

Для органов правопорядка вы проживаете в жилом помещении без правовых оснований, поэтому либо настаивайте на заключении письменного договора, либо ищите другое жилье, и обязательно с заключением договора найма, в котором следует прописать все условия проживания и порядок оплаты, а также сроки и возможность его расторжения.

Анастасия: подскажите, пожалуйста, компания арендует торговое помещение. Во входной двери ключ сломался в замке, вследствие чего дверь была выломана. Кто в этой ситуации должен оплачивать ремонт? Собственник или арендатор помещения?

Ответ: к сожалению, дать определенный ответ на ваш вопрос невозможно, т. к. все зависит от наличия вины арендатора, условий договора аренды, правомерностью действий арендатора по вскрытию двери и других обстоятельств, которые могут повлиять принятие решения. Рекомендую руководствоваться общими правилами возмещения ущерба.

Мария: я хозяйка, сдала квартиру на 11 месяцев в аренду. Мне была выплачена арендная плата на месяц вперёд, и залог за последний месяц сдачи квартиры по договору. Не прожив и полгода, квартирант съезжает, не предупредив заранее, и оставив долг по коммунальным услугам. Созваниваясь, она требует вернуть залог, а коммунальные услуги вычесть из залога. Что делать в этой ситуации? Ведь она не прожила установленный срок по договору, и я не обязана что-либо возвращать.

Ответ: Все зависит от условий вашего договора. Если при его досрочном расторжении по инициативе нанимателя договором предусмотрены штрафные санкции, то вы вправе руководствоваться этим условием и удержать соответствующую сумму из депозита. В этом случае по остальным долгам вам следует направить должнику требование об уплате с указанием размера долга и срока уплаты, а в случае отказа или игнорирования, вы сможете обратиться в суд или к мировому судье с исковым заявлением. Если же штрафные санкции в договоре не предусмотрены, то после удержания суммы долга остальные денежные средства следует вернуть нанимателю.

Алеся: парень жил в общежитие и прописка была там же. Мы расписались и решили, что пропишем его в моей квартире. Он сдал комнату коменданту, и не жил там, мы ждали, пока поменяться мои документы. Сейчас требуют деньги за общежитие за полтора месяца. В военкомате поставили печать о том, что он по моему адресу будет жить. Имеют ли права требовать деньги, если он сдал комнату и не жил там?

Ответ: Если передача помещения была совершена с оформлением соответствующего акта и к моменту передачи отсутствовали какие-либо долги за коммунальные услуги, то требование является незаконным. В противном случае требования управляющей компании являются законными и придется оплатить наем помещения по дату оформления акта включительно и/или выплатить ранее возникшие долги.

Екатерина: в договоре было прописано, что мы обязаны предупредить наймодателя за месяц о съезде с квартиры, но меня внезапно уволили в связи с пандемией, и я не смогла больше оплачивать квартиру, о чем предупредила наймодателя. По договору он расторгается в том случае, если наниматель не может оплатить арендную плату в течение 3-х дней, тогда она обязана вернуть залог, но она его не возвращает, манипулируя тем, что якобы квартира была сдана в лучшем состоянии, чем сейчас (в договоре прописано, что состояние среднее, есть доказательства, что на момент въезда в жилое помещение оно было не приспособлено для жилья, после того как съехали - то же состояние квартиры), требует также возместить часть залога за диван, хотя он не прописан в договоре как часть имущества. Что мне делать? Как вернуть залог? При расторжении договора не писала, что не имею претензий.

Ответ: все зависит от условий, прописанных в вашем договоре найма, а также в актах приема-передачи имущества. Без них трудно дать исчерпывающий ответ на ваш вопрос. К сожалению, данный формат не предполагает проведения экспертизы документов и предоставление исчерпывающей консультации на подобные вопросы, т.к. это возможно только после изучения всех обстоятельств дела и документов.

По общему правилу прием и передача имущества оформляется соответствующим актом, где стороны указывают все недостатки имущества и степень его износа. Но зачастую подобные документы оформляются формально, что приводит к конфликтам в момент возврата имущества владельцу, который не хочет расставаться с залогом и ищет для этого любые предлоги. Часто обе стороны нарушают условия договора, но каждая из них считает виновной своего контрагента. Поэтому наилучшим способом избежать конфликтов при расставании является привлечение к сделке профессионалов - юриста или риэлтора надежной компании. Компания МИЭЛЬ оказывает профессиональные риэлторские услуги, в том числе предоставляет пакет документов для сделки, сопровождает клиента при расторжении договора или при возникновении конфликтов с контрагентом.

Елена: я как собственник собираюсь подать заявление на своего арендатора о взыскании невыплаченной арендной платы (за три месяца), но у меня на руках есть только сам договор, но нет акта передачи. Деньги поступали на карту. Есть ли шанс, что дело рассмотрят, или нет смысла подавать иск? Спасибо.

Ответ: доказательствами фактического исполнения договора аренды (найма) является производимая арендатором (нанимателем ) оплата аренды (проживания). В вашем случае таким доказательством будет расширенная выписка с банковского счета. Так что можете готовить исковое.

Наталья: срок краткосрочного найма жилья по договору закончился, была устная договоренность с наймодателем, что можно жить еще некоторое время, в дальнейшем наймодатель подал иск о взыскании неосновательного обогащения.

Ответ: И в чем ваш вопрос? Законно ли данное требование? Полагаю, что законно, если у вас не найдутся доказательства о вашей устной договоренности, например, запись разговора, или свидетели, которые слышали весь диалог. Все зависит еще и от срока, о котором вы договорились и который фактически был вами прожит, имеющихся у вас документах и проч. Нюансов много, поэтому рекомендую обратиться очно к юристу или адвокату.

Костя: мы сняли квартиру, подписали договор, но без срока аренды. Прошло 2 месяца, мы решили съехать, так как кран в ванной ужасно тек, об этом хозяева скрыли, и текут трубы. Мы переводили все деньги на карту, когда стали считать счетчики - я отказался платить коммуналку за воду, так как я не виноват, что у неё течёт кран. На что она стала мне угрожать полицией и судом. Квартиру она сдаёт незаконно. Могу ли я не платить коммунальные за воду? И может ли она что-то сделать мне?

Ответ: если в вашем договоре оплата коммунальных услуг (в том числе по приборам учета) отнесена к обязанности нанимателя, а при приемке помещения дефекты водопроводного оборудования не были отмечены, то оплата должна быть произведена вами в установленные договором сроки. При несоблюдении сроков оплаты могут быть применены санкции, предусмотренные договором, а при их отсутствии - в соответствии с действующим законодательством РФ.

Надежда: агентство заключило договор, взяли деньги, за предоставление квартир на просмотр. Но предоставляют квартиры не из своего списка, а из тех которые подал сам собственник. То есть они находятся на общедоступных сайтах. Законно это или нет?

Ответ: работа по договору на подбор объекта недвижимости для аренды (найма) в интересах клиента чаще всего проводится с использованием ресурсов интернета, в том числе общедоступных.

Если агентство работает добросовестно, то в подбор объекта включен не только сам поиск его в базе, но и обработка полученных данных, а также проведение комплекса действий по подготовке к сделке, в том числе проверка объекта на отсутствие обременений, его доступность для аренды (найма), установление личности собственника и проведение переговоров с ним, подготовка пакета документов для сделки и еще многое другое. Наша компания также сопровождает клиента не только на сделке, но и впоследствии в течение всего срока действия договора найма. Все эти действия должны быть прописаны в договоре, который агентство заключает с клиентом. Поэтому главное условие при заключение договора - внимательно читайте его условия.

Marina: Сняла квартиру, но договор был подписан с одной стороны. Через неделю сломалась стиральная машина. Написала хозяину, он ответил, что сколько жили жильцы, она у них не сломалась, а у меня сломалась (машинка старая). Спустя два месяца я съехала хозяин, квартиры требует возместить ущерб.

Ответ: Не совсем понятно, что означает «договор был подписан с одной стороны». Если имеется в виду отсутствие подписи одной из сторон, то договор считается незаключенным и соответственно никакие последствия, связанные с арендой помещения и имущества, не наступают. Если же был составлен только один экземпляр договора, и его у вас нет, то это нарушение ваших прав, и вы вправе требовать свой экземпляр от собственника.

Ущерб, причиненный арендованному имуществу, должен быть компенсирован, если доказана вина пользователя (арендатора). Для этого должен быть составлен и подписан акт приема-передачи помещения с описанием находящегося в нем имущества, а по окончании аренды — акт возврата, в котором указано испорченное имущество с причиной поломки, при этом естественный износ ущербом не считается. Если этих документов не составлялось, то доказать факт ущерба собственник вряд ли сможет. В любом случае доказывать эти факты предстоит ему и только в рамках гражданского судопроизводства, т. е. в суде.

Koronal: 30/08/20 заключили договор найма. Квартира в равных долях у двух собственников. На момент подписания договора один из собственников предоставил от другого доверенность, не заверенную нотариусом. 04/09/20 собственник предоставил нотариально заверенную доверенность от нотариуса от 04/09/20. Подскажите, пожалуйста, как сформулировать доп.соглашение к договору найма, где будет прописана данная доверенность? Является ли законным договор найма в данной ситуации?

Ответ: Ваш договор найма является легитимным, т. к. заверенная доверенность является подтверждением рукописной, предъявленной при заключении договора. Можно не прописывать данные доверенности в доп.соглашении, а сделать их ксерокопии и сшить с договором. Этого будет достаточно для подтверждения согласия второго собственника и полномочий подписанта.

dasha_vdovenko: Если снять квартиру посуточно, то может ли собственник прийти в любое время, не предупредив?

Ответ: Договор аренды (найма жилого помещения) должен заключаться в письменной форме. При его составлении стороны прописывают условия проживания, оплаты, срок действия, а также порядок пользования. В условия также включаются пункты, предусматривающие права собственника контролировать соблюдение арендатором санитарных и иных норм, для чего он наделяется правом посещения помещения не чаще установленного сторонами периода. Как правило, время посещения предварительно согласуется сторонами договора. Если данное условие в договоре не прописано, то собственнику в посещении помещения может быть отказано арендатором.

Марина: Мы купили квартиру на втором этаже жилого дома. Под нами на 1 этаже находится магазин. Трубы с холодной и горячей водой идут через нашу квартиру. Мы поставили счётчики у себя и, т. к в данный момент мы в этой квартире не живём, перекрыли воду. Магазин остался без воды. Магазин требует, чтоб мы к ним пустили отдельные трубы через свою квартиру. Мы в своей квартире менять ничего не хотим и тем более оплачивать это. Раньше там жили люди, которые платили по среднему тарифу. А у нас счётчики. Магазин будет пользоваться водой, а мы должны платить?

Ответ: Начисление за потребленные коммунальные услуги производятся тому пользователю, который данные услуги непосредственно потреблял. Если водоснабжение вашего жилого помещения совмещено с коммерческим помещением, то вам следует обратиться в обслуживающую вас управляющую компанию с требованием о разделении трубопровода на каждого собственника в отдельности. Это позволит каждому потребителю производить оплату непосредственно в соответствии с потребленными услугами.

Наталья: Мы сняли комнату в общежитии по договору на год, прожили 4 месяца, по некоторым причинам хотим расторгнуть договор. Будем ли мы платить неустойку и сколько? Плата производилась каждый месяц.

Ответ: Порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции стороны устанавливают при заключении договора найма и прописывают в условиях договора. При отсутствии данных условий в договоре неустойка не взимается.

Дарья: Мы снимаем квартиру, и все хорошо, оставили залог 15 тыс. руб. Решили завести кошку хозяйка квартиры не против, но требует 10 тыс. руб сверху как гарантию(с ее слов «а вдруг диван порвет, или еще что-то») и все пропишет в договоре, и если все будет хорошо — вернет и 10, и 15 тыс. руб. Тогда вопрос, может ли она так сделать, и зачем тогда нужно было с нас брать залог, если в случае материального ущерба она оставляет себе залог или вычитывает с него сумму на замену обоев, мебели и так далее?

Ответ: Как правило, при заключении договора найма стороны заранее обговаривают возможность проживания с животными и указывают это в договоре. Если данное условие было внесено позже, то размер залога также может быть изменен в связи с возрастанием рисков, связанных с порчей имущества. Рекомендую подписать дополнительное соглашение к договору, где четко прописать условия содержания животного и порядок возврата залога по окончании или расторжении договора.

Татьяна: Мы снимали квартиру один месяц (сумму выплатили всю за месяц), никакого договора подписано не было. Хозяйка требует плату за коммунальные услуги. Может ли она подать в суд?

Ответ: Закон предписывает обязательную письменную форму договора аренды (найма) имущества. В случае несоблюдения указанной формы, стороны в случае возникновения спора не вправе ссылаться на его условия.

Лариса: Я покупаю дом. Мы с продавцом договорились, что оформление дома — за мой счет. Он сделал доверенность на моего отца, чтобы мы ездили и собирали документы для купли-продажи дома (т. е. чтобы в дальнейшем совершить эту сделку.) Я могу потребовать у продавца деньги за собранные документы на сделку, если в расписке он написал, что обязуется оформить нотариально договор купли-продажи со мной?

Ответ: Бремя расходов по сделкам закон относит к договоренности сторон. Как правило, стороны прописывают возможные расходы в авансовом соглашении или другом документе, который оформляют перед сделкой. Если такого документа подписано сторонами не было, то данный вопрос подлежит урегулированию путем переговоров, но чаще всего за все платит покупатель.

Екатерина: До 26.09.2018 года моя квартира была в найме, с 27.09.2018 года приватизация. В начислении по квартплате до 2020 года было начисление по найму. За какой период должен быть сделан перерасчет, если квартира приватизирована в 2018 году?

Ответ: С момента подписания договора передачи недвижимого имущества в собственность договор социального найма прекратил свое действие, соответственно и начисления за коммунальные услуги должны быть произведены в соответствии с имущественным статусом данного помещения со дня перехода права собственности.

als: Будут ли нарушены условия договора, если в квартире будут проживать семья (4 человека), а потом — два брата? Договор переписывать не будем, оплату будут производить первые квартиросъемщики.

Ответ: Если в договоре указан состав семьи нанимателя, который в дальнейшем будет изменен, включая самого нанимателя, то это является существенным нарушением договора, что предполагает его расторжение с предусмотренными штрафными санкциями. Рекомендую вам уведомить наймодателя о планируемых заменах во избежание негативных последствий.

Sergei: У меня возникла такая ситуация: я — сирота, квартира по договору найма (ещё 3 года квартирой владеет администрация города), в квитанции приходит оплата за капремонт в сумме 583 руб. 68 коп. (19 руб. 2 коп. за 1 квадратный метр). Насколько мне известно, по законодательству Ростовской области цена за капремонт составляет 9 руб.92 коп. за 1 квадратный метр, но по согласованию владельцев квартир эта стоимость может быть увеличена. Могу ли я отказаться платить за капремонт, если я не собственник квартиры? Или платить по цене, указанной в законодательстве, если мною не подписано согласование на подъем цены?

Ответ: К сожалению, дать консультацию по региональному законодательству не имею возможности, так как наша компания работает по московскому региону и использует правовую базу Москвы.

Относительно оплаты по применяемому тарифу: если в доме создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), то все решения, принимаемые общим собранием собственников, распространяются на всех жильцов, в том числе нанимателей жилых помещений. Если же дом относится к муниципалитету и средства на капремонт поступают в общегородской фонд, то перейти на тариф регионального законодательства возможно, согласовав это с собственником имущества. В любом случае удаленно дать исчерпывающую консультацию не представляется возможным из-за недостатка информации и отсутствия документов.

Анна: В договоре о найме жилья прописано, что из коммунальных услуг мы оплачиваем счётчики, а по факту хозяин квартиры потребовал оплату всей коммуналки, сказал, что договор стандартный, а этот момент якобы проговаривался устно. И если нас что-то не устраивает, мы можем съехать, хотя всё проплачено в срок и на месяц вперёд. Как можно урегулировать данный вопрос?

Ответ: Любые договоренности относительно условий найма должны быть совершены сторонами письменно. Если это дополнительные условия, то они оформляются дополнительным соглашением к договору найма.

Несоблюдение предписанной законом письменной формы лишает стороны права в случае спора ссылаться на их условия.
Вам следует руководствоваться условиями договора, если иные договоренности письменно оформлены не были

Lera lera: Подскажите, пожалуйста как быть в такой ситуации. С бабушкой-инвалидом был заключён договор найма квартиры предоставленной ей организацией, счета по неоплате за коммунальные услуги и аренду растут, её родственники вывезли в другой город и претензию выслать ей не удаётся, так как адреса я не знаю её родни. Как его узнать или что предпринять?

Ответ: Если я правильно поняла, ваш вопрос со стороны собственника, т. е. той организации, которая эту квартиру и предоставила бабушке-инвалиду в наем? Не совсем понятно из вашего повествования, о какой аренде идет речь? В реквизитах договорах должны быть указаны данные нанимателя, в т. ч. паспортные и место регистрации. Также указывается основной мобильный телефон и проч. Для выселения недобросовестного нанимателя необходимо подать в суд по месту его регистрации. При отсутствии реакции слушание дела может происходить без участия стороны.
Я бы вам порекомендовала обратиться к юристу или адвокату, который поможет вам решить эти проблемы

Cтас: случайно разбил люстру в съёмной квартире, что делать в таком случае, и чем это чревато?

Ответ: Имущество, находящее в пользовании арендатора, подлежит возврату арендодателю в том же состоянии с учетом нормального износа. В случае его порчи или утраты по вине арендатора собственник вправе истребовать с виновного компенсацию ущерба в размере стоимости этого имущества с учетом амортизации плюс возмещение расходов, связанных с восстановлением (ремонтом), если таковое было необходимо.

Стороны также могут договориться о возмещении ущерба в натуральном виде, т. е. на аналогичное имущество, купленное или предоставленное арендатором.

Юлия: Здравствуйте, я снимала дом, но за день до нашего выезда явилась хозяйка (в тот момент, когда никого не было дома) забрала стиральную машинку, сказала что это в счет оплаты за месяц. Имела ли она право заходить в дом и брать мою вещь?

Ответ: Если имущество принадлежит вам, то подобные действия могут быть квалифицированы как кража, но только в случае, если вы сможете предъявить доказательства того, что это имущество принадлежало вам и было изъято без вашего ведома в ваше отсутствие.

7’КвартаL™ : Сняли мы квартиру по договору, не заверенному официально. Акта приема-передачи также не было. Сейчас переехали, и собственник обвиняет в порче имущества. Как быть? Сможет ли он это доказать?

Ответ: В соответствии с законом договор найма должен быть оформлен в письменном виде, при этом достаточно простой письменной формы с указанием паспортных данных сторон и места их регистрации. Нотариальное заведение договора не обязательно.

Если договор заключался с соблюдений указанных требований закона, но не был составлен акт приема-передачи помещения и находящегося в нем имущества, то доказывать факт порчи имущества предстоит собственнику в случае его обращения в суд.
В отсутствие письменного договора собственнику предстоит доказать сам факт вашего проживания в помещении.

Марина: Мы купили студию несовершеннолетней дочери. Так как она пока учится в школе, решили сдавать квартиру в найм. Но мы живём в другом регионе, поэтому хотели написать доверенность на риэлтора для сдачи данной жилплощади. Нотариусы требуют от нас разрешение органов опеки. В отделе опеки отказываются, говорят, что они такими разрешениями не занимаются. Что нам можно сделать?

Ответ: Если ребенок проживает и постоянно зарегистрирован по другому адресу, то вам достаточно взять выписку из домовой книги, чтобы подтвердить данный факт. Если же нотариус и в этом случае откажет, то рекомендую обратиться к другому нотариусу.

Рекомендую ограничить полномочия доверенного лица только показом квартиры и заключением договора найма. Получение денежных средств оставьте за собственником или его законным представителем (родителями). Также не забудьте по окончании года подать налоговую декларацию по установленной форме о полученном собственником доходе за истекший период. Желаю удачи!

Данил: У меня такая проблема, снимаю комнату в квартире, перед заселением был внесён задаток (так указано в договоре аренды, но договор залога не заключался) и была уплачена установленная арендная плата. Договор заключён до 04.12.2020 г. и на сегодняшний день арендодатель поднял, без моего согласия, арендную плату и изменил у себя в договоре собственноручно. Я захотел расторгнуть договор аренды, но арендодатель сказал, что в таком случае задаток не возвращается, хотя в договоре указано «при единовременном отказе квартиросъёмщика от аренды до подписания договора, задаток согласно ст.380 ГК РФ не возвращается». Подскажите, пожалуйста, что мне можно с сделать в данной ситуации?

Ответ: Не вполне понятно, как собственник мог изменить размер платы за проживание без внесения соответствующей правки в договор? Можно предположить, что либо на момент подписания его экземпляр не был заполнен в части суммы оплаты, либо он вносил исправления в свой договор позже, но тогда должна быть ваша подпись в качестве заверения исправления.

В последнем случае вы вправе платить по той цене, которая указана в вашем экземпляре или отказаться от договора на том основании, что собственник в одностороннем порядке изменил условие договора.
Что касается возврата задатка или иных платежей, внесенных нанимателем по договору, то дать исчерпывающий ответ удаленно невозможно из-за недостатка информации, в том числе по дате заключения договора и порядка его расторжения сторонами, если они были прописаны. Если эти условия стороны не прописали, то все спорные вопросы предстоит решать в суде, если не удастся их урегулировать самостоятельно.

Илона: Я снимаю квартиру, в договоре ручкой арендодатель исправил срок найма на 12 месяцев, аргументируя тем, что распечатанный договор вообще составлялся на месяц. Залог за месяц вперёд я оплатила.
Прожила в квартире почти два месяца, на днях выяснилось, что мне нужно ехать домой из-за обстоятельств; уже в ноябре нужно быть дома. Договор заключала 25 августа, сегодня 22 октября.
Увидела в договоре, что я должна предупредить о расторжении контракта за 7 дней. Арендодателю звонила 18 октября, сразу после того, как выяснились обстоятельства, из-за которых придётся уехать. Он сказал, что «вообще-то по закону за месяц сообщают, если заключать контракт на длительный срок, мы с вами на год заключали контракт», и «за 7 дней — это если б вы на месяц заключали». Сказал, что неделя — это ничего, и он не найдёт квартирантов за такой срок, «ну две недели — это ещё пойдёт, если людей найду». При этом сказал, что вернёт мне залог и предупредить его за три дня до отъезда. Как быть? Квартира оплачена за октябрь, коммунальные по счетчикам должна оплатить. Я могу до 25 пожить, но боюсь, что если останусь до 30-го, например, то у него появятся основания удержать с меня плату за эти лишние дни с 25 по 30. С другой стороны, тогда пройдёт слишком малый срок. Если отсчитывать две недели с 18-го, то это уже 1-е ноября будет.

Ответы по порядку:
1. Закона о сроке предупреждения собственника по досрочному расторжению договора не существует. Закон относит эти условия к договоренности сторон.

2. Если договор заключен письменно, то следует руководствоваться его положениями, а не ссылаться на какие-то устные договоренности, в противном случае собственник в дальнейшем может упрекнуть вас в его несоблюдении и применить предусмотренные договором штрафы.
3. Пункты, исправленные от руки должны быть согласованы сторонами путем проставления подписей напротив исправлений. Если таковые не проставлены, то можете их игнорировать.
4. Уведомление следовало направить ему письменно и желательно под роспись или почтовым отправлением, а не устно, т. к. в дальнейшем он может отказаться от того, что вы ему звонили по этому поводу, а доказательств у вас не осталось.
5. Если ваш расчетный период заканчивается 25 числа, то последующие дни до 30-го включительно должны быть оплачены из расчета стоимости месяца поделенного на количество дней в нем и умноженного на фактически прожитые дни.

Maksim: Добрый вечер, мы с другом снимаем квартиру. Договор был составлен на имя моего друга. Хозяин требует съехать за 4 дня, то есть до 1.09.20, хотя контракт был составлен 12.07.20 на год. При случае разрыва контракта он обязан предупредить за месяц и выплатить компенсацию за последний месяц. Как нам поступать, ведь нереально за 4 дня что-либо найти и съехать. Подскажите, пожалуйста, так как мы в отчаянии.

Ответ: Решение вашего вопроса требует изучения договора найма и реальной ситуации, связанной с оплатой проживания, а также пользования имуществом в соответствии с условиями найма и законом.

Если вы, как наниматели, не нарушали перечисленные выше условия договора, полностью оплачивали проживание, коммунальные услуги, не портили умышленно арендуемое имущество, не нарушали закон "О тишине", причиняя беспокойство соседям и в остальном полностью соблюдали требования законодательства, в том числе санитарных норм, то вы вправе требовать от собственника исполнения договора в полном объеме, а в случае его отказа - обратиться в органы полиции за помощью, обосновав свои действия договором найма.

Маргарита:  Я сдала свою квартиру в Москве друзьям на время, дом частный и имеет управляющего дома. Управляющая дома грозит мне, что сообщит в органы, что мои знакомые проживают незаконно. Я нахожусь в другой стране, подскажите с такой ситуацией как быть.

Ответ: Если ваша квартира находится в вашей собственности, то вы вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Для оформления отношений с пользователями жилым помещением следует оформить письменно договор найма или безвозмездного пользования, который будет основанием для их проживания в квартире. В этом случае претензии вашего управляющего будет безосновательны.

Юлия: Имею ли я право попросить лицензионный номер у частного юриста, не государственного?

Ответ: Если гражданин оказывает платные услуги, связанные с профессиональной деятельностью, то вы вправе истребовать от него любые подтверждающие документы, в том числе диплом об окончании профильного ВУЗа, лицензию на право заниматься деятельностью и иные документы, подтверждающие его квалификацию и организационно-правовой статус.

Ксения: Недавно умер мой папа. У него в собственности была производственная база, там снимают помещения два арендатора. Договора у них никогда не было. Я и мой брат — наследники (других детей, родителей и супруги тоже). Но пока не пройдёт полгода со дня смерти моего отца, и мы не вступим в наследство, официально мы не являемся собственниками этой базы. Сейчас арендаторы резко начали менять условия аренды, снижать стоимость и так далее. Какими правами или документами мы можем руководствоваться для урегулирования отношений с ними, если мы официально пока не владеем этой базой?

Ответ: Чтобы приобрести наследство, наследник должен его принять. Для этого следует по месту открытия наследства (последнему месту жительства наследодателя) подать нотариусу заявление о принятии наследства либо заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. По общему правилу наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (смерти наследодателя). Но если других наследников нет, а также нет завещания в пользу третьих лиц, то нотариус вправе выдать свидетельство о наследстве раньше.

Наследник также считается принявшим наследство при совершении действий, свидетельствующих о фактическом его принятии, в частности действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу (ст. ст. 1113, 1115, п. 1 ст. 1152, ст. ст. 1153, 1154 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9).
Свидетельство о праве на наследство по закону выдается наследникам по месту открытия наследства, как правило, нотариусом в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. При этом закон не связывает момент возникновения у наследника права на наследственное имущество с моментом получения данного свидетельства. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия (п. 4 ст. 1152, п. 1 ст. 1163 ГК РФ).

Ирина: Съехали со съёмной квартиры. После чего собственник написал заявление в милицию, якобы испорчена мебель, и мы не заплатили за последний месяц. Договор аренды кончился полгода назад. Может ли собственник взыскать какие-то деньги?

Ответ: Если срок договора истек, а ваши отношения продолжались, то подтверждением его пролонгации является оплата за проживание, а окончанием его действия — акт возврата помещения собственнику. Истребовать возмещение вреда имуществу, арендованному вместе с помещением, собственник вправе, если между сторонами договора не был подписан акт о сдачи-приемки помещения, и отсутствии претензий сторон друг к другу.

Ульяна: Если собственнику жилья возвращают денежные средства за коммунальные услуги, то будут ли ему их возвращать, если собственник заключит со мной официальный договор о сдаче этого жилья?

Ответ: К сожалению, для ответа на ваш вопрос информации недостаточно, т. к. выплаты гражданам устанавливаются по различным льготам как федеральными законами, так и нормами права субъектов федерации и административных образований. Поэтому для получения достоверной консультации рекомендую обратиться очно к юристу или адвокату в вашем административном образовании с документом, дающим право на льготу.

stanisi: Мой папа находится в частном доме престарелых. Я собираюсь сдавать его квартиру, чтобы оплачивать проживание в пансионате. Является ли это моим доходом, от которого я должна заплатить налог. Как поступить в данной ситуации?

Ответ: Даже, если вы сдаете квартиру по доверенности от собственника, полученный от аренды доход является доходом собственника и, соответственно, с него надлежит уплатить НДФЛ в размере 13%.

Наталья: Проживаю в хостеле. Оплачиваю понедельно, наличными. Чеков на руки не дают. Имеют ли право выселить из хостела без нарушений. И имею ли я потребовать чеки?

Ответ: Принятие денежных средств без предоставления плательщику кассового чека является грубым нарушением налогового законодательства и правил торговли. Вы не только вправе потребовать чек, но хостел обязан вам его предоставить любым установленным способом: на бумажном носителе, путем СМС, в электронном форматом на e-mail.

Что касается выселения, то оно правомерно только в нескольких случаях: если имеется длительная задолженность постояльца, имеется предписание уполномоченных органов о закрытии заведения и в некоторых других.

Анастасия Орлова: Я сдала квартиру. Составили договор на 6 месяцев, в договоре прописана сумма за первый и последний месяцы (залог не брали, в договоре прочерк). Квартиранты вносили оплату ежемесячно 4 месяца. Договор заключили 23 марта, оплата была за месяц вперёд. В августе они съехали, 25 августа, и требуют с меня сумму за последний месяц, я должна ее отдавать?
Предупредили меня 23 августа. Сегодня уже 28 августа, ключи они не вернули мне, сказали, как вы заплатите, так и вернём (в договоре у нас не прописано, что я должна возвращать), по договору у них оплачено до 23 сентября. По счётчикам 25 числа они мне не заплатили, сказали, возьмёте с той суммы. Как быть здесь? Я их не выгоняла, сказала, у вас проплачено, живите до сентября.

Ответ: В договоре найма стороны самостоятельно прописывают штрафные санкции в случае досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Если данные условия в вашем договоре не прописаны, то вопрос следует решать путем переговоров. Скорей всего вам придется вернуть излишне уплаченную сумму за вычетом сумм по коммунальным услугам.

Олег Винокуров: Мой сын проживает с моей матерью, ему 26 лет, он не работает и не работал. Живут на ее пенсию. Когда ему было 2 года, я оформил на нее опекунство. Я работал по вахте, жены нет. Я был отец-одиночка. После смерти моей матери мы оба равных наследника?

Ответ: Для ответа на ваш вопрос информации не достаточно. Если ваш сын является нетрудоспособным лицом, и признан членом семьи вашей матери, то вы оба будете считаться наследниками первой очереди. При отсутствии перечисленных условий очередь внука может быть первой только по праву представления. Рекомендую обратиться к нотариусу с имеющимися у вас документами, в т.ч. на подопечного.

Юлия Коломазова: Мы с мужем и детьми снимаем квартиру. Сложились обстоятельства, что нам нужно съехать. Съезжаем мы раньше срока по договору, хозяев предупредили. Обязаны ли мы оплатить за свет, или это оплачивается с тех денег, что были заплачены за квартиру, т.к.съезжаем раньше?

Ответ: Все зависит от того, как стороны договорились в части оплаты коммунальных услуг. По общему правилу все начисления за предоставленные коммунальные услуги, учет которых производится по счетчикам, оплачивает наниматель.

Наталия Сапрыкина: Физическое лицо арендовало квартиру с черновой отделкой. Арендодатель на словах пообещал, что аренда с последующим выкупом. Арендатор произвел ремонт в квартире. Через 11 месяцев сменился арендодатель и расторг договор. Можно ли взыскать компенсацию за неотделимые улучшения, и с какого арендодателя? 1 или 2?

Ответ: Если в вашем договоре аренды (найма) имеется условие о производстве ремонтных работ силами и средствами арендатора (нанимателя) и сохранены финансовые документы, подтверждающие расходы по ремонту, то есть вероятность взыскания средств, потраченных на благоустройство помещения. Но однозначный ответ вам сможет дать только квалифицированный юрист или адвокат на основании ваших документов. Рекомендую обратиться очно.

Анжела Майстренко: Мы снимали квартиру 1 год, но договор с хозяином не заключали, платили за первый и последний. И он не хочет отдавать деньги нам за последний месяц. Пожалуйста, подскажите, как поступить.

Ответ: Закон предписывает строгое соблюдение письменной формы заключения договора аренды/найма недвижимого имущества, при несоблюдении которой стороны не вправе ссылаться на его условия. Т.к. ваши взаимоотношения и расчеты не оформлены с собственником должным образом, решение вопроса может быть только путем переговоров.

Neznakomka: Не так давно умер дедушка. Когда он ещё был жив, он передал квартиру в собственность папе и маме в равных долях. И сейчас встаёт вопрос о выплате части доли от стоимости квартиры моему дяде, но у него нет в собственности этой квартиры долей. Нужно ли ему выплачивать, как второму ребенку часть денег? И если дойдет до суда, он сможет получить эти деньги или же по всем документам собственники мои родители, и уже не важно, сын он умершего или нет?

Ответ: Если данная квартира находилась в частной собственности вашего дедушки, т.е. других собственников у нее не было, и им был оформлен договор дарения или иной договор, по которому данная квартира передавалась вашим родителям, и данная сделка была зарегистрирована в органах регистрации прав на недвижимое имущество, то иные родственники не вправе предъявлять требования о выплате каких-либо сумм по данному имуществу.

Однако, если имущество было получено как наследство по завещанию и в числе наследников имелись нетрудоспособные лица, то данное завещание может быть оспорено и по решению суда такому наследнику может быть присуждена положенная ему доля в наследственной массе. За более подробной информацией вам следует обратиться к нотариусу или юристу с документами на спорное имущество.

Елена Дайбова: Правильная последовательность действий при сдаче жилого помещения. Что сделать сначала: стать на учет в налоговую? А затем сдавать квартиру или сначала сдать, а затем по факту стать на учет?

Ответ: Все зависит от того, какой налоговый режим вами будет использоваться. Если уплата налога будет производиться ежегодно по налоговой декларации 3-НДФЛ по ставке 13%, то сначала сдаете квартиру, а потом по итогам текущего года декларируете доход и уплачиваете налог. Если же по специальному налоговому режиму для самозанятых, который с 01.07.2020 действует во всех регионах страны, то сначала регистрируетесь, потом сдаете квартиру. Ставка налога по данному режиму составляет от 4 до 6% в зависимости от типа контрагента. Налог уплачивается помесячно, данные о доходе передаются через мобильное приложение. Подробнее о формах налоговых режимов можно узнать в любой налоговой инспекции.

Андрей Холодков: Я снял комнату в квартире 16 числа, прожил в ней до 22 числа. Прошу у хозяина квартиры остаток денег, мне их не дают. Обязаны ли мне их отдать или нет? Что делать в такой ситуации?

Ответ: Вы заключили договор найма на определенный срок, однако через несколько дней он был расторгнут по вашему одностороннему желанию без предварительного уведомления наймодателя. Ваше решение не связано с виной наймодателя или невозможностью проживания в помещении из-за выявленных в нем недостатков, его причиной были ваши личные обстоятельства, но в результате наймодатель понес убытки, связанные с простоем помещения, его уборкой, поиском другого нанимателя и т.п.

В подобных случаях наймодатель вправе удержать внесенную вперед плату за проживание, а также сумму депозита, если таковая вносилась. Однако, эти условия должны быть прописаны в вашем договоре найма, а в случае их отсутствия вопрос решается по соглашению сторон или в суде.

Анастасия: Я снимаю 2-комнатную квартиру, есть договор аренды на год. Перед наступлением карантина я предупредила владельца о том, что нам нечем будет платить, и спросила, что делать в этой ситуации. На это владелец ответил: «Живите так, все хорошо, я все понимаю» и т.д. и т.п. Ни намека об оплате этих месяцев после карантина. Иначе мы бы съехали. Сейчас, спустя время, он требует выплатить деньги за то время, что мы жили во время карантина. Имеем ли мы право не платить эти средства, так как уговора об этом не было?

Ответ: Если ваши договоренности не были оформлены дополнительным соглашением к действующему договору, а были лишь в устной форме, то в случае возникновения спора они не будут приняты судом во внимание, т.к. закон предписывает письменную форму заключения договора и всех дополнений к нему.

На период пандемии COVID19 Федеральным законом №98-ФЗ от 01.04.2020 были внесены поправки в некоторые законодательные акты в том числе по поддержке арендаторов, но лишь коммерческой недвижимости, и только в части отсрочки платежей, а не полной их отмене. В этой связи требования собственника могут быть признаны законными и обоснованными.

Катерина Глухова: Когда мне не было 18 лет, участвовала в приватизации однокомнатной квартиры, доля была 1/2 папы и 1/2 моя. После смерти папы принесла наследство на его 1/2, где мама и дедушка написали отказ в мою сторону. Квартира стала целиком моя. Сейчас мама хочет забрать какую-ту свою долю. Может ли она это сделать?

Ответ: В соответствии со ст.1157 Гражданского кодекса РФ наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц без возможности впоследствии изменить свое решение или отозвать его. Если ваше наследство было оформлено в соответствии с действующими нормами наследственного права, и нотариусом было выдано свидетельство о праве на наследство с последующей регистрацией права собственности в органе регистрации прав вашего административного образования, то ваши права полностью защищены законом.

Екатерина Мойланен: Нам одобрили ипотеку онлайн, дали срок 3 месяца на поиск жилья. Мы нашли квартиру, договорились с продавцом её посмотреть. Квартира понравилась, но там перепланировка. Я спросила у хозяина, узаконена она или нет, он сказал, что у него есть документы на нее (перепланировки) показал план, сказал, что отмечен в 2017 году. После позвонил и попросил задаток 10 000 рублей. Мы согласились, встретились и написали расписку, что он получил задаток. После договорились и поехали к агенту сдавать документы. Агент все документы собрал, отксерокопировал. После проверки агент нам позвонил и сказал, что в документах по перепланировки нет печати, то есть она не узаконена. Чтобы узаконить, требуется определённый срок до 4-х месяцев. Хозяин сказал, что сделает все быстро, но нам нет времени ждать. Мы решили забрать задаток, но он не хочет возвращать. Можно ли нам вернуть задаток, каковы шансы?

Ответ: Задаток является инструментом обеспечения исполнения обязательств, принятых сторонами в части заключения в будущем договора, в счет платежей по которому он и вносится. В соответствии с законом внесение задатка должно оформляться письменным соглашением. В случае несоблюдения данного правила, внесенная сумма считается уплаченной в качестве аванса. При внесении аванса составляется соответствующее соглашение, в котором прописывается порядок его принятия и возврата, а также случаи, при которых аванс возвращается продавцом в безусловном порядке.

Исходя из вышеизложенного, дать исчерпывающий ответ на ваш вопрос удаленно, не видя текста составленного вами документа, не представляется возможным. Рекомендую подать продавцу требование о возврате переданной вами суммы, оформленное в письменной форме и под роспись на копии. В случае отказа продавца или игнорирования, спор можно передать на рассмотрение мировому судье.

Irina Evans: Я прожила в съемной квартире год по договору, начал заканчиваться договор, я все выплачивала вовремя. Хозяйка живет в Москве, далее мы продолжили договор, но я ничего не подписывала и она не приезжала в связи определёнными обстоятельствами, потом я решила съехать из-за того, что финансовое положение не позволяло выплачивать аренду. Я предупредила, что хочу съехать, опять же это все было удалено, и 2 месяца я ещё жила и платила. После съехала, а ключи передала риэлтору, который помогает ей с продажей этой квартиры. Прошло уже 2 месяца, и хозяйка мне начала предъявлять и пугать судом за порчу имущества, что мне будет за это?

Ответ: Факт передачи имущества оформляется соответствующим актом приема-передачи. Если подобный документ при возврате имущества не составлялся, но есть доказательства того, что ключи были переданы уполномоченному лицу, то претензии собственника могут быть признаны неосновательными. В отсутствие доказательств и в случае выявления собственником ущерба, причиненного имуществу по вине нанимателя, он вправе требовать компенсации, если докажет, что не имел возможности выявить его раньше и в прошедший период имущество не находилось в пользовании другого лица.

Альбина Гилязова: Снимали помещение посуточно, был заключён договор аренды с указанием продолжительности. По факту приемки имущества обратно арендодатель принял помещение и отдал залог. Акт приёма передачи составлен не был. После этого (когда уже съехали) арендодатель находит порчу имущества и требует оплатить. В праве ли он требовать оплату порчи, если залог был возвращён (документально факт оплаты и возврата залога не был зарегистрирован).

Ответ: Факт передачи имущества должен совершаться в письменном виде, т.е.с составлением соответствующего акта приема-передачи за подписями сторон договора. Если подобный документ составлен не был и нет иных доказательств по отсутствию претензий собственника в момент передачи (возврата) ему имущества (например, фото-видеосъемки или свидетелей), то претензия по компенсации порчи имущества может быть собственником предъявлена, но в разумный срок, продолжительность которого устанавливается в каждом конкретном случае.

Анастасия: Хотим снять квартиру в другом городе, заключили договор, имеются паспортные данные хозяйки. Является ли это гарантом безопасности? И что делать, если этой квартиры не окажется?

Ответ: Для безопасности сделки следует проверить правоустанавливающие документы на жилое помещение, действительность предоставленного собственником паспорта и его принадлежность предъявителю, получить данные по наличию или отсутствию зарегистрированных в данном жилом помещении лиц и при их наличии – заручиться их согласием на сдачу в наем. Есть и другие риски, по которым можно получить оперативную информацию в Росреестре, в том числе наличие ареста или запретов на имущество, или обременений в виде долгосрочной аренды, хотя данные проверки чаще проводятся при покупки недвижимости.

СП: Моя дочь живет с подругой во время учебы в другом городе ,у нее в квартире, она собственник (подруга). На время пандемии дочь там перестала жить, но остались вещи. Подруга с нее может или нет тянуть квартплату?

Ответ: Если я правильно поняла, договор найма не заключался, а взаимоотношения между собственником и пользователем являются дружественными. В этой сфере взаимодействие между людьми чаще регулируются общечеловеческими, а не законодательными нормами. Если же отношения договорные, то следует руководствоваться условиями заключенного договора.

Любовь Коноплева: До брака у мужа была квартира. В браке перед разводом был заключён брачный договор, что при разводе квартира переходит мне. Сейчас в разводе, квартира эта в собственности 12 месяцев, хочу продать. Надо ли платить налог 13% или ещё ждать 2 года?

Ответ: По действующему налоговому законодательству НДФЛ с продажи недвижимого имущества уплачивается в случае, когда оно находилось в собственности менее трех лет - если оно получено по наследству, путем дарения от близкого родственника или члена семьи, и в результате исполнения ренты. В остальных случаях минимальный срок владения имуществом составляет 5 лет.

Евгения Дубовая: Снимала комнату без договора, отдала залог 5000-6000 рублей, хозяйка квартиры (это не точно) обещала мне его вернуть через 6 месяцев проживания там, но в связи с пандемией прожила я там 5 месяцев, но она пошла навстречу и обещала все равно его вернуть. Сейчас я ей пишу уже на протяжении двух месяцев и прошу, чтоб вернула деньги, на что она говорит: «Я ещё никому не сдала комнату, как только я ее сдам, возьму залог с других людей и верну его Вам». Узнала у соседей других комнат, сказали, что как только я съехала, там сразу же нашлись жильцы, и что меня просто-напросто обманывают. Что делать в этой ситуации и как вернуть залог?

Ответ: В соответствии с законом аренда (наем) помещений оформляется письменным договором, а факт передачи имущества - соответствующим актом. Несоблюдение предписанной законом письменной формы лишает стороны права в случае спора ссылаться на условия договоренностей. Передача наличных денежных средств в оплату проживания должна быть оформлена распиской, а при банковском переводе - выпиской по счету. В отсутствие указанных выше документов требование должнику о возврате денежных средств может быть им проигнорировано, а судом признано безосновательным.

Виктория Новикова: Мы живём в доме, который нам дали раньше от работы, живём здесь лет 15. Сейчас этого предприятия нет, давно уже распалось. Можем ли мы как-то оформить на себя этот дом или хотя бы землю? Ещё проблема: нам дали бумагу с адресом, но адрес написали неверный.

Ответ: К сожалению, дать исчерпывающий ответ на ваши вопросы трудно из-за недостатка информации. По общему правилу, если имущество стало бесхозным ввиду смерти гражданина или ликвидации предприятия, которые им владели, в отсутствии наследников или правопреемников право владения таким имуществом можно получить только по решению суда.

nineliya81: Я купила в ипотеку квартиру 9 июля 2020г. По закону я предоставила 10 дней с момента покупки, чтобы вывести вещи. В итоге была вывезена только часть вещей, и некоторые вещи остались. Могу ли я сама их вещи вынести с квартиры без всяких последствий? Закон на моей стороне или это не правильно?

Ответ: В соответствии с законом факт приема-передачи стороны сделки оформляют актом, после которого имущество переходит собственнику фактически. Если такой акт вами не оформлялся, то распорядится оставленным продавцом имуществом вы не вправе.

Дарья Романова: Мы с мужем снимали квартиру, закончился срок договора аренды 10-го числа, и чисто физически не успели сдать ключи от квартиры. Сегодня мне сказали, что с 11-го будет насчитана плата за квартиру за каждый день, до того момента когда мы не сдадим ключи хозяйке. Это правильно? Что нам делать в этой ситуации?

Ответ: Передача имущества от собственника к арендатору и обратно совершается по акту приема-передачи, который стороны подписывают в день фактической передачи это имущества. Если фактическая передача происходит позднее срока окончания аренды, прописанного в договоре аренды, то собственник вправе потребовать от арендатора оплаты за пользование имуществом за весь неоплаченный период, т.е. со дня окончания договора до дня фактической передачи имущества.

Василий: Я уехала в другой город на 2 месяца, и написала хозяйке квартиры за 2 недели, что съеду, она отказывается возвращать залог, т.к. в договоре написано, что о съезде надо предупреждать за месяц, и говорит, что примет квартиру только у меня. Может ли мой парень сдать ей квартиру с ключами (можно ли написать расписку, что он сделает это за меня, чтобы было официально)?

Ответ: Документ передачу полномочий называется доверенностью. Если доверенность на представление ваших интересов во взаимоотношениях с собственником будет оформлена нотариально, то собственник не в праве будет отказаться от оформления акта-приема передачи с уполномоченным вами лицом. В противном случае передача помещения и ключей может не состояться по причине ненадлежащей стороны.

Иван Орешников: Когда съезжали с арендуемой комнаты в квартире, предупредили арендодателя за неделю до съезда, и он был согласен. Имеет ли право арендодатель требовать деньги по иным причинам за простой комнаты?

Ответ: Если согласие арендодателя на расторжение договора аренды (найма) было от него получено без каких-либо дополнительных условий, то предъявление требований о компенсации простоя помещения является необоснованным и удовлетворению не подлежит. Однако следует учитывать, что согласие должно быть выражено в письменной форме.

Irina P: Я снимаю жильё с ребенком-инвалидом детства, плачу ранее установленного срока, содержу помещение в чистоте, не нарушаю никакие законы. Оплатила на днях за съемное жильё ранее положенного срока, за месяц проживания. Отчетное число стоит 10 каждого месяца. Но после получения оплаты наймодатель решил расторгнуть договор, сказав, что квартира подлежит освобождению мной с целью дальнейшего проживания в ней родственника (сына) и что расходы, потраченные мной за услуги риелтора мне должен возместить риелтор. Сказав наймодателю о том, что риелтор не виноват в изменении решения наймодателя и что наниматель (я с ребёнком) имею право жить на данной жилплощади ещё 14 дней с момента действующего числа по договору, т.к. риелтор не обязан возмещать мои расходы за его услуги, я увидела недовольство в лице наймодателя.
Скажите, пожалуйста, какие у меня есть права, чтобы не быть выгнанной на улицу с ребенком и кто мне в моём случае обязан компенсировать расходы (хотя бы на следующий переезд)?

Ответ: С точки зрения закона досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя возможно лишь в случае грубого нарушения нанимателем своих обязательств по оплате, нецелевого использования имущества, его порчи или допуск в помещение для проживания посторонних лиц.

В остальных случаях досрочное расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо с письменным уведомлением наймодателя в установленный договором срок, но не менее 14 дней с момента его вручения. Если наймодатель отказывается компенсировать вам убытки, а штраф в пользу нанимателя по данному основанию в договоре найма не предусмотрен, то ваше требование о компенсации может быть предъявлено наймодателю, а в случае его отказа - передано в суд. Решение наймодателя о расторжении договора не может являться основанием для истребования возврата комиссии риелтора, т.к. услуга оказана, договор был вами заключен, помещение предоставлено для проживание.

Елизавета Албу: Нужно сделать поднаём жилья в квартире, для того чтобы на работе выплачивали деньги. Хотим сделать поднаём в однокомнатной квартире в Москве, но там уже числится человек, который также получает поднаём со своей работы с этого жилья. Получится сделать поднаём с такой квартиры?

Ответ: При получении компенсации за арендованное жилье следует учитывать сопутствующие риски, в том числе возможную проверку фактической аренды. В соответствии с Налоговым кодексом РФ получение компенсации за аренду жилья включается в совокупный доход налогоплательщика и облагается налогом по соответствующей ставке. Лицо, которое сдает жилое помещение и получает от этого доход также является налогоплательщиком НДФЛ с этого дохода.

Людмила Грищенко: Мы с моим гражданским мужем нанимали квартиру, с хозяином заключил муж договор на три месяца, потом через три месяца хозяин должен был приехать перезаключить договор на долгосрочную аренду. Так как он не приезжал и не переписали договор, мы жили на той квартире дальше, платили ему через терминал банка квартплату и коммунальные тоже. Дальше я осталась без работы, потом пандемия, начались проблемы с деньгами, мы не платили только за теплоснабжение, а потом ещё и хозяин квартиры позвонил, сказал чтобы съехали за день. Естественно, теплоснабжения осталось неплаченым, а теперь хозяин квартиры грозится милицией. Что он может сделать в данном случае, если договор был заключён на три месяца, с конца мая по сентябрь.

Ответ: При отсутствии действующего договора наймодатель должен доказывать факт его продления и только в случае его признания вправе предъявить претензию по долгу за коммунальные услуги. Органы правопорядка не рассматривают споры хозяйствующих субъектов, в связи с чем его заявление останется без внимание. Данные споры рассматриваются в судах общей юрисдикции или мировым судьей.

Герасимова Елена: У меня комната в общежитии, год живу в квартире, предоставила в общежитие справку, что год не живу там. Они не хотят пересчитать мне стоимость за воду и свет (счетчиков нет). Правомерно ли это?

Ответ: В отсутствие счетчиков начисления за воду и водоотведение производится по действующим нормативам. В случае временного отсутствия жильца в жилом помещении и при наличии документа, подтверждающего его отсутствие, произведенные начисления должны быть пересчитаны при условии, что в договоре найма отсутствует оговорка об оплате потребленных услуг независимо от факта проживания.

Ольга Гудкова: Мы с мужем решили купить квартиру в ипотеку. Нашли обьект через агента. Посмотрели его и решили заключать предварительный договор. Дали покупателю задаток 50 000 рублей. В ПД указано, что в случае отказа кредитной организации или оценочной компании обеспечительный платеж возвращается. Покупатель не хочет его возвращать. Риелторская компания не расторгает с нами ПД и требует с нас комиссионные 3 % от сделки и оплату юриста. Хотя в договоре написано, что в случае отказа банка или оценки данного обьекта мы должны оплатить только услуги юриста. До окончания ПД договора остается 2 дня. Как нам быть?

Ответ: Следуйте букве договора, а при отказе контрагента в возврате вашего аванса, обращайтесь в суд. Как правило, при инициации судебного процесса контрагент становится более сговорчивым. В будущем во избежание подобной ситуации обращайтесь в офисы МИЭЛЬ и вы будете избавлены от неправомерных требований контрагентов.

Владимир Косец: Сдаю комнату в общежитии, ко мне хочет заселиться девушка, сама она с детдома и попросила составить договор о том, что она у меня снимают жильё, что бы ей государство оплачивало! И ещё хочет, чтобы я ей писал каждый месяц расписку, что беру от неё деньги за жильё! Мне нужно будет платить налог? И что вообще меня может ждать и как поступить?

Ответ: В соответствии с законом, договор найма жилого помещения должен быть оформлен в письменном виде. Если сдаваемое имущество принадлежит на праве собственности иному лицу (юридическому или физическому), а сдавать его собираетесь вы, то у собственника следует получить согласие на поднаем. В случае его одобрения, доход, полученный вами от поднайма подлежит налогообложению по ставке 13%. По итогам года, в котором доход был получен, необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить исчисленную сумму налога.

Ирина Сидорова: С управляющей компанией был заключен договор на начисление, учет и сбор денежных средств по оплате найма жилого помещения с жильцов, с последующим перечислением этих средств на расчетный счет нашей компании. Как расторгнуть этот договор, если управляющая компания осталась нам должна сумму за найм жилья?

Ответ: При расторжения любого гражданско-правового договора следует руководствоваться правилами, установленными договором, а при их отсутствии – законом. Если один из контрагентов договора отказывается расторгнуть договор или вернуть полученного по нему авансом, то спор следует решать в судебном порядке. За более подробной информации рекомендую обратиться очно к практикующему юристу.

Виктория Хомякова: Я являюсь нанимателем квартиры, плачу договор аренды. Могу ли я сдавать ее?

Ответ: При наличии разрешения от собственника недвижимого имущества на его поднаем (субаренду) вы вправе заключить договор поднайма (субаренды) на срок, не превышающий срока действия основного договора найма (аренды).

Ольга Соловьева: Каким документом я могу подтвердить для банка наличие иной недвижимости, где я живу во время сдачи жилья? Прописана в сдаваемой.

Ответ: Если вы проживаете в жилом помещении, находящемся в вашей собственности, то подтверждением будет являться выписка из Росреестра о наличии у вас права собственности на данное жилье.

Если же вы проживаете в жилом помещении, находящемся в собственности ваших родных и близких, то подтвердить это вы можете двумя документами:
1. Выпиской из Росреестра о зарегистрированном праве собственности на данное жилое помещение.
2. Согласием собственника (собственников) на проживание в данном жилом помещении, выраженное письменно и заверенное нотариально.

Также таким основанием может служить выписка из домовой книги или Единый жилищный документ, где будет указана ваша временная регистрация по месту пребывания.

Анна Борисова: Снимали помещение производственное, аренду платили с расчетного счета, а вот коммунальные оплачивали наличными, помещение полностью сгорело, вместе с квитанциями об оплате, на нас подали в суд за оплату коммунальных платежей, как доказать что мы их платили, можно ли привлекать свидетелей?

Ответ: В изложении вашей ситуации имеется противоречие: если оплата потребленных коммунальных услуг совершалась наличными собственнику, то о каких квитанциях идет речь? Если же имеются квитанции о перечислении денежных сумм в оплату услуг на счет самого поставщика, то о каком долге за услуги вы упоминаете? При передаче наличных денег свидетельские показания в качестве доказательств в суде не принимаются. Но если других возможностей доказать нет и если суд примет во внимание факт пожара, то возможно они и будут учтены. В любом случае для разбирательства в суде лучше прибегнуть к помощи профессионального юриста или адвоката, который оценит все обстоятельства, в соответствии с которыми и выработает позицию защиты.

Оля Рыбалко: Я продавец квартиры, с покупателем заключили предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку, банк одобрил объект и назначил сделку, все документы готовы, но покупатель переносит сделку уже третий раз, без объяснения причины. Поговорив с риелторам, выяснили, что у покупателя нет денег на первоначальный взнос и он ссылается на то, что предварительный документ купли-продажи действует до 11.06.2020 и время найти деньги у него еще есть. Сделка была назначена банком на 01.05.2020. На момент подписания предварительного договора купли-продажи, покупатель сказал, что первоначальный взнос у него есть. Если сделка не состоится в назначенный банком день, то я понесу убытки. Могу ли я расторгнуть предварительный договор и соглашение о задатке по вине покупателя. Или он может переносить подписание основного договора на более поздний срок без видимых причин до момента истечения срока предварительного договора купли-продажи.

Ответ: К сожалению, без текста заключенного вами договора ответить на ваши вопросы однозначно не представляется возможным. Однако если в условиях вашего предварительного договора не прописаны сроки исполнения принятых сторонами обязательств и порядок выплаты неустойки в случае их нарушения покупателем, что привело к возникновению убытков продавца, то решение этих вопросов придется вынести в исковое судопроизводство.

Екатерина Громова: Снимали квартиру посуточно, Без договора и каких либо подписей документов. Паспорт отдали в залог. Ключи были утеряны от квартиры. Хозяйка квартиры хочет писать заявление на порчу имущества и утерю ключей. Примут ли у неё это заявление, и что может за это быть?

Ответ: Если договор найма не заключался, но оплата за проживание пользователем производилась, то факт аренды (найма) помещения подтверждается финансовыми документами об оплате. Факт порчи имущества может быть признан при наличии акта приема-передачи с описанием фактического состояния переданного собственником и принятого арендатором имущества. В случае отсутствия данного документа доказывание факта порчи имущества арендатором ложится на собственника. Споры по гражданским делам рассматриваются судом. При этом собственник должен признать факт сдачи имущества в аренду и получение с него дохода, что влечет обязанность уплаты налога в соответствии с законом.

Zarema Abdyllaeva: Снимали квартиру, жили там 4 года, в течение этого времени весь ремонт был за наш счёт, счетчики воды сами ставили (была возможность) и не брали с хозяйки деньги. 2 дня назад съехали из-за сложившейся ситуации, не было возможности оплачивать квартиру, хозяйка на уступку не пошла. Когда мы заселились, оставляли залог 32 тысячи, которые нам не вернули, якобы, мы ей все испортили, покрасили ее любимые коричневые двери в белый цвет, сделали гардеробную (хотя прежде, чем это сделать, спрашивали разрешение, и она сказала, что ничего драгоценного у неё нет, дом под реновацию, забирать ничего не будет, было сказано делать как нам удобно). Сейчас грозит тем, что напишет на нас заявление в полицию. Что нас ждёт, если она напишет заявление? И мы хотим подать в налоговую на неё, раз не хочет отдавать 32 тысячи.

Ответ: Если у вас имелся договор найма, в котором нет прямого указания на письменное согласование с собственником ремонтных работ в снимаемом помещении, то последующие его претензии будут признаны необоснованными. Однако разрешение подобного спора отнесено законом к гражданскому судопроизводству, в связи с чем обращение собственника в полицию по данному вопросу будет оставлено без рассмотрения.

kpur2016: Хочу сдать комнату в квартире, какие документы и куда надо подать?

Ответ: Если ваша комната приватизирована и право собственности на нее зарегистрировано в Росреестре, то вам достаточно заключить с наниматель договор найма и уведомить об этом соседей по квартире. По окончании календарного года уплатить налог и уведомить районную налоговую инспекцию о получении вами дохода от аренды, подав декларацию о доходах по форме 3НДФЛ в срок до 30 апреля следующего года.
Если же жилое помещение вами не приватизировано, то порядок поднайма следует уточнять в том ведомстве, в чьей собственности оно находится. Доход от поднайма также облагается налогом с аналогичным порядком уплаты и уведомления.

Юлия И.: Проживаем в 3-комн. квартире по договору коммерческого найма, двое взрослых и двое несовершеннолетних.
Вопросы:
1. Могу ли я выкупить это жилье и по какой стоимости (остаточной или рыночной), если износ дома 58%?
2. Нужна ли оценка БТИ?
3. Какие документы предоставить в департамент муниципальной собственности?
4. На какие нормативные документы ориентироваться в случае отказа?

Ответ: Не всякое жилое помещение, предоставление муниципальным образованием для проживания на условиях коммерческого найма, может быть выкуплено его пользователем. Возможность, а также условия и порядок его выкупа следует уточнять в соответствующем органе муниципального образования.

Jonny: Сдавал квартиру в аренду, договор на 11 месяцев, с прописанным в нем залогом, который возвращается при выезде и о том, что арендатор должен за месяц предупредить об отъезде. При въезде были подписаны бумаги о том, что я получил залог. Каждый месяц мне поступал перевод за аренду. Получилось так, что арендатор предупредил 13.04.2020 о том, что съезжает, а съехал 1.05.2020, то есть раньше на 2 недели, ссылаясь на то, что постоянно шумят соседи и невозможно так жить. При отъезде я отдал ей залог и не взял расписку о том, что она получила этот залог в полном объеме, но были свидетели (мама, жена и мамин мужчина). Через 3 недели пришла от нее претензия, о том, что якобы я ей не вернул залог и должен еще деньги за 2 недели, которые она не прожила. Просит перевести деньги в течение 7 дней или она пойдет в суд. Подскажите, что делать в моем случае?

Ответ: К сожалению для вас, свидетельские показания при передаче денежных средств между должником и кредитором не являются доказательством при возникновении спора. В финансовых обязательствах и их исполнении допустимы любые письменные доказательства, в т.ч. расписки (при наличных расчетах), выписки со счетов, чеки, квитанции и прочие документы.

В вашем случае можно отыграть на том, что ваш наниматель съехал раньше срока без письменного уведомления наймодателя, при условии, что им не была получена от вас расписка в его получении.

Zehrawka Baloglanova: Мы снимаем квартиру уже 5-й год, первые 2 года жили по договору, а потом не стали составлять договор, да и арендодатели не требовали от нас этого. Мы платили вовремя, в связи пандемией муж не работал, и в связи с этим мы стали задерживать с оплатой квартиры. Я сама мама 3-х детей, гражданка России, муж иностранный гражданин, официально не состоим в браке по некоторым обстоятельствам. За неуплату квартиры нам угрожают с выселением из квартиры. Имеют ли на это право, и как выйти из этого положения?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством договор аренды (найма) недвижимого имущества должен быть оформлен в письменном виде. Ваши взаимоотношения с собственником жилого помещения в настоящее время никак не оформлены, т.к. в настоящий момент отсутствует документ, свидетельствующий о договоренностях в отношении найма данного жилого помещения.

В силу этого действия наймодателя по выселению могут быть признаны законными, если вами не будет доказан факт пролонгации ранее действовавшего договора найма. В качестве доказательств могут быть использованы финансовые документы об оплате проживания за последние месяцы.

Егения Золотухина: Подскажите, пожалуйста, если предварительный договор купли-продажи подписан в 2015 году, а основной в 2016 году, затем дом продан в 2019 году, платить налог на имущество?

Ответ: Закон о налоге на имущество физических лиц вступил в силу с 01 января 2015 года. Соответственно со дня регистрации прав собственности на недвижимое имущество у вас возникла обязанность по уплате данного налога.

misha311287: Год назад купила квартиру, теперь приходится продавать, т.к. мама хочет получить деньги за свою долю (она прописана в этой квартире, доли не имеет). У меня есть расписка, что она отказывается от доли в этой квартире взамен на деньги (1 300 000 рублей). Могу ли я как собственник заплатить ей меньше, т.к. мне не хватает денег на приобретение жилья для меня и троих детей? Была у нас трешка, а из-за прихоти мамы приходится продавать и искать себе двушку, хотя бы 42 кв. м, на которую не хватает 150 т.р.

Ответ: Это предмет договоренности сторон сделки. Размер стоимости доли может быть как увеличен, так и уменьшен, если эти изменения стоимости одобрены обеими сторонами, о чем они составляют соответствующее соглашение.

Ксения Артёменко: Купили нежилое помещение, показания счётчика не зафиксировали, приехали после в горсети, счётчики не понятно на кого зарегистрированы. Прошлый хозяин говорит, ничего не знаю, оказалось собственников было несколько, вот если там есть долг, то он на нас теперь или всё-таки на прошлом собственнике? И можно ли как-то узнать, на кого электроэнергия зарегистрирована? Очень нужна помощь, ничего не понимаю.

Ответ: Если в акте приема-передачи вами не были указаны текущие показания счетчика на день приемки помещения, то доказывание факта долга по оплате потребленной электроэнергии предыдущего собственника ляжет на вас.

Если приобретенное вами помещение имеет статус абонента с собственным лицевым счетом за потребленную электроэнергию, то переоформление счетчика производится заявительным порядком на основании документы о праве собственности на данное помещение.

Аймерим Эрназарова: Я, супруг и пятеро детей живем в однокомнатной квартире съемной. Мы там не прописаны, в области прописаны. Вот мы, как многодетная семья, можем платить 50% за коммунальные услуги в этой квартире? У нас есть договор аренды.

Ответ: При коммерческом найме жилого помещения стоимость проживания определяется сторонами договора. При этом льготы по оплате коммунальных услуг не предоставляются, т.к. их действие сохраняется по основному месту жительства нанимателя.

Натали Артюхова: Подскажите, пожалуйста, имею ли я право требовать часть денег за квартиру, в которой родилась и прожила всю жизнь и живу по сей день, но в своё время от приватизации отказалась? Собственником квартиры является мать.

Ответ: При отказе от приватизации у зарегистрированного на момент приватизации пользователя сохраняется право пользования данным жилым помещением. Выплата пользователю какой-либо части кадастровой (рыночной) стоимости помещения законом не предусмотрено

Валентина: В 2006 или 2007 году мама попросила меня выписаться, она будет приватизировать квартиру на продажу, потом мне купит дом. Я ей верила, но прошло время, она продала квартиру и уехала, а мне нечего не дала, я могу сейчас с ней судиться или как мне быть?

Ответ: К сожалению, с момента приватизации прошло слишком много времени и для истребования вами своих законных прав давно истек срок исковой давности. Но если к моменту приватизации вы были малолетним ребенком, а о своих правах вам стало известно только недавно, то этот срок может признан судом допустимым и иск может быть принят к рассмотрению. Но более предметную консультацию вам могут дать после выяснения всех обстоятельств дела, поэтому я рекомендую вам очно обратиться к юристу или адвокату.

Имасова Анна: Можно ли снять квартиру в деревне, при том что у меня есть прописка там же? В городе жить пока что не хочется, с родителями тоже, и вот я решила снять квартиру в деревне через главу сельского поселения, но мне сказали, что где есть прописка, там и живи. Это законно?

Ответ: Ваш вопрос не вполне понятен. Для коммерческого найма жилого помещения достаточно заключить договор с его собственником на согласованных условиях и оплачивать стоимость проживания. При этом жилое помещение может находиться в любом населенном пункте, независимо от места вашей постоянной регистрации.

Если арендованное помещение находится в пределах того же муниципального образования, то оформлять временную регистрацию по месту фактического проживания не нужно, если в другом населенном пункте, то необходимо ее оформить без потери регистрации по месту жительства.

Если же вы обращались в главе сельского поселения в получения жилого помещения на условиях социального найма, то данный вопрос регулируется нормами регионального законодательства в части порядка предоставления жилья по установленным основаниям. Но для этого вам необходимо быть признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий.

ilfat.eee.96: Жили в комнате по договору соц.найма, взяли ипотеку и съехали на новое место жительство, через 10 лет пришло письмо от судебных приставов о взыскании задолженности по услугам ЖКХ за ту комнату, обратился в ЕРЦ, сказали, пока долг не оплатишь, лицевой счёт не закроют. Что делать?

Ответ: Если после вашего отъезда договор социального найма не был расторгнут, то начисления коммунальных услуг продолжали производиться, соответственно ваш долг рос, независимо от того, пользовались вы помещением или нет. Рекомендую обратиться в Службу служебных приставов для решения дела мирным путем, т.к. в случае вашего отказа ССП может наложить арест на принадлежащее вам имущество для его реализации в целях погашения указанного выше долга.

Максим Стефанович: Если подписан договор аренды квартиры на 11 месяцев, после его пролонгации (доп.соглашением) ещё на 11 месяцев его надо регистрировать в реестре или это считается новым договором?

Ответ: При пролонгации договора аренды на тот же срок и на тех же условиях его регистрация в Росреестре не требуется, т.к. новый срок его действия также менее одного года.

Viktorija Sorokoletova: 2 года назад мой муж решил купить квартиру в нежилом помещении в рассрочку. Поговорив с хозяином этого помещения, договорились о том, что мы платим ему 400 000 рублей и заезжаем, а остальную стоимость жилья выплачиваем, как только он приведёт в порядок документы и переведёт в жилое помещение, и мы сможем оформить собственность. Мы прожили здесь 2 года, но так ничего и не произошло.
Сейчас хозяин этого дома говорит, что собирается сделать здесь общежитие, а мы все жильцы должны съехать отсюда. Деньги, которые мы ему заплатили, он будет отдавать частями, каждый месяц по 30 000 рублей. Документов, естественно, никаких у нас нет. У нас есть расписка от хозяина о том, что он принял такую-то сумму за покупку будущего жилья площадью 70 кв. метров. Расписка не заверена нотариально. Можем ли мы что-то сделать в данной ситуации? Например, обратиться в прокуратуру или обязать его вернуть всю сумму, сразу которую мы внесли?!

Ответ: В соответствии с законом сделки с недвижимостью совершаются строго в письменной форме и с обязательной регистрацией в Едином государственном реестре недвижимости. Несоблюдение предписанной формы оформления договора купли-продажи влечет его недействительность.

В вашем случае документы, как я поняла, не оформлены, право собственности на помещение от бывшего собственника к покупателю не перешло, соответственно имеющаяся у вас расписка формально означает, что вы передали денежные средства собственнику помещения, однако в счет чего они были переданы и в связи с чем, является предметом вашего спора с собственником.

В этой связи ответить на ваш вопрос полностью не представляется возможным. Рекомендую вам обратиться за юридической помощью очно с представлением всех имеющихся у вас документов.

Руслан: Проживаю в муниципальной 2-комнатной квартире вместе со своей бывшей женой и двумя детьми по договору соц.найма. Квартиру получили, когда были в браке, через полгода после получения развелись. Все прописаны в этой квартире. Я являюсь основным нанимателем, все платежи по квартире совершаю сам. Квитанции по оплате оформлены на мое имя. Может ли бывшая супруга выкупить комнату или квартиру в ипотеку?

Ответ: Если ваш договор социального найма оформлен на одного нанимателя, то приватизировать часть площади без разделения лицевого счета и переоформления договора социального найма невозможно. Если в вашем вопросе речь о приобретении помещения путем выкупа с полной оплатой его стоимости, то данное действие неприменимо к помещению, в котором зарегистрированы другие члены семьи без получения согласия каждого проживающего.

Марина Сиротина: Мы снимали квартиру. Квитанции за ЖКУ не были вовремя предоставлены, соответственно, мы их не оплачивали. Сейчас мы уже съехали. С нас требуют собственник той квартиры деньги. Законно ли? Имеем ли мы право не оплачивать?

Ответ: Если в вашем договоре найме оплата коммунальных услуг возложена на нанимателя, то независимо от времени предоставления счетов обязательство должно быть исполнено. В противном случае наймодатель вправе будет обратиться в суд для истребования выплаты нанимателем начисленной суммы за потребленные им коммунальные услуги.

Юлия Лукашина: Я являюсь арендатором квартиры, у меня частный детский сад. У нас комерческий найм. Имеет ли право арендодатель без моего присутствия вскрыть замок и поменять его. В этом помещении находится вся мебель и я не могу туда попасть.

Ответ: Коммерческий наем – это договор аренды жилого помещения, заключаемый между собственником и физическим лицом, целью которого является собственное проживание - для нанимателя и получение дохода – для наймодателя. В вашем случае помещение используется не для собственных нужд проживания, а для коммерческой деятельности, и такой договор называется арендой. При любом виде аренды собственник помещения не в праве вскрывать помещение без участия арендатора, т.к. на срок действия договора помещение находится в безраздельном пользовании арендатора.

Подобные действия могут быть вами обжалованы через суд с истребованием выплаты издержек за весь период вашего простоя. Однако следует учитывать, что в случае наличия с вашей стороны задолженности по выплате арендной платы арендодатель вправе будет подать встречный иск и взыскать с вас сумму задолженности и штрафы, если таковые предусмотрены договором или в соответствии с законом. При расхождении целей использования помещения, указанных в договоре, и по факту, договор может быть признан судом недействительным. В случае выявления нарушения закона в части требований, предъявляемых к организации детских дошкольных учреждений в части используемых для этого помещений, возможна утрата лицензии на занятие данным видом деятельности.  

В любом случае, я рекомендую вам обратиться очно к практикующему юристу с имеющимися у вас документами для получения квалифицированной юридической помощи по вашему вопросу.

Снежана: У моего мужа есть бабушка и она прижизненно написала дарственную на свою квартиру, которая находится в аварийном состоянии. Она там ещё живёт и прописана. В этом году собираются выдавать квартиры, а дом сносить. Но у нас с мужем есть в собственности 1к квартира на двоих и доля на всех детей, где проживаем мы с мужем и ещё трое детей, одной уже 20 лет и она учится в колледже. Но эта квартира ещё в ипотеке находится. В этой квартире прописана я и старшая дочь, а муж и двое младших детей у свекрови в квартире, которая тоже в аварийном доме. Могут нам не дать квартиру, если у нас уже есть собственность?

Ответ: Если ваша бабушка оформила договор дарения жилого помещения в соответствии с действующим законодательством и право собственности на него перешло одаряемому, то при сносе дома, в котором находится данное жилое помещение, новому собственнику (одаряемому) администрация вашего населенного пункта должна предоставить равноценное жилое помещение взаимен утраченного за сносом. При этом однако будут действовать нормы не только федерального законодательства, но и региональные нормативные акты, регулирующие порядок предоставления жилья взамен снесенного по основанию ветхости.
За более подробным разъяснением рекомендую обратиться очно к практикующему юристу или адвокату в вашем населенном пункте с документами на право собственности на указанное жилое помещение.

Екатерина Ремезова: Заключаем договор аренды с последующим выкупом. Как и в какой пункт вписать, что арендодатель имеет право после выкупа быть прописанным в доме полгода? Если можно, правильную формулировку.

Ответ: При составлении любого договора следует иметь опыт и навыки юридической деятельности, без которых договор может быть признан недействительным. К договорам по переходу прав собственности данное требования является наиболее актуальным, т.к. при недействительности договора или при его неполном содержании последствия могут быть очень значительными по ущербу. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, в том числе аренда с правом выкупа. Профессиональную помощь в этом вам окажет нотариус, который не только составит юридически грамотный договор, но и зарегистрирует вашу сделку в Росреестре он-лайн.

Mr. Cormac: Прохожу военную службу по контракту. Проживаю в общежитии от МО РФ. Имеется незакрытая задолжность по снимаемому жилому помещению. Могу ли я после увольнения из вооруженных сил выплачивать долг постепенно? Или же должен буду внести всю сумму долга одним платежом?

Ответ: Для получения отсрочки выплаты долга или рассрочки его погашения необходимо согласие кредитора, т.е. собственника (балансодержателя) помещения, по проживанию в котором у вас имеется задолженность. В этом случае между вами и кредитором будет заключен договор или соглашение о реструктуризации вашего долга и прописан новый порядок его погашения. При отсутствии согласия кредитора долг может быть взыскан в судебном порядок по исполнительному листу.

Lasa Charitonova: Снимаю квартиру через риэлтора с подписанием договора аренды на длительный срок. Вся мебель и бытовая техника (за исключением кухонной плиты моя). В начале январе мне звонит риэлтор и говорит, что квартиры выставлена на продажу и ее в день звонка придут смотреть. Поначалу, приходили в мое присутствие, однако затем хозяйка стала их водить в то время, пока меня меня не было дома. Да и сама приходила исключительно в мои рабочие часы. Все мои просьбы наносить визиты при мне были проигнорированы.
На этой неделе она пришла с потенциальными покупателями во время моего рабочего дня (предварительно позвонив и узнав, когда я буду дома), а вчера отдала ключи риэлтору, который производил показ квартиры в мое отсутствие. Я узнала об этом уже post factum, придя домой и увидев, что часть моих находится не там, где была утром. Следующим утром я обнаружила пропажу ювелирного комплекта (серьги и 2 кольца, одно из которых авторской работы).
Известив об этом хозяйку, я узнала о себе много нового. В частности, что я ее запугиваю, чтоб продлить договор аренды (который изначально был заключён на 11 месяцев), что я нагло вру, и что моя бижутерия нах***й никому не нужна. Вечером она притащила бумагу, на которой написано, что я обязана выселиться в течение двух выходных дней, якобы из-за нарушения договора аренды, потому что у меня много животных, причем только кошки (2 шт., ходят в лоток, стерильны и сделаны "мягкие лапки"), ходят по квартире свободно, а остальные живут в клетке (шиншиллы, они не имеют запаха) и террариуме (ящерица, террариум плотно закрывается и от нее не пахнет). Я просто не знаю, что теперь делать.

Ответ: Ситуация у вас сложная и, к сожалению, облегчить ее я вряд ли сумею. Но, если в вашем договоре найма имеется пункт, согласовывающий ваше проживание в квартире с перечисленными животными, то расторжение договора по данному основанию будет незаконным. Относительно продажи квартиры в период аренды: закон не ограничивает собственника в этом праве, но предусматривает сохранение арендных отношений на прежних условиях, но уже с новым владельцем помещения.

Показы жилого помещения в отсутствие нанимателя являются нарушением прав последнего, поэтому вам следует в письменном виде отреагировать на данное нарушение, предъявив наймодателю претензию, один экземпляр которого с подписью получателя следует хранить у себя. Также рекомендую написать заявление в полицию по факту кражи ценных вещей в ваше отсутствие с приложением имеющихся доказательств. Понятно, что дальнейшее продолжение отношений с наймодателем в подобной ситуации будет приносить вам одни неудобства, поэтому постарайтесь инициативу расторжения оставить за наймодателем с тем, чтобы истребовать с него компенсацию за досрочное расторжение договора без вашей вины, повлекшее у вас дополнительные расходы. Если мирно договориться не представляется возможным, то обратитесь в суд, и лучше с участием профессионального адвоката, чтобы исход дела был в вашу пользу.

Поздняк Иван: Я проживаю в собственной квартире с детьми, но прописаны у мамы в муниципальной. Там же прописаны сестра и ее двое детей. За коммуналку я плачу 3/7 за себя, и двоих детей (кроме света и воды). Может ли она меня выписать? Могу ли я как то приватизировать часть квартиры, если они не хотят этого?

Ответ: Приватизация части жилого помещения возможна только в коммунальных квартирах, когда на каждую комнату оформлен свой договор найма. Передача в собственность в этом случае оформляется по договору передачи конкретной комнаты лицам, проживающим в данном жилом помещении (комнате).

Регистрация по месту жительства может быть оформлена по любому адресу, независимо от основания пользования жилым помещением. В границах одного административного образования адрес регистрации может не совпадать с адресом фактического проживания. Основаниями для снятия с регистрационного учета признаются: собственно заявление лица, зарегистрированного в данном жилом помещении, либо решение суда. В последнем случае основанием для его принятия могут быть различные обстоятельства, в том числе длительная неоплата коммунальных услуг. Сохраняйте квитанции об оплате, как доказательства того, что вы участвуете в оплате пропорционально своему составу семьи.

Крис Новикова: Не так давно сестра снимает комнату, при заключении договора в нем не было пункта про залог. Имеет ли право арендодатель его просить? Сейчас хозяйка по своей инициативе раньше времени намекает о расторжении договора и просит залог.

Ответ: Если договор не содержит условия по внесению наймодателю суммы залога, то изменение возможно только по договоренности сторон, т.е. на добровольных началах. Расторжение договора по инициативе наймодателя должно быть обосновано обстоятельствами, которые возникли после его заключения, и/или связаны с нарушением условий договора найма нанимателем. Если таковых нет, то наймодатель обязан возместить нанимателю расходы, которые возникнут у последнего в этом случае (комиссия агентству, переезд и т.п.), либо выплатить компенсацию, установленную договором, если таковая им предусмотрена.

Алена Михолап: Я сирота, получила квартиру, заключили договор с администрацией где прописано, что я наниматель жилья (соц.найм на 5 лет), а вторая сторона – наймодатель – администрация. Открыла все счета на своё имя за оплату услуг. Пришли квитанции и там указано, что я наниматель, а собственник Корниенко Н.В., кто это я понятия не имею. Как быть? Почему собственник какой-то человек в квитанциях? Если в договоре наймодатель администрация.

Ответ: Для прояснения данного недоразумения рекомендую обратиться в уполномоченную организацию с вашим договором найма. Иногда случаются ошибки, в том числе и в таких документах, т.к. сведения о владельцах в информационные системы вносят работники организаций, т.е. живые люди. Достоверные сведения о собственнике можно получить в Росреестре, обратившись туда с соответствующим заявлением о получении выписки. Если сведения о собственнике помещения подтвердятся и владельцем в настоящее время является физическое лицо, то вам следует обратиться в администрацию за разъяснениями, либо в суд с исковым заявлением. Но в этом случае рекомендую очно проконсультироваться с юристом или адвокатом.

Наталья: Я ИП, заключила договор аренды помещений 135 кв. м, оплата 20250 руб., но собственники продали здание и предупредили только 31 января, 1 февраля пришёл новый хозяин для знакомства, в феврале месяце неоднократно подходила, узнавала у него, что будет с арендой, он отвечал, что будет собрание, там всем все скажет. Собрания так и не было, а 15 февраля принесли новый договор с суммой за эти помещения 31500руб. Когда начала с ними обговаривать все моменты, он ответил, что он хозяин и имеет право поднять арендную плату. Договор с прежними собственниками у меня до 1 сентября 2020 года и сумма там 20250 руб., с новым собственником ничего не подписывала. После скандала на почве поднятия суммы он даёт три дня для того чтобы съехала (у меня производство натяжных потолков – станок весит 350 кг и рулоны длиной 5 метров, 4 метров и т.д.). У меня вопрос, неужели договор аренды, который у меня был заключён, не имеет весомости? И этот собственник купил здание с арендаторами, имеет ли он право поднимать так резко аренды?

Ответ: По общему правилу смена собственника не влечет за собой расторжение договора аренды, заключенного ранее, с прежним собственником, и не может быть основанием для пересмотра его условий.
Однако на практике подобные нарушения встречаются нередко. Для решения спорной ситуации требуйте от арендодателя письменного уведомления о повышении цены аренды, с тем, чтобы в дальнейшем можно было обратиться в суд.

Екатерина Романова: Сняли комнату в Туле, прожили всего неделю и 3 дня, все оплатили, как только заехали. Буквально 15 минут назад она сообщила нам такую новость: «Первого числа приедет зять в эту комнату и вам надо съехать, ищите новую комнату». Хочу спросить, могу ли я потребовать остальную часть денег, именно те деньги на которые мы не прожили?

Ответ: Вы безусловно вправе потребовать возврат оплаты за непрожитый вами период. По общему правилу в таких случаях наймодатель, выразивший намерение досрочно расторгнуть договор найма без вины нанимателя, выплачивает последнему также денежную компенсацию и/или штраф, размер которых прописан в договоре, а в отсутствие данного условия - согласовывается сторонами дополнительно. Если же договор заключен не был и нет финансовых документов, подтверждающих факт передачи денег за проживание (расписки, выписки по счету и т.п.), то истребовать возврат денежных средств будет проблематично в случае отказа наймодателя.

На будущее рекомендую при любых обстоятельствах заключать договор найма и оформлять его в письменной форме, т.к. несоблюдение предписанной законом формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться на его условия. И еще: оплату следует производить с подтверждающим документом, т.е. банковским переводом с указанием назначения платежа и периода оплаты, либо с получением расписки от наймодателя, в которой указываются ФИО получателя и плательщика, реквизиты договора, сумма и период оплаты.

Катя Ворф: Свершили сделку купли-продажи, документы оформлены, переехали, а продавец требует съехать, что делать?

Ответ: Рекомендую обратиться очно к юристу или адвокату со всеми своими документами по сделке, т.к., по всей видимости, у вас есть проблемы с оформлением сделки и дистанционно данную проблему решить невозможно.

pshenova91: Снимаем квартиру по договору. Муж военнослужащий. Для получения денег за поднаем жилья в войсковую часть необходимо предоставить документы от собственника – копию свидетельства о госрегистрации прав, копию паспорта. Собственник категорически отказался этого делать. Собираемся съезжать с данной квартиры и искать адекватного собственника. Такой вопрос – можно ли как-то законно обязать собственника дать копии этих документов, даже не лично в руки нам, а, например, отправив письмом непосредственно в войсковую часть? Возможно, существует какая-то практика, даже судебная?

Ответ: Договор аренды (коммерческого найма) относится к категории гражданско-правовых договоров, к заключению которых применяется добровольный порядок волеизъявления сторон. Однако при заключении договора стороны обязаны подтвердить свои права и полномочия документально, т.е. предоставить подлинники документов, подтверждающих право собственности, а также удостоверяющие личности.

В настоящее время свидетельство о государственной регистрации права не является документом, подтверждающим право собственности в текущем моменте, вместо него используют актуальную выписку из Росреестра. В этой связи вы вправе вместо перечисленных вами документов предоставить в войсковую часть свежую выписку из Росреестра, которую можно заказать и получить самостоятельно. Следует оговориться, что в договоре аренды (коммерческого найма) должны быть указаны паспортные данные собственника, а также № записи о гос.регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости или органе, осуществлявшем данную регистрацию. p>

Михаил Ярославский: Не могли бы Вы проконсультировать меня по следующим вопросам? Я являюсь собственником квартиры в ЖК (пай давно выплачен):
1. Должен ли я уведомлять Правление ЖК о факте сдачи квартиры в аренду?
2. В нашем ЖК введено увеличение ежемесячного взноса на деятельность ЖК (из него оплачивается деятельность председателя, бухгалтера, банковское обслуживание и тп) в случае сдачи жилья в аренду. Якобы это закреплено в решении общего собрания. Законно ли это? Если да, то должно ли это быть еще закреплено в Уставе ЖК?

Ответ: Собственник вправе сдать в аренду принадлежащее ему на право собственности имущество с соблюдением прав и законных интересов других сособственников и/или пользователей. Так, при долевой собственности на квартиру необходимо согласие всех сособственников для заключения договора найма. Если в квартире зарегистрированы по месту жительства (т.е. на постоянной основе) и иные лица, то их согласие также необходимо для заключения договора найма. Условие об уведомлении правления ЖК или ЖСК о передачи жилого помещения иным лицам может быть связано с наличием пропускной и/или охранной систем, в т.ч.видеонаблюдения и т.п., что вполне разумно. А вот повышенный размер членских взносов на содержание общего имущества спорно, если только количество арендаторов (нанимателей) и проживающих с ним лиц не превышает количественный состав собственников и зарегистрированных в данном жилом помещении. В любом случае рекомендую запросить документы, на которые ссылается правление, в том числе решение и устав ЖК для ознакомления с первоисточником. Если в них действительно имеется данное условие, то оспорить его вы сможете только в судебном порядке и при наличии противоречий с действующим законодательством.

Анастасия Ягужинская: Я живу в квартире со своим молодым человеком. Помимо нас есть еще двое молодых людей (два парня, каждый в отдельной комнате). Хозяйка квартиры брала за троих арендную плату несколько месяцев подряд, а сейчас требует еще и с меня арендную плату, хоть я и живу в одной комнате с моим молодым человеком. Имеет ли она право требовать с меня арендную плату, если я живу в одной комнате с моим молодым человеком, я плачу за коммунальные услуги, и тут нет условий (двуспальной кровати) для проживания вдвоем?

Ответ: Аренда любого имущества оформляется по гражданско-правовому договору, основополагающим принципом которого является добровольность. Жилое помещение передается от собственника - гражданина к пользователю - гражданину по договору коммерческого найма, при этом его условия стороны согласуют самостоятельно, опираясь на положения закона. Если договор между хозяйкой квартиры заключался с условием проживания определенного количества пользователей, то увеличение их количества может повлечь изменения в условие оплаты. В этом случае требования вашего собственника будут справедливы. Однако, ответить на ваш вопрос определенно возможно только при изучении вашего действующего договора найма. Возможны ситуации, когда в договоре детально не прописано то или иное условие, но собственник настаивает на изменении договора в сторону увеличения оплаты проживания, а в случае отказа нанимателя выражает намерение его расторгнуть. В этом случае при невозможности договориться мирным путем следует обращаться в суд.

Виталий Владимирович: Я прописан в квартире, со мной 5 родственников, квартира не приватизирована. В 2010-м я переехал жить к жене, в 2020-м вернулся обратно. Могут меня выписать или выселить из квартиры, в которой я прописан?! И в которой сейчас проживаю.

Ответ: Если в течение периода вашего отсутствия вы финансово не участвовали в содержании недвижимого имущества, в котором были зарегистрированы, но не проживали, то жильцы, которые эту финансовую нагрузку несли за вас, вправе предъявить требования о выплате им соответствующей доли за весь период неоплаты.

В случае вашего отказа требования могут быть перенесены в судебное производство либо заявлены иные, в т.ч. о выселении вас, как не участвующего в долевом содержании имущества. В поддержание своих требований могут быть приведены и иные актуальные доводы. Однако данное развитие событие имеет гипотетический характер и не должно вами расцениваться как безусловно реальное.

Светлана Викторовна: Я сдаю квартиру в аренду. Жилец – сотрудник МЧС, эта организация компенсирует своим сотрудникам наем жилья. Для этого требует предоставить ряд документов, в том числе от меня: копия документа о праве собственности на квартиру, копию паспорта гражданина РФ, выписку из домовой книги. Можно ли это делать? Я опасаюсь предоставлять эти документы, так как в случае попадания к мошенникам есть шанс лишиться квартиры. Или я не права, и это обычная ситуация, при которой мошенничество невозможно?

Ответ: Заявленные требования справедливы, т.к. подлинность сделки (договора найма) подтверждается документами на право собственности и удостоверяющими личность сторон договора.

Анастасия Витальевна: Заключили договор на съём квартиры, всё оплатили (агентские 50%, залог 12 000,оплата за месяц 12 000), но когда начали въезжать, обнаружили тараканов, травили их полторы недели, они не выводятся. Хотим расторгнуть договор, чем нам это грозит? Вернут ли нам всё?

Ответ: Так как закон не регулирует взаимоотношения сторон договора найма в связи с наличием в жилом помещении насекомых, то расторжение договора производится на условиях, согласованных сторонами.

Ксения: Мы снимаем квартиру, договор аренды заключён на 1 год, но в связи с некоторыми обстоятельствами мы вынуждены съехать раньше положенного срока. В связи с этим возник вопрос, должны ли мы оплачивать за весь месяц, если мы съедем в течение 15 дней, включая сегодняшний. В договоре это не указано и с собственниками об этом речи не было. Только сейчас, когда мы предупредили их о том, что съезжаем, они начали требовать от нас, чтобы мы заплатили за весь месяц.

Ответ: В договоре аренды имущества (найма жилого помещения) должны быть прописаны условия оплаты и порядок досрочного расторжения договора. Как правило, при досрочном расторжении инициатор выплачивает контрагенту неустойку в установленном размере. Если эти положения не включены в его текст, то следует руководствоваться общими правилами аренды имущества, то есть оплачивать фактически прожитый период.

Наталья Владимировна: Если договор об аренде составлялся без нотариуса, а я не оплатила коммунальные услуги, арендодатель подает заявление в суд, что мне может быть?

Ответ: Закон предписывает письменную форму договора найма (аренды). По желанию сторон он быть удостоверен нотариально, однако на значимость договоренностей данное удостоверение не влияет. Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору возложена на нанимателя, то наймодатель вправе потребовать от нанимателя исполнения условий договора, а при его отказе обратиться в суд.

bisimbaev1965: Купила квартиру в июле 2019. Сейчас оплату за капремонт отменили, и можно вернуть ранее уплаченные денежные средства за все год?. Может ли претендовать на возвращенные денежные средства прежний собственник?

Ответ: В соответствии с действующей нормой закона, изложенной ч.3 ст.158 Жилищного кодекса РФ, «Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт…». Как видно из нормы закона, ваше утверждение об отмене взносов на кап.ремонт и тем более – о возврате ранее уплаченных, ошибочно.

Анна: Снимала квартиру по договору найма (срок 1 год), но прожив 5 месяцев, решила разорвать договор. Наймодателя заранее не предупреждала (были опасения противоправных действий и бесконечных скандалов), при очередном визите поставила перед фактом, предложив принять квартиру и подписать акт приема-передачи. Предлагала указать в акте все претензии, если имеются, то если бы наймодатель затребовал какие-либо компенсации за несвоевременное предупреждение (по договору – 30 суток), за порчу имущества (хотя порчи не было), за неуплату коммунальных услуг (она была, но в размере, не превышающем залог), то всё это можно было указать в акте, от своей ответственности я не отказывалась. Однако наймодатель в ультимативной форме отказался подписывать акт ("ничего я подписывать не буду, отдайте ключи и уходите отсюда"), среди причин звучали разные, например "вы переставили мебель" (перестановка мебели договором никак не обговаривалась, то есть не была запрещена, обязанности переставить все обратно так же не было прописано, и информация об изначальной расстановке мебели в акте приема, подписанном при вселении, отсутсвует), "вы не оплатили коммунальные услуги" (от оплаты я не отказывалась при условии подписания акта и возврата залога; в день встречи оплата КУ не была бы даже просроченной), "а вдруг вы тут что-то испортили" (встреча происходила в освобождаемом жилье, наймодатель сам проверял состояние квартиры, мебели, техники, я его не торопила и предлагала подписать акт именно после проверки). Можно ли что-то предпринять в этом случае? Как-то зафиксировать факт расторжения договора? Устно было сказано: уходите отсюда; ключи без акта отдавать отказалась (то есть без подтверждения того, что их передала), на что наймодатель заявил, что сейчас же сменит замок. Звучали фразы, что "мы к вам претензий не имеем" (в перемешку с указанными выше претензиями, так что поди пойми, что правда). И может ли наймодатель предъявить какие-либо претензии (кроме оплаты КУ), например плату за ещё один месяц, если я уже съехала и замки будут поменяны? Может ли разгромить свою квартиру и предъявить претензии мне? С моей стороны был свидетель (мама), а также после начала скандала со стороны нанимателя начала видеосъемку, в начале которой предупредила нанимателя (и его жену, они тоже были вдвоем), что видеосъемка производится. Был зафиксирован сам разговор (в том числе требования убрать камеру, не знаю, играют ли они роль), а также (уже с согласия наймодателя) состояние квартиры, наличие и вид мебели, техники, полов, стен и прочего.

Ответ: Исходя из вашего повествования, вы сознательно нарушили условия договора в части порядка его досрочного расторжения, поставив наймодателя перед фактом. Тем самым спровоцировали конфликт. Юридическим актом сдачи помещения является передача ключей от него. Оставив ключи вы рискуете получить дополнительные начисления за проживание и несете риск случайной порчи/гибели имущества, т.к. акт возврата помещения не подписан, а ключи - у вас. При отказе наймодателя в оформлении акта вам следовало передать ему ключи в присутствии двух свидетелей и составить односторонний акт с подписями этих лиц. Этого было бы вполне достаточно для признания возврата помещения надлежащим. Что касается возможности дальнейших действий вашего наймодателя, то любые прогнозы могут быть ошибочны. Действуйте сообразно обстоятельствам.

Фаиль Ахметшин: Мы сняли квартиру, договор не заключали и жили там 2 месяца. Был случай, как она без нашего ведома ворвалась в квартиру, а об это мы узнали только потом. Это нам не понравилось и мы съехали. Спустя полтора месяца после сдачи квартиры она начала требовать у нас деньги за ущерб в размере 3 000, а хотя мы договорись, что никаких претензий нет друг к другу. Как быть? Она беспокоит нас, звонит и приходит на работу устраивать скандалы.

Ответ: Закон предписывает заключать договор аренды (найма) в письменной форме. При несоблюдении указанной формы договора стороны в случае спора не вправе ссылаться на его условия. Отсутствие письменного договора не позволит собственнику обратиться с исковым заявлением в суд.

Кроме того, в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ получение дохода от аренды помещения подлежит налогообложению по ставке 13% (НДФЛ). Скорей всего данный налог получателем дохода не уплачивался и не задекларирован. Данное обстоятельство может помочь в решении спора, т.к. легко переведет собственника из потерпевшего в разряд нарушителя закона в случае вашего обращения в налоговые органы.

ekaterra14: Сняла квартиру в аренду через агента, заключили договор. На следущий день пришли на квартиру, квартира была холодная (холодные батареи во всей квартире ), с хозяйкой договорились в течение недели устранить и переписать заявление. Но проблемы были не устранены. Хозяйка вернула деньги, агент отказывает в возврате. Правомерно ли это? По факту живу на улице, но зато ещё заплатила агенту.

Ответ: Рекомендую внимательно прочитать договор на оказание услуг, а конкретно – те его положения, которые устанавливают объем услуги, порядок ее оказания и предоставляемые исполнителем гарантии. Также важное значение имеет содержание текста акта сдачи-приемки услуг. В договорных отношениях при возникновении спора или разногласий применяется претензионное урегулирование. Изложите письменно свои претензии к исполнителю и передайте под роспись должностному лицу компании, которая оказывала вам услуги.

Возможно, что вам вернут вашу комиссию или предложат перезаселение, как это происходит в компании МИЭЛЬ. Если договор был заключен с частным риелтором, то шансы на возврат комиссии сильно снижаются, но побороться все-таки стоит.

Лаки Морти:  Сняли коттедж в Уфе на сутки, на следущий день сдали его без всяких проблем, нам отдали паспорт и залог. Хозяин сказал, что никаких претензий .На следущий день мне звонит юрист владельца коттеджа и говорит, что мы испортили имущество, и в случае невыплаты настольного стола, мы будем вынуждены подать в суд .Подскажите, кто прав, а кто нет ?

Ответ: Если при передаче и возврате имущества стороны договора аренды оформляли соответствующие передаточные акты на помещение и находящееся в нем имущество, то предъявление претензий после факта их оформления юридической силы не имеет. Если такие документы не оформлялись, то бремя доказывания самого факта причинения ущерба конкретным арендатором ложится на собственника.

Однако, если при передачи имущества делалась фото- или видеофиксация состояния передаваемого имущества, то вина арендатора может быть подтверждена данным доказательством и свидетельскими показаниями. В любом случае доказывать придется в судебном процессе.

polivina.93: Имеют право мне отказать в составлении акта приема и сдачи помещения, если после составления договора прошло более 10 суток?

Ответ: Акт приема-передачи помещения или иного имущества стороны договора аренды (найма) составляют в день фактической его передачи. С момента подписания акта риск порчи имущества переходит к тому лицу, которое фактически владеет этим имуществом. В акте также указываются дефекты, которые имеются у имущества в день его передачи.

Если вы заселились в помещение без оформления акта, то собственник может потом предъявить к вам претензию в отношении дефектов, которые имелись и до вашего заселения, но не были оформлены. Поэтому потребуйте предоставить акт, или составьте его сами, во избежание проблем при выезде. В акте также указываются показания приборов учета при заселении и при выезде.

Аноним: Я арендую в магазине 7 квадратных метров для продажи продуктов питания. У меня вопрос: если я плачу ежемесячно установленную аренду за кв. метр, а коммунальные платежи по какому принципу должны начисляться? Должна ли я оплачивать помимо своего места, ещё и общие затраты по отоплению, электроэнергии, воды и т.п.?

Ответ: Условия аренды, в том числе оплата услуг ресурсоснабжающих организаций, закон относит к договоренности сторон. Если в вашем договоре данные условия не прописаны, то затраты на содержание общего имущества могут быть разделены между арендаторами пропорционально занимаемой ими площади, или покрываться за счет собственника.

Gudkova Oksana: Я купила квартиру, уже являюсь собственником! Но там ещё живут жильцы по договору аренды со старым владельцем, могу я их выгнать до срока их договора аренды?

Ответ: В соответствии с законом, смена собственника не является безусловным основанием для расторжения договора найма (аренды) жилого помещения, заключенного ранее предыдущим собственником. Более того, договор в течение всего срока его действия не может быть изменен в части его существенных условий (цена, порядок и срок внесения арендной платы и иным). Однако стороны вправе расторгнуть договор добровольно, например, с уплатой штрафа за досрочное расторжение со стороны наймодателя или на иных условиях, изложенных в договоре, или на условиях новации.

kochergoff1991: Бабушка прожила в квартире сестры 2 года, никакие договора, соглашения не составлялись, все в устной форме. Бабушка сама платила за коммунальные и жилищные услуги. Сейчас сестра требует от бабушки оплату за аренду жилья за прожитые 2 года. Что в этом случае грозит бабушке, в случае отказа от уплаты, и что ей делать в данной ситуации?

Ответ: Закон предписывает заключать договор аренды (найма) в письменной форме. При несоблюдении указанной формы договора стороны в случае спора не вправе ссылаться на его условия. Это означает, что доказывание самого факта заключения договора ложится на наймодателя, однако суд может не принять иск по указанному выше основанию (несоблюдение формы договора).

Аргументом в пользу нанимателя является также тот факт, что им оплачивались коммунальные услуги, что в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ для наймодателя является материальной выгодой и подлежит налогообложению по ставке 13% (НДФЛ). Скорей всего данный налог получателем дохода не уплачен не был. Это обстоятельство в судебном производстве легко переведет истца в разряд нарушителя закона.

Анастасия Деордиева: Сняли квартиру в августе, но заехали только в сентябре, при снятии квартира не продавалась, но сейчас хозяйка квартиры пишет о том, что когда-то квартира продавалась, она об этом забыла, и сейчас ее захотели посмотреть, но выяснилось, что квартира начала продаваться после того, как мы заключили с ней договор. Сейчас она просит о показе квартиры, не против ли я. Как поступать в этой ситуации, если договор был заключён на 11 месяцев, также в нем есть пункт, в котором сказано, что до истечения срока действия договора не производить обмен, продажу, дарение и т.д. Не особо хочется съезжать с квартиры раньше времени, и как лучше поступить в этой ситуации?

Ответ: Если в вашем договоре есть условие, на основании которого собственник обязуется в течение срока действия договора не отчуждать квартиру, то вы вправе отказать в показе, сославшись на этот пункт. Если прямого запрета на продажу нет, то собственник вправе выставить объект на продажу, т.к. закон не ограничивает его в этом праве при заключении краткосрочного договора аренды (найма). Смена собственника не является основанием для расторжения или изменения договора аренды (найма). Однако на практике при переходе права собственности договор аренды (найма) чаще всего расторгается владельцем (старым или новым) в одностороннем порядке. При этом порядок его расторжения может быть различным – от прописанного в договоре, до предписанного судебным решением.

Кристина: Мне подарили часть в двухкомнатной квартире, я там прописана с двумя малолетними детьми, а вторая хозяйка не впускает меня в квартиру, имеет ли она на это право и что в таком случае делать?

Ответ: Для ответа на ваш вопрос информации недостаточно. Если вы собственник отдельной комнаты в коммунальной квартире, то доступ в помещение может быть осуществлен при участии сотрудника полиции. Если же вы собственник доли квартиры, размер которой не позволяет выделить отдельное жилое помещение, то порядок пользования должен быть определен судом. В любом случае рекомендую обратиться очно с правоустанавливающими документами к практикующему юристу или адвокату, который поможет вам решить вашу проблему.

Батраева Гузяль: Хозяйка при продаже квартиры взяла часть суммы, но теперь отказывается продавать, хотя мы там проживаем 5лет, и не платит за капремонт. Подскажите, как грамотно написать жалобное письмо в жкж?

Ответ: При наличной передаче денежных средств следует оформлять расписку получателя, которая является основанием для предъявления претензии в случае возникновения спора или отказа в исполнении принятых обязательств.

Если денежные средства передаются в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта, то одновременно следует оформлять договор купли-продажи, в котором указываются сроки и порядок оплаты покупателем приобретаемого имущества. В отсутствие указанных документов доказать факт совершения сделки и/или передачи денежных средств не представляется возможным или крайне затруднительным.

В любом случае рекомендую обратиться очно к практикующему юристу или адвокату для получения квалифицированной юридической помощи по вашему вопросу с представлением всего пакета имеющихся документов.

Катя Мамина: Заключила договор о найме на полгода, хозяйка за месяц предупредила, что продлевать не будем. Я не заплатила за коммуналку за один месяц, ее предупредила, что отдам с зарплаты. Я переехала и ключи оставила в квартире в день сдачи, и через полчаса туда уже приехала хозяйка. Когда она увидела, что дверь входная открыта, написала мне смс, мол, она в шоке от моего поступка, что долг за коммуналку – не выход так поступать, и такая говорит: «Что я могла сделать первым делом, когда увидела открытую квартиру? Конечно же, вызвать полицию». Стоит ли мне переживать? Что мне грозит, если она написала заявление? Какие исходы ситуации вообще могут быть?

Ответ: Вы поступили необдуманно, оставив незапертой переданную вам квартиру. В результате ваших действий могла произойти кража имущества, находящегося в квартире, и виновницей этого будете признаны именно вы. Ведь хозяйка квартиры доверила вам свою собственность, передала ее в пользование, а вы подвергли все это неоправданному риску. Полагаю, вам следует найти пути примирения и в случае законного требования собственницы о выплате ей компенсации, удовлетворить его в добровольном порядке.

Владимир Александрович Макаров: Я как собственник квартиры поселил в ней по договору найма квартиросъемщиков. Договор был составлен на 1 год. Срок договора давно закончился. В самом договоре о продлении ничего не говорилось. Квартиросъемщики исправно платили коммунальные платежи, меня устраивали и продолжали жить в моей квартире по обоюдному согласию без договора. Но сейчас, когда мне понадобилось освободить квартиру, они отказываются это сделать, ссылаясь на то, что не могут найти подходящий для себя вариант. Прошло уже три недели моего терпения, а они всё якобы ищут. Я ждать больше не могу. Подскажите, пожалуйста, что мне делать.

Ответ: Если ваш договор найма истек, а в его условиях не предусмотрена автоматическая пролонгация, то вы вправе предъявить нанимателю письменное требование об освобождении помещения в установленный вами срок. Факт передачи должен быть зафиксирован любым доступным способом. Однако следует учитывать, что в случае оплаты нанимателем текущего расчетного периода, выселение возможно только по окончании оплаченного периода, либо с возвратом денежных средств за неиспользованные дни проживания.

Факт прекращения фактически длящегося договора следует оформить актом приема-передачи помещения и имущества с описанием состояния имущества, произведенных платежей, а также показаний приборов учета потребленных ресурсов. В случае отказа нанимателя освободить помещение в установленный срок, вы вправе обратиться в полицию за помощью в принудительном выселении лиц, незаконно занимающих принадлежащее вам жилое помещение или пригласить двух свидетелей для вскрытия квартиры самостоятельно и упаковки находящегося в ней имущества нанимателей в емкости (коробки) для дальнейшей передаче собственникам.

При этом следует составить акт с подписями ваших понятых, в котором полностью описать имеющееся в квартире имущество нанимателей и совершаемые вами действия по упаковке описанного в коробки. По окончании действий следует сменить замки или личинки на входной двери. Однако следует учесть, что самостоятельные действия могут быть расценены нанимателем как неправомерные, поэтому лучше производить все это с представителем полиции. Но самым правильным вариантом все-таки является добровольность взаимных действий.

Павел: Могут ли меня привлечь к уголовной ответственности, если договор на съем квартиры стоит один, а по факту я проживаю по другому адресу? Получаю за поднаем в/с.

Ответ: Гражданин РФ вправе проживать без изменения адреса постоянной регистрации в пределах одного населенного пункта или одного административного образования. Сдача жилого помещения, снимаемого по договору социального найма, в поднаем возможна, если в основном договоре на это нет прямого запрета. Однако доход, полученный с поднайма, следует задекларировать по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в соответствии с действующим законодательством РФ.

Alina Goruishina: Ситуация с арендой жилья немного странная. Договор безвозмездного найма квартиры был заключён с компанией, в которой я работаю, так как она имеет в своей собственности жилые помещения. Договор предполагал только оплату коммунальных платежей. Договор заключён 10.01.2018 на 11 месяцев и продлён не был, по август месяц 2019 г. я продолжала там проживать. В августе был предложен на подпись новый договор с 01.07.2019,с новыми условиями –коммерческого найма (прописывалась сумма аренды), от подписи которого я отказалась, выехав через 10 дней, как было установлено в первом договоре. Получается, что полгода я жила без какого-либо договора, но это не моя вина, в компании есть специальный человек, который этим занимается. Теперь после выезда из этого жилья мне не предоставляют акт приёма-передачи. Могу ли я его затребовать и на каком основании?

Ответ: Акт приема-передачи подписывается сторонами договора аренды (найма) как при заселении в жилое помещение, так и при выезде из него. Данные документы подтверждают факт использования имущества арендатором в указанные сроки, поэтому оба эти акта оформляется в момент фактической передачи имущества. Если при освобождении помещения вы сдали от него ключи, то фактически произвели передачу имущества его владельцу. Однако без документального оформления (акта), данный факт не имеет подтверждения. Поэтому вам следует настаивать на оформлении акта-приема передачи, в котором обязательно следует указать, что ключи от помещения переданы в день вашего выезда и собственник претензий к вам не имеет.

Сергей Глушко: Я военнослужащий и получил служебное жилье, но там жили люди и сейчас съезжать не торопятся, со стороны МО РФ был составлен договор между мной и МО о жилищном найме служебного жилья, как я могу выселить людей? И имею ли я права вынести все вещи старого хозяина на улицу?

Ответ: На основании договора найма жилое помещение передается от собственника к нанимателю по акту приема-передачи. Полагаю, что либо такой документ между вами не составлялся, либо вы подписали его заочно, без осмотра помещения. Вам следует обращаться к наймодателю с заявлением о содействии в освобождении жилого помещения либо о предоставлении другого, свободного помещения. Самостоятельно вынести имущество из квартиры вы не в праве, т.к. в результате таких действий это может быть причинен ущерб имуществу собственника, повлекший его порчу и/или утрату.

Maria Luybanets: Я снимаю квартиру две недели, с хозяевами заключили договор, и за месяц я уже заплатила заранее, но уже я собираюсь съезжать с квартиры! Обязаны ли хозяева вернуть часть денег? Так как я прожила там неполный месяц!

Ответ: Вашу ситуацию прокомментировать трудно, т.к. финансовые взаимоотношения сторон регулирует договор аренды (найма). Если договором не установлены штрафные санкции за досрочное расторжение договора или иные условия, позволяющие удержать, внесенный в качестве оплаты проживания аванс в полном объеме, то сторона, получившая денежные средства обязана вернуть сумму, эквивалентную сумме за непрожитый период.

Алина Деткова: Мы приехали заранее в Москву снять квартиру. Сняли, получается, 15 августа (сказали, что заселяемся 25-го). Нам сказали, что оплатить нужно за август полную сумму в размере 21 000. Мы заплатили, далее хозяин потребовал залог, мы его заплатили. И он сказал, что 20 августа обязательно нужно платить ещё за сентябрь. Договор заключили, ключ выдал. Но мне кажется, что это обман. Что вы думаете?

Ответ: Вашу ситуацию прокомментировать трудно, т.к. вопросы оплаты регулирует договор, который заключается между сторонами аренды (найма) в письменном виде.

Как правило, используют один из вариантов оплаты:
1) датой ежемесячного арендного платежа становится день заселения (или заключения договора), например, 15 августа, далее – 15 сентября и т.д. То есть оплата производится ежемесячно в одну и ту же дату.

2) первый платеж вносится за фактический срок аренды первого месяца, например, с 15 по 31 августа, и рассчитывается по количеству прожитых дней, в данном случае – 17 дней. А далее расчёт производится каждый месяц с первого по последнее его число.

Залог – это сумма, которая не является оплатой какого либо месяца проживания, а вносится в качестве гарантии компенсации ущерба, причиненного в результате порчи имущества, или неоплаты каких-либо дополнительных счетов за услуги по приборам учета (например, электроэнергии или потребления воды). При отсутствии долгов и ущерба собственник обязан возвратить нанимателю указанную сумма залога целиком.

При обращении за услугой подбора жилого помещения в нашу компанию, клиент получает не только полную консультацию, но и пакет документов для оформления договорных отношений с собственником, а также сопровождение на сделке и в период срока действия договора найма.

Асель Айтуганова: Сдала квартиру 17.08.2019г., заехали жильцы, подписали договор, вечером того дня пишет, что квартира им не подходит и снимать ее не будут. Как быть с оплатой? В договоре этого не прописано.

Ответ: Если договором не установлены штрафные санкции за досрочное расторжение договора или иные условия, позволяющие удержать аванс, внесенный в качестве оплаты проживания и/или залога, то сторона, получившая денежные средства обязана вернуть полученную сумму в связи с отсутствуем оснований для ее удержания.

Dimasik FOKS : Я снял квартиру без договора за 10 000 руб. Прожил в ней 4 месяца, хотя хозяин говорил, что будет сдавать на длительный срок. Теперь он говорит, что будет продавать квартиру. В этой квартире сломался холодильник, теперь хозяин требует с меня его ремонт. Скажите, пожалуйста, кто должен оплатить ремонт?

Ответ: В соответствии с законом договор аренды (найма) жилого помещения должен быть оформлен в письменном виде. Несоблюдение предписанной законом формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться на его условия. Данное обстоятельство позволяет вам игнорировать требования собственника, т.к. факт порчи имущества, находящегося в помещении, как и сами арендные взаимоотношения, являются спорными в силу отсутствия письменных доказательств.

vfikkel: Я решила снять квартиру за 10 000,отдала 5 500 сразу и 4 500 сказала, что отдам к 20-му числу, ну, естественно, составила расписку. Мы составили договор на 6 месяцев и разошлись. Спустя час я поняла, что не хочу жить в квартире этой, и позвонила, предупредила, но мне сказали, что не могут вернуть эти деньги. Это действительно так?

Ответ: Все зависит от ваших договоренностей и условий подписанного вами договора. Если в нем прописаны штраф за досрочное расторжение договора и/или удержание аванса, внесенного нанимателем собственнику, то подобное удержание является правомерным. Если подобных условий нет, то аванс должен быть возвращен нанимателю. Но в любом случае устные уведомления и обращения не являются доказательством ваших намерений и полученного от собственника отказа, необходимо письменно уведомить собственника о намерениях и получить письменный отказ.

Анастасия Астапович: Снимали квартиру без договора 3 года. Сейчас съехали и бывший хозяин предъявляет какие-то долги. Хотя всегда забирал квитанции об оплате ЖКХ. Что делать? Он грозит судом.

Ответ: Закон устанавливает обязательную письменную форму договора, несоблюдение которой лишает стороны права в случае спора ссылаться на условия устных договоренностей. Если вы не заключали договор найма письменно, то собственник при обращении в суд не сможет доказать суть ваших договоренностей, а значит иск останется без удовлетворения. Полагаю, что отказ от письменного оформления исходил именно от собственника, что может говорить о его нежелании платить НДФЛ с дохода, полученного от аренды. Это обстоятельство позволяет вам в качестве контраргументов на его претензию заявить о вашем намерении сообщить в налоговую инспекцию о его уклонении от уплаты налогов. Думаю этого будет достаточно, чтобы спор был исчерпан.

Егор Истомин: Могут ли компании по подбору жилья заключать договор с несовершеннолетними клиентами? Обязаны ли они вернуть заплаченные деньги, если они не смогли найти жильё? И что делать, если я несовершеннолетний и заключил с ними договор, потом потребовал с них деньги, а они мне отказали, ссылаясь на то, что они выполнили свои обязанности? Ещё нашёл на сайте одной компании номер «собственника», а по факту оказалось, что это номер другой компании. Как поступать в таких случаях?

Ответ: Отвечаю на ваши вопросы по пунктам.

1. могут ли компании по подбору жилья заключать договор с несовершеннолетними клиентами? Несовершеннолетними являются лица, не достигшие 18 лет. При этом лица в возрасте от 14 до 18 лет являются ограниченно дееспособными, т.е. имеют право заключать договора, но с согласия своих законных представителей, т.е. родителей или попечителей. Если вы достигли возраста 14 лет, у вас имеется паспорт, то вы вправе заключить договор с компанией, но при этом ваши родители должны выразить согласие на совершение данной сделки. При отсутствии такового договор может быть признан недействительным, если будет доказано, что его заключение ущемило права несовершеннолетнего.

2. Обязаны ли они вернуть заплаченные деньги, если они не смогли найти жильё? Если услуга направлена только на предоставление информации об объекте или его собственнике, и не имеет своей целью заключение сделки аренды между заказчиком и собственником объекта, то вернуть денежные средства, переданные заказчиком авансом в счет оплаты услуги, практические невозможно. Такие компании по сути оказывают не риэлторские, а информационные услуги, за исход переговоров между нанимателем и собственником не отвечают, в заключении самой сделки не заинтересованы. Это юридически оформленный обман клиента.

3. Ещё нашёл на сайте одной компании номер «собственника», а по факту оказалось, что это номер другой компании. Как поступать в таких случаях? Такие действия некоторых компаний привлекают потенциальных нанимателей, которым в ответ предлагают услуги по поиску другого объекта для заселения. Это так называемые «объявления-приманки». Чтобы не стать жертвой очередных нечестных предпринимателей рекомендую обращаться за помощью к известным компаниям, например, в МИЭЛЬ. Мы работаем на рынке более 25 лет, имеем репутацию честных игроков на рынке недвижимости, работаем как физическими, так и с юридическими лицами. Наши клиенты защищены от мошеннических схем, т.к. имеют юридическую поддержку, персонального агента по подбору объекта найма, сопровождение при заключении договора найма, а также в период его действия. Им также предоставляется пакет документов для заключения сделки. Оплата услуг производится клиентом после заключения договора найма и заселения в квартиру. На период до 3х месяцев предоставляется гарантия, по которой в случае расторжения договора найма по инициативе наймодателя, но без вины нанимателя, клиенту безвозмездно подбирается другое аналогическое жилье.

Полина Пожарова: Сняли квартиру у собственника, она долго оттягивала заключение договора. В квартире не было мебели, сошлись с собственником на том, что мы все покупаем и ставим. Потратили на мебель 15 000. Спустя две недели проживания, она намеренно и неаргументированно проявила агрессию, в связи с чем мы приняли решение съехать с квартиры. Собственник отказалась возвращать деньги и начала придумывать условия, которые якобы она проговаривала. Ключи, следовательно, ей возвращены не были. Залог и остаток она не вернула. Что делать в такой ситуации?

Ответ: Если договор не содержит условий, регулирующих возврат средств, затраченных нанимателем на обустройство квартиры в случае досрочного расторжения договора, то истребовать их будет крайне трудно, т.к. придется доказывать сам факт договоренности по покупке мебели. Более того, наличие у вас ключей позволяет собственнику считать, что договор с вами не расторгнут и соответственно он вправе будет истребовать оплату за период, в течение которого ключи оставались у вас. В вашей ситуации следовало, во-первых, на этапе заселения заключить договора, в котором прописать все условия проживания и покупки мебели и установить мораторий на его расторжение в течение установленного периода.

Во-вторых, не поддаваться на провокации собственника, и в-третьих, при выезде из квартиры составить акт о ее возврате, в котором указать причины расторжения договора, а также факт удержания собственником денежных средств, подлежащих возврату. Также в акте следовало перечислить закупленные вами предметы обихода и приложить копии чеков по произведенным вами затратам. Если и в этом случае собственник отказался бы вернуть вам денежные средства, подлежащие возврату, то вы вправе были обратиться в суд за их истребованием.

По текущей ситуации рекомендую очно обратиться к юристу или адвокату за консультацией по вашим дальнейшим действиям. При обращении за услугой в наше Агентство подобная ситуация у вас просто бы не возникла, т.к. мы сопровождаем своих клиентов как при заключении договора, предоставляя юридически грамотный пакет документов для оформления аренды (найма) помещения, так и в течение срока действия договора.

Светлана Банникова: У нас очень шумные соседи, написали на них заявление в полицию, это не помогло. написали жалобу начальнику ТСЖ, ее подписали жильцы дома. Так как эти соседи квартиру снимают, их обещали выселить. Подскажите, в какие сроки их по закону должны выселить? Есть какое-то ограничение?

Ответ: Для выселения граждан, нарушающих закон «О тишине», но легально проживающих в жилом помещении (при наличии договора найма проживание признается легальным), необходимо решение наймодателя или соответствующего административного органа. Так, если собственник расторгнет с данными жильцами договор найма на основании жалоб соседей и требований органа ТСЖ, то датой их выселения будет последний день срока действия договора.

Если же собственник добровольно откажется исполнять требования, то основанием для расторжения договора найма и выселением нанимателей будет являться решение суда. В этом случае процедура выселения может затянуться на достаточно продолжительный срок. В последнем случае истец (или истцы, если иск будет коллективным) вправе истребовать с наймодателя и нанимателя компенсацию морального вреда, причиненного их противоправными действиями.

В случае нелегального проживания в жилом помещении (т.е. при отсутствии каких-либо оснований), выселение может быть произведено на основании административного акта (постановления) участкового полицейского.

Алена Грабун: Я проживаю в арендном жилье уже 5 лет, продлили договор. Подскажите, кто должен менять окна, которые пришли в непригодность, и газовые трубы, краны, плиту? Мне составили акт и отключили газ, куда мне обращаться? Проживаю с ребенком 4-х лет.

Ответ: Как правило, капитальный ремонт квартиры и находящегося в нем оборудования производится силами и/или средствами собственника, если в договоре аренды (найма) не установлено иное.

Замена газовой трубы может производиться только специалистами поставщика, т.е. организацией, которая осуществляет подачу газа в вашем регионе. Самовольная установка или замена газового оборудования недопустима и влечет ответственность вплоть до уголовной.

Аня Михайлова: Возможно ли составить договор на аренду жилья, если квартира находится в стадии оформления наследства, но при этом есть прописка в этой квартире?

Ответ: Ситуации по принятию наследства могут быть различные, поэтому ответить однозначно на ваш вопрос достаточно трудно. Если наследодатель имеет ограниченное количество наследников и все они согласны на аренду наследуемого имущества, то договор может быть заключен, но за подписью всех потенциальных наследников и лиц, зарегистрированных в данном жилом помещении.

Аноним: Снял комнату, оплатил месяц, прожил уже неделю, договор подписан на полгода, даже больше, но я планирую переехать в другую комнату, эта мне не понравилась, хочу переехать в конце месяца, что я должен сделать? Я могу просто поставить перед фактом и уехать? Или нужно, что-то делать с собственником? Или могу просто съехать, может ли быть что-то за это?

Ответ: Порядок досрочного расторжения договора коммерческого найма должен быть прописан в его условиях. Если в вашем договоре подобных положений нет, и вы не вносили залоговой суммы, то вы вправе уведомить наймодателя за 7-14 дней. По факту передачи помещения наймодателю составляется акт возврата, в котором следует прописать отсутствие претензий сторон.

Елена: У меня на Ленинском проспекте (ЮЗАО) имеется 2-комнатная квартира площадью 50м2, расположенная на 1-м этаже. Раньше там находился офис, и данная квартира по документам значится как нежилое помещение. Вход осуществляется из подьезда. Возникнут ли у меня сложности, если я захочу сдавать такую квартиру в аренду для проживания физлицам? Либо нужно обязательно менять статус недвижимости на "жилое" или апартаменты?

Ответ: В силу того, что использование помещения значится как нежилое, вы не вправе заключать с физическим лицом договор найма, т.к. данная форма распространяется только на жилые помещения. Однако, помещение может использоваться для временного проживания граждан, при этом заключается договора аренды с целевым использованием помещения под проживание. Ограничением является только тот факт, что в нежилом помещении нельзя зарегистрироваться ни постоянно, ни временно.

Относительно перевода помещения в апартаменты: смысла не имеет, т.к. апартаменты также не являются жилым помещением в понимании законодателя и имеют аналогичное назначение – для временного проживания граждан и не могут быть местом постоянной регистрации пользователя.

Alice: Мы с девочкой на протяжении 2-х лет снимали квартиру, договор заключили на двоих, но 11-ти месячный срок истёк договора, нужно перезаключать, но так как девочка живет с парнем в другом месте, можно ли перезаключить договор на одного нанимателя без её присутствия?

Ответ: Если срок действия вашего договора истекает, то существует два способа его продления:

1. Пролонгация существующего договора путем составления дополнительного соглашения к нему. В этом случае стороны прописывают лишь новую дату окончания договора.

2. Заключается новый договор с аналогичными условиями, в который можно включить любые дополнения или изменения, в том числе по количеству сторон. И в том и в другом случае необходимо согласие всех участников действующего договора, т.е. наймодателя и нанимателя (нанимателей).

Наталья: Хочу сдать квартиру. Квартира на данный момент ещё в ипотеке (осталась небольшая сумма по кредиту). По объявлению позвонил риэлтор, хочет снять квартиру для родственника, который приедет с Алтайского края. Квартиру вчера посмотрел, сегодня планирует оформить договор, также я попросила копию паспорта, на что получила согласие, привезёт. В объявлении указывала, что необходим залог 5000 р, на что он снизил до 2000, в связи с отсутствием лишних денег. Подскажите, что может меня ждать в данной ситуации? Как мне поможет его копия паспорта и договор, в случае неблагоприятных последствий (вынос техники, пересдача квартиры другим жильцам, сдача посуточно квартиры)?

Ответ: Во избежание подобных ситуаций наша компания разработала и успешно применяет типовой договор найма, в котором прописаны все условия, в том числе компенсации и убытки. В случае расторжения договора по инициативе контрагента (без вины клиента) Компания в течение первых трех месяцев гарантирует перезаселение объекта за свой счет.

Также клиент имеет юридическую поддержку в случае возникновения спора между сторонами договора, заключенного с нашим участием. Вы можете обратиться в нашу Компанию за сопровождением сделки и получить полный комплект документов для юридически грамотного оформления арендных отношений. При самостоятельном оформлении сделки перечисленные Вами риски вполне реальны, а последующее обращение за консультацией к юристу или адвокату в целях сопровождения искового производства станет существенно дороже.

Иванов Виталий: Я сдаю свою квартиру (жилая квартира, с пропиской), оформил ИП и перешёл на упрощённую систему. На днях ко мне пришли из облэнерго и говорят, что мы знаем о том, что вы получаете прибыль, сдавая в аренду квартиру, и будем считать электроэнергию по коммерческим тарифам. Насколько возможны такие расчёты для физлиц и законно ли это?

Ответ: Ваш вопрос не относится к сфере консультаций, оказываемых нашей компанией на безвозмездной основе, однако его неординарность не позволила оставить его без ответа. Тарифы на потребляемую электроэнергию устанавливаются дифференцированно, в зависимости от региона и категории потребителя.

Предельные значения тарифов установлены ФАС соответствующими приказами ведомства на текущий период. Постановлением Правительства РФ от 29.12.2011 N 1178 (ред. от 29.03.2019) "О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике" потребители электроэнергии на розничном рынке подразделяются на две категории: 1. относящие к населению и приравненные к ним и 2. не относящиеся к населению и приравненные к ним. Первой категории потребителей электроэнергия, использующаяся на коммунально-бытовые нужды, поставляется по регулируемым ценам и тарифам, остальным - в ценовых зонах по свободным (нерегулируемым) ценам. Если жилое помещение используется по назначению, т.е. для проживания граждан, то применяется тариф для категории «население». Если же оно используется в иных целях (например, как нежилое), то тариф может быть изменен на коммерческий, однако, факт такого использования должен быть подтвержден или доказан.

Анна Мозжухина: Сняли комнату с 01.11.2018 года, семья с несовершеннолетним ребёнком, хотя изначально оговаривалось что на долгий срок (на словах, без договора), хозяин сдаёт неофициально, сейчас просят покинуть помещение до 29.03.2019, предупредил за 3 дня, что делать в такой ситуации?

Ответ: Для заключения договора найма (аренды) закон устанавливает письменную форму. Несоблюдение данного условия лишает стороны права в случае спора ссылаться на условия договора. Рекомендую в дальнейшем заключать договор в установленной законом форме, прописав в нем все возможные штрафы и компенсации в случае досрочного расторжения по инициативе наймодателя.

Владимир Романов: Я живу с человеком в одной комнате, он мне ночью не даёт спать. Сидит ночью шумит, на мои замечания не реагирует. Как принять мои дальнейшие действия? Что делать?

Ответ: Ваши дальнейшие действия зависят от того, в каком типе общежития вы проживаете. Но в любом случае вам следует обратиться к администрации вашего общежития с просьбой принять соответствующие меры – либо переселить вас в другой номер, либо воздействовать на соседа с применением мер административного воздействия (штрафы, выселение и проч.).

bnkola: Подскажите, пожалуйста, могу я сдавать квартиру (в собственности) двум организациям одновременно по договорам аренды?

Ответ: В соответствии с законом собственник может сдать принадлежащее ему имущество в аренду с указанием в договоре определенных признаков этого имущества. Для недвижимого имущества такими признаками являются местонахождение имущества, его площадь и иные существенные признаки (этаж, № помещения и т.п.). Если объектом аренды являются разные помещения недвижимого имущества, то такие сделки возможны и законны. Если заключение договоров аренды совершается на единственное помещение недвижимого имущества или его целиком с разными арендаторами на один и тот же срок, то такие действия признаются мошенничеством.

Анна Берегич: Договор об аренде квартиры не перезаключался, но с момента его окончания я осталась проживать на тех же условиях. При желании съехать могу ли я требовать вернуть мне проплаченый "последний" месяц? При заключении договора оплачивали сумму первого и "последнего" залогового месяца проживания.

Ответ: Взаимоотношения сторон в части порядка внесения авансовых платежей и оплаты проживания регулируется условиями договора. Если в вашем договоре они не прописаны, то вопрос следует решать путем переговоров с вашим наймодателем, исходя из фактически оплаченного периода проживания и ваших дальнейших планов.

Afind Mataru: Снимает человек квартиру по договору найма на 11 месяцев, оттягивает платежи под нелепыми предлогами, сейчас живёт фактически на залог. Через неделю уже и залоговые дни закончатся, но он заграницей и в квартире его вещи. Я уведомил его по вотсапу, что разрываю договор в одностороннем порядке в связи с нарушением условий договора и требую отдать ключи и забрать вещи в течение 10 дней. Вопрос вот в чем: если я приду в квартиру в его отсутствие по истечению срока 10 дней с двумя свидетелями, при них составлю акт и запечатаю вещи и запру их в гараже, а так же поменяю личинки в замках и на следующий день сдам квартиру другим людям, то что мне может предъявить наниматель в суде? P.S. Ещё у него нету доказательств оплаты мне за найм , я ему никаких расписок не давал.

Ответ: К сожалению, предугадать действия вашего оппонента достаточно трудно в связи с тем, что требования нанимателя могут быть оформлены различной формой – от искового заявления до заявления в полицию. При этом диапазон требований может быть от незаконного удержания вещи до исчезновения (похищения) ценных вещей. Поэтому вам следует максимально соблюсти законность и по возможности при вскрытии квартиры и описи имущества привлечь представителя полиции (участкового).

Если этого сделать не удастся, то в качестве свидетелей следует пригласить посторонних лиц, не состоящих с вами в родственных или семейных отношениях. Опись имущества следует составлять максимально подробно, описывая каждую вещь с указанием повреждений (при наличии) и иных признаков. Опись имущества должна быть оформлена как приложение к акту и подписана те ми же лицами. Если у вас имеется адрес регистрации вашего нанимателя, который совпадает с указанным в договоре найма, то вы вправе направить описанное имущество почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения. Впоследствии вы вправе истребовать почтовые расходы с нанимателя наравне с прочими недоимками.

Л. Бойчук: Я снял с женой и ребёнком квартиру. У нас с хозяином был договор уплатить за 2 месяца, но я сказал что такой суммы нету. Они согласились. Мы дали задаток 1000, потом когда заехали ещё 1000 и 500 + коммуналка. Квартира 2-комнатная, но они вторую не открыли. Я спросил, почему за такую сумму однокомнатная? Ответ: мы потом откроем и т.д. Суть к тому, что жена в положении, есть ещё ребёнок и они нас выгоняют среди зимы на улицу. Я спросил, почему так? Они сказали, вы нас не устраиваете, мы взяли деньги у других людей. И такой вопрос: мы дали задаток 4 января, ключи взяли 6 января, а заехали 12 января, но они сказали 06.02.2019 съехать. По сути, 12 заехали, значит 12 съехать? Как нам поступить, подскажите, пожалуйста. Ладно мы с женой, а так с ребёнком + в положении!

Ответ: К сожалению, дать юридическую консультацию на основании вашего изложения без изучения договора, достаточно проблематично. В коммерческом найме наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если наниматель не выполняет своих обязательств по оплате проживания в установленный договором срок. Порядок расторжения договора в том числе по данному основанию устанавливается договоренностью сторон.

v.anenko0703: Моя бабушка отдала документы нотариусу, чтобы ей помогли оформить дом, заплатила 20000 рублей. Уже прошло 3 года, а документы не сделаны, можем ли мы обратится в прокуратуру и написать заявление?

Ответ: Срок для оформления права собственности не может превышать месяца, поэтому Вы безусловно можете обратиться в правоохранительные органы с заявлением, где следует подробно описать ситуацию. Но, на мой взгляд, надо начинать с требований к нотариусу, которому документы были отданы. Вам следует поискать какие-то доказательства того, что документы были отданы, например, договор или опись принятых документов, а также квитанцию об оплате услуг нотариуса. При наличии письменных доказательств оспорить неправомерные действия значительно проще. В любом случае должны быть представлены доказательства, в противном случае доказать что-либо будет крайне сложно.

Анна Солдатова: С няли дом на год, начали в нем делать ремонт, материал оплачивал хозяин, но делали своими силами, прошла неделя и мы узнали, что через месяц дом покупают. Узнали даже не от хозяина дома. Договор найма есть. Что делать в таком случае?

Ответ: К сожалению, ситуация, когда наймодатель продает жилое помещение, не уведомив об этом нанимателя заранее, достаточно распространена. Ее решение в каждом конкретном случае индивидуально, т.к. зависит от условий действующего договора найма, а также возможности урегулирования спора.

В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса РФ «Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.». Договор найма является разновидностью договора аренды в отношении недвижимого имущества жилого назначения, досрочное расторжение которого по инициативе наймодателя возможно лишь в случае неоднократного нарушения нанимателем срока оплаты (и/или длительной неоплаты) проживания, или порчи имущества, или его использования не по назначению. Как правило, в договоре найма стороны устанавливают порядок досрочного его расторжения и применение штрафных санкций в отношении инициатора расторжения. Если такие условия в вашем договоре не прописаны, то расторжение данного договора при отсутствии согласия нанимателя возможно только по решению суда. Но в любом случае рекомендую получить очную консультацию юриста или адвоката.

Оля Глущенко: В декабре я сняла помещение в аренду под магазин. Оплату внесла за 2 месяца. 20 декабря арендодатель принёс квитанцию за свет, которую я оплатила. На следующий день принёс ещё квитанцию, сказал, что для магазинов действует предоплата, и взял деньги. А через неделю я нашла объявление, что он продаёт дом вместе с магазином. Деньги возвращать отказался. Я отработала 3 недели и закрылась. А он взял ещё одну квитанцию и сказал, что я должна оплатить. Как доказать, что за месяц вторая квитанция.

Ответ: Доказательством любого платежа является квитанция (чек) об оплате либо выписка по банковскому счету.

Валентина Петрова: Вот у меня такая ситуация, я незаконно снимаю благоустроенную квартиру. Моя хозяйка получила её 2016 году, т. к. она детдомовская. На момент, когда я сняла квартиру, долг по коммунальным услугам составлял более 50 т.р. В данный момент, могу ли я составить какой- либо договор и оплатить задолженность, чтобы хозяйка не попросила меня, после выплаты долга, освободить квартиру?

Ответ: Очень сложно ответить на ваш вопрос, т.к. не вполне понятно, что подразумевает формулировка «незаконно снимаю благоустроенную квартиру». Если имеются какие-то препятствия для найма квартиры со стороны условий правоустанавливающего договора, то оплату долга по коммунальным услугам можно оформить как заем. Если же причина в другом, то следует оформить договор найма с выплатой долга, прописав в нем условие о невозможности его досрочного расторжения по инициативе наймодателя или выплату штрафа по этому основанию в размере погашенной суммы долга. В любом случае я рекомендую обратиться очно к юристу или адвокату, который поможет правильно оформить ваши отношения.

Kristina Sverdlova: Я, переехав в Москву, сняла квартиру через арендодателя и подписала договор с хозяином квартиры. Но у меня произошёл казус в семейных делах и мне надо было срочно уехать в Спб. Я предупредила хозяина квартиры, что уезжаю (месяц был проплачен, долгов нет). На расторжение договора времени не было. Поэтому я оставила ключи в ящике, как они и просили. Но через пару месяцев мне звонят и говорят, что подадут на меня в суд, якобы я жила все это время в квартире! Что мне делать, скажите, пожалуйста, они хотят отправить документы в суд. Я ничего не должна, по сути они мне должны.

Ответ: Любой договор имеет установленные законом правила оформления отношений. Для аренды (найма) обязательно письменное оформление договора, приложений к нему, актов приема-передачи и любых дополнительных соглашений, коим является соглашение о расторжении. Если стороны оформляли акт приема-передачи помещения и имущества при заселении арендатора (нанимателя), то факт его возврата должен быть также оформлен соответствующим актом передачи. При отсутствии какого-либо документа, предусмотренного законом и/или договором, отношения аренды (найма) могут быть признаны не состоявшимися или, напротив, длящимися, в зависимости от того, какой документ не был оформлен. В этой связи рекомендую обратиться очно к юристу с пакетом имеющихся документов по аренде (найму) для получения квалифицированной помощи в вашем конкретном случае.

Елена: Подскажите, пожалуйста, как можно в налоговой подтвердить досрочное расторжение договора найма жилого помещения (квартиры), если наниматель отказался подписывать соглашение о расторжении и просто освободил квартиру. Так же отсутствуют расписки, что залоговая сумма была истрачена на возмещение ущерба (есть только смс).

Ответ: В соответствии с законом договор найма должен быть составлен в письменной форме. Соответственно, все дополнительные соглашения к нему, в том числе о расторжении договора, также должны быть совершены письменно. При отсутствии письменной формы соглашения о расторжении договора доказать факт его прекращения возможно. В качестве такого подтверждения при участии двух свидетелей следует составить трехсторонний акт о том, что наниматель отказался подписать соглашение о расторжении договора найма. В акте можно также указать все условия расторжения, а также факт причинения нанимателем вреда имуществу и порядок компенсации ущерба из средств залоговой суммы, переданной нанимателем собственнику. В случае отказа ИФНС в принятии данного акта в качестве подтверждения расторжения договора найма по факту, спор может быть рассмотрен в суде по месту нахождения ответчика (по общему правила гражданского судопроизводства).

Анна Липухина: Мой вопрос, наверное, вам покажется странным, но я не нашла ответ на свой вопрос в просторах интернета. Я представитель страховой компании в небольшом городке. Наша компания снимает нам офис в небольшом офисном помещении. В данном помещении 100 кв. м, мы занимаем 11 кв. м. Мы оплачиваем уборку помещения только занимаемого мной, как сотрудником. Вчера встал вопрос о том, что я должна оплачивать и уборку мест общего пользования, такие как холл, через который ходят мои клиенты, и туалет, в который ходят все.
Есть ли какие-то правила оплаты уборки помещения, если в договоре аренды вообще не прописано это. При заключении договора было сказано, что у нас все включено. Мы платим только аренду и больше ничего. При наступлении осени мне сказали платить за уборку помещения, руководство посчитало кв. м и оплачивают уборку. Но на уборку мест общего пользования денег мне они не дадут. Как можно решить этот вопрос с арендодателем?

Ответ: Вопросы, связанные с эксплуатацией арендуемого имущество, закон отводит к договоренностям сторон. Обязанность по уборке помещений и мест общего пользования должна быть прямо прописана в договоре. При отсутствии прямого указания в договоре сторонам следует заключить дополнительное соглашение к нему, в котором детально прописать, на кого возлагаются данные обязательства. По общей практике, если арендаторы самостоятельно осуществляют уборку помещений и мест общего пользования, то нагрузка делится между всеми арендаторами пропорционально занимаемой площади в соотношении к площади всего здания. При этом бремя по пустующим площадям лежит на собственнике.

tatyanka.tanygina: 2 недели назад сняли квартиру, договор заключили, но не заверяли. Оплатили задаток за месяц. Договор заключили на год. Сегодня позвонил хозяин и сказал, что забыл нас уведомить о том, что квартира находится на продаже и вскоре к нам должна прийти риэлтор для осмотра квартиры, затем возможно и потенциальные покупатели. Квартира на 5-м этаже, было потрачено очень много сил и финансов для переезда. Скажите, имеет ли арендодатель на это право? И имею ли я право не пускать риэлтора в квартиру? И как вообще поступать в такой ситуации?

Ответ: Арендодатель как собственник недвижимого имущества имеет право его продать в любое время, при этом арендатор сохраняет право пользования им на весь период срока договора аренды. Смена собственника не влечет за собой автоматического расторжения договора аренды, условия которого сохраняются до момента его прекращения. Однако на практике арендодатель чаще всего расторгает договор до сделки с тем, чтобы имущество при продаже не имело обременения.

Если с вашем договоре аренды (найма) отсутствуют положения о штрафных санкциях за досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя (наймодателя), а также в случае недостижения договоренности с собственником о добровольной компенсации ваших затрат на поиск другого жилого помещения, подобная компенсация может истребована в судебном порядке.

beklemyshevd94: Я с семьёй снимаю квартиру, но прописаны мы в другой. Съехали, потому что дом ветхий, воды нет, канализации нет, газа нет, только центральное отопление, но площадь квартиры большая, и копится огромный долг. Есть ли такой закон, что если мы оплачиваем коммунальные услуги на съемной квартире, то имеем право не платить там, где прописаны?

Ответ: Независимо от того, по какому праву используется жилое помещение (собственности или пользования в виде соц.найма), услуги, предоставляемые на постоянной основе без приборов учета (отопление, содержание дома и т.п.) оплачиваются собственником /пользователем на основании выставленных счетов с учетом действующих текущих тарифов поставщика на данные услуги. При этом факт проживания или отсутствия в данном помещение не учитывается.

В случае, если в жилом помещении не установлены приборы учета на воду или газ, то начисления производятся на основании установленных в данном регионе нормативов. В этом случае наличие документа, подтверждающего факт отсутствия пользователя в данном жилом помещении является основанием для перерасчета, т.к. за время фактического отсутствия пользователя в помещении данные начисления не производятся. Документом, подтверждающим отсутствие пользователя помещения может являться в том числе и договор найма на другое жилое помещение, в котором должны быть перечислены лица, проживающие совместно с нанимателем по адресу объекта найма.

Екатерина Осипенкова: Сдавала квартиру по договору на год. Через два месяца жилец съехал, все оплатил, кроме коммунальных за последний месяц (сказал, что оплатит с зарплаты, так как нет денег). Через два дня мы связались, расторгнули договор и заселили других. Скажите, пожалуйста, могу ли я подать в суд, так как на звонки и смс не реагирует, а долг по коммунальным висит.

Ответ: Если в условиях договора найма прописана обязанность нанимателя по оплате коммунальных услуг за период проживания к квартире, то вы вправе истребования через суд сумму, которая не была им оплачена. Однако следует иметь в виду, что суд может затребовать документы, подтверждающие соблюдение досудебного урегулирования спора, как то: копию вашего требования об оплате с указанием суммы задолженности и срока его исполнения, а также копию почтовой квитанции о его отправке должнику.

Taniy824: Я сдавала по договору арены квартиру мамы (собственник мама). Доверенность мне выписка на продажу квартиры. Арендаторы нанесли ущерб. Могу ли я с доверенностью о продаже квартиры обратиться в суд о взыскании ущерба???

Ответ: Полномочия поверенного (доверенного лица) изложены в тексте вашей доверенности. Если в числе прочих содержится право поверенного на представление интересов доверителя в суде, то вы вправе обратиться в суд, если нет, то доверителю необходимо сделать соответствующую доверенность и нотариально удостоверить.

Anastasia: Вопрос по аренде квартиры в Москве. Договор подписан с октября 2018г. на 11 месяцев. Элитная квартира, как считалось в компании. Арендодатель, а именно хозяин квартиры предложил на сайте **** в аренду не новую , эксплуатируемую жилплощадь, которая заинтересовала клиента. При осмотре клиентом площади жилой, наличие видимых изъянов не было обнаружено в короткие сроки встречи с риелтором и хозяином. В договоре было исправлено, что при эксплуатации все поломки в квартире будут своевременно устранены за счёт арендодателя. Квартиру после подписания договора выдали грязную, неподготовленную к человеческому проживанию . Были вложены финансовые средства арендатора на генеральную уборку. На данный момент (1 месяц проживания) в квартире были обнаружены технические неисправные и старые, не подлежащие ремонту вещи. Риелтор и арендодатель не сообщил клиенту об отсутствии мусорного бака в подьезде, на этаже, который был устранён вовсе из подъезда много лет назад. Все проживающие в 15-этажном здании, построенном 9-10 лет назад (монолит), вынуждены самостоятельно выносить мусор на улицу.

На сколько арендатор (клиент) имеет права и какие права предъявлять обман, и не соответствие цены и качества предлагаемого в аренду помещения арендодателю?!
• Уменьшить в разы оплату ежемесячного платежа. Права на это клиента. Какие?
• Если этого не произойдёт, то прожить дополнительный, оплаченный, последний месяц аренды официально и съехать. Не пролонгируя договор.

Ответ: При заключении договора найма наниматель должен осмотреть помещение, проверить техническое состояние приборов и оборудования, после чего стороны оформляют акт приема-передачи жилого помещения и находящегося в нем имущества, в котором указываются все неисправности и погрешности, выявленные при осмотре. Если при заселении никаких замечаний не было, но в процессе эксплуатации были выявлены какие-то недостатки арендуемого имущества, то наниматель должен предъявить наймодателю письменное уведомление о выявленных недостатках с требованием об их устранении в согласованные или разумные сроки.

Если в течение установленного срока недостатки собственником не устранены, то наниматель вправе требовать от него либо соразмерного уменьшения платы за наем, либо компенсации затрат, которые понес наниматель для устранения недостатков, если они были устранены силами и средствами нанимателя. В случае отказа наймодателя от исполнения требований, предъявленных нанимателем, последний вправе расторгнуть договор найма без выплаты штрафов, если таковые предусмотрены его условиями.

Виктория Стешенко: Мы с девочкой снимали квартиру, предложили составить договор найма жилого помещения хозяйки, на что та ответила, что позже составим, и так не составили. Оплату всех коммунальных платежей она сказала, что будет оплачивать сама и даже не дала нам ключи от почтового ящика, но соседка открывала наш ящик и приносила стопкой все квитки, мы отвозили ей. После прожитых нами полгода она сказала, что оплатить должны мы все коммунальные платежи, долга там более 20 тысяч. После этого мы съехали и отдали ей ключи, но она грозится подать в суд. Скажите, пожалуйста, что нам будет, если мы не оплатим их, и как доказать, что не было обговорено, что мы должны оплачивать квитки и в стоимость жилого посещения было все включено.

Ответ: При заключения договора аренды (найма) закон предписывает строго письменную форму его заключения. Несоблюдение данного условия лишает участников договора права ссылаться на его условия в случае возникновения спора. В вашем случае это правило работает на вас и собственник при обращении в суде не сможет доказать ни факт существования за вами задолженности по оплате коммунальных услуг, ни сам факт заключения договора найма.

Татьяна Мазюк: Мой сын студент собирается с друзьями снимать квартиру, через агентство. Риелтор обещал, что на заключение договора будет присутствовать хозяин квартиры. Теперь риелтор, звонит и говорит, что хозяин заключил договор с агентством и на заключение договора присутствовать не может. Возможно ли заключение договора об аренде жилья без хозяина?!?!? Ведь сумма денег за два месяца не маленькая 36000+9000 агентству.

Ответ: Если собственник заключил с агентством договор, в котором прописано делегирование полномочий по совершению сделки, либо оформлена соответствующая доверенность на ведение дел по поиску нанимателя и заключения договора найма, то агентство вправе от имени наймодателя заключить указанный договор. Однако следует убедиться не только в наличии полномочий агентства, но и в наличии прав собственности на объект найма. Также необходимо истребовать финансовый документ, подтверждающий факт получения денег в оплату проживания либо самостоятельно проплатить через банк с указанием в квитанции реквизитов договора и назначения платежа.

Мария Маришkа: У нас (я и сын, 21год) договор соцнайма и долг по жкх. Можем ли мы продать это жилье (квартиру)? Если да, то нужна ли приватизация и сколько чел могут в ней участвовать? Могу я на себя оформить все? Но без погашения долга по жкх кв никак не приватизируешь. Кв оценивается на вторичном рынке - 3млн 700. После продаже я должна буду выплатить государству какой-то налог?

Ответ: По договору социального найма вы не являетесь собственниками жилого помещения, а только пользователем (нанимателем) и соответственно распоряжаться им с целью продажи вы не вправе. Для этого вам следует сначала приватизировать жилое помещения. Круг лиц, участвующий в приватизации жилого помещения определяется в соответствии с количеством зарегистрированных в нем лиц.

В случае продажи приватизированного жилого помещения до истечения трех лет со дня регистрации сделки, необходимо уплатить налог с полученного дохода (НДФЛ) в размере 13%.

Что касается долга за услуги ЖКХ, то оплатить его необходимо будет до заключения договора передачи недвижимого имущества в вашу собственность, иначе в приватизации вам могут отказать.

Дарина: Нашла комнату, заключили договор с хозяйкой в присутствии риэлтора на 11 месяцев. Прошло 6 месяцев и выясняется, что при покупке моей комнаты у хозяйки была какая-то нечистая сделка с владельцем комнаты, он объявился и хочет больше денег, также оказалось, что у хозяйки есть все-таки какие-то проблемы с документами, теперь к нам в квартиру постоянно ломится департамент собственности. Хозяйка говорит, что все в порядке и это не мои проблемы, а департамент угрожает вскрытием комнаты и т.п. Очень хочется съехать, но при этом не потерять депозит, так как получается, что я предупрежу хозяйку не за месяц, а за несколько дней. Подскажите, пожалуйста, как в таком случае лучше всего поступить? Квартира ранее была коммунальная.

Ответ: Ситуация достаточно странная. Во-первых, никакого «департамента собственности» в РФ не существует. Есть Федеральная служба реестра, кадастра и картографии, именуемая сокращенно Росреестр, который осуществляет исключительно регистрацию прав собственности или действий, связанных с запретом сделок и/или арестом недвижимого имущества. Никакими проверками самого имущества или собственников данная служба не занимается.

Во-вторых, если покупка комнаты совершилась с соблюдением требований закона, то недействительность сделки может быть признана только по решению суда.

В-третьих, если такое решение суда уже имеется и вступило в законную силу, то его исполнение возлагается на Службу служебных приставов (ССП). В таком случае пристав может наложить запрет на пользование помещением незаконным пользователем. Таким образом, первое что нужно сделать, это выяснить наличие у вашего наймодателя прав на арендуемого вами жилое помещение. Для этого рекомендую затребовать с собственника комнаты документы-основания (договор купли-продажи) и свежую выписку из Росреестра о наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений или запретов на данное недвижимое имущество. Если документы в порядке, то возможно это простая инсценировка, если же документов нет или их отказываются представить, то вы вправе потребовать вернуть все полученное по договору на том основании, что наймодатель не был наделен соответствующими правами.

В любом случае следует начинать с документов. За более подробной консультацией рекомендую обратиться лично к юристу или адвокату.

Айдар Ахмадеев: Мою тещу пригласили на работу в сельскую школу и предоставили для проживания дом, находящийся в собственности исполкома муниципального района. Дом новый, достроен в этом году. Она оплачивает арендную плату, а также газо-, электро- и водоснабжение по приборам учета. Но в ходе проживания выявились некоторые недостатки, как то: при сильном ветре дребезжит крыша из профнастила ввиду недостаточно хорошего крепежа к обрешётке, безобразно утеплен потолок встроенной в дом бани, из-за чего тепло в ней совсем не держится, также при ветре ходят ходуном натяжные потолки вплоть до того, что шатаются люстры. Вопрос: куда, кому и в какой форме подавать жалобу, претензию и так далее.

Ответ: Если в договоре найма (аренды) жилого помещения обязательства по капитальному ремонту отнесены к наймодателю (арендодателю), то нанимателю (арендатору) следует обратиться к собственнику помещения с заявлением об устранении недостатков помещения, выявившихся после подписания акта-приема передачи данного помещения. Если же капитальный ремонт помещения отнесен к обязанности нанимателя, то устранение данных недостатков должно производиться силами и средствами самого нанимателя.

Изабелла Эминова: Арендовала квартиру у собственника. Через нотариуса составили договор найма. Арендовала на год, что и указано в договоре. Скажите, пожалуйста, могу ли я съехать раньше срока указанного в договоре?

Ответ: Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон. При этом инициатор расторжения чаще всего выплачивает своему контрагенту штраф, если это предусмотрено условиями договора. Если стороны штрафные санкции не предусмотрели, то расчеты стороны производят в соответствии с достигнутой договоренностью.

Светлана: Мы снимаем жилье. Пришло время сделать поверку счетчиков воды, иначе ЖЭК без актов о поверке счетчиков начинает зачислять какие-то большие суммы за воду по каким-то нормативам. Мы вызвали мастера. Стоимость просто поверки стоит 750 рублей, за один водосчетчик. За два счетчика мы заплатили 1 500. Хозяйка квартиры говорит, что это мы должны оплачивать такую сумму, потому что они сдают нам и на данный момент они не пользуются водой. Но за воду мы ведь платим. Кто должен платить за поверку этих счетчиков и замену их, если квартира не наша?

Ответ: Данная сфера взаимоотношений между собственником и нанимателем законом не урегулирована и является предметом договоренности сторон. По общему правилу, плановый ремонт и установка нового оборудования относится к обязанностям собственника, если договором сторон не установлено иное.

муслимат магомедова: Что делать, если хозяйка хочет расторгнуть договор раньше срока?

Ответ: Если речь идет о договоре найма между физическими лицами, то как и любой другой гражданско-правовой договор, он может быть расторгнут по инициативе одной из сторон. Последствия такого расторжения стороны обычно прописывают в условиях договора путем установления выплат неустойки в пользу контрагента. Если же текст договора не содержит таких условий, то возможные в таких случаях разногласия стороны должны решать либо путем переговоров, а при недостижении результата могут обратиться в суд. Однако следует учесть, что для возбуждения искового производства суду необходимо представить все финансовые и договорные документы, в том числе сам договор, акты передачи помещения и имущества и документы о произведенных платежах в пользу собственника.

Ирина Юртаева: В каком размере собственник квартиры должен вернуть страховой депозит нанимателю при досрочном расторжении договора по собственной инициативе? Предусматриваются ли какие-то штрафы дополнительно?

Ответ: Штрафные санкции за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон прописываются в договоре, т.к. законом они не установлены. Если в вашем договоре найма отсутствуют положения о штрафных санкциях, то при расторжении по инициативе наймодателя депозит возвращается в полном размере, но только в том случае, если имуществу не был причинен ущерб и наниматель полностью оплатил все счета и фактическое проживание за расчетный период. В противном случае наймодатель вправе из суммы депозита удержать компенсацию в размере восстановительного ремонта или стоимости утраченного имущества, а также взыскать иные задолженности, имеющиеся у нанимателя к моменту расторжения. При этом следует составить акт приема-передачи помещения и имущества, в котором отразить произведенные сторонами расчеты и взаимозачеты встречных обязательств.

ryrysi007: Снимали квартиру по так названному договору (договор был скачен хозяйкой в интернете), срок действия договора вышел два месяца назад, мы ей стабильно платили 15числа. Сейчас она просит до 15 нас выехать и требует еще 9 000руб, так как она говорит, что в договоре был написано: платеж 1-го числа каждый месяц! Могу ли я съехать, не заплатив, так как платили 15-го числа предыдущего месяца? И что мне будет за это? Если она обратится в суд за возмещением этих денег? Несмотря на то, что договор так названный закончился?

Ответ: Порядок и сроки оплаты найма (аренды) стороны прописывают в договоре самостоятельно, исходя из достигнутых договоренностей между ними. По общему правилу оплата производится авансом за текущий расчетный период, который может начинаться с любого числа календарного месяца, исходя из даты начала действия договора. В этом случае начало и окончание расчетного периода могут приходиться не на первое число календарного месяца, а на любое другое. Например, договор заключен 15 августа, расчетный период также начинается 15 августа, а заканчивается 14 сентября.

Есть и другой вариант, когда прописывают отдельно размер и порядок оплаты неполного первого месяца, чтобы в дальнейшем выйти на первые числа календарного месяца расчетного периода. В этом случае расчетный период будет начинаться первым числом текущего месяца и заканчиваться соответственно последним его днем. Например, договора заключен 15 августа, но первый платеж будет совершаться только за период с 15 по 31 августа, в дальнейшем же расчет будет производиться 01 числа текущего месяца за период с 01 по последнее его число. Исходя из этого ответить на Ваш вопрос дистанционно без анализа условий вашего договора, не представляется возможным. Рекомендую изучить условия договора или очно обратиться к практикующему юристу с представлением вашего договора на изучение его положений.

Илья: Я сдал квартиру девушке 04.09 за 13 500 + свет, вода, по договору найма квартиры. Она работает в госучреждении в садике, ей предоставляют плату 10 000 рублей, и чтобы она брала от меня расписку каждый месяц , чтобы подавать в администрацию (все официально) + она доплачивает со своих денег 3 500 дополнительно. И плюс 1 300 рублей за налог. Она решила съехать 10.09. По семейным обстоятельствам. Обязан я ей обратно возвращать деньги? И какую сумму? Договор она не успела отнести в администрацию.

Ответ: Все зависит от договоренности сторон, т.к. законом не установлены штрафные санкции за расторжение договора найма по инициативе нанимателя. Если в условиях договора предусмотрены штрафы в пользу наймодателя в виде удержания аванса за проживание, то возвращать его не нужно, если не предусмотрены, то расчеты производится по соглашению сторон. Что касается оплаты коммунальных услуг по приборам учета, то удержание следует производить по фактическому потреблению ресурсов.

Светлана Чебакова: Сын студент, сняла ему комнату с ч/у. Отличный ремонт, вся необходимая мебель, всё, что нужно, рядом, в том числе и колледж. Всё устраивало. 25 августа заключили простой договор с хозяйкой. Конечно, не официальный. Денежные средства внесены вперёд, в договоре это отражено. Договор заключён на год. Приехав через пять дней, в комнате обнаружен таракан. Хозяйка о их наличии не предупредила, и чем дальше тем их больше. Они везде. Ребёнок не спит ночами, я естественно начала покупать различные средства для травли и подумывать о том, чтобы сменить квартиру. На это натолкнула хозяйка, после того как я рассказала ей о тараканах, она сама спросила меня, планируете ли вы съезжать. О том, что мы съезжаем, я предупредила её за три дня, пока искала другую, потому как в этой невозможно было находиться.
Я в другом городе. Ребёнок один с тараканами. Я попросила хозяйку вернуть мне разницу, так как мы прожили в комнате ровно половину месяца. Она отказывается это делать, и сейчас получается, что мы не можем найти компромисс. Она не отдаёт деньги, я – ключи. В договоре срока о том, когда мы должны их предупредить нет. Описи вещей нет, как быть в этой ситуации? Я, конечно, понимаю, что договор не имеет юр.силы, но всё же.

Ответ: Любой гражданско-правовой договор заключается в целях регулирования отношений между его сторонами, т.е. по сути является сводом правил в части конкретных взаимоотношений. Если договор аренды (найма) был между вами заключен, то его условия являются правилами поведения между арендатором (нанимателем) и собственником. Не вполне понятно, что в вашем повествовании означает фраза «не официальный договор». Если ваши устные договоренности отличаются от условий, изложенных в договоре, то в случае недостижения между вами согласия признаваться будут те из них, которые изложены на бумаге, т.к. законом установлена исключительно письменная форма. При этом существенным является составление сторонами акта приема-передачи помещения и находящегося в нем имущества, равно как и акта возврата этому имущества.

В вашем случае признаком фактического расторжения договора будет являться передача собственнику ключа от помещения, но с обязательной фиксацией этого события (актом, либо почтовым уведомлением о вручении бандероли адресату-собственнику). Расчеты между сторонами также должны быть зафиксированы финансовыми документами и актом.

.

Наталья Никитина: В 2016 году я сняла квартиру и подписала договор аренды на 11 месяцев, сама там не жила, снимала для организации, арендодатель об этом знала. По истечению этого срока договор пролонгировался автоматически, в договоре был такой пункт, но я к тому моменту ушла в декрет, и оповестила хозяйку кв о том, чтобы вопросы по оплате аренды и коммунальных платежей она уже решала с другим физ лицом. Сейчас они расторгли договор, она мне позвонила и сказала, что есть долг по оплате ком платежей на 30тр, и попорчен холодильник и подоконник, она оценила ущерб в 5тр. И претензию она сказала будет писать на мое имя, поскольку у нее договор со мной. Я могу подтвердить, что я не оплачивала ей аренду последние 1,5 года, что другое лицо перечисляло ей средства. И если она напишет претензию, то выявит договор, по которому она налогов должна будет заплатить порядка 70тр и штраф 40тр, думаю, что может быть просто пугает меня, чтобы получить деньги. На момент когда я отвечала за квартиру, аренда и ком платежи были проплачены. Передаточный акт был на момент подписания договора. Может она истребовать с меня долг по коммунальным платежам, которые возник за последний год?

Ответ: Вашей ситуации прослеживаются два аспекта: юридический и фактический. Юридический состоит в том, что Вы, как физическое лицо, являетесь стороной договора аренды (найма), хотя фактически ею не являетесь. В соответствии с законом арендатор отвечает за исполнение принятых на себя обязательств по договору аренды. К ним относятся оплата аренды в установленные договором порядке и сроки, использование имущества в соответствии с его назначением, компенсация ущерба в случае его причинения арендованному имуществу по вине арендатора и др. Независимо от факта использования арендованного имущества, Вы, как арендатор несете ответственность за неисполнение условий договора. Следовательно, арендодатель абсолютно прав, предъявляя Вам претензии, которые фактически относятся к пользователям, но с пользователем у собственника отношения не оформлены. Во избежание такой ситуации Вам следовало перед уходом в декретный отпуск подписать соглашение о замене арендатора с тем, чтобы переложить ответственность на фактического нанимателя.

Алена Шишкина: Оплатили квартплату за месяц, прожили 16 дней, и собственник квартиры нас выгоняет. Имею ли я право потребовать с него все деньги за квартплату или придется делать расчет?

Ответ: При наличии договора найма (аренды) и в отсутствии вины со стороны нанимателя (арендатора), вы вправе требовать не только возврата аванса за неиспользованный период проживания, но и компенсации расходов по поиску нового жилья и переезда.

Настя Шаіпова: Дело в том, что мои родители 12 лет назад купили дом, но не оформляли куплю-продажу, а просто взяли с хозяйки расписку, и передача денег была при свидетелях. Соседи могут доказать, что мы живем здесь уже на протяжении многих лет + сельсовет тоже в курсе. Хозяйка спустя все это время ждала, пока мы закончим ремонт, и теперь выселяет нас, при этом хочет, чтоб мы еще и платили ей моральный ущерб за то, что сделали в ее доме ремонт и поменяли окна. Куда обращаться, и есть ли у нас шансы?

Ответ: Законом Российской Федерации установлены правила перехода права собственности на недвижимое имущество, в соответствии с которыми продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи с обязательной последующей регистрацией сделки в регистрирующем органе (Росреестре). Законом также установлена обязательная письменная форма договора, а в некоторых случаях – его нотариальное оформление. Несоблюдение установленного порядка совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества влечет недействительность сделки. В такой ситуации вам придется отстаивать свои права в суде. В этих целях лучше обратиться очно к адвокату или практикующему юристу по месту нахождения вашего имущества. Желаю удачи!

Алена Азаренко: Мы с девочкой сняли квартиру на двоих, заключили договор на полгода, по истечению строка договор не продлили, потому что забыли про него. Прожив 1 год без договора, моя сожительница забыла на газу кастрюлю, пожара не было, только немного задымилась кухня. При приезде газовщиков они сказали, что газовая плита была в аварийном состоянии. Наша хозяйка, не задумываясь, выселяет нас с квартиры сию же минуту, не отдав нам денег, которые мы ей дали за квартплату 10 дней, назад ссылаясь на то, что это за моральный ущерб. Мы вызвали милицию, милиция ничего в таких случаях сделать не может. Хозяйка обзывала нас всяческими словами при милиции, говорила, что если мы вызвали милицию, то она вещи с окна выбросит и т. д. В конце концов мы быстро выселились, можно сказать в никуда (сейчас уже все нормально). Что можно сделать в подобном случае, чтобы ее наказали за ее отношения. Мы конечно тоже не правы с этой кастрюлей, но не выселять же в сию секунду.

Ответ: К сожалению для вас, собственница поступила без нарушения каких либо норм права, т.к. в виду отсутствия действующего договора фактически вы находились в квартире незаконно. При этом по вашей вине произошло событие, которое могло повлечь тяжкие последствия не только для собственницы, но и для других граждан, находящихся в непосредственной близости. Что касается возврата аванса за непрожитый вами период, то он был удержан собственницей также правомерно, т.к. отношения расторгнуты по причине, которая признается законом основанием для расторжения договора аренды. Более того, при наличии какого-либо ущерба квартире или имуществу собственник вправе предъявить вам требования о компенсации стоимости утраченного имущества и восстановительного ремонта.

Irina Andreevna: У меня есть бутик в торговом доме. Выкупленый. Сейчас я закрыла деятельность и хочу сдать в аренду. Хотелось бы уточнить, за что и сколько я должна платить администрации рынка. Невыкупленные точки платят 2 000 за кв метр.

Ответ: К сожалению, ответить на ваш вопрос без изучения правоустанавливающих документов на объект (торговую точку) не представляется возможным. Однако по общему правилу собственники помещений оплачивают услуги ресурсоснабжающих организаций (электричество, вода и водоотведение, газ и проч.), а также услуги по обслуживанию площадей общего пользования (уборка, вывоз мусора, охрана и проч.).

Алла Рыбальченко: Сняли гостинку по договору через риэлтора. Заплатили за аренду и половину – риэлтору. В первый же месяц отключили воду. Оказалось, что на первом этаже топит канализацию, и сосед снизу отключает весь стояк. Хозяева квартиры не идут ни на какие уступки. И не хотят даже слушать о том, что мы заплатили агенту. Предлагают только выселяться. Воды нет уже третью неделю никакой, ни горячей, ни холодной . У нас нет на повторную плату агентству. Что делать?

Ответ: При отсутствии услуг, заявленных при подписании договора найма жилого помещения, вы вправе расторгнуть договор досрочно, уведомив собственника о причине своего решения и заявив требования о возврате уплаченной авансом платы за наем за непрожитый период, а также суммы депозита (при ее наличии). В случае отказа собственника от возврата указанных сумм вы вправе обратиться в суд с иском об их взыскании.
Сумма комиссии, уплаченная риэлтору, может быть вами истребована с последнего при наличии договора и финансовых документов по оплате. Однако, зачастую мелкие компании и/или частные маклеры такие требования не исполняют.
В компании «МИЭЛЬ-АРЕНДА» услуга оказывается повторно без взимания каких либо дополнительных сумм вознаграждения с клиента.

группа компаний ВСК: Как правильно указать в договоре пункт, если в случае просрочки платежа и неоплаты его в течении трех дней, собственник имеет право выселить жильцов. А если у них маленький ребенок? И им они манипулируют в этой ситуации. И оплачивать в три дня не собираются. Как быть?

Ответ: В соответствии с п.2.ст.687 Гражданского кодекса РФ «договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает». Если принять во внимание, что жилое помещение сдается по договору коммерческого найма и применимы нормы, определяющие общие правила аренды, то в соответствии со ст.619 ГК РФ «договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату»

Как видно из норм закона, досрочное расторжение договора аренды имущества по инициативе арендодателя без вины арендатора возможно лишь по решению суда. В соответствие с п.1 ст.422 ГК РФ «договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, положения договора, не соответствующие нормам закона являются ничтожными.

Аноним: Я живу на съемной квартире по договору поднайма с 2011 года с детьми. Прописать меня не могли по этому адресу, и с квартиры каждый год говорят, что выгонят. Но вот уже 7 лет живу как на пороховой бочке и думаю, выгонят в этот год или нет. Есть ли закон, чтоб прожив сколько-то лет, и квартира перешла в моё пользование?

Ответ: Договор поднайма заключается между нанимателем и поднанимателем (пользователем) и по своей сути есть коммерческий договор между физическими лицами. Основанием права пользования на жилое помещение является договор найма и, как правило, найма социального. При этом собственником жилого помещения выступает муниципалитет или юридическое лицо, которого наниматель чаще всего не извещает о заключенном договоре поднайма. Длительный договор найма /поднайма подлежит государственной регистрации, однако, ввиду нежелания нанимателя легализовывать коммерческий поднаем, договор не регистрируется, в результате чего пользователь (поднаниматель) лишен гарантий по защите своих прав. Если ваша ситуация схожа с описанной выше, то вы лишены возможности заключить прямой договор найма на данное жилое помещение, т.к. законом это не предусмотрено.

Индира Магомедова: В феврале месяце заключила договор на 11 месяцев, отдала комиссию 16.000 и депозит 30.000, в итоге хозяин квартиры продал квартиру. И сделка состоится только через месяц , после того как все документы будут готовы на продажу, в итоге комиссию и депозит возвращают через месяц, а съехать нужно через пару дней, либо нужно оплатить ещё один месяц, имеем ли мы права не дожидаться месяца и требовать деньги назад? Либо что нужно делать в такой ситуации? Как вернуть деньги.

Ответ: Досрочное расторжение вашего договора найма является инициативой наймодателя, которую он связывает с продажей квартиры. Однако по закону смена собственника жилого помещения не является основанием для расторжения договора найма/аренды, заключенного ранее и не истекшего к моменту перехода права собственности. В этой связи наймодатель, как инициатор досрочного расторжения договора, должен не только вернуть вам сумму депозита в полном размере, но и компенсировать расходы, связанные с досрочным расторжением договора, поиском нового жилья и расходами на переезд.

Настаивайте на этом или обратитесь в суд за истребованием указанных выше сумм. Если же договор найма заключался с участием нашей компании и на бланке МИЭЛЬ, то в его условиях кроме всего прочего имеется пункт о выплате инициатором штрафа в пользу другой стороны, размер которого устанавливается сторонами самостоятельно.

TwerKeit_Family DanceKeit_Family: Я арендатор. Ко мне заселилась женщина в квартиру через Риелтор. Меня во время подписания договора не было, так как я вынуждена была уехать. Я доверяю риелтеру, она моя знакомая и передала ей все полномочия на сдачу квартиры и подписание договора. А по приезду я бы познакомилась с жильцами и подписала бы договор. Через 5 дней мне звонит женщина, которая ко мне заселилась и говорит, что ей надо по семейным обстоятельствам съехать. Должна ли я возвращать ей деньги? Это раз. Я ей отказала, на что она начала мне говорить, что квартира в ужасном состоянии, вода везде течёт и все такое. Как мне правильно поступить в такой ситуации? И да, она заплатила не полную сумму, вместо 8000 отдала 4000, ссылаясь на то что у неё пока финансовые трудности. Ключи она мне так и не вернула, сказала пока деньги на отдам, не вернёт. Как быть?

Ответ: Арендатор – это лицо, которое снимает помещение на основании договора аренды. Лицо, владеющее помещением и передающее его на праве аренды арендатору, называется арендодатель. Аренда жилых помещений оформляется договором найма, а стороны именуются соответственно "Наниматель" и "Наймодатель". Договоренности сторон оформляются соответствующим договором, в условия которого включается порядок оплаты, порядок расторжения и штрафные санкции. В связи с тем, что в заключении договора участвовал Ваш риэлтор, рекомендуем обратиться за помощью к нему.

Алексей Борисов: Сдавал квартиру по договору аренды сроком 11 месяцев. Досрочно расторг договор по причине неуплаты нанимателем арендной платы. По состоянию квартиры претензий нет. За нанимателем осталась двухмесячная задолжность за аренду жилого помещения в мою сторону. Также в договоре аренды было указано, что в счет арендной платы наниматель приобретает стиральную машину, шкаф и кровать на общую сумму 35 тысяч рублей. Из вышеперечисленного им была приобретена только стиральная машина на сумму 15 тысяч рублей. Могу ли я через суд возместить свои убытки, и не окажутся ли я сам заложником ситуации из-за неуплаты налогов?

Ответ: Вы можете обратиться в суд с иском о взыскании с арендатора долга по договору аренды, если у вас имеются документы, подтверждающие ваши договоренности, в том числе приобретение арендатором имущества в зачет арендной платы. По законодательству РФ суды не являются фискальными органами, однако, неисполнение налогового законодательства признается налоговым правонарушением и влечет соответствующие последствия. Уплатить НДФЛ на доход, полученный в 2017 году, следует до 16 июля 2018. С дохода, полученного в текущем году, налог уплачивается в 2019.

Андрей Золотой: Я АРЕНДУЮ ПЛОЩАДЬ, СУММА ЗА АРЕНДУ РАСТЕТ, А ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕТ, КВИТАНЦИИ ОН НЕ ДАЁТ, ЕСТЬ СТАРЫЙ ДОГОВОР, ТАМ УКАЗАННА СУММА – 3 Т. Р. А СЕЙЧАС ТРЕБУЮТ 15Т. Р. ЧТО МНЕ ДЕЛАТЬ, И МОЖЕТ ЛИ ОН ОПЕЧАТАТЬ МОЕ МЕСТО ЗА ЗАДЕРЖКУ? ХОТЯ У МЕНЯ ТАМ НАХОДИТСЯ ИНСТРУМЕНТ ДЛЯ РАБОТЫ, У МЕНЯ РЕМОНТ ЮВЕЛИРНЫХ ИЗДЕЛИЙ И ТАМ НАХОДЯТСЯ ИЗДЕЛИЯ КЛИЕНТОВ?

Ответ: Если я правильно поняла, вы арендуете коммерческое помещение или его часть по устному соглашению с собственником. В соответствии с законом договор аренды должен быть заключен в письменной форме, отсутствие которой лишает стороны права ссылаться на его условия. В силу отсутствия договора незаконным может быть признано как ваше нахождение в арендуемом помещении, так и требования собственника об оплате аренды.

Илья Матюшин: Жил с женой у ее родителей. Теперь разводимся. Родители теперь требуют деньги за то, что я жил у них, договора по найму жилья не было. Что делать?

Ответ: Подобные требования могут быть предъявлены только в случае, если вы были зарегистрированы на данной жилплощади и только в части начислений за коммунальные услуги в соответствующей вам доле. В противном случае предъявление подобных требований является абсурдным и вы вправе их игнорировать.

Анастасия Дёмина: Снимала квартиру по договору. Договор заключали на полгода. Срок действия закончился 17 апреля. Не продлевали, так как хозяйка квартиры живет в другом городе. Платили исправно. Без задержек. Никаких инцидентов с квартирой не было. Последняя проплата была 17 июля. Сейчас подумываю о том, чтобы съехать в более подходящий вариант квартиры. Вопрос в следующем: вернёт ли хозяйка деньги за непрожитые дни? Есть ли какой-то закон (или иное), обязывающее ее вернуть деньги?

Ответ: Если в условиях вашего договора найма (аренды) нет положения об автоматической пролонгации договора, то после окончания срока его действия ваши отношения являются не оформленными. В этой связи возврат оплаты за проживание в текущем месяце возможен только по договоренности между вами и собственником. Если договоренность достигнута не будет, то вам выгодней прожить оплаченный период и съехать после его окончания.

Елена Мимогачева: Сняли квартиру, сделали ремонт. Заключили договор на 3 года. Но хозяйка квартиры решила с нами расторгнуть договор. Можем ли мы потребовать с неё неустойку?

Ответ: Договор коммерческого найма заключается в основном между физическими лицами и является добровольным соглашением сторон. Установленные законом правила досрочного расторжения договора найма жилого помещения регулируют отношения, возникающий между собственником помещения и гражданином на основании договора социального найма. Так, статья 685 Гражданского кодекса РФ предусматривает расторжение договора по инициативе наймодателя только судебным порядком и только в случаях, когда наниматель не вносит плату более двух раз подряд (при краткосрочном договоре) и/или разрушает предоставленное ему жилое помещение.

В коммерческом найме порядок расторжения договора аренды/найма регулируются положениями самого договора, т.е. договоренностью сторон. Как правило, стороны устанавливают, что инициатор досрочного расторжения выплачивает контрагенту неустойку в виде штрафа, размер которого и порядок выплаты прописаны в условиях договора. Могут также быть предусмотрены и другие компенсационные выплаты нанимателю, например, оплата расходов на переезд в другое жилье, оплату услуг риэлтора и проч. Обязательным условием при досрочным расторжении является уведомление контрагента не позднее установленного срока. Если в вашем договоре таких положений нет, а наймодатель отказывается выплатить вам неустойку, то спор может быть передан на рассмотрения суда.

Сотникова Елена: Сдаю квартиру, с жильцами заключила договор аренды менее чем на год, год прошел, продлить не успела, а жильцы живут. Люди показались мне порядочные, поэтому я и не спешила, если честно не было времени. Но всё оказалось не так, как я думала хорошо, жильцы задолжали коммунальные платежи 40.000, мне не платят уже четвертый месяц. Подскажите, могу ли я что-то сделать, чтобы вернуть свои деньги и заставить их оплатить долг по коммунальным платежам? Они все еще живут в моей квартире, если раньше обещали позже оплатить, то теперь не отвечают на звонки. Правомерно будет ли мне с полицией приехать на квартиру, и смогут правоохранительные органы мне помочь, чтоб жильцы заплатили долг?

Ответ: Если в вашем договоре аренды не содержится условия об автоматическом продлении договора по окончании срока его действия, то договор считается прекращенным. Однако, следует учитывать, что факт передачи помещения, как и его возврат, должен оформляться соответствующим актом приема-передачи, в котором указываются возможные дефекты передаваемого имущества, а также показания приборов учета на день передачи. Факт оплаты подтверждается только финансовыми документами, коими являются чеки, выписки банка, расписки и т.п.

В отсутствие вышеперечисленных документов доказывать право требования с арендатора невыплаченных им в вашу пользу сумм – задача почти невыполнимая, т.к. основанием закон признает только письменные доказательства. Что касается вскрытия замков входной двери, то вы, безусловно, имеете на это право, т.к. являетесь собственником помещения. Основанием для такого вскрытия является окончание срока действия договора аренды (найма).

Надежда Азарова: Я арендовала дом с 25 апреля. Возможность заехать в дом возникла лишь 3 мая. Сегодня 5 мая. Рядом с домом есть жд дорога, как заявил риелтор и собственник, поезда ходят по ней крайне редко. А по факту оказалось, что поезд идет каждые 20 минут, вибрации в доме и шум от поезда не дают заснуть и делают проживание невозможным. Могу ли я в таком случае досрочно прекратить аренду и вернуть страховой депозит?

Ответ: Наличие железной дороги в непосредственной близости от жилья не является основанием для досрочного расторжения договора аренды/найма. Однако, Вы вправе расторгнуть договор досрочно на условиях, предусмотренных его положениями.

vari14121983: Мы договорились купить дом у продавцов, переехали в этот дом, поменяли окна, отопление. А куплю-продажу ещё не сделала, много заморочек, по поводу долей. Может продавец через полгода запросить большую сумму, чем изначально? И если мы съедем, как заставить ее компенсировать наш ремонт?

Ответ: Если договор купли-продажи не был оформлен в установленном законом порядке, то юридически переход права собственности на имущество не произошел и ваши действия в отношении данного имущества являются вашей доброй волей. При этом собственник/собственники вправе потребовать от вас платы за проживание в помещении за весь период, если не был заключен договор безвозмездного проживания, или зачесть компенсацию в натуральной форме, в том числе виде результата произведенного вами ремонта.

Карина Фад: Моя мама является ответственным квартиросъемщиком по договору соцнайма. Я хочу быть вписанной в этот договор, и она не против. Но не позволяет площадь, хотя ранее был вписан ее умерший муж и она. Как быть в такой ситуации. Она умрет, и комната отойдет государству.

Ответ: В соответствии со статьей 50 Жилищного кодекса РФ нормы предоставления и учета жилой площади, предоставляемой по договору социального найма, устанавливаются в каждом регионе местными органами самоуправления. Если размер жилой площади, на которой проживает ваша мама, менее размера, необходимого для двух проживающих по существующей норме, то в регистрации вам может быть отказано. Однако ваша мама может приватизировать свое жилое помещение и передать его вам по одному из существующих гражданско-правовых договоров. Для более подробной консультации вас следует обратиться очно к юристу или адвокату по месту своего жительства.

Валентина Померко: Я заключила договор о съеме жилья 26 марта, по обстоятельствам я вынуждена уехать в апреле, какого числа я могу съехать с квартиры? Собственник говорит, что придёт заберёт ключи уже 24 апреля, так как прошло 30 дней, правильно ли это? Или я имею право жить по то число, с какого заключила договор?

Ответ: Порядок расторжения договора устанавливается сторонами самостоятельно. Если в вашем договоре установлен срок подачи уведомления о досрочном расторжении договора, то следует руководствоваться этим пунктом и отсчитывать соответствующее количество дней с момента уведомления. Течение срока начинается со дня, следующего за днем подачи уведомления. Если данного условия в договоре нет, то следует руководствоваться статьей 687 Гражданского кодекса РФ, в соответствие с которой наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Нарушение сроков дает другой стороне право воспользоваться предусмотренными штрафными санкциями.

martin.astra: Заключила договор найма квартиры на 11 месяцев, привела квартиру в порядок, так как она была в ужасном состоянии. Ещё не успела перевезти свои вещи. На 3-й день приходит хозяин и выгоняет из квартиры, ссылаясь на то, что я сдаю квартиру посуточно. Хотя в договоре аренды пункт о субаренде не прописан. Хозяину заплатила за месяц и часть депозита. Просила вернуть деньги назад, он их не возвращает.

Ответ: В соответствии со статьей 685 Гражданского кодекса РФ, передача жилого помещения в поднаем возможна только с согласия наймодателя (собственника помещения). Если такое согласие вами не было от него получено, а в тексте договора данное условие не оговорено, то ваши действия, направленные на пересдачу квартиры в посуточный поднаем, являются противоправными. Следовательно, собственник имеет право досрочно расторгнуть договор на установленных последним условиях.

Аноним: С женой снимали квартиру по договору. Договор на год. А по обстоятельствам съезжаем раньше. Вопрос вот в чем, на квартире стоял старый шкаф и был ковер, а мы их выкинули и она щас требует их обратно, но в договоре про шкаф и ковер ничего не написано. И теперь залог не отдает! Я ей говорил, что в договоре в описи нету шкафа, а она говорит, что ее это не волнует. Как быть?

Ответ: Если имущество было без описи принято арендатором вместе с арендуемым жилым помещением, то факт его наличия на момент передачи может быть подтвержден как свидетельскими показаниями, так и фотодокументами. Однако в отсутствие согласия между сторонами сделки, спор подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения ответчика, при этом бремя доказывания лежит на заявителе. Залог, внесенный в качестве обеспечения исполнения арендатором принятых обязательств, может оставаться у арендодателя до исхода судебного разбирательства. Таким образом, в вашей ситуации следует искать мирное решение спора путем переговоров и взаимных уступок.

el1za21: 7 месяцев назад сняли квартиру на 11 месяцев. В договоре был прописан пункт: если не проживаем год (точнее, по договору 11 месяцев ), то с нас удерживается депозит (сумма арендной платы). Недавно ребёнок разбил телевизор стоимостью 20 тыс. рублей. У меня вопрос: должна ли я платить сверху за технику или стоимость вычитается из депозита, если мы через месяц съезжаем?

Ответ: Если по условиям вашего договора найма назначением депозита является обеспечение взыскания с нанимателя штрафа за досрочное расторжение договора, то компенсация за причиненный ущерб имуществу не может быть взыскана из данной суммы, если вы расторгнете договор досрочно. Однако, вы вправе по согласованию с наймодателем компенсировать его убытки путем замены испорченной вещи аналогичной того же рода и качества.

viktoria.ivanova1996: Снимала квартиру по договору, все платила в срок, но пришлось переехать в другой город, должна осталась заплатить переводом по карте за свет и воду, но хозяин квартиры насчитал в два раза больше. Из интернета он взял все мои данные, адрес и данные родных и говорит, что если не заплачу, он напишет заявление в полицию. Договор с предыдущим хозяином не расторгала. Что делать в этой ситуации? Не хочу платить в два раза больше.

Ответ: Во избежание споров, все взаиморасчеты сторон договора следует производить на основании письменных договоренностей. Показания приборов учета следует фиксировать в акте приема-передачи, как на день заселения в квартиру, так и на день выезда из нее. Если жилое помещение вами не было передано собственнику по акту, то он вправе предъявить вам требование об оплате потребленных, но не оплаченных вами услуг, даже если фактически вы там не проживали.

Руслан Жамабаев: Договор о проживании в студенческом общежитии действовал до 28.02.18, после моего переезда остались в комнате холодильник и микроволновая печь, которые на состояние 27.03.18 фактически отсутствуют, имеют ли право администрация общежития избавиться от моей электронной техники по истечению договора? И что делать в таком случае?

Ответ: Если по окончании договора вы подписали акт приема-передачи помещения, где были указаны сроки его фактического освобождения, то вы обязаны были вывезти свое личное имущество в указанный срок. Если такой акт подписан не был и помещение не было передано наймодателю, то последний не в праве освобождать помещение своими силами. Однако, если наймодатель заявлял о своих требованиях по освобождению помещения в связи с заключением договора с другим лицом, и эти требования не были вами исполнены, то его действия могут быть признаны правомерными. Но в каждой конкретной ситуации следует разбираться с учетом договоренностей сторон и имеющихся доказательств.

Павел Барышев: Мы сняли квартиру у компании на длительный срок, в договоре все прописано, через месяц звонок: нужно съехать, оказывается, они её будут сдавать посуточно. Как с ними быть?

Ответ: В соответствии со ст. 687 ГК РФ расторжение договора найма по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке и лишь в случаях, когда наниматель регулярно не исполняет условия договора. Закон не предусматривает расторжение договора в связи с односторонним изменением наймодателем условий пользования жилым помещением. Действия вашего наймодателя противозаконны, поэтому вы вправе требовать от него выплаты компенсации в размере не менее месячной платы за наем, а также расходов, связанных с подбором другого жилого помещения и переездом.

Настя Бутенко: Мама и бабушка не пускают в квартиру, где я прописана, говорят, будем судиться, если ты будешь заезжать. Могу ли я в любое время вызвать полицию и с полицией зайти в квартиру?

Ответ: Если данное жилое помещение является вашим основным местом проживания, и вы в нем зарегистрированы на постоянной основе, то вы вправе требовать доступа в данное помещение, в том числе с привлечением сотрудников органов правопорядка.

Анастасия Гилязова: Мы с мужем сняли квартиру, вчера переехали. Заключили договор, который составлял их юрист, сьездила в больницу для его подписания, т.к. хозяин лежит там. Подписали договор, читала, все вроде хорошо, но одно не дает покоя в договоре, где указаны все данные о хозяине, написано, что он проживает по тому же адресу квартиры, которую сдал нам. Она ему досталась по наследству, он там прописан. Имеет ли это значение, может ли он прийти и сказать, что будит жить там. Есть пункт где написано, что в квартире буду проживать я и муж.

Ответ: Наличие зарегистрированных лиц в жилом помещении не является препятствием для сдачи его в аренду (наем), если все собственники и зарегистрированные лица выразили свое согласие в письменном виде на заключение договора. Если ваш наймодатель является единственным собственником и зарегистрированным в квартире, то его подпись на договоре найма есть согласие на пользование помещением нанимателем в течение установленного срока.

Екатерина: Хотим с мужем снять квартиру. Квартиру сдает дочь собственницы квартиры (ее матери). У дочери есть только прописка в паспорте в этой квартире и доверенность от мамы (собственницы), которая написана от руки и выслана по электронной почте, т.е. нам ее представят как копию. Свидетельство о праве собственности на квартиру тоже нет оригинала, только могут показать фото в телефоне. Мама сама сдавать не может, т.к. проживает в другом городе. Дочь хозяйки просит оплату первого и последнего месяца+ залог в размере оплаты как за месяц. Стоит ли заключать договор с одними ксерокопиями документов, которые мне на руки тоже не дают?

Ответ: При заключении договора найма (аренды) следует внимательно изучить правоустанавливающие документы на объект и документы, удостоверяющие личность наймодателя. Если помещение сдается доверенным лицом, то доверенность должна быть удостоверена нотариусом, представлена в оригинале, а в перечень полномочий поверенного включены действия, направленные на сдачу определенного (т.е. данного) жилого помещения с правом подписи договора найма (аренды). Несоблюдение этих простых правил может привести к негативным последствиям, в том числе потере денежных средств, внесенных в качестве оплаты проживания и депозита.

Дарья Филимонова: Я снимаю квартиру, в связи с обстоятельствами, мне нужно предоставить в суд договор найма для подтверждения, что у меня есть расходы. Вопрос: будет ли проверяться договор в налоговой, если договор попадет в суд?

Ответ: Не вполне понятно, почему вопрос об огласке договора беспокоит вас, как арендатора. Судебные и налоговые взаимодействуют между собой исключительно в рамках, предусмотренных действующим законодательством. Если информация об уплате налога с дохода от аренды жилого помещения будет предметом искового разбирательства, то данная информация может быть предоставлена налоговыми органами по запросу суда. Что касается исполнения судом фискальных функций, то законом это не предусмотрено.

Аноним: Сдавала квартиру (письменного договора нет), квартиранты съехали, не заплатив (оставив в залог свою стиральную машину). Прошло два года. Сейчас хотят прийти с полицией и забрать свою стиральную машину. Как быть? Каким образом можно забрать у них долг за квартиру?

Ответ: В соответствии с законом отсутствие установленной письменной формы договора аренды (найма) жилого помещения лишает стороны права ссылаться на его условия в случае спора. Имущественные претензии друг к другу должны быть подтверждены документально. Ваши оппоненты должны будут не только объяснить, но и доказать факт присутствия их имущества в вашей квартире. Полагаю, что даже при наличие у них чека на данный предмет, вы можете ссылаться на то, что он был вам ими подарен или отдан в зачет долга. В любом случае, лучший способ урегулировать спор – это договариваться.

Александра Лущик: 12 февраля 2018 года мы сняли квартиру и заключили договор. Переночевав там ночь, мы поняли, что в квартире холодно. 13 февраля 2018 года мы оттуда уехали, сказали об этом хозяйке, а 20 февраля она уже сдала её другим жильцам, как нам вернуть свои деньги и куда обращаться?

Ответ: Если договор был заключен и в нем был прописан порядок его досрочного расторжения, то следует руководствоваться положениями договора. Если порядок расторжения не был прописан, то вам необходимо было прежде уведомить наймодателя о проблемах, провести переговоры относительно возможности их устранения, а при невозможности этого – поставить наймодателя в известность о намерении расторгнуть договор. В этом случае также следовало бы согласовать порядок и сроки возврата платы за наем и указать об этом в акте передачи помещения наймодателю. При этом у вас на руках должен был оставаться финансовый документ, подтверждающий факт оплаты.
Если ни первого, ни второго действия не было, а договор расторгнут по факту и акты передачи имущества не составлялись, то вернуть плату будет проблематично, и зависит от доброй воли наймодателя. В любом случае, вам следует вести переговоры с наймодателем.

Валерия Негрусти: В июне прошлого года заключили через агентство договор на аренду квартиры. Договор был стандартный, на 11 месяцев, с возможностью продления. Хозяин квартиры уже много лет проживал в другом городе и уверил нас в том, что квартиру он намерен сдавать очень долго (несколько лет). Именно такая квартира нам была нужна! Все супер! Мы оплачиваем за месяц вперёд (то есть, въехали 8 июня и оплатили по 8 июля) + депозит в размере месячной оплаты + комиссию агенту. Жили хорошо, никаких нарушений с нашей стороны в том числе по оплате не было.
Прошло 7 месяцев с момента заключения договора, и поступает звонок от хозяина квартиры. Он сообщает нам о том, что у него изменились жизненные обстоятельства, нужно покупать жилье взрослым детям, проживающих с ним, поэтому он вынужден продавать квартиру. Говорит о том, что нас не торопит и даёт нам 2-3 месяца на то ,чтобы мы нашли себе другое жилье и спокойно переехали.
Предупреждает о скором визите. Приезжает через неделю, осматривает квартиру, в которой не был несколько лет и понимает, что хочет придать ей, так скажем, товарный вид. Потолки, стены, балкон, дверные откосы и т.д. Сообщает нам о том, что ему нужно делать ремонт. О снижении цены за проживание нас в квартире во время ремонта молчит, даёт понять, что с ремонтом затягивать не может. Это я понимаю по тому, что уже на следующий день пришла мастер для осмотра квартиры и оценки объёма работы.
Я понимаю, что дальнейшее наше проживание в квартире невозможно, потому что будет ремонт, будут посторонние люди, шум, грязь и пр., и за это мы должны будем платить в обычном размере. Я сообщаю хозяину квартиры, что в течение месяца мы вынуждены будем съехать в связи с ремонтом. Он согласен.
Но проблема в том, что нам не найти так быстро жилье, которое бы соответствовало этому, у нас 4 детей, младшему год, мы снимали 3-комнатную квартиру 103 кв. метра. И три агента ищут, но пока не могут ничего предложить. Плюс к этому, нет возможности финансовой снова платить за услуги агента, вносить залог и тратить немалые деньги на сам переезд. Мы не рассчитывали переезжать через 7 месяцев.
Подскажите, правомерным ли будет с нашей стороны потребовать с арендодателя выплату какой-либо неустойки + возврат депозита за непрожитые дни? Либо мы имеем право не соглашаться на расторжение договора и жить в квартире до истечения срока действия договора? Если говорить простым языком, мы просто в шоке… Собирались откладывать деньги на отпуск, уже оплатили бронь, а теперь уже и отпуск под жирным вопросом… Заранее благодарна за ответ!

Ответ: Если в вашем договоре найма не прописан порядок досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя, то действует общее правило, установленное законом, в соответствии с которым досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя без вины нанимателя возможно только в судебном порядке. При этом наниматель вправе требовать компенсировать все расходы, связанные с досрочным расторжением, в том числе на переезд и услуги агента, а также возврат депозита. Что касается ремонтных работ, начатых наймодателем без вашего согласия, то период, в течение которого вы испытывали связанные с ним неудобства, не должен оплачиваться, а если денежные средства уже переданы, то они подлежат возврату. Для урегулирования конфликта вам следует изложить свои требования письменно, направив вашему наймодателю претензию по почте, либо лично, но под роспись, указав при этом, что в случае его отказа вы обратитесь с исковым заявлением в суд. Полагаю, что спор будет решен мирным путем. Желаю удачи!

Елена: Снимаем с мужем квартиру с июля 2017г. Но ситуация такая: сама квартира в ипотеке находится (была оформлена на дочку арендодателя – она умерла в 2015г.). Арендодатель вступила в наследство, сдала жилье нам по договору найма. Арендодатель, к сожалению, сама недавно скончалась, из наследников только несовершеннолетняя внучка (ей 12 лет, у нее есть опекун – сестра ее родного отца). Как быть в такой ситуации, кому платить деньги за квартиру, и могут ли нас выгнать из нее? Квартира сдана на 11 месяцев.

Ответ: В соответствии с законом, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, смерть арендодателя не влечет за собой автоматического прекращения договора, и его место автоматически займет наследник. Однако в силу малолетнего возраста наследника законом предусматривается обязательное участие органов опеки и попечительства в принятии решения о дальнейшем продолжении договора найма жилого помещения. Если будет установлено, что другого жилья у него нет, то договор подлежит расторжению.

Маргарита Пронь: В ноябре 2017 года муж сдал квартиру в аренду на полгода. Собственником квартиры является муж, но квартира куплена в браке. Т.к. муж работает за пределами города, было оговорено, что приходить проверять квартиру и брать деньги за коммунальные платежи буду я. Арендную плату арендатор передал нам наличными сразу за полгода.
За эти два месяца я посетила квартиру дважды, а именно приходила в момент срока оплаты коммунальных услуг. При посещении квартиры было замечено: беспорядок в квартире (арендатор был заранее оповещен о моем визите), сушке белья на дверях (о чем было сделано замечание), оборванные занавески. Через неделю через смс-общение я узнала, навели ли порядок в квартире – на что мне было отвечено, что это не беспорядок и какие у меня претензии к арендатору? Не нравится – расторгайте договор. Мною и моим супругом было предложено арендатору, что я в течение следующей недели приеду к ним проверить состояние квартиры, и если меня не устроит ее содержание, то мы будем расторгать договор.
Через неделю я позвонила арендатору и уточнила, дома ли она, чтобы приехать проверить жилье. На что она мне ответила, что она не дома, будет к вечеру и кинула трубку. К вечеру я приехала на квартиру. Убедилась, что арендатор дома, т.к. ее машина стояла на парковке во дворе и горел свет на кухне. Позвонила ей, она сказала, что она дома, но меня не пустит, т.к. договор заключен с моим супругом, а я – никто. Я об этом инциденте сообщила супругу, он созвонился с ней – в ответ он услышал тоже самое. Он предупредил, что как появится в городе, то письменно уведомит ее о расторжении договора, она согласилась. Но она стала говорить, что мы будем должны ей вернуть деньги за все 6 месяцев проживания, а не разницу, а еще моральный ущерб ей возместить. Подскажите, как нам действовать? Еще один момент, я была в тот же день, когда меня не пустили в квартиру, у участкового, и написала заявление, что меня не пускают на территорию квартиры. Участковый ждет пока мирного разрешения вопроса.
И еще один момент, договор заключен с девушкой. Нам было сказано, что она будет проживать с сыном и все. Когда я приходила проверять квартиру, то там находился и еще мужчина – и он явно там проживает. Об этом нас не уведомили

Ответ: В вашей ситуации самый простой выход – это нотариально удостоверенная доверенность от мужа с предоставлением вам полного набора прав по управлению имуществом, в том числе с правом получения оплаты и расторжения договора найма (аренды). Если стороны не прописали в договоре случаи и порядок досрочного расторжения договора по иницитиве каждой из сторон, то действуют правила, установленные в законе, в соответствии с которым расторжение договора по инициативе арендодателя возможно в судебном порядке и только в случаях, когда арендатор грубо нарушает принятые на себя обязательства в части использования имущества по назначению или намеренно его портит, либо не вносит арендную плату более 2-х сроков подряд. При этом факт порчи имущества должен быть документально зафиксирован, например, фотодокументом или актом о выявлении ухудшения состояния имущества, но с учетом естественного износа.

Катя ИВАНОВА: Снимала квартиру ровно год. Договора не было, точнее не заключали его, изначально обговорив, какие оплачивать коммунальные услуги. Когда пришло время выезда с квартиры, мы оставили на сохранность свои вещи, сказав, что через пару дней заберем. Пришло время забирать вещи, на что я услышала, что мы не оплачивали квитки, которые изначально были обговорены, что мы их не платим. Она сказала, что оплачиваете их, потом верну вещи. Дело в том, что мы их не должны оплачивать, а платили за то, чем пользовались. Как поступить и что делать? Она не отдает. Мы честны перед собой. Еще делали ремонт за свой счет. Налоги она не платила. Что мне делать? И как грамотно и правильно поступить. Она незаконно удерживает наше имущество. Платить мы ее долги не собираемся, и не будем. Посоветуйте, пожалуйста.

Ответ: Ваша ситуация вполне типична, когда стороны найма не оформляют договор письменно. Однако закон предписывает соблюдение установленной формы, в отсутствие которой стороны лишаются права ссылаться на условия договора в случае спора. Именно это с вами и произошло – у вас возник спор из-за разногласия сторон в договоренностях, совершенных устно на стадии заселения. Дать какие-то рекомендации в такой ситуации крайне трудно, т.к. юридически вы не находитесь в гражданско-правовых отношениях, следовательно, не вправе обратиться в суд за истребованием своих прав. Видимо именно поэтому вам не дают, как вы выразились, развернутых ответов. Могу только порекомендовать договариваться с собственником.

Марат Афашагов: Сдавал двухкомнатную новую квартиру с евроремонтом почти год, договор аренды был заключен с 15 марта 17 года по 15 февраль 18 года, в начале декабря арендаторы съехали по причине переезда в другой дом. За время, что они прожили в моей квартире, в спальной комнате без согласования просверлили две дырки в стене (хотя я не планировал ничего сверлить), а при съезде не доплатили за коммунальные услуги. Как я могу вернуть деньги, если они все обещают выплатить, а результата нет, последнее время вообще перестали отвечать на звонки.

Ответ: Если в вашем договоре аренды было прямо указано, что арендатор не имеет права производить какие-либо ремонтные работы, в том числе сверлить отверстия в стенах, потолке, полу и т.п., и в акте на возврат помещения есть пункт, свидетельствующий об обнаруженных нарушениях, то вы вправе предъявить арендатору претензию о компенсации причиненного вам ущерба, а в случае его отказа в этом – обратиться в суд с соответствующим исковым требованием. Если же прямого запрета на производство подобных работ в договоре нет, и/или в акте отсутствует указанный пункт, то ваши требования вряд ли будут расценены как справедливые. Следует также заметить, что с течением времени происходит естественный износ любого имущества, который также необходимо учитывать при предъявлении требований о компенсации.

Татьяна Потапова: Я заключила с агентством договор по поиску квартиры. Квартиру они мне нашли, их услуги я оплатила. Намерения были снимать не менее года. В договоре между мной и агентством прописано «на долгосрочную аренду»,но числа проставлены с 10.08.17 по 31.12.17. При подписании договора на этот пункт не обратила особого внимания. А в договоре с наймодателем (договор составляли в этом агентстве) стоит только дата начала аренды (10.08.17) дата окончания аренды квартиры не прописана. Также в договоре не прописаны условия, как и за какое время стороны предупреждают друг друга о прекращении договора найма. Сегодня выясняется, что хозяин выставил квартиру на продажу, через это же агентство, и они уже готовы приводить на просмотры квартиры. На сегодня у них уже два просмотра. Ситуация с просмотрами квартиры очень не нравится… Квартиру снимала без мебели и техники. Тратила деньги на переезд, грузчиков, платила агентству... И теперь всё заново?

Ответ: В соответствии со ст.683 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. В отсутствие установленного сторонами порядка досрочного расторжения договора, следует руководствоваться ст. 687 ГК РФ, которая гласит, что наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Наймодатель же может расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, перечисленных в законе. Приведенные нормы действуют при условии, что долгосрочный договор найма зарегистрирован в установленном законом порядке, т.е. в Росреестре и применяются к договорам социального, а не коммерческого найма. Однако в диалоге с наймодателем вы вправе ссылаться на них в полной мере. Что касается продажи снятого вами жилья до окончания срока найма, то в соответствии с законом смена собственника не влечет за собой расторжения договора аренды (найма) и не является основанием для его пересмотра, как в части стоимости аренды (найма), так и по другим его условиям.

tany maslo: Я снимала квартиру по договору, договор на 1 год до 16.03.18. По семейным обстоятельствам я съехала, хозяйка требует, чтобы я сделала ремонт стиральной машины, или подаст в суд, так как я там ещё проживаю по договору, и договор не хочет расторгнуть . Платила я 180$, а по договору – 250 рублей. Что мне делать, подскажите...

Ответ: Если срок действия договора аренды (найма) жилого помещения не истек и ваш фактический отказ от помещения не оформлен документально, т.е. нет соглашения о расторжении договора и акта возврата помещения его владельцу, то договор считается длящимся и собственник вправе требовать с арендатора (нанимателя) оплаты. Факт расчетов между сторонами подтверждается финансовыми документами, в том числе расписками получателя, если они производились наличными.

Саша Урбанович: Сняли мы квартиру, оформили договор на год, за месяц первый заплатили, плюс залог 5тыс., месяц уже прожили, и поняли, что не потянем квартиру: жена в декрете, маленький ребенок, муж живет на работе (шиномонтажка, а зимой там сейчас никакого заработка), машина из-за холодов стала часто выходить из строя. Муж позвонил хозяйке квартиры, сказал, что не будем жить, что хотелось бы сдать квартиру, на что хозяйка квартиры сказала, что она уже улетела за границу (холод она плохо переносит, поэтому зимой уезжает в теплые страны) и будет только к весне. И как нам теперь быть? Влазить в долги из-за этой квартиры? Может все-таки есть какой-нибудь выход, чтобы не платить за квартиру?

Ответ: Для расторжения договора вам необходимо уведомить собственника о своих намерениях, но с соблюдением установленного для этого срока. Уведомление следует направить почтовым отправлением, либо при отсутствии адреса места пребывания собственника, - по электронной почте или смс-сообщением. Обязательно сохраните копию отправления и почтовой квитанцию (если почтой)! В уведомлении просите указать доверенное лицо, которое сможет принять у вас помещение и ключи от него. В случае молчаливого отказа собственника в предоставлении уполномоченного лица для оформления расторжения договора, возврате помещения и ключей от него, вы вправе составить и подписать акт осмотра помещения с участием двух понятых (данные которых следует указать в акте). При наличии повреждений или задолженностей как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя, укажите эти факты в акте. Подписанный таким образом акт и ключи от помещения направьте заказным письмом (бандеролью) с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу регистрации собственника, указанному в соответствующей графе договора.

Ирина Голосова: Я сдаю комнату и являюсь собственником. Имею ли я право не отдавать вещи нанимателю и не пускать его, если он не заплатил за жильё? Договор был заключён, но росписи по оплате мы не ставили. Его комната, как и моя, не запираются, как можно избежать вранья, если он решит обвинить меня в каком -либо хищении?

Ответ: Закон допускает удержание кредитором вещи должника в качестве меры исполнения обязательства, но при условии, что эти обязательства оформлены договором и лежат в сфере предпринимательской деятельности. К тому же ваши опасения относительно возможности обвинения вас в порче или хищении имущества должника вполне обоснованы и могут привести к обратному результату. Поэтому рекомендую решить проблему миром, а случае невозможности этого, – обратиться в суд с требованием уплаты долга. Следует однако иметь в виду, что судебное разбирательство возможно лишь в случае, когда договор оформлен письменно.

Ник Мир: Проживаю в квартире, собственниками которой являются моя мать и бабушка. Не прописан. Мать живет в другой квартире. Официально сейчас являюсь опекуном бабушки и проживаю вдвоем с ней. Имеют ли право родственники, в лице второй дочери бабушки и ее мужа, создавать помехи, запрещать мне здесь проживать и насильственными методами выгонять на улицу? Собственники жилья ко мне претензий не имеют и не против моего проживания.

Ответ: Если упомянутые Вами родственники не являются сособственниками данного жилого помещения, то они не вправе принимать решения относительно пользования жилым помещением и препятствовать вашему проживанию в нем с подопечным. Однако, во избежание дальнейших проблем, которые могут возникать в связи с отсутствием у Вас регистрации по месту преимущественного проживания, рекомендую все-таки оформить Ваше право пользования указанным жилым помещением либо путем регистрации по месту пребывания/жительства, либо приобретением права собственности. Последний вариант можно оформить как дарственную доли (либо ее части) от Вашей матери, либо от бабушки.

Татьяна Инякина: Мы несколько лет арендуем магазин. И сейчас нам стало известно, что магазин продали, не поставив нас в известность. Что нам делать? Мы живем в селе, и подходящих помещений здесь нет. По сути, нас выкидывают на улицу. Имел ли право арендодатель продать магазин третьим лицам, в первую очередь не предложив нам его выкупить?

Ответ: В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник вправе в любое время распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, а именно, продать, подарить, завещать или заложить его. При этом арендатор не наделен правом преимущественной покупки помещения, арендуемого им в соответствии с договором. Закон устанавливает лишь преимущественное право арендатора на заключение нового договора в случае истечения предыдущего. Что касается последствий, связанных со сменой собственника помещения, то данное событие не является основанием для досрочного расторжения договора аренды, либо изменения его условий до окончания срока его действия. Если новый собственник выразил свое намерение расторгнуть договор досрочно или изменить его условия, о чем уведомил вас письменно, то вы вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Екатерина: Может ли договор аренды действовать дольше, чем доверенность, на основании которой он был заключен. Доверенность заканчивается 10.01.17. А договор аренды мы думает заключить до апреля. Данный договор аренды будет действовать, если доверенность уже закончит свое действие? Ведь полномочия прописанные в доверенности выдается на определенный срок, то же получение денег, например...

Ответ: Если вы только планируете заключить договор с лицом, действующим от имени собственника по доверенности, срок действия которой истек 10 января 2017 (прошлого года!!), то такой договор будет считаться недействительным в силу отсутствия у представителя соответствующих полномочий. Если же вы заключили договор до истечения срока действия доверенности, т.е. до 10.01.2017 г., то договор будет действовать до окончания указанного в нем срока, независимо от срока действия доверенности.

Максим Филатов: Два с половиной года назад заключили договор найма по аренде квартиры между физическими лицами – мною, собственником жилья, и наёмщиком! Квартира была новой, сразу после качественного ремонта, никто не жил, вся техника, коммуникации и оборудование новые. Люди, как показалось на первый взгляд, оказались порядочными и финансово независимыми, и тем самым усыпили нашу бдительность! Был составлен только договор найма, без акта передачи! Платили исправно и в срок, посетил за все время хотя их только раз – ничего подозрительного не показалось, всегда были на связи, и я даже и перестал их посещать! Перед Новым Годом, по условию договора за 15 дней поставили меня в известность, что купили новое своё жильё и что они съезжают! На праздники мы также уехали с семьёй за границу, и уже 30 декабря наёмщики мне позвонили, за все нас поблагодарили и сообщили, что ключи от квартиры оставили у охраны на ресепшн, что вызвали специальную службу для уборки и т. д. После праздников, забрав ключи, мы посетили свою квартиру и ужаснулись. За полтора года, пока мы не появлялись, все углы стен были сбиты с раскрошением штукатурки, царапины и разводы по стенам, двери шкафа купе в гардеробной просто не закрывались, часть освещения в квартире не было, также не понятно, для чего это было сделано, электроплита с духовым шкафом были все испачканы, часть полок в шкафах имели явные признаки сколов, словно били их молотками! Сразу же связались с данными «порядочными» бывшими арендаторами, они же заняли позицию глухой обороны, что акт передачи не было изначально, и что так оно и было! И что вообще мы ничего не докажем, так как 1,5 года назад Договор найма закончился и не продлевался! Можем ли мы взыскать с прежних арендателей компенсацию за исправления всех замечаний? Стоит ли заказывать независимую экспертизу, или это все пустая трата денег? И какие Вы посоветуете наши дальнейшие движения!!!!! Заранее благодарны!

Ответ: Законом не установлены требования к тому, как должна оформляться передача имущества в аренду, поэтому стороны вправе самостоятельно установить документ в подтверждение данного факта. Чаще всего используют форму акта. Отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества, предусмотренное п. 1 ст. 611 ГК РФ. В вашем случае было нарушено два обязательных условия по передаче имущества в аренду: 1) Не был оформлен акт передачи имущества и акт возврата, 2) не продлен договор найма, несмотря на продолжение договорных отношений. Ваш наниматель использовал это обстоятельство в своих интересах. Вы, конечно, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании ущерба, но в отсутствие документальных доказательств шансы на успех достаточно слабые.

Ирина: Соседи снизу постоянно нарушают тишину. Они квартиру снимают, наймодатель известна. Вызывали милицию, дело о нарушении тишины отправлено на административную комиссию. У квартирантов нет договора об аренде жилья. Несет ли в данном случае какую-нибудь ответственность человек, который сдаёт жильё в наём без оформления документов, не платя налоги и т.д. Спасибо.

Ответ: Закон предусматривает ответственность за нарушение гражданином соответствующей нормы права. В вашем случае нарушителем тишины является лицо, проживающее в квартире этажом ниже, следовательно, ответственность наступает в отношении данного лица по закону «о тишине», если административная комиссия примет соответствующее решение. Ответственность за неуплату налога на доход, полученный от сдачи имущества в аренду, предусмотрена налоговым законодательством, а для крупных размеров – уголовным кодексом и наступает у собственника по совокупности оснований, подтверждающих факт коммерческой аренды помещения и после истечения срока, отведенного для уплаты налога. Подробную информацию об этом вы можете узнать в любом подразделении ФНС.

Игорь Грицунов: В дачном кооперативе у отца выключили свет, ни задолженностей, ничего такого нет, а отключение связано с тем, что якобы было собрание общее по кооперативу, и принято совместное решение по замене питающего кооператив кабеля , требуют с каждого 17 000, т.к. кому- то напряжения не хватает, а если у нас горит две лампочки и бывает обогреватель, когда в баню приезжаем. Можно ли не платить эти 17 000, и если можно, чем можно это мотивировать, спасибо.

Ответ: В соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" члены садового товарищества обязаны выполнять решения общего собрания членов такого объединения или собрания уполномоченных и решения правления такого объединения. Если решение принято легитимно, т.е. с соблюдением процедуры и требований, установленных уставом СНТ, то исполнение его является обязательным для каждого члена товарищества.

Если же имеются нарушения процедуры принятия решения или есть основания полагать, что цена работ сильно завышена или привлечена подрядная организация, аффилированная с руководящими лицами СНТ, то вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском для отмены решения общего собрания. Если оснований для обращения в суд нет, а платить все же не хочется, то вы можете обратиться в правление СНТ с заявлением об отказе от уплаты, изложив мотив своего решения. Однако последствия вашего поступка могут быть весьма неблагоприятные, от уменьшения входящей мощности электрокабеля до полного отсоединения вашего домовладения от электросетей.

ulianikitina605: Прожили на квартире арендодателя почти три года. Договор не заключили. Когда въехали, буквально через неделю начала рушиться мебель. Со временем от сырости отклеились обои на кухне. Недавно пришлось съехать, так как нет средств снимать её дальше. Квартиру вымыла. Мебель, что смогла, привела в порядок. После того как арендодатель принял квартиру, мне начали поступать звонки, что я чуть ли ни ремонт была обязана им сделать и начала грозить мне разговором уже не с ней, а с её мужем. Что в этой ситуации делать? Подскажите.

Ответ: В вашем вопросе содержится ответ на него в виде ключевой фразы «Договор не заключили». В соответствии с законом договор найма (аренды) надлежит заключать в письменной форме. Несоблюдение установленной формы лишает стороны права ссылаться на его условия. В этой связи претензии ваших наймодателей не основаны на договоре и вы вправе их игнорировать.

Аня Михайлова: Сдала квартиру неделю назад, а вчера увидела в группе ,в которой выкладывала объявления, что женщина, которая сняла квартиру, сдаёт ее! Решили позвонить с другого номера поинтересоваться! Условия она предлагает те же самые, что и я! В чем смысл? Она даже не сможет навариться с этого! Подскажите, как быть?

Ответ: Если вы заключили договор найма (аренды), в условиях которого прямо указано, что нанимателю (арендатору) запрещается сдавать помещение в поднаем (субаренду) или возможно только с разрешения собственника, полученного в письменной форме, то вы вправе расторгнуть договор, мотивируя свои действия нарушением нанимателем (арендатором) указанного условия. Если же прямого запрета в договоре нет, то действия нанимателя (арендатора) не являются противоправными.

semer_32: Сняли квартиру на долгий срок по договору, прожили месяц, начали появляться пятна на коже и сильно чесаться, думали, что блохи у кота, протравили блох. Но проблема не исчезла. Потратили круглую сумму на лекарства, так как думали это какая-то аллергия. Как оказалось, это были клопы, мы незамедлительно начали искать новую квартиру. Нашли и съехали. Предупредили хозяев. Сказали, что даже не знали про них. Хотя, когда мы только хотели снимать, говорили, что буквально неделю назад делали ремонт. А теперь говорят, что делали его 4 года назад, как нам поступить? Можем ли мы требовать с них компенсацию за потраченные деньги на лекарства?

Ответ: Для истребования компенсации по расходам вам необходимо представить доказательства, коими в вашем случае будет являться заключение санэпидстанции или другой профильной организации, занимающейся травлей насекомых. При отсутствии договора на потраву доказать факт наличия насекомых в квартире можно с помощью фотодокументов, но с меньшей долей вероятности.

Minima2004: Между ИП и частным лицом был заключен договор аренды нежилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности. Договор аренды был подписан, где указывались подробно все помещения сдаваемые Арендодателем. Через 2 месяца Арендатор съехал, не погасив арендной платы. Мало того, еще сломав полы и стены в арендуемом помещении. Сейчас Арендатор вообще утверждает, что не получал ключи и доступа не имел, т.к. нет акта приема-передачи. Есть свидетели, подтверждающие, что Арендатор пользовался этим помещением. Но суд тоже встал на сторону Арендатора, ответ таков: нет акта приема-передачи и договор является незаключенным. Стоит ли подавать апелляцию на решение суда первой инстанции?

Ответ: Ваш вопрос лежит в плоскости судебного производства и для ответа на него необходимо детально изучить материалы судебного дела, а также собрать дополнительную информацию и документы. Если же подходить к вопросу формально, то суд прав, т.к. факт заключения договора аренды не является одновременно фактом передачи имущества (и особенно недвижимого) в натуре, а есть лишь договоренность о правилах его использования. Фактическая передача арендатору имущества и его возврат собственнику должны быть оформлены соответствующими актами с указанием даты совершения, возможных дефектов арендуемого имущества и наличия задолженности.

Будаева Валерия: Может ли один из собственников сдать комнату в квартире без согласия других? Если квартира находится в социальном найме и не является собственностью.

Ответ: В вашем вопросе содержится противоречие относительно собственности на квартиру. Если квартира используется по договору социального найма, то ее собственником является муниципалитет или государство, а лицо, получившее по данному договору право пользования является нанимателем. Лица, совместно проживающие с нанимателем и зарегистрированные в данной квартире как по месту жительства (постоянно), являются пользователями жилого помещения. Сдавать квартиру от лица собственника ни наниматель, ни пользователи не в праве. Однако, при наличии в договоре социального найма условия о возможности нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, наниматель вправе это сделать, но с согласия всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае отсутствия согласия любого из зарегистрированных договор поднайма подлежит расторжению.

Ряднина В. И.: В собственную квартиру заселили семью с маленьким ребенком, они хотели ее выкупить, договор найма не делали. Они ее не выкупили, мы предупредили устно, что если будем продавать, предупредим за 2 недели. Имеем ли мы право, предупредив за 2 недели, выселить семью зимой?

Ответ: Заключение договора найма (аренды) жилого помещения закон предписывает совершаться в письменной форме. Несоблюдение установленной формы договора лишает стороны права ссылаться в случае спора на его условия. В связи с тем, что ваши арендные отношения с нанимателем должным образом не оформлены, прокомментировать ваши права, обязанности и последствия расторжения не представляется возможным.

Светлана Ляшко: Съехали арендаторы, комната в коммунальной квартире, договор был в простой письменной форме. Съехали со скандалом, предупредили за 2 недели, когда приехала принимать комнату, сказали что передумали съезжать, причём не позвонили заранее, а просто поставили перед фактом, хотя жили 2 недели в счёт депозита, второй комплект ключей не отдали, коммунальные услуги не оплатили, сейчас выяснилось ,что они приходят в гости к другим собственникам, и ключи от моей комнаты у них есть, в комнате дорогой холодильник. Договор со мной они не расторгли, отдали один комплект ключей вместо двух. Как поступить в данном случае?

Ответ: Из вашего повествования мне не вполне понятна ваша ситуация. Если договор не расторгнут и не был подписан акт возврата помещения и ключей от него, то ваши отношения с арендатором считаются длящимися и вы вправе требовать оплаты за фактически прошедший период. Для признания договора расторгнутым достаточно подписать акт возврата помещения и ключей от него, в котором следует указать, произведены ли расчеты между сторонами полностью или у арендатора имеется задолженность перед вами или ресурсоснабжающими организациями.

arturchikos2011: 16 ноября этого года взяли в аренду магазин со всем оборудованием, подписали договор на 6 месяцев, оплатили первый месяц последний и залог за оборудование по 50 000 (150 000). Наш договор вступает в силу 1 декабря 2017, на данный момент у нас каникулы, данные владельцем помещения! У нас случилась беда, скончался человек, и мы никак уже ни денег на данный момент не можем вложить, ни сил, и, вследствие, расторгаем договор по соглашению! Вопрос, как бы нам вернуть наши деньги?? Нам сказали, что 50 уже точно не дадут, у них всякие затраты были, плюс агенту отдали. Хотя бы эти 100 тысяч вернуть!... Но они утверждают, подождете, пока сдадим другим и мы вам отдадим эти деньги (100).

Ответ: Если говорить простым человеческим языком, то ваши обстоятельства вызывают сочувствие, на юридическом языке это называется форс-мажор. По закону договор прекращает свое действие досрочно в случае смерти одной из сторон. Если же умерший не являлся стороной договора, а ваши обстоятельства связаны с изменением планов, то для досрочного расторжения договора и возврата внесенных вами денежных средств требуется изучения условий сделки, а возможно, и участие в переговорах с контрагентом. В этой связи рекомендую очно обратиться к практикующему юристу или адвокату для получения обстоятельной консультации.

Артём Овсеенко: Я заключил договор найма жилого помещения в общежитии, во время моего отсутствия может зайти комендант со своим ключом и делать осмотр? Имеет ли она это делать без моего ведома и в отсутствии меня?

Ответ: Общежития – это жилые помещения, предназначенные для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. В связи с различием подчиненности общежитий, различается и режим пользования предоставляемыми гражданам помещениями. Основными документами, регулирующими порядок взаимодействия нанимателя и наймодателя, является договор найма и локальный административный акт (чаще всего положение) о порядке эксплуатации и проживания в общежитии.

Если ваш вопрос относится к режиму проживания в студенческом общежитии, то локальный административный акт должен опираться на Примерное положение о студенческом общежитии федерального государственного образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, подведомственного Федеральному агентству по образованию, утв. Минобрнауки РФ 10.07.2007. В соответствии с этим документом администрация общежития обязана поддерживать надлежащее состояние жилых и подсобных помещений общежития, для чего вправе осуществлять их регулярный осмотр и совершать необходимые действия по его ремонту и эксплуатации. Присутствие или отсутствие лица, проживающего в данном жилом помещении (комнате), нормативный акт не оговаривает. Если в ваше отсутствие совершена кража вашего личного имущества, то вы вправе обратиться с заявлением в полицию.

Настя Поступная: Хозяин квартиры, которую я хочу снять, находится в другом городе и по долгу службы не смог выехать на подписание договора. Он предлагает сделать это путем обмена документами по почте с доставкой ключей от квартиры. Оригинал свидетельства собственности на квартиру я не видела, только фото, в связи с чем отправила запрос на справку по квартире в ЕГРН. Если данные о его праве собственности подтвердит справка, можем ли мы заключить договор таким способом?

Ответ: Основным документом, подтверждающим права собственности на квартиру, является договор приобретения (купли-продажи, передачи, мены или дарения). Для достоверности и полноты прав следует запросить у собственника именно договор. Также важным обстоятельством, препятствующим заключению договора найма является наличие лиц, не являющихся собственниками, но имеющих права пользования квартирой. Для выявления их наличия / отсутствия следует запросить выписку из домовой книги. Если таковые лица будут указаны в выписке, то надлежит получить их согласие на совершение сделки. Также правом вето обладает супруг, если квартира приобретена в браке.

Елена Майбах: В июне мы с молодым человеком сняли квартиру. По договору он квартиросъемщик. Меня указали как совместно проживающую. Так получилось, что с сентября я не проживаю с ним в арендованной квартире. 18 октября мне позвонила хозяйка и сказала, что он съехал и не заплатил за октябрь. Имеет ли она право взыскать долг с меня?

Ответ: Если в договоре найма вы не являетесь одной из его сторон (сонанимателем), а указаны как лицо, допущенное к совместному проживанию с нанимателем, то предъявить вам претензию по оплате долга наймодатель не в праве, т.к. эти обязательства и ответственность за их неисполнение возложены на нанимателя.

Анастасия Ивкова: Мы сняли квартиру 2 недели назад , квартира в ужасном состоянии (стоимость аренды составляла 10 тыс руб + оплата по счётчикам ), прежде чем заехать в квартиру, мы убрались, намыли ее , избавились от насекомых (тьма тараканов ), заделали все дыры, поменяли вытяжки и уже собирались клеть обои, как вдруг наш арендодатель поднял стоимость квартиры на 6000 рублей или «пошли вон» он говорит. Есть ли у нас какие права при этом? Залог в размере суммы 10 тыс. рублей мы отдали, но и потратились на ремонт и в итоге остались без жилья. Что нам делать в этой ситуации?

Ответ: Ваш наймодатель воспользовался ситуацией и вашей правовой безграмотностью. К сожалению, такая ситуация довольно типично, когда жилье снимают без договора (на доверии), или когда в договоре не прописаны все договоренности сторон. Закон предписывает оформление договора найма (аренды) в письменной форме, несоблюдение которой лишает стороны в случае спора ссылаться на его условия. Полагаю, что вы если и заключали договор найма, то никак в нем не оговорили условия, связанные с вашими расходами на ремонт помещения, нет в нем видимо и прямого запрета на повышение цены найма в течение срока действия договора. Если же договор заключен, и в нем прописаны эти условия, то вы вправе потребовать от наймодателя либо компенсации ваших расходов на ремонт, либо альтернативно пропорционального срока проживания в квартире. Рекомендую в будущем обращаться за помощью к профессиональному риэлтору либо юристу для юридически грамотного оформления отношений аренды.

Анастасия Волкова: Мы сняли квартиру на длительныи срок (11 месяцев), прожили в ней 2 недели, и хозяйка нам сообщает: «Квартира уже как 2 года на продаже, а сейчас придут потенциальные покупатели посмотреть. Так будет от силы раз в 2-3 месяца». Но еще за 1,5 недели наведывалось 5(!) клиентов, в том числе когда нас не было на съемном жилье. И вот сейчас квартиру купили. Прожили в квартире 24 дня. Нам дали месяц на съезд, но договор у нас на 11 месяцев и оплачен первый месяц и агентство. Вопрос в том, можно ли как-то наказать за такое? Так как нам заранее не сказали, что квартира на продаже, соответственно платили полную сумму (не пониженную), или можно хотя бы заставить хозяйку заплатить за новое агентство?

Ответ: Ваша ситуация, к сожалению, типична, когда квартиру сдают на время поиска покупателя. В таких случаях агент обязан был вас предупредить о временном характере найма (т.е. на время поиска покупателя) и отразить это условие в договоре. Если вы заключали договор найма через нашу компанию, то вам следует обратиться в тот же офис компании и ваша проблема будет решена. Если же вы работали с другой компанией или риэлтором, и вам отказывают в помощи, то следует руководствоваться нормами закона. В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Если же проживание в арендуемом жилом помещении становится для вас невозможным из-за действий наймодателя, то вы вправе требовать от последнего возврата авансовых платежей за непрожитый период времени, залоговой суммы, а также компенсации расходов, связанных с оплатой услуг риэлтора (при условии наличия соответствующих финансовых документов об оплате).

Jkmuf Ybrjyjdf: Можно ли расторгнуть соглашение о выплате задолженности, составленное человеком, не являющимся собственником жилья?

Ответ: Любые договоры и соглашения подписывают лица, на то уполномоченные законом или соответствующим документами. В случае ненадлежащего подписанта документ может быть признан недействительным. Решение об этом вправе принимать либо стороны акта, либо суд.

Анастасия Дмитриевна: В прошлом году мы с молодым человеком (теперь уже мужем) сняли квартиру в МО. Был, соответственно, заключён договор и внесены деньги за первый и последний месяцы. В июле этого года договор закончился. В августе мы с мужем смогли оплатить квартиру, но потом оба потеряли работу и, соответственно, в сентябре уже не смогли бы оплатить проживание. Мы предупредили хозяйку квартиры за несколько дней до окончания августа о том, что у нас форс-мажорные обстоятельства и что мы съезжаем. Приехал ее молодой человек: принял квартиру и забрал ключи.

Неделю назад я написала хозяйке квартиры на счёт залога. Она ответила, что у нас перед ней есть задолженность по коммуналке в размере 21 000 рублей. На что я ей ответила, что есть залог, который составляет 28 000 рублей, возьмите из него и разницу отдайте нам. На что в грубой форме от хозяйки я услышала, что мы ещё якобы проживаем в той квартире (а мы там уже не живём почти три недели) и что её не волнует ничего, и если что, она подаст в суд и выиграет дело, так как мы якобы нарушили договор (повторюсь, который не был переподписан). Являются ли её действия правомерным и как можно избежать суда, если все-таки она решит подать иск?

Ответ: Договор найма (аренды), как и иные, оформляются сторонами письменно и подписываются либо лично, либо уполномоченными представителями сторон. Передача имущества также совершается сторонами письменно путем составления соответствующего акта приема-передачи. Если при возврате жилого помещения вами не были проверены полномочия лица, которому вы передали ключи и/или не был составлен соответствующий акт, то отношения найма могут быть признаны судом длящимися, что позволяет наймодателю требовать оплату за соответствующий период. Если же представитель наймодателя действовал на основании письменной доверенности, и акт возврата помещения и ключей был сторонами составлен, но в нем не отражена задолженность какой либо из сторон (по оплате коммунальных услуг нанимателем и/или возврату депозита наймодателем), то данную задолженность необходимо доказывать.

Mary Repina: Год назад снимала комнату (проживание в одной квартире с хозяевами). В начале августа договор закончился, поэтому хозяйка решила повысить стоимость аренды. Я не согласилась, и мы договорились, что я оплачиваю за август и съезжаю до конца месяца, т.е. предупредила их за месяц. По договору она обязана была вернуть депозит в «момент окончания аренды», но она отказалась, т. к. денег нет, и просила подождать, когда она найдет нового жильца, но при этом потребовала вернуть ключи от квартиры. Я отказалась, сказала, что верну в обмен на депозит. В итоге она мне начала угрожать, но в итоге согласилась на это условие. Я съехала 2 недели назад и до сих пор не получила депозит.

Могу ли я вернуть депозит через суд, если есть договор, в котором прописана сумма и условия возвращения депозита, но нет отметок о том, что я ей платила за квартиру и коммунальные услуги − деньги всегда передавались лично. Несколько раз я платила за хозяйку в банке по кредиту в счет арендной платы (почти равной ей) и также передавала деньги через социального работника.

Ответ: Вы вправе требовать возврат депозита через суд, однако есть вероятность того, что собственник предъявит встречный иск с требованием оплаты каких-либо долгов и/или повреждений его имущества в период вашего проживания. Дело в том, что окончание найма, как и его начало, стороны договора должны оформлять актом сдачи-приемки жилого помещения и находящегося в нем имущества. В случае отсутствия такого документа есть вероятность того, что вам могут вменить ущерб, который вы и не совершали. Вероятность такого развития увеличивается еще и тем обстоятельством, что по окончании срока действия договора вы не вернули ключи от помещения. В связи с отсутствием у вас финансовых документов об оплате проживания и коммунальных услуг, вам также могут вменить какие-либо иные долги. Следует однако учитывать, что вышеперечисленные варианты развития судебного процесса с равной вероятностью могут как случится, так и не случится, поэтому рекомендую обратиться к адвокату или юристу с представлением всех имеющихся документов и иных доказательств по делу для юридической оценки ситуации.

Татьяна Гочуа: Прошу прощения, что написано так непонятно. Дело в том, что дом до 2015 года стоял на балансе Минобороны, после чего дом был передан администрации, в доме имеются квартиры (которые по данным Росреестра, принадлежат Российской Федерации). Управляющая компания сдает эти квартиры, а денежные средства за поднаем присваивает, в связи с чем долги за квартирами перед ресурсниками растут, на общем собрании собственники попросили УК сообщить, на каком основании сдаются указанные квартиры, однако ответа от УК нет. Законна ли сдача в поднаем квартир, принадлежащих Российской Федерации?

Ответ: Сдавать жилые помещение в поднаем закон не запрещает. Отношения поднайма оформляются соответствующим договором, срок которого не может превышать срок действия основного договора найма. Относительно долгов ресурсоснабжающим организациям со стороны вашей управляющей компании прокомментировать ситуацию затруднительно – для этого необходимо знакомиться с документами и др. доказательствами по существу вопроса. Поэтому рекомендую обратиться очно к адвокату или юристу для получения квалифицированной юридической помощи. Наш ресурс оказать таковую не позволяет.

Татьяна Гочуа: Управляющая организация заселила жильцов в квартиру, принадлежащую Российской Федерации (дом ранее стоял на балансе Минобороны), квартира в оперативном управлении, за квартирой числятся долги за ресурсоснабжающими организациями и долги растут (то есть жильцы не платят). Управляющая организация отказалась сообщить, на каком основании они заселили жильцов, законны ли действия УК?

Ответ: К сожалению, из вашего повествования не вполне понятно, кто кому не платит: «…за квартирой числятся долги за ресурсоснабжающими организациями и долги растут (то есть жильцы не платят)...». Если речь идет о долгах нанимателей за поставленные им ресурсоснабжающими организациями услуги / товары (т.е. электроэнергию, воду и проч.), то эти наниматели сами отвечают по своим долгам перед кредиторами и к ним могут быть применены меры принудительного воздействия вплоть до выселения. При этом управляющая компания будет выступать в роли кредитора, если между ней и поставщиком услуг заключен соответствующий договор на поставку.
В этой связи не понятен ваш вопрос о законности заселения.

Эля Чащина: Мы снимали квартиру 2 года, договор был заключён до июня месяца, а мы прожили до августа и съехали! Все платили, и коммуналку, и квартплату вовремя! Спустя месяц арендодатель звонит и грозится судом, что подаст на нас в суд за неуплату коммуналки за последний месяц! Грозится, что в договоре есть паспортные данные и подписи! Хотя он коммуналку уже сам оплатил! Как быть?

Ответ: Передача или перевод денежных средств в уплату каких либо услуг и/или платежей в пользу наймодателя, должны подтверждаться соответствующими финансовыми документами (расписками или квитанциями об оплате, либо денежным переводом со счета на счет). При отсутствии таких документов кредитор вправе предъявить претензию об отсутствии поступлений с последующим обращением в суд.

Карина: Я сейчас без работы, вот на днях устроюсь. Можно ли договорится с хозяйкой, чтобы за квартиру не с первого числа платить, а числа 8, 9?? Так как на новой работе зарплата только в этих числах.

Ответ: Оплата по договору может производиться по договоренности сторон в любой согласованный срок, при условии, что это соглашение оформлено письменно и имеются подписи обеих сторон договора.

Соболя Дмитриевна: Возможно ли у Вас получить консультацию по поводу сдачи квартиры без посредников?

Ответ: Компания «МИЭЛЬ» является коммерческим предприятием и осуществляет оказывает услуги в сфере недвижимости, в том числе по аренде (найму) жилых помещений. На нашем сайте имеется страничка, на которой можно получить бесплатную юридическую консультацию в этой области, однако, пределы этой консультации ограничены общими сведениями и рекомендациями. Если вам необходима предметная консультация по сложившейся ситуации, то такая услуга может быть оказана на платной основе. Также на платной основе мы предоставляем бланки договоров и других документов, необходимых для заключения сделки.

Сабина Кадашова: Проживаем мы около 10 лет в съемной квартире, с последующим выкупом. Хозяина знаем хорошо и отношения дружелюбные! Сделали ремонт, вставили окна, поменяли отопление, полы, в общем − все! Ежемесячно оплачивали, либо когда он был в море, по его приходу всю сумму за те месяца, что он отсутствовал, суммы платили всегда разные, так как мы ее выкупали. Хозяин ушел в море и уже, к сожалению, не вернулся, умер. Как нам быть? Как доказать, что мы ее выкупали и делали уже ремонт для себя, есть у нас какие либо шансы?

Ответ: Договор аренды (найма) жилого помещения заключается в установленной законом письменной форме, а на срок более одного года подлежит государственной регистрации. Статья 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность выкупа арендованного имущества по истечение срока действия договора. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Из вашего вопроса не вполне понятно, был ли заключен между вами и собственником договор, каковы его условия, был ли предусмотрен выкуп помещения и имеются ли у вас финансовые документы, подтверждающие выплату его стоимости. Если документально ваши договоренности и финансовые расчеты не подтверждены, то их крайне трудно будет доказать. В любом случае рекомендую обратиться очно к юристу или адвокату с представлением всех имеющихся документов для оценки перспективы судебного разбирательства.

Alex Titov: Действителен ли договор найма квартиры без паспортных данных наймодателя и без даты заключения договора? Договор заключен на 10 месяцев.

Ответ: Все зависит от того, возможно ли в отсутствие данной информации в договоре определить начало срока найма и идентифицировать объект найма и наймодателя. Если адрес объекта прописан в условиях договора, собственником является единственное физ.лицо, данные которого указаны в договоре, а также указан срок, с которого договор вступает в силу и/или имеется запись о дате передачи объекта или подписан акт приема-передачи, то договор действителен. В отсутствие данной информации спор может быть рассмотрен в суде с предоставлением других доказательств его действия.

Екатерина Злоба: Мы сняли квартиру год назад. Жили там. За все время мы перекрасили стены, поклеили обои, потому что жить там было нереально. Мои родители сделали ремонт косметический во всей квартире, установили раковину, так как ее не было просто. Через 1 месяц сломался душ. Мы купили и установили новый. Привезли туда шкаф. На всю квартиру одна батарея, которая не грела зимой. И там было постоянно холодно, хозяйка никак не реагировала на наши просьбы хоть как-то утеплить квартиру и говорила, что всегда там было тепло, это просто мы мерзлячие.
Проблемы с коммуналкой, квитанции не приходили по 2-3 месяца и потом приходили с долгом. Хозяйка отказалась доверить нам оплату коммунальных услуг и просто приходила за деньгами всегда и говорила, что с квитанциями ничего не может сделать. Срок договора закончился 2 месяца назад, но на устной договорённости мы продолжили там проживать. Естественно, при этом искали другую квартиру. Сообщили хозяевам о переезде за 2 недели. Шкаф по личным причинам вывезти не смогли. Мы попросили хозяйку о скидке на последнюю коммуналку. На что она сказала, что ремонт мы делали для себя, шкаф ей не нужен и раковина не нужна. Как нам быть?

Ответ: Договор найма − это соглашение сторон, в котором наймодатель и наниматель определяют порядок пользования жилым помещением. Закон предписывает заключение договора найма (аренды) в письменной форме. Все изменения и дополнения к нему также совершаются в письменной форме. Несоблюдение установленной законом формы лишает стороны права ссылаться на его условия в случае возникновения спора.

Если в вашем договоре найма отсутствует условия о выплате наймодателем компенсации, в том числе путем взаимозачета, за произведенные нанимателем улучшения, то рассчитывать на ее получение не следует. Вы вправе демонтировать установленное оборудование, но при этом обязаны установить то, которое стояло до этого.

Во избежание в дальнейшем подобных неприятных ситуация рекомендую обращаться за помощью в компанию МИЭЛЬ, где вам предоставят бланк договора найма и других сопутствующих документов, необходимых для юридически грамотного оформления арендных отношений.

Библиотека Александровская: Наша библиотека безвозмездно пользуется помещением в Доме Культуры. Оба учреждения относятся к одной сельской администрации, которая является балансодержателем. Подскажите, пожалуйста, на основании какого документа администрации в договор безвозмездного пользования муниципальным имуществом включается пункт о том, что оплату коммунальных услуг осуществляет собственник помещения.

Ответ: Собственник помещения – это физическое или юридическое лицо, обладающее зарегистрированным в установленном законом порядке правом собственности на объект недвижимости. Лицо, которому передано право пользования объектом недвижимости, называется арендатором или пользователем. Условия договора передачи имущества в пользование (аренду) законом отнесены к компетенции сторон. По общему правилу коммунальные платежи и расходы, связанные с текущим содержанием переданного имущества, возлагаются на пользователя. Для ответа на ваш вопрос следует обратиться к тексту договора или к его контрагенту, т.е. собственнику.

Третьякова Виктория: Почему полицейские не продлевают договор найма в общежитии? В мэрии нам сказали, что изменилось законодательство и продлевают теперь только с участковыми, а с другими сотрудниками нет. Сказали, что мы должны освободить комнаты. Как нам теперь быть? У нас регистрация по этому адресу, дети определены в сад и школу. Теперь получается, что мы остаемся без комнат и без регистрации, так что ли? Если мы не съедем добровольно!?, то суд нас по любому выселит без предоставления другого жилья?

Ответ: В соответствии с п.2 ст.105 Жилищного кодекса РФ договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях являются специализированными жилыми помещениями и предоставляются на основании решений собственников таких помещений (государственных или местных органов власти) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ).

Порядок предоставления служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях регламентируется нормативными актами соответствующих органов власти или локальными актами организаций. Для уточнения этого порядка вам следует обратиться к руководству вашей организации или в органы местного самоуправления.

Ulasiuk Volha: Более года назад заключила договор об аренде комнаты в коммунальной квартире. На данный момент арендный срок составляет 1 год и 6 месяцев. По документам аренды договор составлялся на 11 мес., но так как стороны не имели претензий, он автоматически продлился. По семейным обстоятельствам мне пришлось уехать на полгода из города, три месяца комната пустовала, но я продолжала платить арендную стоимость, как положено, срок в срок, так как планировала вернуться обратно. Далее я сдала в субаренду свою комнату другому знакомому человеку на условиях аренды 3-4 месяца и что данный субарендатор выедет с комнаты тогда, когда я решу свои проблемы и захочу вернуться обратно, все это без участия арендодателя. Все оплаты производились в срок. Скажите, пожалуйста, возможно ли расторжение договора, в случае если арендодатель узнает о произошедшем, и в течении какого времени он может потребовать мне выехать из комнаты на законных основаниях?

Ответ: В соответствии со ст.671 Гражданского кодекса РФ жилое помещение передается в пользование для проживания физического лица по договору найма. При этом лица, совместно проживающие с нанимателем должны быть указаны в договоре. Вселение временных жильцов возможно при условии получения на это разрешения собственника помещения. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Елизавета Исаева: Я снимаю комнату в 3-комнатной квартире, в одной из которых проживает сам собственник. Он пригрозил выселить меня из квартиры без возвращения депозита за несоблюдение чистоты и порядка! Иными словами, за то, что (по его мнению) я плохо убираюсь. Имеет ли он на это право?

Ответ: Соблюдение санитарных норм и правил в жилом помещении является обязанностью пользователя. Если несоблюдение этих норм приводит к антисанитарии, то собственник помещения вправе расторгнуть договор найма и потребовать компенсации за приведение жилого помещения в порядок.

Евгений Фокин: Можно ли прекратить договор соц.найма с моей стороны (наниматель), если я в другом городе, а возможности ехать в место, где он оформлен, нету?

Ответ: Вы вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор социального найма, уведомив об этом наймодателя в срок, установленный договором. При этом уведомление должно быть совершено письменно, а при удаленном оформлении – заверено нотариусом. Вы также вправе передать доверенному лицу полномочия по оформлению соглашения о расторжении договора и акта передачи жилого помещения, оформив на него нотариально удостоверенную доверенность.

Оксана Плотникова: Вот девушке выдали жилье, когда она работала в организации. Сейчас она не работает, как сейчас ее выселить из этого жилья?

Ответ: Предоставление работнику жилого помещения на период его работы на предприятии осуществляется по договору найма, в условиях которого должен быть прописан срок его действия и порядок расторжения, например, в случае прекращения трудовых отношений между работником и предприятием.

Если в тексте договора данного условия нет, и договор является бессрочным, то он может быть расторгнут по инициативе наймодателя только в судебном порядке, при условии выполнения нанимателем всех своих обязательств, в том числе в части своевременной оплаты проживания, коммунальных услуг и проч.

Дмитрий Антропов: Хотел бы узнать, можно ли оформить две выплаты на поднаём двум разным людям на одну квартиру, если ее цена 20 000р месяц, а выплата на одного человека 8 900р?

Ответ: Не вполне понятно, о чем идет речь в вашем вопросе. Если о каких-то дотациях или социальных выплатах для компенсации расходов по найму жилья, то они, как правило, выплачиваются тому лицу, которому положена льгота или компенсация. Если же компенсация выплачивается предприятием, то условия ее выплаты установлены соответствующим документом (либо внутренним, либо договором) и в этом случае следует обратиться к его тексту.

lyuba.andreyanova: Сняла квартиру для проживания. Заключили договор на 1 год. Прожила в квартире 2 месяца и съехала. Договор не расторгали. Может ли хозяйка квартиры потребовать оплату за остальные 10 месяцев?

Ответ: Если договор не расторгнут и/или не подписан акт возврата помещения и находящегося в нем имущества, то договор найма считается длящимся до момента окончания его срока. Соответственно, наймодатель вправе предъявить вам требование об оплате всего неоплаченного периода найма.

lyuba.andreyanova: Женщина сдавала мне квартиру, принадлежащей её сестре. Вправе ли она сдавать квартиру?

Ответ: Полномочия представителя собственника должен быть оформлены надлежащим образом. Однако при отсутствии возражений и/или претензий со стороны собственника договор имеет силу.

Ыквал Турсунова: Мы снимали квартиру по договору 20 тыс рублей в месяц, а хозяйке платили по 50 тыс.в месяц. Мы там жили 3 года. Мы ей переплатили, сможем вернуть эти деньги через суд?

Ответ: Если в договоре указана цена ниже, чем в финансовых документах, подтверждающих факт и размер оплаты, то вы вправе заявить о возврате средств, неосновательно полученных наймодателем по договору найма. Однако суд может потребовать также от истца объяснений по факту возникшей переплаты, если она длилась на протяжении всего срока действия договора.

Диана Кунижева: В декабре 2016 года по договору долевого строительства была куплена квартира в строящемся доме. Срок сдачи дома был определен как 1-й квартал 2017 года. Ну бог с ним. На днях поехали посмотреть, как идет строительство и узнали, что нашу квартиру застройщик продал еще одной женщине. Сам застройщик скрывается. Женщина утверждает, что оплатила, как и мы, всю стоимость квартиры. Как быть? С чего начать? Кому жаловаться? Как подтвердить свои права на жилплощадь?....

Ответ: На основании Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Если регистрация проведена не была, то договор считается не заключенным или сделка совершена с нарушением требований закона, т.е. без соблюдение установленной законом формы продажи прав на объект строительства. При наличии в действиях застройщика умысла они могут быть квалифицированы по уголовному законодательству как мошеннические. Для установления данного факта следует изучить документы по сделке, сделать запросы в регистрирующие органы о наличии записи о гос.регистрации права на объект строительства и установить факт их двойной продажи. Для этих целей рекомендую обратиться за помощью к адвокату или юристу очным порядком с представлением всех документов и информации, имеющих отношение к вашему вопросу.

ipad5913: Попали в не очень приятную ситуацию. Мужа отправили в командировку, в Санкт-Петербург. Нашли квартиру, сообщили хозяйке, что не знаем, на сколько именно снимаем жильё, на что она ответила: «Без проблем , всякое бывает, главное сообщите за 2 недели». В договоре не указаны сроки аренды, долгосрочная она или нет. Мужу позвонили с работы, сказали, что нужно возвращаться. Сообщаем хозяйке, как оговаривалось, за две недели. На что она очень агрессивно отреагировала, назвала нас мошенниками, отказывается возвращать залог (только при условии, если мы сейчас найдём новых квартирантов, она вернёт), угрожает бывшим мужем. По факту, мы проживём в этой квартире всего месяц. Что нам делать в такой ситуации?

Ответ: Договор аренды жилого помещения, заключаемый между физическими лицами, называется договором найма. Закон предписывает его заключение в письменной форме. В условиях договора должны быть указаны: объект найма, обязательства сторон, стоимость проживания и порядок оплаты, срок действия договора и порядок его расторжения. При отсутствии в тексте договора одного или нескольких существенных условий, следует применять положения закона. Статья 683 Гражданского кодекса РФ гласит, что если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если в вашем договоре найма не определен порядок расторжения договора, то следует применять правила, установленные ст.687 ГК РФ: наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Валентина: Мы приобрели квартиру, застройщик просрочил на сдачу. Мы подали претензию с определенной суммой, застройщик согласился выплатить без суда где-то процентов 70. Мы согласились и подписали документы, что нам их выплатят в течение двух недель. В договоре написано до 9 июня. Прошло уже почти 3 недели после этого числа. Не считая двух недель до 9 июня. Звоним в отдел претензий, нам отвечают: ждите. Сколько ждать не понятно, ничего не объясняют. Что мы можем сделать, чтобы они выплатили эти деньги в кратчайшие сроки? Или все-таки в суд подавать?

Ответ: Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании суммы неустойки в размере, указанном в документе, подписанном вами в качестве новации, и в котором определен новый размер, порядок и сроки выплаты неустойки. Взыскание полной суммы неустойки, предусмотренный ранее в договоре долевого участия в строительстве, после подписания новации уже невозможно. В исковые требования могут быть также включены проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга по документу-новации со дня просрочки и вплоть до подачи заявления в суд, а также судебные издержки и документально подтвержденные расходы на адвоката. Предварительно однако следует направить контрагенту претензию о выплате суммы долга.

Анастасия: У меня в коммунальной квартире есть комната. Комната в процессе приватизации. Попросила пожить знакомую, чтобы присматривала и составили договор безвозмездного пользования имуществом (квартирой). Должна ли я платить налог? А то моя соседка стала пугать, что напишет на меня жалобу, а сама устроила хостел.

Ответ: В соответствии с действующим налоговым законодательством налогоплательщики – физ.лица уплачивают налог (НДФЛ), который начисляется на доход, полученный от разных источников, в том числе и от аренды (найма) недвижимого имущества (в т.ч. жилого помещения). Между физическими лицами возможно заключение договора на безвозмездной основе. В этом случае собственник не получает доход от пользования имуществом третьими лицами. При отсутствии дохода налог не уплачивается.

Ксения: При заселении мы вносили залог 18 тыс.р., который при съезде должен был нам вернуться, так как по договору мы прожили неполные 11 месяцев, а съехали через 9, нам должно вернуться только 8 тыс. (в договоре так и указано, что 10 тыс. снимается при съезде раньше установленной даты). Но дело в том, что мы съехали, а наши 8 тыс. ещё не вернули, в договоре так и прописано, возвращается в течение 3-5 дней. Прошёл уже почти месяц, когда звоним и спрашиваем, когда вернётся наш залог, отвечают, что пока денег нет. Как нам правильно поступить в такой ситуации. Попахивает уже кормлением «завтраками» и обманом, да и из города мы уехали, ничего сделать не можем..

Ответ: При заключении договора аренды (найма), а также по окончании срока его действия, как и в случае его досрочного расторжения, стороны оформляют акт сдачи-приемки имущества (помещения), в котором указываются как выявленные дефекты имущества, так и незавершенные финансовые обязательства сторон. То есть, если ваш наймодатель на момент приема помещения имел перед вами финансовые обязательства по возврату залога, то в акте необходимо было это указать. Если это в акте не отражено и имеется стандартная фраза об отсутствии у сторон взаимных претензий, то вернуть ваш залог будет очень проблематично.

Однако вы все же можете попытаться вернуть деньги, для чего необходимо по почте (с уведомлением о вручении) направить наймодателю претензию, в которой подробно описать всю ситуацию и в конце потребовать вернуть денежную сумму, незаконно удерживаемую наймодателем с указанием ее размера и своих банковских реквизитов. В конце припишите, что в случае невозврата требуемой суммы, вы оставляете за собой право обратитесь в суд с исковым заявлением об истребовании указанной суммы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ (Ответственность за неисполнение денежного обязательства) и суммы судебных и иных расходов, в т.ч. на адвоката. Возможно, что деньги вам и вернут.

Мария Цай: Снимаю квартиру уже 5 месяцев. Тут не так давно прорвало трубу. Вызвали специалиста, сказал, что это не по моей вине. Но хозяйка квартиры утверждает, что я должна заплатить за ремонт, а иначе не вернет залог. Что делать?

Ответ: По общему правилу ст.612 ГК РФ за недостатки переданного в аренду (наем) имущества ответственность несет арендодатель. Если прорыв трубы произошел вследствие ее естественного износа, то ремонт должен быть произведен за счет арендодателя (наймодателя). Однако техническое состояние оборудования должно быть подтверждено независимым экспертом (например, инженером или техником управляющей компании).

dasha-kurlovich: Я сдаю в аренду жилое помещение мужчине, перед тем, как сдать, мы заключили договор, в нём было указанно, что обе стороны обязуются при непредвиденных ситуациях съезда или выселения, предупредить за 30 дней, но мой арендотор не предупредил за 30 дней, а примерно за 10 дней до съезда. В деньгах, вырученных от сдачи помещения, я нуждаюсь, хотела с ним решить мирным путем, но человек просто мне говорит, что сьезжает и неустойку он не будет платить! Подскажите мне, пожалуйста, как поступить в этом случае?

Ответ: Если в вашем договоре имеется положение о порядке досрочного расторжения договора найма, и в том числе прописан порядок уплаты инициатором расторжения неустойки контрагенту, то вы вправе применить его, удержав из суммы залога соответствующую сумму. Если сумма залога при заключении договора нанимателем не вносилась, то выплата неустойки с нанимателя возможно только в добровольном порядке, а при отсутствии доброй воли должника − в судебном.

Даша Хакимзянова: Могу ли я в договор соцнайма не вписывать людей, кто есть в распоряжении по расселению.

Ответ: Договор социального найма заключается между собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодателем) и гражданином (нанимателем) для проживания в нем граждан на определенных условиях. Порядок предоставления жилого помещения установлен законами соответствующих субъектов (в городе Москве – это Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»). Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи взамен имеющегося помещение жилого помещения либо как нуждающимся в увеличении жилой площади, либо по основаниям ветхости строения, либо по другим основаниям, но в любом случае определяется тот круг лиц, которому данное жилое помещение предоставляется на безвозмездной основе. В этой связи изменение списка лиц должно согласовываться с собственником жилого помещения, нанимателем которого вы будете являться по договору социального найма.

Валерия Осипова: У меня такая ситуация, я и моя мама были прописаны вдвоём в квартире (у нас обоих по 1/2 доли) до тех пор, пока она не умерла. (Я была и являюсь по сей день несовершеннолетней). После смерти матери, моя бабушка подала на наследство и от маминой 1/2 половина перешла ей, а половина мне. В итоге у меня 3/4 , а у бабушки 1/4. И вот теперь бабушка заявляет, что продаст свою долю. Возможно ли это сейчас? Или когда я стану совершеннолетней? Ещё, в документах указано, что я прописана там «постоянно», а у бабушки написано «без регистрации». Меняет ли это что-то? Посоветуйте, пожалуйста, что можно сделать Я хочу просто жить в этой квартире, но если она имеет право ее продать, то имею ли я, несовершеннолетняя, право продать свою долю вместе с ней?

Ответ: Действующим законодательством РФ установлен порядок отчуждения доли в долевой собственности на жилое помещения, в соответствии с которым сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Перед отчуждением инициатор продажи обязан в установленном законом нотариальном порядке предложить другим сособственникам приобрести продаваемую долю на указанных (письменно) условиях. Если ни один из сособственников не изъявит желания реализовать предложение на указанных условиях, то доля может быть отчуждена третьему лицу (лицам). При этом договор отчуждения оформляется нотариально и переход права собственности регистрируется в Едином гос.реестре прав.

Если собственник (сособственник) жилого помещения является несовершеннолетним, то сделка может быть совершена только после получения одобрения соответствующего (районного) органа опеки и попечительства. При принятии решения об одобрении сделки отчуждения жилого помещения или его доли важным обстоятельством является наличие/ отсутствие у несовершеннолетнего другого жилья. Вы, как несовершеннолетний собственник, можете совершать сделку по отчуждению принадлежащей вам доли в праве собственности на жилое помещение только с опекуном/ попечителем или с представителем органа опеки. Органы опеки осуществляют защиту прав несовершеннолетних граждан, оставшихся без попечения родителей, и действуют исключительно в их интересах. Если сделка ущемляет права несовершеннолетнего, или совершена с нарушением установленных правил, то она будет признана судом недействительной.

Диана: Я сняла себе комнату в 2-комнатной квартире. При въезде оплатила за месяц проживания. Живу второй месяц (тоже оплачен). Договор не составляла, расписки не взяла, договорилась на "честном слове". Могу по оплате проживать до 15 июня, но меня начали выселять. Грозили вызвать полицию, чтобы выгнали меня отсюда, сменить замки, оскорбляли. Деньги возвращать не хотят. Могу ли я рассчитывать на какую-либо юридическую помощь? И что делать в данной ситуации?

Ответ: Статья 674 Гражданского кодекса РФ предписывает заключать договор найма в письменной форме. Несоблюдение указанной в законе формы лишает стороны права в дальнейшем ссылаться на его условия. При отсутствии каких либо документов, свидетельствующих о факте найма и оплаты проживания, доказать Ваше право на пользование помещением в течение хотя бы оплаченного Вами срока будет практически невозможно. К сожалению, Вы стали жертвой мошенников.

mkima: В марте 2017 года я продала свою квартиру. Заявление на госрегистрацию с покупателем подали через МФЦ. В описи документов конечный срок получения свидетельства о праве собственности 22.03.2017г. В срок не было рассмотрено наше заявление. Более того, я регулярно уточняю готовность наших документов через «горячую линию» Росреестра. Они отвечают, что в связи с большой загруженностью Росреестр не может вовремя обработать документы. Согласно Федеральному закону от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. Но сотрудники Росреестра так и не собираются выполнять свои обязательства перед гражданами. А это ущемляет мои права. Так как я планировала полученными средствами погасить свой ипотечный кредит. Мои деньги лежат в банковской ячейке, а получить их я не смогу, пока не зарегистрировали право перехода на покупателя. Скажите, пожалуйста, с чего начинать борьбу с сотрудниками Росреестра, которые нарушают закон?

Ответ: Как вам известно, Росреестр является государственным органом, порядок его работы и сроки регламентированы соответствующими нормативными актами, в том числе Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Несоблюдение сроков регистрации является нарушением действующего законодательства, что может явиться основанием для обращения с заявлением в Минэкономразвитие РФ и Прокуратуру. Также вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании с Росреестра суммы начисленных и уплаченных банковских процентов за период, превышающий срок, установленный для регистрации перехода права собственности.
Во избежание подобных ситуаций в будущем рекомендую обращаться за услугой сопровождения сделки в компанию «МИЭЛЬ».

Наталия: Я заключила контракт на год и заплатила, как уехала в квартиру, за первый месяц и за последний. Сейчас меня выселили, как сказать, ту квартиру, где я жила продали, и я не прожила там года. Деньги за последний месяц мне должны вернуть или хотя бы половину?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством РФ смена собственника жилого помещения не влечет изменения или расторжения договора найма, при условии, что договор найма заключен в письменной форме. В случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя и при отсутствии вины нанимателя, наймодатель обязан вернуть нанимателю оплату, полученную авансом за не прожитый период, а также выплатить неустойку в размере, установленном договором. При отсутствии в договоре условия о неустойки, ее размер может быть установлен судом и взыскан с наймодателя на основании решения суда, принятого по исковому заявлению нанимателя.

Александр: Помогите решить вопрос. Сдавал свою квартиру по договору. Договор совершен в письменной форме, подписан обеими сторонами. В договоре указано, что наниматель оплачивает все коммунальные платежи и что он обязан уведомить меня не позднее, чем за месяц до даты расторжения договора и его съезда. Но наниматель уведомил меня всего лишь за неделю о том, что собираются съезжать. Вправе ли я требовать от нанимателя полной оплаты коммунальных платежей за полный месяц, даже если они съехали раньше? И если да, то куда я могу обратиться в случае отказа нанимателя оплатить данный долг? Какими документами, статьями это регламентировано?

Ответ: Если в вашем договоре найма прописан порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон, то неисполнение данного условия должно иметь последствия в виде выплаты неустойки в виде штрафа, которую сторона вправе потребовать у стороны-инициатора. При отсутствии в тексте вашего договора положения о штрафных санкциях, вы вправе требовать от нанимателя оплаты проживания и коммунальных услуг (если они оплачиваются нанимателем) вплоть до даты, которая должна была бы наступить, если б наниматель исполнил обязательства по своевременному уведомлению о своих намерениях. Другими словами, если вас уведомили за неделю, а договором установлен срок в 30 дней, то оставшиеся 3 недели наниматель обязан оплатить в качестве неустойки. В случае отказана нанимателя выплатить долг, вы вправе обратиться в суд по месту нахождения ответчика с иском о взыскании суммы долга.

Надежда Дворядкина: Стоит ли снимать квартиру без договора, арендодатель предлагает обменяться копиями паспортов и оплатить залог за первый и последний месяц. Подскажите, пожалуйста, как поступить, квартиру в реальности видели, всё в порядке.

Ответ: В соответствии с п.1 ст.674 Гражданского кодекса РФ Договор найма должен быть заключен в письменной форме. Нарушение данного условия лишает в дальнейшем стороны права ссылаться на его условия. При этом рисков у нанимателя жилого помещения значительно больше, чем у наймодателя, т.к. право пользования помещением у нанимателя возникает только на основании договора найма.

Александра: Я сдавала квартиру по договору найма квартиранту на 1,5 года, в договоре была прописана обязанность выплат коммунальных услуг, оплачивать он был должен сам. Аренду 10 000 платил исправно, коммуналку по началу − тоже. Срок договора закончился, квартирант съехал (на соседнюю улицу). Я собралась продавать квартиру, и оказалось, что квартирант последние полгода не оплачивал коммунальные услуги, долг около 50 тясяч. В итоге он написал мне расписку, что обязуется выплатить данную сумму плюс 1% неустойки за каждый день просрочки. Но с тех пор − ни слуху, ни духу, что мне делать? Подавать в суд? Квартирант прописан в Выксе.

Ответ: В случае наличия в договоре найма условия об оплате коммунальных услуг нанимателем, вы вправе обратиться в суд по основанию неисполнения данного условия договора. Если в договоре не установлено иное, то обращение в суд производится по месту нахождения ответчика. При этом сведения о последнем месте пребывания ответчика должны быть учтены судом для извещения его о производстве по делу. Иск по данной категории дел может быть подан мировому судье и рассмотрен в ваше отсутствие на основании вашего заявления.

Ev: Мы с молодым человеком снимаем квартиру, в которой проживаем последний месяц. Имеет ли право арендодатель в этот месяц приводить потенциальных съемщиков?

Ответ: В законе отсутствуют нормы, регламентирующие подобные ситуации, тем самым предоставляя сторонам возможность регулировать эти взаимоотношения договоренностью сторон. При отсутствии в вашем договоре найма условия о праве собственника посещать помещение не чаще установленного количества раз в установленный период времени, наймодатель вправе делать это по мере возникновения у него необходимости, но в любом случае с предварительного уведомления нанимателя.

Валентина Колосова: Я попросила моего знакомого заключить договор аренды на квартиру, находящуюся в моей собственности. Доверенности я знакомому не давала, т.к находилась не России и далеко от нашего консульства. Договор он заключил от своего имени. Арендатор жил в квартире 9 месяцев. За это время он ничего не заплатил. Я подала на арендатора в суд. Суд присудил выплатить мне всю сумму долга. Арендатор подал встречный иск о признании договора недействительным. Ему отказали. Теперь арендатор подал апелляционную жалобу о признании договора недействительным, в высшую инстанцию. Какие возражения я могу предоставить и какими статьями закона можно воспользоваться, чтобы дело решилось в мою пользу?

Ответ: В соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ, апелляционная жалоба рассматривается судом второй инстанции, который оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Андрей: Буду от всего сердца благодарен, если ответите на два вопроса:
1. При официальной аренде квартиры, с наличием временной регистрации на несколько лет, имеет ли право арендодатель отказывать в доступе к почтовому ящику, куда приходит вся почта на имя арендатора? Вопрос почтового ящика в договоре не описан. Арендодатель передает почту раз в два месяца через консьержа. Многие официальные документы, например, штрафы, уже просрочены к этому времени.
2. Если зимой, температура в квартире ниже 16 градусов, имеет ли арендатор право приостановить выплаты арендной платы до разрешения вопроса?

Ответ: 1. Если помещение жилое, то договор называется наймом, а стороны соответственно наймодатель и наниматель. Понятия "официальный договор" в правовой терминологии не существует, поэтому могу лишь допустить, что под этим подразумевается легализация доходов, полученных от аренды и уплату наймодателем налога. К сожалению, такие условия найма, как доступ к почтовому ящику, не урегулированы законодательством и отданы на усмотрение сторон. Если договориться с наймодателем не представляется возможным, то решить проблему можно одним из способов: абонировать почтовый ящик в ближайшем потовом отделении связи, либо отказаться от доставки, оформив отказ соответствующим образом, и забирать почту на свое имя непосредственно из отделения связи.
2. Если подача тепла осуществляется централизованно, то обслуживанием теплосетей занимается соответствующая организация, к которой и следует предъявлять претензии по вопросу недостатка тепла в квартире. Вы вправе самостоятельно обратиться в управляющую компанию с требованием о перерасчете платы за поставляемые услуги в связи с их несоответствием установленным нормам. При этом плата за проживание может быть изменена на основании перерасчета коммунальных услуг.

Тамара: Должен ли квартирант содержать порядок в своей квартире? И где это может быть прописано?

Ответ: В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель жилого помещения обязан «использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии». В силу того, что данная обязанность установлена законом прописывать ее в договоре найма целесообразно лишь в части детализации указанной обязанности.

Галина Игоревна: Я прописана у родителей в доме, могу ли я заключить социальный договор найма жилья на 5 лет, не прописываясь в нем и не выписываясь из дома?

Ответ: Договор социального найма предоставляет нанимателю возможность зарегистрироваться по постоянному месту жительства, но не является обязательным условием для его заключения. Однако, наймодатель вправе отказать претенденту на социальный наем в случае наличия у него другого жилья для проживания.

Maria Kuricheva: Если я являюсь собственником жилья, сдающим квартиру в аренду по договору, составленному самостоятельно, имею ли я право при выселении за несоблюдение пунктов договора и порчу имущества лишить жильцов суммы залога?

Ответ: Все договоренности сторон должны быть отражены в договоре. Если в условиях договора прописано назначение залоговой суммы, в том числе для компенсации порчи имущества, то в размере ущерба вы праве удержать соответствующую сумму. Однако, при этом ущерб должен быть оценен с учетом естественного износа имущества. Если же залоговая сумма внесена в качестве оплаты последнего месяца проживания, то ущерб может быть возмещен из суммы залога только по согласию нанимателя, о чем стороны составляют соответствующий документ.

Екатерина: Снимали квартиру полгода назад, договор был заключен с собственниками (заполняли и распечатывали договор сами), дата была поставлена только та, когда заключили договор, имеет ли он какую-то силу? Проблема в том, что, когда мы переезжали, аренда была оплачена за месяц, но мы съехали раньше, и коммунальные платежи не оплатили. Договорились о том, что, как придут квитки, сумму нам скажут, и на протяжении этих 6 месяцев просят каждый раз разную сумму от 6 до 3 тыс, так и не понятно, какая сумма вышла по коммунальным платежам, и договор был заключен не со мной, а с молодым человеком, а пишут и названивают мне. Как поступить в данной ситуации, и могут ли они подать в суд на меня или на молодого человека?

Ответ: Если ваш договор заключен не с вами, то наймодатель должен направлять свои претензии лицу, являющемуся стороной по договору, а не вам. В этой связи вы вправе не реагировать на сообщения. Однако нанимателю («молодому человеку») следует реагировать на требования наймодателя, т.к. он, судя по вашему повествованию, является должником и последствия для него могут быть значительными. Так, если срок договора до настоящего времени не истек и вы не подписывали документа, свидетельствующего о возврате помещения наймодателю, то договор продолжает действовать, соответственно плата за проживание и за коммунальные услуги на настоящее время начисляется и долг может быть истребован наймодателем через суд. При этом могут быть взысканы также проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ.

bbmmwwhhkk: А в течение какого времени после проживания арендодатель может подать заявление о порче имущества на арендатора?

Ответ: Передача имущества к арендатору и обратно к собственнику производится по акту приема-передачи, в котором стороны указывают дату по факту совершения передачи, и имеющиеся возможные претензии, в том числе по недостаткам имущества и/или причиненному ему ущербу в период его использования . Если такой акт вами не составлялся, но имеются письменные доказательства предъявления претензии нанимателю по причиненному ущербу, или иные доказательства, свидетельствующие о причинно-следственной связи между действиями нанимателя и состояние имущества, то срок подачи судебного иска составляет три года с даты выявления факта ущерба.

Ринат: Я, собственник, сдаю квартиру по договору. Не так давно произошла довольно неприятная ситуация. Мои квартиранты устроили пьянку и ссору между собой (муж и жена), в ходе которой ночью было разбито пластиковое окно со стороны улицы. Как утверждают съемщики, разбили не они, а кто-то третий с улицы. Прямых доказательств, что это сделали именно они нет. Подскажите, как быть в данной ситуации? Кто по итогу должен оплатить ущерб?

Ответ: В случае отсутствия согласия в спорной ситуации между сторонами договора спор передается на разрешение суда. При этом стороны должны представить доказательства, подтверждающие верность заявленных требований. В вашем случае такими доказательствами могут быть свидетельские показания, записи камер наблюдения и проч. До обращения в суд вам следует предъявить виновнику причинения ущерба претензию с указанием суммы ущерба и требованием о его возмещении в разумный срок. По соглашению сторон денежное возмещение может быть заменено натуральным.

Гуля: Знакомая снимала квартиру и вдруг решила ради прибыли сдавать ее посуточно без ведома хозяина (сама будет жить в другом месте). Скажите, пожалуйста, какая именно ответственность и какое наказание ее ожидают, если все раскроется? Ведь одно дело − просто поссориться с хозяином и другое − какая-нибудь статья, типа мошенничества... Хотелось бы ее предостеречь.

Ответ: При заключении договора найма стороны оговаривают все вопросы, связанные с пользованием помещения, в том числе о лицах, допущенных к проживанию, а также возможности сдачи в поднаем (субаренду). При отсутствии договоренностей о сдаче помещения в поднаем (субаренду), договор может быть расторгнуть в бесспорном порядке с уплатой нанимателем (арендатором) штрафа и выплаты ущерба (при его наличии). При этом наниматель, получивший доход от поднайма, обязан уплатить налог в соответствии с действующим налоговым законодательством.

Анна: Мы сняли квартиру на длительный срок, но получив возможность купить квартиру с использованием ипотеки, мы, как положено, за месяц поставили в известность собственника квартиры. Она очень обиделась, и начались частые посещения квартиры, крики, ссоры, иногда позвонит по телефону, что зайдет к нам и через несколько минут уже звонит в дверь. Последние 2 недели уже глаз дергается, уже назначила 2 просмотра с новыми арендаторами, хотя у нас еще за 5 дней оплачено. Но вопрос в другом: в связи с тем, что покупаемую квартиру нам освобождают только через 10 дней, а у нас истекает срок через 5 дней, мы попросили заплатить ей еще за 10 дней, а не за месяц. Хозяйка категорически отказывается. Но денег сейчас нет, т.к. еле на первоначальный взнос собрали. Она грозит нам, что утром 22 числа приедет и выгонит нас, но т.к. муж на вахту только уехал, а я осталась с двумя маленькими девочками и очень переживаю. Скажите, может ли она меня выгнать по закону, если за 10 дней я готова заплатить?

Ответ: Ваш вопрос относится скорей к категории житейской, а не юридической, и связан с эмоциональными реакциями сторон договора на изменения отношений. В тексте вашего договора должны быть прописаны условия, регламентирующие порядок посещения помещения наймодателем. Если эти условия указанной стороной не выполняются, то вы вправе до срока окончания договора не впускать наймодателя в помещение. Что касается вашей устной договоренности о продолжении проживания в течение 10 дней, то для уверенности в достижении договоренности необходимо оформить это условие письменно в виде дополнительного соглашения к договору.
Если вы заключали договор найма через нашу компанию, то обратитесь к работавшему с вами агенту для защиты ваших интересов.

Александра: У нас есть комната в коммунальной квартире, право долевой собственности зарегистрировано на меня и моих несовершеннолетних детей. Хотели бы сдать по договору найма указанное жилое помещение.
1.Требуется ли согласие органов опеки и попечительства на заключение договора найма от имени детей?
2. Могу ли пользоваться всей денежной суммой, которую буду получать по договору найма, нужно ли для этого согласие органов опеки и попечительства, или должна ту часть, которая приходится на доли детей, откладывать на их счета?
3. Требуется ли мне получить согласие собственников других жилых помещений в этой квартире?
4. Декларацию о доходах по итогам года нужно будет заполнить только от своего имени или еще отдельно от имени детей?
5. Возможно ли заключение договора найма только от моего имени (поскольку я законный представитель детей)?

Ответ: В соответствии с действующим российским законодательством, полная дееспособность человека наступает с 18 лет. Однако с момента получения гражданином паспорта в возрасте 14 лет наступает ограниченная дееспособность, дающая гражданину право совершать от своего имени некоторые сделки и расписываться от своего имени. Таким образом, если вашим детям нет еще 14 лет, то вы, как его родитель, являетесь их законным представителем и совершаете сделки от имени и в интересах своих детей. Если же ребенок достиг 14-летия, то он сам подписывает договор найма как собственник помещения, но при этом вы, как его законный представитель, выступаете гарантом его прав и исполняете обязанность по уплате налога на полученный доход.

От имени ребенка в возрасте до 16 лет налоговую декларацию по форму 3-НДФЛ заполняет его законный представитель (один из родителей, усыновитель, опекун) и представляет ее в налоговый орган по месту жительства ребенка. Ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может подать налоговую декларацию самостоятельно. Ответственность за совершение налоговых правонарушений наступает с 16 лет.
В соответствии со ст.7 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" органы опеки и попечительства согласовывают совершение сделок с имуществом подопечных. При этом учитывается характер сделки (отчуждение или передача имущества во временное пользование), а также наличие другого жилого помещения для проживания ребенка. Аренда (наем) – это передача имущества во временное возмездное пользование за вознаграждение.
В случае, если фактическим местом жительства ребенка является другое жилое помещение (например, проживает по месту регистрации другого родителя или бабушек-дедушек), а также в случае когда он зарегистрирован по другому адресу, согласование сделки будет носить более формальный характер. При отсутствии иных помещений для проживания ребенка в согласовании сдачи помещения в аренду может быть отказано.
Вы, как законный представитель ребенка, вправе использовать полученный от сдачи в аренду (наем) доход на нужды ребенка, но в подтверждение целевого использования денежных средств рекомендую сохранять кассовые и товарные чеки. Согласие собственников других комнат коммунальной квартиры на сдачу вашего помещения в аренду (наем) не требуется. Однако, следует уведомить о лицах, которые будут проживать в помещении в соответствии с договором аренды (найма).

serguei bratchenko: У меня вопрос по поводу оформления доли на квартиру. Квартиру приобретали в браке, договор о купле- продаже был оформлен на супругу, и в последствие документы на собственность были также оформлены на нее. В данный момент мы развелись, у меня вопрос: как я могу документально получить свою долю в недвижимости. Какую процедуру мне понадобится пройти?

Ответ: В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это правило действует в случае отсутствия между супругами брачного договора, в соответствии с которым определен иной режим собственности супругов. Доля каждого супруга в совместно нажитом имуществе определяется как ½ независимо от размера материального вклада каждого из них. Исключение составляет имущество, полученное одним из супругов в дар или по завещанию. При отсутствии согласия в разделе имущества после развода супругов, спор может быть решен в суде общей юрисдикции.

Михаил Мингалёв: Мы с двумя знакомыми сняли квартиру. Срок аренды − на 1 год. Согласно договору, договор может быть расторгнут при извещении за 15 дней. Я хочу съехать из квартиры, а мои знакомые нет. Сумма залога у нас поделена на троих. Могу ли я потребовать от сонанимателей деньги за залог, известив о своем переезде за 15 дней?

Ответ: Для понимания ситуации следует отделить оплату за проживание от внесения залога, т.к. сумма залога вносится в качестве обеспечительного депозита в качестве компенсации в случае причинения вреда имуществу и/или выявления задолженности со стороны нанимателя по оплате коммунальных и иных услуг по окончании срока действия найма, и составляет сумму, как правило, равную сумме одного месяца проживания. Если ваши компаньоны продолжают снимать ту же квартиру, то наймодатель не должен возвращать вашу долю из суммы залога, т.к. размер коммунальных платежей и платы за проживание с вашим отсутствием не изменится. Более того, ответственность сонанимателей является солидарной, если квартира сдается по одному договору, а не покомнатно каждому нанимателю в отдельности. Следовательно, вы вправе потребовать свою долю залоговой суммы от сонанимателей либо на момент съезда с квартиры, либо на момент возврата квартиры наймодателю по окончании срока найма. В первом варианте возврат вашей доли производится из средств сонанимателей, поэтому в случае отсутствия между вами письменного соглашения, регламентирующего порядок и размер выплаты залога при досрочном расторжении договора одним из сонанимателей, другие сонанимателя вправе вам отказать или выплатить ее частично. Во втором случае возвращенная сумма залога делится между сонанимателями в соответствии с фактически прожитым сроком каждого из них. В любом случае, это предмет договоренностей самих сонанимателей.

Марина Зайцева: Мой молодой человек проживает в 3-комнатной коммунальной квартире. Одна из комнат в его собственности. Другая комната в собственности женщины в возрасте, а третью она просто снимает у хозяина комнаты, чтоб туда никто не заселялся. Я, как будущая жена, прихожу к своему мужу с ночевкой в свободные от работы выходные и живу у него. Хотя я прописана в том же городе буквально в трех остановках, но соседка против. Кричит, что у меня должна быть прописка или регистрация! Также оскорбляет и пытается меня всеми путями выгнать. Вызывала полицию и писала заявление на нас. Но полиция сказала, что я в праве находится у собственника и пользоваться общественными местами. Вдобавок ко всему она пьет каждые выходные с мужиками. Но она все равно продолжает угрожать нам прокуратурой и т.д., подскажите, что делать? И какие у меня права находиться у собственника? Могу ли я находиться также без его присутствия?

Ответ: Вы упомянули, что вызванные представители полиции не нашли неправомерности ваших действий. Разрешение конфликта лежит в плоскости гражданского судопроизводства, для чего ваш молодой человек вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общими помещениями коммунальной квартиры.

Соня Писарева: Я с мужем живу в съемной квартире, снятой по договору на 11 мес. Через 4 мес. стали приходить люди и говорили, что пришли смотреть квартиру, т.к квартира находится на продаже, но о том, что квартира находится на продаже нам хозяйка не говорила. И ни разу не предупредила, что будут приходить люди смотреть квартиру. Что с этим делать?

Ответ: Собственник вправе продать принадлежащее ему помещение в любое время. Однако перед продажей он должен уведомить нанимателя о своем решении, а также известить покупателя о том, что квартира сдается по договору найма. При этом новый собственник по закону не вправе расторгнуть договор досрочно. Но, к сожалению, данное правило действует не всегда и договор коммерческого найма расторгается с нанимателем до сделки купли-продажи. Если в договоре найма есть условие о выплате наймодателем неустойки в пользу нанимателя при досрочном расторжении договора, то наниматель вправе требовать его выполнения. Если такого положения в договоре нет, то наниматель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о выплате наймодателем соответствующей компенсации.
Что касается посещений третьих лиц для просмотра помещения, то отсутствие данного условия в договоре может являться основанием для выставления нанимателем требования о заблаговременном согласовании даты и времени посещений.

Светлана Гореликова: Подскажите, пожалуйста, должна ли я информировать жилищный кооператив (членом которого я не являюсь) о сдаче своей квартиры в аренду? Правление ЖК включили такой пункт в Договор управления. А также, должна ли я уведомлять ЖК о новом собственнике, в случае, если я буду продавать квартиру?

Ответ: В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе их членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Собственники квартир, расположенных в доме ЖСК, являются его членами на основании вступительного заявления.
Если квартира приобреталась вами по договору купли-продажи, то при оформлении вашей собственности в правлении кооператива вы наверняка писали заявление о вступлении в члены ЖСК. В случае продажи квартиры вы также обязаны известить правление о смене собственника для оформления его членства в ЖСК.
Основание: Жилищный кодекс РФ и Устав ЖСК.

Д. Кольцова: Я проживаю в блочном общежитие. Мои комнаты у меня в собственности. Недавно в этот блок в комнату 12 квадратных метров въехала семья: парень и девушка с тремя несовершеннолетними детьми, младшему 1 годик. Эта комната, где они проживают неприватизированная, хозяин живёт в другом городе. Из них никто там не прописан и не зарегистрирован. Имеют они право там жить? Если нет, что тогда делать, куда обращаться?

Ответ: Приватизация помещений в общежитиях допустима только при условии, что помещения находились в муниципальной собственности и передавались гражданину в порядке приватизации на основании договора передачи, которому предшествовал договор социального найма. Если соседствующие с вами комнаты не были приватизированы, а используются по договору социального найма, то въехавшие жильцы должны были заключить с нанимателем договор поднайма жилого помещения. Следует также уточнить, имеется ли у них регистрация по месту жительства/пребывания по данному адресу. При отсутствии у них договора и/или регистрации по адресу вашего общежития, пребывание данных жильцов в помещении является незаконным, в связи с чем вы вправе обратиться в местное отделение полиции с заявлением об их выселении.

А. Лукина: Сняли квартиру в августе 2016 года на год по договору через риэлтора. Все бы ничего, никаких нареканий не было как через 2 месяца обнаружились тараканы. Мы сначала боролись с ними сами, не оповещали хозяйку. Потом их стало слишком много, и мы уже позвонили хозяйке и рассказали об этой ситуации. Она сказала: «Вызовите дезинсекторов, прошлые жильцы тоже вызывали». Но нам при съёме квартиры о тараканах никто ничего не говорил. Вызывали несколько раз, их меньше не стало. Потом ещё и клопы завелись, сразу же сказали хозяйке, она опять же: «Вызывайте и травите». Согласилась оплатить только пополам потраченные деньги на дезинсекцию. Терпеть этих паразитов больше нет сил. Хотим съехать с квартиры. 6-го числа марта заплатили за март месяц. Съезжаем уже на днях. Собираемся оповестить хозяйку. Также платили страховой депозит. В какие сроки нам его должны вернуть? И можно ли рассчитывать на то, что сумму, которую мы заплатили за март, нам вернут, то есть за те дни, которые мы там проживать не будем, за полмесяца.

Ответ: Ситуация у вас непростая. Дело в том, что санитарные нормы и правила (СНиП) регламентируют данный вопрос лишь в части недопустимости насекомых в жилых помещения, не определяя круг лиц, обязанных устранять данное нарушение. Вероятно, в доме имеется рассадник антисанитарии, от которого насекомые и распространяются. Безусловен, однако, тот факт, что наличие нежелательных «жильцов» в снимаемой вами квартире сильно осложняет вашу жизнь и вводит в дополнительные расходы. Самый простой способ избавиться от проблемы – поменять жилье. Если досрочное расторжение договора имеет финансовые последствия в виде штрафа, то вам следует соблюсти претензионные порядок урегулирования, для чего в письменной форме уведомить собственника помещения о наличии насекомых, приложив при этом фотодокументы (фотоснимки насекомых в интерьере). Одновременно следует приложить письменную претензию с требованием в определенный срок провести соответствующую обработку помещения силами / средствами наймодателя, а также компенсировать ваши расходы по оплате ранее проведенной вами дезинсекции. В отсутствие желаемой реакции наймодателя в установленный срок, следует направить ему уведомление о досрочном расторжении договора по основанию невозможности проживания в помещении, не отвечающем установленным санитарным нормам и правилам.

Долотова Мария: Мы с мужем снимали квартиру в течении 9 месяцев (оплата в месяц: 9000 тыс + ком.платежи), договора на аренду жилья не составляли. Оплатили 9000 тысяч за последний месяц и нашли другое более подходящее жилье, предупредили хозяйку за 2 недели до расчетного дня, съехали на неделю раньше окончания оплаченного месяца. Она требует 3 тысячи за коммунальные платежи. Вопрос: Должна ли она делать перерасчет арендной платы? Обязана ли требовать оплату коммунальных платежей?

Ответ: В соответствии со ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение предписанной законом формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться на ее условия, а также подтверждать их свидетельскими показаниями.

Ангелина: Снимала квартиру на протяжении 7 месяцев, начиная с ноября по состоянии здоровья в ней не проживала, соответственно и за коммунальные услуги заплатить не было возможности. При сдаче квартиры в конце января договорились с хозяином, что он сделает перерасчёт, и я все оплачу, на что было получено согласие. Позже перерасчета не было, хозяин говорит, что не делают, я сходила в расчётный центр мне сказали, что все сделают, как только собственник напишет заявление на перерасчёт, но он отказывается. Требует заплатить сумму по квитанции, а там лишние 40 кубов горячей воды (если сравнить с показаниями счётчиков в квартире). Я отказывают платить без перерасчёта, т.е. за то, чем я не пользовалась. На мой отказ слышу угрозы в свой адрес, угрозы отдать долг коллекторам и т.д. Теперь он собирается подавать на меня в суд. Посоветуйте, как разобраться во всем этом.

Ответ: К сожалению, если отсутствует документ, подтверждающий, что наймодатель был уведомлен о вашем отсутствии в течение определенного периода времени, то ваши требования о пересчете начислений за воду в период вашего отсутствия могут быть собственником помещения игнорированы.

Жанна Т: Был подписан договор аренды с передачей имущества в пользование. Договор закончился 26 декабря (было оговорено в договоре), но не было подписано договора о расторжении. Может ли хозяйка спустя время предьявить за порчу имущества?

Ответ: Если я правильно поняла из вашего повествования, вами не был подписан акт о возврате имущества собственнику после окончания срока действия договора аренды (найма). Если такой документ не подписан, то договор может быть признан длящимся и ответственность за его сохранность может быть возложена на нанимателя (арендатора).

Марина: Сдаем квартиру, как оказалось, жильцы не платили коммунальные услуги на протяжении всего времени как снимали квартиру. В итоге съехали, не оставив ни ключей, ни оплаченные платежи за ком. услуги. Как быть и что можно сделать?

Ответ: По соглашению сторон договора коммерческого найма обязанность по оплате коммунальных услуг может возлагаться как на собственника помещения, так и на нанимателя. Если в вашем договоре указано, что предоставленные коммунальные услуги наниматель оплачивает самостоятельно, то невыполнение данного условия может быть основанием для вашего обращения в суд с исковым заявлением о выплате нанимателем соответствующей суммы в пользу истца (собственника помещения). В отсутствии оформленного акта сдачи-приемки помещения договор найма считается автоматически пролонгированным и собственник вправе предъявить исковые требования к нанимателю по оплате фактически длящихся отношений найма. Заявление подается в суд по месту нахождения ответчика, если договором не предусмотрено иное.

Алена: Я арендную частный дом, частично меблированный, на момент аренды жилья договор аренды составлен не был, спустя три месяца хозяйка арендуемого жилья заявила, что я испортила её мебель и заставила меня подписать договор аренды, в котором был указан перечень испорченного имущества. Мне пришлось подписать договор, потому что она поставила условия, либо я в этот же день освобождаю жилье, либо подписываю договор. Законным ли её действия? С данным договором она собирается в суд! На момент заселения мною в дом имелись долги за электричество и водоснабжение, о которых я узнала только после заселения и, которые были погашены мною!!! И что такое естественный износ жилья?!

Ответ: Вы совершили ошибку, вступив в арендные отношения без заключения договора с собственником. Полагаю, что этим обстоятельством и воспользовался ваш наймодатель, предъявив вам ультиматум и выставив счета за порчу имущества. В соответствии с законом договор найма (аренды) недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение предписанной законом формы договора лишает стороны в дальнейшем ссылаться на достигнутые договоренности по условиям сделки. В этой связи отстаивать свои права вам предстоит путем сбора косвенных доказательств, допустимость и достаточность которых для суда сможет установить только юрист. Поэтому рекомендую вам обратиться за данной услугой к адвокату или юристу. Наша компания подобных услуг не оказывает.

Марина Степанова: Я, муж и дочь живем в бездотационном доме по договору коммерческого найма. В этой квартире мы не прописаны. Договор оформлен на мужа и его родную сестру. Сестра наниматель по договору. Сестра не хочет жить в этой квартире, не хочет участвовать в договоре, просто отказывается от него. Также она с нами никак не контактирует, мы не знаем ни ее адреса, ни телефона. Она писала в Департамент заявление о своем отказе от договора. Департамент ей ответил, что ее заявление принято и что она может съехать с квартиры. Так как она не хочет иметь с этой квартирой никаких дел, и чтобы у нас не было проблем с квартирой, мы хотели переоформить договор только на мужа, исключив сестру. Так как мы хотим жить в этой квартире, хотим прописаться здесь. Задолженности по оплате коммунальных услуг и найма нет. Возможно ли переоформление договора только на мужа?

Ответ: Для ответа на ваш вопрос необходимо видеть ваш договор коммерческого найма. Если стороной по договору является сестра вашего мужа, а он лишь лицо, совместно проживающее с нанимателем, то переоформление договора на вашего мужа возможно только при наличии согласия на это наймодателя.

Анна: Снимаем квартиру два года, квартира изначально со старым ремонтом (обои отходят местами, паркет отваливается). Акт о состоянии квартиры не составляли. За время проживания кошка немного подрала обои. Может ли собственник требовать возмещения ущерба в виде полной переклейки старых обоев или денежной компенсации их полной замены?

Ответ: Во избежание в дальнейшем споров между сторонами договора найма (аренды) передача имущества производится по акту приема-передачи, в котором описывается имущество и с оценкой его состояния. По факту окончания договора и возврата имущества собственнику стороны также составляют акт, в котором с учетом естественного износа указываются возможные повреждения имущества и порядок возмещения ущерба собственнику. Если в акте стороны указали, что претензий между сторонам нет, то последующее обращении собственника к арендатору о возмещении ущерба будут неправомерны. Если по факту приемки имущества вами не был составлен акт с указанием состояния квартиры на момент заселения, то исключить предъявление собственником претензий, а также заочно оценить причиненный ущерб, не представляется возможным.

Александра: Мы снимали трёхкомнатную квартиру, одна из комнат в которой была заперта, и нам не было в неё доступа. По иным причинам мы решили съехать из этой квартиры. Хозяйка выставила нам счет с попорчеными вещами, на её взгляд, который мы должны ей погасить. Эти вещи не были указаны в договоре, но мы все равно отдали ей сумму, выставленную ей. Прошёл месяц, как мы так не живём, но она вдруг написала, что мы ещё ей должны за одну вещь, на что мы, естественно, ей отказали. Эта вещь тоже не была прописана в договоре. Сейчас она стала нас пугать тем, что напишет заявление и подаст в суд о том, что якобы был произведён взлом закрытой комнаты, что у неё есть доказательства и свидетели. Что делать и может ли она вообще так поступить?

Ответ: Во избежание в дальнейшем споров между сторонами договора найма (аренды) передача имущества производится по акту приема-передачи, где указываются все предметы, передаваемые для пользования нанимателем (арендатором). По факту окончания договора и возврата имущества собственнику стороны также составляют акт, в котором с учетом естественного износа указываются возможные повреждения имущества и порядок возмещения ущерба собственнику. Если в акте стороны указали, что претензий между сторонам нет, то последующее обращении собственника к арендатору о возмещении ущерба будут неправомерны. Однако в случае наличия у собственника оснований считать, что арендатор имел доступ к имуществу после окончания срока действия договора (например, остались ключи), то он вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании арендатором причиненного ущерба. Следует однако заметить, что любое разбирательство в суде основывается на представленных сторонами доказательствах.

Лилия: Помогите мне, пожалуйста, разобраться в ситуации. В начале февраля я купила долю в 2-комнатной коммунальной (приватизированной)квартире. При разговоре с хозяйкой доли и нотариусом мне были предоставлены документы подтверждающие , что доля принадлежит ей на законных основаниях и что сособственник (бывший супруг) в течении полугода не подтвердил свое намерение выкупить ее долю. Хотя полгода назад он написал заявление о согласии выкупа, но потом не отвечал на ее звонки и письма. Нотариус подтвердила, что по действующему законодательству владелица имеет право продавать свою долю мне как третьему лицу (поскольку бывший супруг ничем свои намерения выкупить долю не подтвердил), в сроки, установленные законодательно. Сделка была проведена нотариально, оплачена и в установленный срок зарегистрирована в Росреестре. Сособственник при моем знакомстве выразил неудовольствие, дал мне понять, что не согласен с этой сделкой. И сегодня мне позвонили из областного суда, сказали, что меня вызывают на суд по исковому заявлению, я так понимаю, поданному сособственником.
Так вот вопросы: 1) Почему я должна выступать в суде в качестве ответчика, если сделка проведена нотариально, полностью одобрена и заверена нотариусом и Росреестром? 2) Как я могу отстоять и доказать свои права на данную долю, купленную мною на законных основаниях? 3) Имею ли я право сдавать ее в аренду (проживать мне там сособственник не даст, он ясно выразил свои намерения, а сражаться в коммунальной битве мне состояние здоровья не позволяет, в прошлом году я перенесла ряд операций). 4) Имею ли я право подавать встречный иск, компенсация морального ущерба (и на кого − сособственника или нотариуса, одобрившего и заверившего сделку)?

Ответ: Отвечу на ваши вопросы по пунктам:

1.«Почему я должна выступать в суде, в качестве ответчика, если сделка проведена нотариально, полностью одобрена и заверена нотариусом. и Росреестром?»
Нотариальное удостоверение сделки – это законодательно установленная форма договора купли-продажи доли в общей собственности на недвижимое имущество. Законом установлен порядок отчуждения доли третьим лицам, в соответствии с которым продавец обязан уведомить сособственников о предстоящей продаже по установленной форме. Удостоверяя сделку, нотариус должен проверить наличие необходимых документов, подтверждающих соблюдение данного условия.
Переход права собственности регистрируется в Фед.службе гос.регистрации, кадастра и картографии путем внесения соответствующей записи в ЕГРН. Это действие совершается на основании документов, перечень которых установлен законом. Гос.регистратор обязан проверить достаточность этих документов, их срочность и легитимность, установить отсутствие запретов и арестов на объект и на основании всего вышеизложенного совершить соответствующее запись.

2. «Как я могу отстоять и доказать свои права на данную долю , купленную мною на законных основаниях?»
С исковым заявлением в суд может обратиться любое лицо, которое считает, что его права нарушены. Для установления наличия или отсутствия нарушения проводится судебное заседание, по результатам которого выносится судебное решение в пользу той или иной стороны (истца или ответчика). Если вашими действиями по приобретению недвижимого имущества не были нарушены права и/или законные интересы сособственника, то решение суда будет вынесено в вашу пользу.

3. «Имею ли я право сдавать ее в аренду (проживать мне там сособственник не даст, он ясно выразил свои намерения, а сражаться в коммунальной битве мне состояние здоровья не позволяет, в прошлом году я перенесла ряд операций)?»
Если на имущество не наложен запрет или арест, то вы вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

4. «Имею ли я право подавать встречный иск, компенсация морального ущерба ( и на кого − сособственника или нотариуса, одобрившего и заверившего сделку)?»
Для подачи встречного иска необходимо, во-первых, ознакомиться с исковым заявлением и оценить судебную перспективу. Для этого необходимо изучить весь пакет документов по сделке, сделать соответствующие запросы в ЕГРН и провести анализ всех обстоятельств и материалов по делу. Такую работу может провести только юрист или адвокат, а заочные рекомендации могут лишь ухудшить ваше положение. Поэтому рекомендую вам обратить за профессиональной помощью к адвокату, т.к. наша компания подобные услуги не оказывает.

Александра: Подскажите, пожалуйста, чем чревато, если подписать договор на аренду квартиры с одним арендатором, а проживать будут только двое других человек?

Ответ: Стороной по договору найма является лицо, которое берет на себя определенные обязательства, в том числе по оплате найма, а также несет ответственность за порчу этого имущества. Если стороной по договору является лицо, которое фактически им не является, то такой договор может быть признан в суде мнимым, если спор дойдет до суда. Но чаще всего такие схемы приводят к тому, что наймодатель может в любой момент выселить проживающего, т.к. юридически он не является нанимателем. И наоборот, лицо, которое юридически является стороной по договору может быть привлечен к ответственности за нарушения договора найма, такие как допуск в помещение лиц, не указанных в договоре в качестве проживающих. Также есть и другие риски, связанные с ненадлежащей стороной договора.

vcdc cFDF: У меня такая проблема. Мы с моей девушкой снимаем 1-комнатную квартиру. В договоре «наниматель» указана моя девушка, а я указан как «проживающий вместе с нанимателем». Договор заверен между хозяином и нанимателем. Вопрос: может ли наниматель выселить проживающего с ним, если он тоже указан в договоре?

Ответ: Наниматель – это сторона договора найма, которая снимает помещение. Лицо, указанное в договоре, как проживающее в помещении совместно с нанимателем, не является стороной договора, и ответственность за его действия перед наймодателем несет непосредственно наниматель. Наниматель также несет обязательства по исполнению прочих условий договора, в том числе оплаты найма и др. Следовательно, наниматель вправе принять решение о выселении лица, совместно с ним проживающего, если для этого у него есть основания или иные причины.

Людмила: Ситуация у меня следущая: снимаю 1-комнатную квартиру второй год без договора, оплачиваю коммунальные платежи. Недавно пришёл участковый, спросил, где моя регистрация и договор аренды жилья, позвонила хозяйке, она сказала, что сделает мне регистрацию и заключим договор. Потом резко передумала, сказала мне сказать участковому, что я денег ей не плачу за квартиру, мол, мы родственники. В квартире двое собственников, родственники, плачу каждому отдельно, второй собственник не против оформить договор. Подскажите, если они оба собственники то, они оба имею право временно регистрировать кого-то на своей жилплощади? Ещё я прочла, что, если у меня есть договор, то я могу пойти в ФМС и получить регистрацию по этому месту проживания/пребывания? Дело в том, что я являюсь опекуном у младшего брата, он учится в колледже, в колледже сказали принести бумагу из опеки, чтобы колледж мог перечислять мне деньги на содержание брата (он сирота, родителей нет). А в опеке встали в позу, так как мы из региона России, просят регистрацию и не хотят ставить его на учёт.

Ответ: 1. В соответствии с о ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона − собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) − обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Если помещение принадлежит нескольким собственникам, то договор найма должен быть заключен с согласия каждого из них. При отсутствии согласия хотя бы одного из собственников договор может быть признан недействительным по заявлению собственника. Заключение гражданско-правовых договоров совершается на принципах равенства и добровольности сторон, в связи с чем принуждение лица, не желающего совершать сделку, законом не предусмотрено. Однако, если договор заключен, но не исполняется стороной, то закон предусматривает возможность принудить сторону исполнять принятые на себя обязательства, либо уплатить контрагенту неустойку, предусмотренную договором или законом.

2. Заключение договора найма дает нанимателю право зарегистрироваться в жилом помещении по месту пребывания на срок, не превышающий срока действия договора найма. Регистрация по месту пребывания имеет заявительный порядок и производится на основании документа, подтверждающего право пользования помещением (в вашем случае – это договор найма).

3. Отказ от письменного оформления договора лишает стороны права ссылаться на его условия в случае возникновения спора. Причем риски несут обе стороны, т.к. отказ от исполнения договорных обязательств может исходить как от наймодателя, так и от нанимателя.

4. Рекомендую вам сохранять финансовые документы за внесенную плату за проживание и коммунальные услуги, в том числе расписки от собственников в получении денежных средств (с указанием периода оплаты), а также чеки или выписки по счету. Это позволит вам косвенно доказать, что ваше проживание в помещении осуществлялось на возмездной основе и может признаваться коммерческим наймом.

5. В вашем случае оформление договора найма просто необходимо, поэтому при отказе собственников от письменного оформления отношений найма, рекомендую вам отказаться от данного жилого помещения и подобрать другое, где вы сможете заключить договор найма. Это позволит вам оформить необходимые документы по опеке, а также чувствовать себя более защищенным во взаимоотношениях с наймодателем.

Наша компания оказывает услуги по поиску жилых помещений, сопровождения нанимателя при заключении договора найма, а также предоставляет бланк договора, в котором ваши права будут максимально защищены.

Ольга Юрьевна: Я снимаю квартиру в многоквартирном доме, и договор найма жилья мне необходим для предоставления его по месту работы. Но дело в том, что все жильцы дома находятся в долевой собственности и многие по факту проживают в других городах. Как оформить договор и нужно ли всех их согласие на мое проживание?

Ответ: Вы совершенно правы, для заключения договора найма жилого помещения необходимо согласие всех его сособственников. Выражение согласия может быть сделано лицом любым способом, но обязательно в письменном виде, причем удаленное согласие должно быть совершено в нотариальной форме либо в виде согласия на оформление договора найма, либо в виде доверенности на право заключения от его имени договора найма. Если собственник может лично присутствовать при заключении договора, то вполне достаточно его согласия, выраженного его подписью в договоре найма. При этом следует удостовериться в соответствии личности и предъявленному им паспорту.

kfk kfk: Мы снимаем квартиру уже более 7 лет, ежегодно составляем договор на 1 год. В квартире установлена хорошая техника, к которой за все время проживания было бережное отношение, ровно как и ко всему, что находится в квартире. Но спустя 6 лет возникли некоторые проблемы. В сушильной машине Miele сломался датчик термостата. Мы вызвали официальный сервис Miele, который дал заключение что данная проблема связана со сроком службы машины, а с не с тем, что была неправильная эксплуатация. О чем есть соответствующий документ, выданный сотрудниками сервисного центра Miele. Далее, встроенные шкафы, которым уже более 10 лет стали работать неисправно, требовалась регулировка дверей. Опять же, связано это со сроком службы. Натяжной потолок в ванной в области одного светильника начал плавиться, специалистов не вызывали, не имеем представление о том, какая причина и куда вообще нужно обращаться. Установленный фильтр для воды устарел и замена внутренних фильтрующих элементов невозможна, покупка нового фильтра стоит более 30 тыс. рублей. Ремонту в квартире более 15 лет. При обращении к хозяину с просьбой уладить данные вопросы он ссылается на статью 681 ГК РФ и говорит о том, что все должны ремонтировать мы, так как это текущий ремонт. И оплачивать данные неполадки он не собирается. Вопрос: относятся ли данные проблемы к капитальному ремонту? Какие права мы имеем как наймодатели? Как вести себя в данной ситуации?

Ответ: Ваш наймодатель не вполне понимает смысл статьи 681 ГК РФ, в которой речь идет об обязанности нанимателя поддерживать помещение, в котором он проживает, в надлежащем санитарном и техническом состоянии, для чего обязан производить необходимый текущий ремонт. В вашем случае речь идет об имуществе, переданном вам вместе с помещением по акту, вследствие чего следует применять ст.612 ГК РФ, которой регулируются правоотношения аренды имущества.

Согласно данной статье ответственность за недостатки сданного в аренду имущества лежит на арендодателе: «1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.». Из смысла приведенной статьи понятно, что ваш наймодатель обязан либо компенсировать вам стоимость производственного вами ремонта, либо произвести его своими силами и за свой счет.

Анастасия: Меня интересует следующий вопрос, имею ли я право не оплачивать к/у, если не проживала в квартире месяц или больше? Арендная плата оплачена в полном размере (квартира арендуемая, есть другие жильцы).

Ответ: Если в договоре найма обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, то оплачивать их нужно ежемесячно в соответствии с договором. Если наниматель перед отъездом уведомил наймодателя о своем отсутствии с указанием срока, то по письменному соглашению сторон оплата коммунальных услуг на время отсутствия может быть приостановлена. Но это должно быть письменно согласовано с наймодателем. Не совсем понятно ваше уточнение про других жильцов. Если вы снимаете не целиком квартиру, а комнату, то оплата услуг будет производиться пропорционально занимаемой площади и количеству проживающих, при этом вы вправе не оплачивать услуги, предоставленные в ваше отсутствие и оплачиваемые по счетчику (вода, электроэнергия, газ), но в любом случае вы должны были уведомить своего наймодателя заблаговременно.

Анка: Я снимала квартиру у пожилой женщины, в договоре количество людей проживающих в квартире не было указано, вообще не написано, кто проживает, только − кто снимает, устно договорились, что мои родители могут приехать. Я оплатила квартиру на месяц и уехала в другой город, в квартире остался мой парень, к которому приехали на неделю родители, хозяйка потребовала дополнительно за них 3 500 (якобы они посуточно снимают за 500 рублей сутки). Имела ли она на это право?

Ответ: Лица, проживающие совместно с нанимателем, прописываются в условиях договора. Если это условие между сторонами не прописано, то проживание (в том числе и временное) других лиц должно быть согласовано с наймодателем в письменной форме. Данное требование содержит ст. 680 Гражданского кодекса РФ. При отсутствии согласования с наймодателем проживание временных жильцов в помещении является незаконным. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Яна: Мы сдали квартиру по договору на 11 месяцев, потом возникли личные обстоятельства и мы выставили квартиру на продажу, по телефону, по СМС-сообщению, мы оповестили нанимателей о том, что квартира выставлена на продажу, после этого спустя 2,5 месяца, как мы предупредили, состоялась сделка по продаже квартиры, после чего мы вновь поставили в известность нанимателей о том, что квартира продана и через месяц они должны ее освободить. И тут началось с их стороны: мы выезжать не собираемся, мы подадим на вас в суд, прожили они фактически 6 месяцев, с нашей стороны было предложено дожить им последний месяц бесплатно, что покроет их расходы на переезд, и наш риэлтор найдет им квартиру без агентских выплат, то есть бесплатно. Им тоже не нравится, видите ли, им то дорого, то далеко. Дело еще в том, что с их стороны тоже были правонарушения, по договору их должно было проживать четыре человека, а проживало в два раза больше, у них были домашние животные, о которых они не предупредили... Как нам быть и что делать? Подскажите, пожалуйста... Заранее спасибо...

Ответ: По правилам делового общения любые уведомления должны совершаться в установленном сторонами виде. По общему правилу надлежащим признается уведомление, поданное в письменном виде под роспись уполномоченному лицу или его представителю либо доставленное с помощью почтовых средств связи. Аналогично следует оформлять и выявленные со стороны нанимателя нарушения условий договора, т.е. путем предъявления письменной претензии под роспись. Если таких действий предпринято не было, то доказать факт нарушения будет крайне сложно. Ваша ситуация требует более подробного разбирательства, в том числе по условиям договора и вашей переписке. Если вы заключали договор с нашей компанией, то пришлите сканы ваших документов и фамилию агента, который с вами работал.

Сергей: На какую статью сослаться, если квартирант не платит за квартиру подряд более двух месяцев. Договор составлен на 11 месяцев.

Ответ: Статьей 687 Гражданского кодекса РФ предусмотрено расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за наем более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, если срок действия договора не более одного года. Если договор долгосрочный, то просрочка платы за наем может составлять не более за шесть месяцев.

Мария: Живем в коммунальной 3-комнатной квартире, комната одна пустая, так как хозяйка умерла, она закрыта. Вторая комната за мной, сыном и мужем. Третья − в ней живёт мужчина, но хозяин комнаты живёт в другой квартире, с женой и ребенком. Мать этого хозяина привела мужчину и сказала, что он поживет недолго, прошло 2 года, человек не съезжает, хамит, курит, у нас грудной ребёнок, неоднократно ругались с ним и хозяйкой, но результатов нет. Мы пригрозили, что вызовем полицию, чтобы он уехал, однако он сказал, что комната приватизированная и мы не имеем право это делать. Как нам поступить, как узнать, врёт он или нет, имеет он право находиться здесь или нет, он говорит, что, якобы, он брат хозяина.

Ответ: В соответствии с гражданским и жилищным законодательством РФ граждане, приватизировавшие комнаты в коммунальной квартире, вправе по своему усмотрению распоряжаться данным имуществом, в т.ч. сдавать его в наем другим гражданам для проживания. При этом отношения найма должны быть оформлены соответствующим договором между собственником и нанимателем с указанием срока его действия и порядка использования жилого помещения. Гражданин, который проживает в помещении на основании договора найма, должен иметь регистрацию по месту проживания (в пределах срока действия договора). О зарегистрированных по вашему адресу лицах можно узнать в паспортном столе, обративших за выпиской из домовой книги, в которой также будет указан документ, на основании которого произведена регистрация, и срок регистрации.

При отсутствии регистрации у лица, проживающего в соседской комнате, вы вправе обратиться в отделение полиции для выселения его как незаконно проживающего в квартире. Однако, в случае наличия между ним и собственником комнаты договора найма, а также регистрации его по иному адресу в пределах вашего территориального образования (село/город), выселение его будет невозможным, т.к. данный договор наделяет нанимателя правом пользования жилым помещением в течение срока его действия.

При недостижении согласия между вами и нанимателем в вопросах пользования общими помещениями в квартире (санузлом, кухней и т.п.) вы вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования этими помещениями, которым будет определен порядок пользования помещениями общего имущества квартиры. В соответствии с Федеральным законом от 23.02.2013 N 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака» курение табака в помещениях общего пользования многоквартирных домов запрещается. В этой связи вы можете написать заявление в отделение полиции с требованием пресечь курение вашего соседа в общих помещениях квартиры.

Аноним: Я являюсь собственником квартиры, которую планирую сдать в аренду ИП. Скажите, пожалуйста, обязателен ли в этом случае договор аренды, так как я не хотел бы платить налог.

Ответ: Уплачивать налог на доход является обязанностью каждого налогоплательщика. Уклонение от уплаты налога закон расценивает как правонарушение, а в некоторых случаях – как преступление, которое является основанием для применения к нарушителям соответствующих санкций в виде штрафов и пеней, а за уголовные преступления –лишение свободы.

Аноним: У меня умерла мама. В наследство вступлю через 6 месяцев. Я в ней прописан. Могу ли я её сдавать по договору аренды сейчас?

Ответ: Если я правильно вас поняла, вы зарегистрированы в квартире, которая принадлежала вашей умершей матери, но сособственником данного помещения не являетесь. Если это так, то до оформления права собственности на вас распоряжаться имуществом вы не вправе, т.к. до этого момента наделены только правом пользования квартирой для проживания. Право пользования квартирой может быть утрачено пользователем, если собственником становится другое лицо. Шестимесячный срок предоставляется наследникам для заявления о своем праве на наследство, по истечение которого законом, а в случае спора – судом, будет установлен круг лиц, имеющих право на наследственную долю в имущественной массе умершего. До этого времени ни имущество, ни права на него не могут передаваться третьим лицам.

Ксения: Здравствуйте, подскажите, пожалуйста. Мы снимали квартиру год, без договора, хозяева разрешили собаку. Собака испортила полку и линолеум, когда мы собрались съезжать, мы заменили линолеум и заклеили полку, хозяйка приехала, приняла квартиру и забрала ключи. Проходит неделя, и она начинает предъявлять претензии, что линолеум постелен не так, тумба на замену. И что нам нужно купить им новую полку и еще раз заменить линолеум. Так же во время проживания мы затопили соседей, но нашей вины специалистами установлено не было. Я попросила у хозяйки фото квитанций за коммуналку, чтобы оплатить за последний месяц, она отказалась и сказала, чтобы мы извинились перед соседями и что они готовят документы в суд, и что мы знаем, за что. Когда я поинтересовалась за что, хозяйка ответила, что скоро узнаете, за что. Подскажите, пожалуйста, что делать в этой ситуации и к чему нам готовиться.

Ответ: Если при возврате квартиры стороны договора найма подписали акт приема-передачи квартиры и находящегося в ней имущества, и в нем имеется пункт об отсутствии претензий сторон друг к другу, то претензии относительно порчи имущества суд признает необоснованными. По факту вреда имуществу третьих лиц, совершенный путем залива, должен быть составлен акт с участием представителя управляющей компании. Если причиной залива явились ваши действия, то возмещать ущерб придется вам. В любом случае кроме самой претензии вам обязаны предъявить и копию акта.

Светлана: Проконсультируйте, пожалуйста. Мы снимаем квартиру, оплату по просьбе собственника производили путем пополнения банковской карты гражданской жены брата собственника. Может ли собственник предъявить нам, что мы не оплачивали арендную плату по договору. Заранее благодарна за ответ.

Ответ: Ваши опасения вполне обоснованы, ведь получатель денежных средств не является стороной по договору найма. Такая оплата в случае спора может быть учтена судом только в случае, когда получатель уполномочен собственником соответствующей доверенностью на получение платежа по договору. Для исключения негативных последствий рекомендую все-таки переводить деньги на счет стороны договора или требовать от него расписку в получении денежных средств за каждый перевод.

Александра: Мы сняли квартиру. Хозяйка квартиры утверждала, что она сдается с бытовой техникой. Мы отдали деньги за первый месяц, но таких вещей как холодильник и стиральная машина в квартире не оказалось. Месяц мы прожили без этих вещей, в начале второго месяца нам привезли холодильник и в конце третьего месяца стиральную машину. За второй месяц мы заплатили меньшую сумму, так как у нас не было того что нам обещали, на что хозяйка квартиры начала возмущаться и сказала что выкинет нас на улицу. Хотелось бы узнать, правильно ли мы поступили и имеет ли она право выгнать нас на улицу, при условии, что большую часть мы все-таки заплатили.

Ответ: При заключении договора найма важно согласовать все условия, в том числе перечень имущества и оборудования, передаваемого вместе с жилым помещением. В отсутствие письменных договоренностей стороны не могут ссылаться на их условия для доказывания своей позиции.

Что касается расторжения договора по инициативе наймодателя, то он вправе это сделать, если наниматель не исполняет принятые на себя обязательства. Если в вашем договоре отсутствовало условие об обязательном наличии оборудования, то ваши действия по уменьшению стоимости найма являются неправомерными и наймодатель вправе требовать полной оплаты или расторжения договора найма.

Рекомендую в будущем обращаться к профессиональным риэлторам или юристам для составления юридически грамотного договора.

Максим: Какая предусмотрена ответственность агентства недвижимости, если агентство не поставило в известность наймодателя об обязательной регистрации лица (нанимателя), не имеющего гражданства РФ?

Ответ: Обязательная регистрация лиц, проживающих по месту пребывания на основании договоров найма или аренды, предусмотрена действующим законодательством. Агентство вправе оказать клиенту консультацию по правовым вопросам, но это не является его обязанностью, т.к. оказание подобных консультаций не входит в круг его деятельности. Правовые консультации вправе оказывать только специализированные организации в виде адвокатских или нотариальных контор, а также практикующие юристы и их объединения.

Даша: Нам дали квартиру от государства, договор о передаче был подписан 23.01.2015, но по факту въехали мы туда только в мае 2015. Начисления за коммунальные услуги были произведены начиная с января 2015, теперь получается, что у нас долг… Но за что платить?? Ведь там никто не проживал и не пользовался электроэнергией, водой и прочим.

Ответ: Начисления за коммунальные услуги начисляются с момента оформления прав на жилое помещение. Услуги по содержанию дома оказываются независимо от того, проживаете вы в предоставленном помещении или нет. К ним относятся в том числе отопление вашего помещения, освещение и уборка помещений общего пользования, а также придомовой территории, вывоз мусора, сбор на будущий кап. ремонт дома и проч. Начисления производятся согласно утвержденным нормативам за исключениям электроэнергии и потребления воды – если в помещении установлены счетчики. В их отсутствии – тоже по нормативам.

Александра: Я живу в коммунальной квартире, две комнаты мои и одна соседская, хозяин комнаты сдает семейной паре из Молдавии, сами квартиросъемщики говорят, что живут без договора, хозяин утверждает, что и налоги платит и договор есть. Когда они въезжали, мы там не жили и согласия на их проживание у нас не спрашивали. Поначалу жили нормально, не ругались, но потом когда они стали курить в кухне и туалете (и не только сигареты, но и травку), терпение мое лопнуло и я стала им об этом говорить, им не понравилось. Хозяин комнаты на ситуацию не реагирует. Конфликт растет. Сейчас уже дошло до оскорблений. Я живу с молодым человеком, сосед постоянно высказывает претензии мне, а как начинает общаться мой молодой человек, то «включает дурака». Мой молодой человек гражданин РФ, но зарегистрирован пока в другом городе. К участковому не ходила, поскольку было затишье с соседями, и он был в отпуске. Сейчас же снова здорова… Подскажите, как поступить.

Ответ: В вашей ситуации начинать надо с заявления участковому в отделение полиции. Перед обращением уточните в вашем паспортном столе, зарегистрированы ли жильцы по адресу места пребывания и если нет, то в жалобе укажите, что проживающие без регистрации лица, нарушают правила пользования жилыми помещениями, курят в местах общего пользования, нарушают санитарные нормы и прочее. Нужно описать все подробно, не забыв указать, что вашего согласия на проживание этих лиц другому собственнику вы не давали.

В случае отсутствия реакции со стороны участкового, можете обратиться с заявлением в суд. Однако, перед обращением в суд рекомендую проконсультироваться у адвоката в целях квалифицированного составления искового заявления и выработки линии защиты.

Вопрос: Я снимаю квартиру 4 месяца без договора! За месяц до следующей оплаты сообщила хозяйке о том, что съезжаю, ей это не понравилось! Она решила пойти в мой университет и сообщить о том, что я нарушаю порядок проживания в квартире. Мне бы хотелось узнать, понесет ли она какую либо налоговую ответственность, если я сообщу о найме без договора?

Ответ: В силу отсутствия письменной формы договора найма, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, при наличии спора стороны не вправе ссылаться на его условия. Таким образом, ни одна из сторон не может утверждать ни о нарушении условий договора найма, ни о самом факте найма.

Наталья: Мы заключили договор социального найма, который пока находится на оформлении, но мы в квартире уже проживаем. Должна ли я оплачивать коммунальные услуги?

Ответ: Договор – это соглашение сторон, в котором прописываются условия взаимоотношений сторон, в вашем случае − наймодателя и нанимателя. Если отношения найма по факту начались до письменного оформления договора, то есть помещение было наймодателем предоставлено и наниматель имеет возможность им пользоваться, то письменное оформление начатого договора может быть отсрочено. При этом началом срока действия договора будет являться дата фактической передачи помещения в пользование нанимателя. Соответственно платежи за пользование помещением будут начисляться со дня фактической его передачи нанимателю.

Лена: Мы с подругой сняли комнату на месяц с договором, переехали и в тот же вечер обнаружили, что в комнате клопы. Сообщили хозяйке и попросили вернуть деньги. Однако хозяйка не отреагировала и перестала не отвечать на звонки. Что делать?

Ответ: Ситуация неприятная, но, к сожалению, достаточно распространенная. Наличие в арендуемом помещении нежелательных «жильцов» в виде кровососущих или других насекомых, по закону не является основанием для расторжения договора найма. Могу только порекомендовать вызвать специалиста для проведения санобработки помещения. После этого вы можете потребовать от собственника компенсации ваших расходов в зачет стоимости найма. При этом необходимо будет предъявить наймодателю договор о проведении санобработки и квитанцию об оплате этих услуг.

Анастасия: Подскажите, пожалуйста, если договор на съем жилья был оформлен на двух людей, т.к. они снимают вместе, но один в договоре прописан что-то типа ответственного или как-то так (не могу точно сказать, но второй человек при этом прописан, как живущий с ним) может ли первый выселить другого?

Ответ: Для ответа на ваш вопрос необходимо уточнить формулировку, используемую в договоре. Как правило, договор заключается с одним из проживающих, который является стороной найма и именуется «наниматель». При этом лица, проживающие вместе с нанимателем, так же указываются в договоре и имеют те же права. Если лицо проживается с нанимателем постоянно, но при этом не указано в договоре, то его проживание является не вполне законным и его выселение может произойти при первом случае обнаружения.

Ирина: Подскажите, пожалуйста, что делать. Отдали залог за квартиру 3 000 рублей со словами, что на днях заселимся в квартиру. Хозяйка написала расписку, что взяла с нас деньги в размере 3 000 рублей. На следующий день передумали и приехали забирать залог. Отдали ключи от квартиры, но залог она не вернула и сказала, пока новых жильцов не найдёт, не вернёт нам деньги и они будут «крутиться» у неё в кармане, т.е. в день выходит 250 рублей. Договора мы не заключали. Да, это маленькая сумма, но нам она нужна.

Ответ: В соответствии с российским законодательством залогом может быть любое имущество за исключением денежных средств, передаваемое должником кредитору в качестве обеспечения исполнения обязательств по выплате долга. В вашем случае передача денег означала скорей всего задаток или аванс, которым признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, т.е. в вашем случае – у наймодателя. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Насколько я поняла, отказ от договора исходил от вас, так что наймодатель вправе удержать сумму задатка.

Максим: Мы жили на квартире 12 лет, из них только первый год по договору, продлевать не стали, договорились устно. Когда съезжали, хозяин сказал что обои в плохом состоянии, побелка сыпется и тому подобное, требуется ремонт. Обязаны ли мы его делать, если жили 11 лет на устном соглашении?

Ответ: В соответствии с законом обязанность по содержанию квартиры в надлежащем порядке лежит на нанимателе. Что касается капитального ремонта в съемном жилье, то закон отводит это на усмотрение сторон. Договоренность сторон в том числе и по ремонту отражается в договоре найма.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение установленной законом формы договора лишает стороны права ссылаться на его условия.

Евгения: Подскажите, пожалуйста, можно ли признать договор найма жилого помещения недействительным, если он был заключен не собственником, а инвестором квартиры, имеющим договор участия в долевом строительстве?

Ответ: Сложно ответить на вопрос, не видя самого договора. Все зависит от того, насколько юридически грамотно он был составлен, в том числе в описательной части самого объекта и адреса его места нахождения.

Если чисто теоретически, то наем – это разновидность аренды и на него распространяются нормы, регулирующие данный вид отношений. В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. У арендодателя было зарегистрировано права требования на объект незавершенного строительства в виде договора участия в долевом строительстве, т.е. основания для возникновения права собственности на объект аренды на момент заключения договора у него были.

Имущество физически было передано арендатору и использовалось им по его назначению в соответствии с условиями заключенного договора, таким образом видимых оснований для признания данного договора недействительным я не усматриваю. Однако, в случае возникновения спора и судебного разбирательства теоретические толкования могут не совпасть с решением суда по конкретному делу.

Валерия: Мы с молодым человеком сняли комнату в общежитии, арендодатель предоставила документы, разрешение на аренду от собственника и мы заключили договор найма, указали что молодой человек также имеет право проживать. Акт сдачи-приемки жилья и мат.ценностей арендодатель составлять не стала, обговорили лишь что все что в комнате находится (кроме холодильника и мультиварки) можем выкинуть, из техники больше ничего не было. Срок его действия 3 года. В комнате мы прожили неполных три месяца и наймодатель решила нас выселить. Мы хотим, чтобы нам вернули задаток и оплату за дни, которые оплатили, но не прожили, а наймодатель утверждает, что эти деньги она не вернет, т.к. в прошлом месяце мы задержали платеж (сроки были указаны в договоре, но мы провели переговоры и договорились, также размер пени в договоре 0,0%) Подскажите, что следует делать в данной ситуации? Как реагировать на ее угрозы? Подскажите пожалуйста, как поступить в этой ситуации?

Ответ: Ваша ситуация типична и, как правило, случается с нанимателями, которые самостоятельно подбирают жилое помещение и заключают договор найма, причем чаще всего устно. Любые договоренности сторон должны быть оформлены документально, т.е. в виде письменного договора, подписанного обеими сторонами, с указанием их паспортных данных, мест регистрации и т.п. При этом любое условие, в т.ч. порядок оплаты проживания и коммунальных услуг, ответственность за просрочку или неоплату, расторжение договора также должны быть отражены в тексте договора. Не видя текста вашего договора крайне трудно прокомментировать вашу ситуацию.

Закон предусматривает, что краткосрочный договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в случае невнесения нанимателем платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом законом предусмотрен судебный порядок расторжения договора найма.

Однако, на практике порядок расторжения стороны устанавливают самостоятельно, прописывая его в договоре. В случае же возникновения спора суд руководствуется условиями договора.

Евгения: Подскажите, пожалуйста, у мужа есть квартира в собственности, мы хотим оформить договор безвозмездного пользования на меня, чтобы я (жена) сдавала квартиру, получала доход и с него платила налоги как ИП. Возможна ли такая схема? Заранее спасибо за ответ.

Ответ: Закон разрешает заключение между гражданами безвозмездных договоров. Однако если полученное безвозмездно имущество используется для извлечения прибыли, то с полученного дохода следует уплатить налог. Граждане уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов). Режим налогообложения и ставка налога для индивидуальных предпринимателей установлены соответствующими положениями Налогового кодекса РФ в зависимости от выбранного им режима налогообложения.

Если предприниматель осуществляет свою деятельность на основании патента, то он не вправе получать доход от сдачи имущества в наем (аренду), не принадлежащего ему на праве собственности. В этом случае к данному виду дохода будут применяться иные нормы НК РФ, регулирующие налогообложение с доходов физических лиц, либо нормы налогообложения индивидуальных предпринимателей на основе иных режимов налогообложения (упрощенная система налогообложения или вмененный доход).

Ольга: Я собственница комнаты в коммунальной квартире. Подскажите, что делать и как можно выселить квартиросъёмщицу, если договор у неё заключен до декабря, а ужиться с ней мне тяжело, т.к. с её стороны идет неуважение и хамство, постоянные ссоры из-за уборки. Мне тяжело жить рядом с этим человеком, доходит до срывов. Согласия на то, чтобы сдавали комнату и пользовались местами общего пользования, я не давала. И еще вопрос, возможно ли сделать так чтоб в квартире жили только собственники, чтобы никто не сдавал комнаты?

Ответ: К сожалению, действующее законодательство РФ не предусматривает обязательное согласование с соседями по коммунальной квартире вселение нанимателей на основании коммерческого договора найма комнаты, принадлежащей гражданину на праве собственности. На основании п.2. статьи 288 Гражданского кодекса РФ, «жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора».

Однако, проживающие в коммунальной квартире граждане, как собственники, так и наниматели, обязаны соблюдать установленный порядок пользования общими помещениями, доля в которых пропорциональна занимаемой площади соответствующего жилого помещения. Если порядок пользования общими помещения не удается установить путем согласования, то можно обратиться в суд для установления такого порядка в судебном порядке.

Если вселившийся наниматель нарушает правила и нормы общественного порядка (шумит, мусорит, портит чужое имущество и т.п.), то следует обратиться в районное отделение полиции с заявлением о соответствующем нарушении.

Мира: У нас следующая ситуация. Раньше мы жили в Магадане, в коммунальной квартире, в которой жили 2 семьи, нам принадлежала 1 комната, соседям − три. В 1995 году мы уехали из Магадана. Мы выписались. На тот момент мы были несовершеннолетними (мне12 лет, брату 4 года). Можем ли мы вернуть комнату?

Ответ: В соответствии с законодательством РФ право на проживание в жилом помещении граждане имеют на основании договора социального найма или на основании права собственности, возникшего в результате приобретения имущества путем приватизации, купли-продажи, дарения, мены или получения наследства. В силу того, что в 1995 году вы утратили право пользования помещением за выездом из него с последующим изменением места жительства и регистрацией по новому месту, право пользования данным жилым помещением было вами утрачено.

Однако если у вас имеются основания для признания за вами права на утраченное жилое помещение или на предоставление вам другого жилья, вы можете обратиться в суд с соответствующими требованиями. Рекомендую предварительно обратиться к адвокату для выяснения всех обстоятельств дела и составления искового заявления.

Тубия: Я и моя подруга снимали комнату без заключения договора. На протяжении 9 месяцев мы передавали деньги за ком.услуги и за следующий месяц. Но потом мы решили съехать. Долго не решались, и за 2 дня до конца месяца сообщили об этом хозяйке. Пришли, забрали вещи, отдали деньги за ком.услуги и ключи. Хозяйка квартиры потребовала выплатить неустойку. Имеет ли она на это право, если никакого договора или письменной расписки заключено не было?

Ответ: В соответствии со ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма помещения заключается в простой письменной форме. Несоблюдение предписанной законом формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Как предписывает ст. 331 ГК РФ, условия о неустойке также должно быть совершено в письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность соглашения о неустойке. Таким образом, требование наймодателя о выплате вами неустойки за досрочное освобождение помещения необоснованно.

Виктория: Я сняла комнату, подписали договор, составили акт, денег на тот момент не было, чтобы заплатить риэлтору, договорились с ним на определенное число, но к этому числу я уже съехала. Спустя 2 недели он мне позвонил и потребовал деньги. Я должна ему отдать деньги? И стоит ли мне переживать за мои паспортные данные, которые я указывала в договоре?

Ответ: В соответствии с гражданским законодательством РФ любая работа/услуга должна быть оплачена. Вы получили услугу по поиску объекта для найма и сопровождению клиента, которая оказана вашим риэлтором. Отсрочка платежа, предоставленная вам, не отменяет вашей обязанности оплатить полученную услугу. В случае отказала от оплаты риэлтор вправе обратиться в суд с иском о взыскании суммы, используя данные вашего паспорта, в т.ч. места регистрации.

Если же договор найма, заключенный с помощью услуг риэлтора, был расторгнут по инициативе наймодателя, но без вашей вины, то вы вправе отказаться от оплаты либо потребовать предоставить услугу повторно и надлежащего качества, оплатив ее стоимость.

Ангелина: У меня такая проблема. Я сдала квартиру в аренду. Договор заключен на 6 месяцев. Арендатор не платит за квартиру уже 2 месяца и не проживает там. А его личные вещи остались. Вопрос: как прервать договор и как поступить с его личными вещами по закону? Заранее спасибо за ответ.

Ответ: Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае нарушения арендатором сроков платежей. Однако для этого следует уведомить его о предстоящем выселении заблаговременно, в соответствии с условиями договора аренды. В вашем случае следует воспользоваться контактными данными, указанными в договоре. Если же во время подписания договора вы не обменялись телефонами и не указали адрес проживания (регистрации), то это существенно затруднит вашу задачу.

В любом случае, пока арендатор не вывез свои вещи, помещение считается сданным ему фактически, и даже по истечении срока действия договора он будет считаться длящимся. Вы можете обратиться в суд по месту регистрации арендатора или по последнему известному вам месту его нахождения (если в договоре не указано другое) с иском о взыскании с него арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период просрочки.

Юлия: Мы с мужем снимаем квартиру с 2013 года. Сегодня наймодатель при помощи рабочих устанавливал новую входную дверь и в суматохе украл расписки о получении денежных средств за все года (деньги передавали наличными). Договор аренды есть, один раз передачу денег видела моя сестра. Договор перезаключался 3 раза (каждый раз на год). С соседями отношения хорошие у нас и плохие у наймодателя, наше проживание в квартире они подтвердят, также наше проживание в квартире может подтвердить участковый. Может ли наймодатель подать в суд и потребовать выплатить все деньги заново? Как защитить себя в этой ситуации? Налог наймодатель не платит, с этим как раз и связаны его опасения по наличию расписок.

Ответ: Думаю, что оснований для беспокойства у вас немного, если, как вы утверждаете, наймодатель опасается открытия информации по получению им дохода от сдачи имущества в наем. Ведь при подаче искового заявления о взыскании задолженности по оплате найма за период вашего проживания, ему придется признать не только факт сдачи своего помещения в наем, но и сумму установленной платы, а значит – уплатить не только налог, но и пеню за просрочку платежа.

Однако, чтобы иметь документ в подтверждении вашей оплаты за весь период проживания, рекомендую вам при передаче денег за следующий оплачиваемый период проживания попросить наймодателя вписать туда фразу о том, что он не имеет к вам претензий по оплате проживания за весь истекший период (т.е. с такого-то по такое-то число с указанием месяцев и года). В случае отказа вписать данную фразу вы можете припугнуть его тем, что обратитесь в полицию с заявлением о пропаже ценных вещей в день прихода собственника в квартиру.

Алина: У нас есть квартира в собственности. Мы её сдаём, но т.к. она находится в одном городе, а мы проживаем в другом, то пользуемся услугами риэлтора. Она собирает с жильцов деньги ежемесячно, производит оплату коммунальных счетов и просто следит за порядком. Риэлтор просит нас оформить на неё доверенность. Для того чтобы выполнять те действия, которые были изложены выше, а ещё говорит: «для того чтобы квартиросъёмщики доверяли». Посоветуйте, пожалуйста, как быть?! А то мы сомневаемся.

Ответ: В соответствии с законодательством РФ полномочия на любые действия лиц, не обладающих правами на их осуществлении в силу закона, должны быть оформлены соответствующей доверенностью. Так как ваш представитель выполняет функции, связанные с представлением ваших интересов как наймодателей, то они должны быть оформлены документально.

Так что просьба вашего риэлтора не только справедлива, но и законна. Рекомендую сделать нотариальную доверенность, где четко приписать полномочия представителя, а перечень полномочий и формулировки вам подскажет нотариус.

Вопрос: Мы снимаем с семьёй уже второй год квартиру, на днях сломался газовый котёл, мы за свой счёт вызвали частного газовщика, он посмотрел и сказал, что надо менять термопар. Если отключать котёл, то вода идет только холодная. Когда мы сообщили об этой поломке хозяйке, она сказала, что мы должны сами это делать за свои средства, т.к. мы его используем. Мы не заключали никаких с ней договоров. Помогите разобраться в этой ситуации.

Ответ: В обычной практике ремонт установленного в квартире оборудования производится за счет наймодателя, если только поломка произошла не по вине нанимателя. Данное условие должно быть отражено в заключенном между сторонами договоре найма. Однако, в силу того, что вы свои отношения с наймодателем письменно не оформляли, то вам предстоит договариваться с наймодателем по факту.

Во избежание подобных случаев и дальнейших возможных разногласий с собственником рекомендуем обращаться за помощью к профессионалам компании «МИЭЛЬ».

Ярославна: Мы с отцом являемся собственниками 3 комн.квартиры! Проживает там только отец, сдает мою долю в аренду (без договора), я не вмешивалась! А сейчас он перестал оплачивать счета за квартиру и коммунальные услуги (скопился приличный долг, вызывали в суд). Я решила подписать договор найма (на мою долю) с нанимателями (чтобы самой выплачивать долг за квартиру с денег от аренды), они не против! А отец отказался дать согласие, так как эти деньги пойдут не ему в карман, а на оплату долга! Что можно сделать в данной ситуации? Решать вопрос через суд?

Ответ:  В соответствии с жилищным законодательством, собственник жилого помещения обязан оплачивать счета по содержанию и обслуживанию дома, в котором находится принадлежащее ему жилое помещение. Бремя оплаты распределяется между собственниками в соответствии с размером принадлежащей доли. Если ваши с отцом доли равны, то оплата производится поровну. В случае отказа одного из собственников вносить плату за содержание своей доли, остальные собственники вправе обратиться в суд с иском об истребовании погашения задолженности за весь период неоплаты. При этом истец должен будет доказать суду, что сам он своевременно производил платежи. Доказательствами могу служить любые финансовые документы, включая выписки с банковских счетов и т.п.

Юлия: Можно ли заключать договор найма и вносить залог, если в квартире ещё живут предыдущие жильцы, а я въеду после их выезда, какие последствия?

Ответ: Следует различать залог и аванс. В целях подтверждения серьезности своих намерений наниматель до или во время заключения договора найма вносит наймодателю аванс, который засчитывает в стоимость найма первого месяца. Залог же является формой обеспечительного платежа, который, как правило, вносится в день заселения в квартиру и по истечении срока действия договора найма возвращается нанимателю в полном размере, если только не будет использован в счет компенсации за испорченное нанимателем имущество и/или оплату проживания (как правило последнего месяца). В вашем случае, думаю, речь идет об авансе.

Его внесение нанимателем возможно и до истечения срока действия договора с предыдущими жильцами, однако, следует убедиться, что действующий договор истекает к моменту вашего заселения. Также следует правильно оформить финансовый документ, подтверждающий внесение суммы наймодателю. Поэтому во избежание неприятных последствий, я бы рекомендовала вам обратиться в наше агентство за получением квалифицированной консультации и помощи по данному вопросу. Как показывает практика, неправильно оформленный финансовый документ приводит к спорам или двойным финансовым потерям.

Евгения: Подскажите, пожалуйста, у мужа есть квартира в собственности, мы хотим оформить договор безвозмездного пользования на меня, чтобы я (жена) сдавала квартиру, получала доход и с него платила налоги как ИП. Возможна ли такая схема? Заранее спасибо за ответ.

Ответ: Закон разрешает заключение между гражданами безвозмездных договоров. Однако если полученное безвозмездно имущество используется для извлечения прибыли, то с полученного дохода следует уплатить налог. Граждане уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов). Режим налогообложения и ставка налога для индивидуальных предпринимателей установлены соответствующими положениями Налогового кодекса РФ в зависимости от выбранного им режима налогообложения

Если предприниматель осуществляет свою деятельность на основании патента, то он не вправе получать доход от сдачи имущества в наем (аренду), не принадлежащего ему на праве собственности. В этом случае к данному виду дохода будут применяться иные нормы НК РФ, регулирующие налогообложение с доходов физических лиц, либо нормы налогообложения индивидуальных предпринимателей на основе иных режимов налогообложения (упрощенная система налогообложения или вмененный доход).

Инна: Я и мой муж приобрели квартиру в браке, но зарегистрировали ее на меня. Может ли муж сдать в аренду квартиру с моего устного согласия?

Ответ: Устного согласия собственника недвижимого имущества (квартиры, дома, комнаты или др.) для заключения договора найма (аренды) недостаточно. Волеизъявление собственника на совершение сделки должно быть оформлено письменно, т.к. закон предписывает совершение договора найма (аренды) недвижимости в письменной форме. В случае заключения договора найма (аренды) недвижимости на срок более 12 месяцев, он подлежит государственной регистрации, а лицо, действующее от имени собственника, должно иметь от собственника нотариально удостоверенную доверенность.

Мария: Моя подруга сдала квартиру. Договор оформлен на 9 месяцев. Взяв оплату за первый месяц, она заплатила за коммунальные услуги. Но у жильцов произошел конфликт с соседями и они хотят съехать и требуют, чтобы им вернули деньги. Подскажите, пожалуйста, что ей делать в данной ситуации.

Ответ: По общему правилу, если сторона досрочно расторгает договор по своей инициативе, то несет убытки с этим связанные. Если инициатива расторжения исходит от нанимателей и причина этого субъективна, то внесенная за проживание сумма возврату не подлежит.

Ольга: Подскажите, пожалуйста, соседи по участку стали посуточно сдавать свой коттедж на выходные. Это постоянный, шум, гам, громкая музыка. Жить стало невозможно. Конечно, как собственники они на это имеют право, но не считаются с соседями. При этом доподлинно известно, что дом не зарегистрирован, налоги не оплачиваются. Есть ли какие то рычаги давления на соседей? Заранее благодарю за ответ!

Ответ: Для того чтобы успокоить шумных соседей в «часы тишины» (с 21 до 8 часов – в Московской области и с 23 до 7 – в г. Москве) достаточно обратиться в службу 02 и вызвать наряд полиции. Если после отъезда наряда полиции шум не прекратился, то следует написать заявление в районное отделение полиции с указанием даты и времени нарушения закона о «тишине» (Закон Московской области от 07.03.2014 N 16/2014-ОЗ или Закон г. Москвы от 12.07.2002 N 42 "О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время..»).

Что касается иных рычагов давления, то можно обратиться в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения имущества с информационным письмом о фактическом использовании имущества с указанием адреса места его нахождения и фамилии хотя бы одного из собственников.

Наталья: Если мы снимем квартиру по договору, через агентство, можем ли мы с дочкой получить временную регистрацию в этой квартире?

Ответ: Договор коммерческого найма жилого помещения в пределах срока его действия является основанием для получения временной регистрации по месту пребывания гражданина. Для регистрации в органы регистрационного учета нанимателю необходимо представить следующие документы: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, договор найма и его копию, заявление установленного образца с согласием наймодателя. Если наймодатель отказывается предоставить свое согласие, то наниматель вправе обратиться в суд с иском о понуждении наймодателя к исполнению закона.

Юлия: Скажите пожалуйста, могут ли в суде признать договор аренды ничтожным, если за собственника − мужа договор подписала его жена. Доверенности на право сдачи квартиры у нее нет.

Ответ: Вы совершенно правы, договор может быть признан ничтожным, если сторона его заключившая, не наделена соответствующими правами или полномочиями. Однако, в случае признания договора ничтожным по основанию ненадлежащего представителя, наниматель вправе будет истребовать денежные средства, переданные наймодателю как в уплату за проживание, так и за произведенные им иные выплаты, в т.ч. коммунальные платежи, если у нанимателя имеются подтверждающие финансовые документы.

Елизавета: Я с мамой живу в коммунальной двух комнатной квартире. Одна комната наша, соответственно другая принадлежит соседям. Они сдали свою комнату пожилой женщине, которая сама здесь живет и пересдает комнату еще 2 людям. В комнате получается 3 человека. Нас не ставят в известность кто, когда заедет, а общими местами пользуются все. У нас уже пропадали вещи, жильцы постоянно разводят грязь и не убирают за собой мусор, я не говорю о том, что они пользуются без спроса нашими вещами. Мы уже обращались к участковому, но он только проверил регистрацию и заставил их заключить договор аренды, дальше он сказал нам разбираться самим. У меня вопрос, что нам делать в такой ситуации, соседи специально сдают свою комнату конфликтным людям, так как мы не согласились на их условия разъезда. Для нас эта комната единственное жилье.

Ответ: Ваша ситуация вполне типична. К сожалению, законодательство не устанавливает обязательного согласования с соседями сдачу в наем (поднаем) жилого помещения в коммунальной квартире. Поэтому лучший способ избежать конфликтов – это достичь договоренности с соседями. Если договориться не представляется возможным, то вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением. В случае если комнаты в квартире приватизированы, то исковые требования должны относиться к праву пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Если не приватизированы – то предметом иска может быть требование об устранении препятствий и определении порядка пользования жилым помещением. Но в любом случае рекомендую вам обратиться к адвокату за профессиональной помощью в подготовке к судебному процессу.

Анатолий: Я снимаю квартиру и пересдаю ее по суткам. Хозяин квартиры и соседи об этом знают. Проблема в том, что соседи написали жалобу участковому о том, что в квартире сдаваемой мною, бывает шумно, участковый вызывает теперь меня и хозяина квартиры написать объяснительную, что делать? Что мне грозит в данной ситуации? У меня нет ИП.

Ответ: Ваш вопрос содержит в себе несколько проблем. Во-первых, позволяет ли ваш договор найма (аренды) сдавать квартиру в поднаем (субаренду)? То есть содержит ли он нормы, указывающие на это право? Если такого пункта в договоре нет, то ваш наймодатель (арендодатель) вправе расторгнуть с вами договор на основании нарушения его условий.

Во-вторых, жалобы соседей на шум со стороны жильцов, проживающих в соседней квартире, являются основанием для наложения штрафа на собственника за нарушение закона «О тишине», а в случае повторения нарушения может грозить расторжением договора найма (аренды) и выселением жильцов из арендованного помещения. При этом вам придется компенсировать собственнику расходы по уплате штрафа.

В-третьих, неуплата налогов с доходов, полученных от коммерческой деятельности, является административным правонарушением и влечение наложение штрафа, размер которого определяется в соответствии с квалификацией данного правонарушения.

Татьяна: Ситуация следующая, нашла по объявлению квартиру, понравилась, согласилась снимать. При заключении договора собственник потребовал копию моего паспорта, в том числе со страницей места регистрации. В ходе краткосрочного проживания в квартире и постоянных вмешательств в проживание собственника решила найти другую квартиру и съехать. Сделали перерасчет, собственник вернул деньги, однако копию паспорта отказался выдавать под предлогом «на всякий случай». Имею ли я право потребовать возврата копии паспорта, и чем может грозить оставление копии документа, удостоверяющего личность у человека, с которым разошлись мы в не очень хороших отношениях.

Ответ: При заключении гражданско-правовых договоров существующая практика предоставления документа, удостоверяющего личность, предусмотрена действующим законодательством РФ. В этой связи ничего противозаконного ваш контрагент не совершил. Вы, со своей стороны, также должны были при заключении договора найма (аренды) истребовать паспорт собственника, а также документы на объект найма (аренды).

Использование личных данных другого гражданина в противоправных целях квалифицируется Уголовным кодексом РФ как мошенничество и предусматривает наказание соразмерно тяжести содеянного.

Что касается копии документа, которая была сделана вашим контрагентом при заключении договора, то ее возврат не гарантирует отсутствие у собственника копии с копии, которую он мог сделать без вашего участия.

Обращаю ваше внимание на то, что любые личные данные, в т.ч. данные паспорта, должны подтверждаться оригиналом соответствующего документа. Так что думаю, что ваши волнения несколько преждевременны.

Олеся: Подскажите, пожалуйста, как поступить в ситуации, и стоит ли вообще что-то предпринимать. Знакомый попросил найти ему квартиру для временного проживания, по объявлению я позвонила женщине, она сдавала комнату в коммунальной квартире. Знакомый в то время работал в другом городе, и ему необходимо было зарезервировать квартиру, чтобы он в момент приезда уже мог въехать. Я встретилась с хозяйкой, объяснила ситуацию, она согласилась сдать квартиру, договора заключено не было, я просто отдала деньги за месяц, а она отдала ключи. После приезда знакомого на следующий день, я отдала ему ключи и передала хозяйке его номер телефона, после чего они благополучно встретились, не знаю, заключали они договор или нет, но он предоставил хозяйке квартиры ксерокопии своего паспорта. Мой паспорт при встрече она «для подстраховки» сфотографировала на камеру телефона. Оплата была за месяц, Знакомый уехал через 2 недели, написал мне, что ключи отдал хозяйке. После чего спустя ещё месяц, мне звонит та самая хозяйка и угрожает подать на меня заявление в милицию, за то, что знакомый якобы не вернул ей ключи. Как стоит поступить в данной ситуации, и имеют ли её претензии основания?

Ответ: Если я правильно поняла, вы не можете с уверенностью утверждать, что ваш знакомый не заключал с собственницей договора найма жилого помещения. Вы также не знаете, подписывались ли акты приема-передачи ключей и/или имущества и передавались ли хозяйкой расписки в получении денежных средств в оплату проживания? И, наконец, вы уверены, что ваш знакомый действительно передал ключи в руки самой хозяйки, а не отдал их соседке или просто опустил в почтовый ящик?

Как вы видите, вопросов много, поэтому дать однозначный ответ в оценке ситуации крайне трудно.

Во избежание подобных ситуаций рекомендуем обращаться к специалистам нашей компании, которые помогут вам подобрать жилье в соответствии с вашими требованиями и правильно выстроить взаимоотношения с его собственниками.

Ксения: Уже 8 месяцев снимаем 2-х-комнатную квартиру вдвоем с подругой. Сейчас я собираюсь съехать. Должна ли хозяйка вернуть мою часть депозита? или он возвращается только после полного освобождения квартиры? Заранее спасибо!

Ответ: Депозит, как правило, возвращается после освобождения жилого помещения. Его целью является обеспечение компенсации в случае возникновения убытков, связанных с проживанием нанимателей, таких как: причинение ущерба помещению или имуществу, неоплаченные счета междугородних соединений, а также неоплата периода проживания. Так как договор найма не закончился, эти риски продолжают существовать. Поэтому ваша часть депозита должна быть возвращена либо подружкой по окончании вашего периода проживания, либо хозяйкой – по окончании договора найма.

Оксана: Я сдала квартиру по договору найма на 11 месяцев, через 1,5 месяца мне наниматель сообщает по телефону, что досрочно растрогает договор. В договоре прописан срок уведомления не менее чем за 30 дней. Оплата за наем была по 27.11, съехал наниматель 29.11. По договору срок оплаты за наем указан до 30 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Съехав, наниматель не оформил ни акт возврата имущества, ни соглашение о расторжении. Залог я не вернула. При осмотре квартиры были обнаружены порча имущества и засор в санузле. На мои звонки и смс-сообщения наниматель не отвечает. Я как наймодатель послала заказное письмо с уведомлением, в котором просила его подъехать и рассчитаться за наем и порчу, но уведомление о вручении пришло с пометкой «адресат получать письмо отказался». Как мне поступить? Может мне нужно послать нанимателю телеграмму о досрочном расторжении договора в связи с нарушением его обязанности по оплате проживания и коммунальных услуг?

В договоре есть пункт, по которому я вправе расторгнуть договор за нарушение сроков оплаты и зачесть из суммы депозита неоплату прожитого периода и убытков. Могу ли так поступить? И должна ли я возвратить ему залог или могу залог не возвращать? Спасибо большое заранее.

Ответ: Вы совершенно правы, вам действительно следует связаться с вашим нанимателем и попытаться решить вопрос оплаты и расторжения договора путем переговоров. Если же наниматель не желает идти с вами на контакт, то вы вправе обратиться в суд по месту нахождения ответчика. Предметом иска может быть, например, взыскание с него суммы задолженности за фактически прожитое и не оплаченное время проживания в квартире, оплаты счетов и возмещение убытков за порчу имущества. Также иск может содержать требование о понуждении его к подписанию акта сдачи-приемки (возврата) помещения и имущества. Однако следует учитывать, что порча имущества должна быть оформлена надлежащим образом, т.е. быть доказана документально.

Николай: Скажите, пожалуйста, может ли агент не показывать квартиру, если не подписан договор? И есть ли статья?

Ответ: Если я вас правильно поняла и речь идет о показе вашей квартиры с помощью риелтора в целях ее продажи или аренды, то основанием для такой деятельности служит одна из форм гражданско-правового договора: на оказание услуг или агентирования. Вообще в соответствии с гражданским и налоговым законодательством любая работа / услуга, в т. между физическими лицами, должна оформляться соответствующим гражданско-правовым договором. Что касается показа квартиры, то наличие договора обязательно, т.к. агент, по сути, представляет интересы собственника и должен быть наделен соответствующими правами. Следует также сказать, что именно договором стороны фиксируют объем работы / услуги, размер вознаграждения и способы его выплаты, а также иные существенные условия договоренностей, без которых стороны не могут быть уверены в добросовестном исполнении контрагентом принятых обязательств.

Галина: Скажите, пожалуйста, если в договоре аренды квартиры не указан срок действия договора, нужно ли его регистрировать и платить налоги?

Ответ: Если помещение жилое, а ваш контрагент физическое лицо, то договор является наймом. В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ, при отсутствии в договоре найма срока его действия, он считается бессрочным, а, следовательно, долгосрочным, и его необходимо регистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, реестра и картографии (Росреестр). При этом следует учитывать, что в случае отсутствия в его тексте положений о порядке расторжения договора, расторгнуть его будет возможно только по решению суда.

Если же вашим съемщиком является юридическое лицо, либо помещение относится к нежилым помещениям, то данный договор называется арендным. Отсутствие срока аренды также указывает на его бессрочность, т.е. долгосрочность и, следовательно, он также подлежит регистрации в Росреестре. Досрочное расторжение договора аренды возможно, но при условии, что контрагент будет уведомлен за 3 месяца до даты расторжения.

Что касается уплаты налогов, то эта обязанность налогоплательщика предусмотрена Налоговым кодексом РФ, а ее несоблюдение влечет к уголовной ответственности.

Дмитрий: Можно ли сдать жилую площадь (квартиру) под офис строительной компании. Если нет, то на что ссылаться?

Ответ: Ответ на ваш вопрос содержится в ст.288 Гражданского кодекса РФ: «…Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством».

Кирилл: Собственник сдает квартиру, в этой квартире проживают и зарегистрированы я и еще два человека. И я не совершеннолетний. Могу ли я получать свою часть суммы с указанной в договоре суммы?

Ответ: В соответствии с Гражданским кодексом РФ доход от имущества, сдаваемого в аренду / наем получает его владелец на основании заключенного договора с арендатором / нанимателем.

Если я правильно поняла, ни вы, ни еще двое зарегистрированных проживающих собственниками данной квартиры не являются. Следовательно, полученный доход принадлежит только собственнику. Однако, лица, зарегистрированные в жилом помещении и имеющие права пользования им, вправе не давать собственнику согласия на заключение договора аренды / найма, если у этих лиц нет другого жилья, где они фактически проживают или которое принадлежит им на праве собственности. За несовершеннолетних данное согласие дают их законные представители (отец и/или мать).

Вячеслав: Я проживаю с женой на её жилплощади. Жена здесь прописана и имеет долю в своей собственности. Могу ли я оформить договор аренды этой квартиры под свою фирму, для фактического адреса. Юр. адрес есть другой.

Ответ: Ответ на ваш вопрос содержится в ст. 288 Гражданского кодекса РФ: «…Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством».

Елена: У нас такая ситуация. Мы снимали квартиру по договору найма. За время нашего проживания я ушла в декрет и родила ребёнка (на момент вселения уже был ребёнок 5-ти лет), работал один муж и, к сожалению, денег не хватало, поэтому мы часто задерживали арендную плату и платежи за коммунальные услуги (по договору оплачиваем мы). Хозяину надоело такое положение дел, и он нас выселил, предупредив за 2 дня, что нашёл новых нанимателей. В договоре указано, что если плата за наем не вносится более 10 дней, то арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Мы спорить не стали и съехали в указанный срок. Но деньги которые были должны не заплатили, и соответственно за коммуналку тоже. Когда мы съезжали, хозяин при этом отсутствовал (он был в другом городе). Ключи ему передали. Через 2 недели он прислал заказное письмо, чтобы мы оплатили задолженности с учётом пени (по договору 1% за каждый день просрочки) и фото квартиры, где указал, что мы испортили стены, полы, мебель, и чтобы мы за свой счёт оплатили ремонт (в договоре указано, что мы несём ответственность за мебель и ремонт и в случае порчи восстанавливаем за свой счёт). Он грозится подать в суд, если мы добровольно не оплатим долг и не сделаем ремонт.

Вопрос: имеет ли он право подавать на нас в суд, если не платит налог на аренду? И примет ли суд во внимание то, что у мужа (он заключал договор с хозяином) двое маленьких детей и жена не работает? Спасибо.

Ответ: Ваша ситуация по-человечески вполне понятна, но с точки зрения законодательства, увы, не на вашей стороне. Начну по порядку.

Во-первых, регулярная задержка оплаты коммерческого найма чревата расторжением договора, если в договоре четко прописан порядок оплаты, ответственность нанимателя в случае несвоевременной оплаты, а также порядок и случаи досрочного расторжения договора. В вашем письме не сказано, заключали ли вы договор найма через нашу компанию или самостоятельно, поэтому, не видя текста договора, трудно его комментировать.

Во-вторых, принятие и возврат помещения следует производить по соответствующим актам, в которых обязательно указываются возможные дефекты при приеме и при сдаче, но с поправкой не естественный износ.

В-третьих, истечение и/или расторжение договора не освобождает сторону от исполнения своих обязательств по оплате уже полученных услуг/работ.

В-четвертых, право стороны договора (наймодателя) обратиться в суд с иском о взыскании суммы задолженности по договору найма, предоставлено законом и никак не связано с обязанностью по уплате налогов. Хотя следует признать, что таким образом наймодателю придется выйти из тени и предъявить договор суду. Возможно, что свою обязанность по уплате НДФЛ наймодатель исполнит в этом случае добровольно. Что касается судебного разбирательства, то стороны вправе приводить любые доказательства и доводы в свою пользу. Какие из них суд учтет при вынесении решения и в чью пользу оно будет – прогнозировать не берусь.

Ася: Мы с мужем снимаем комнату в двухкомнатной квартире по договору, живем месте с хозяйкой. Хозяйка не дает нам нормального житья, не разрешает приводить гостей, хотя при заключении договора это обсуждалась и в то время она была согласна. Посоветуйте, что мне делать и к кому обратится, ведь скоро я стану мамой и мне не хочется менять жильё, а без гостей не обойтись. Заранее спасибо.

Ответ: Ссылаться на договоренности стороны могут только в том случае, если они прописаны в договоре (в данном случае – в договоре найма). Те договоренности, которые не вошли в договор, не могут считаться его условиями.

Дарья: У нас такая ситуация: мы с мужем снимали квартиру, заключили договор, хозяйка от руки написала договор, договор был заключен на моего мужа, в договоре было указано, что находится в квартире, сумма оплаты за месяц, и оплата за потребленную воду и электричество. Муж свою подпись не ставил, его паспортные данные тоже не указаны. Платили мы всегда вовремя, но хозяйка потребовала, чтобы мы платили и за капитальный ремонт дома. Сумма за капитальный ремонт за все месяцы проживания набралось 19000 рублей. Мы заявили, что платить за ремонт не будем, хозяйка потребовала, чтобы мы съехали, однако оплату за текущий месяц она не вернула. Спустя три месяца нам приходит повестка в суд по иску об истребовании оплаты ремонта. Что нам делать в такой ситуации? Имеет ли силу договор, которой написан от руки?

Ответ: Наем жилого помещения, как любой гражданско-правовой договор, основывается на положениях Гражданского кодекса, в соответствии с которым стороны вправе по соглашению между ними устанавливать условия проживания и оплаты. Договор должен содержать: полные реквизиты сторон (ФИО, паспорт, адрес регистрации и подписи стороны), предмет, обязательства сторон, порядок и сроки оплаты найма, срок договора и порядок его расторжения. В текст также могут быть включены и иные условия, которые стороны считают необходимым включить.

Ваша ситуация требует внимательного изучения договора и других документов, поэтому рекомендую обратиться за помощью к адвокату для выработки позиции защиты в суде.

Константин: Мои родители сдали квартиру жильцу через посредника, являющегося юридическим лицом. Но договор с ним не заключали. Дом является новостройкой, свидетельства на право собственности пока нет. Посредник уверяет, что договор найма и оплата за проживание будут после оформления права собственности на квартиру. Подскажите, пожалуйста, что делать в этой ситуации, очень надеюсь на ваш ответ.

Ответ: Если договоренности сделаны только на словах, то для третьих лиц они силы не имеют, т.к. совершены без соблюдения установленной законом письменной формы. В этом случае действия посредника являются незаконными и вопрос выселения жильцов из незаконно занятого ими помещения вообще не стоит - надо лишь потребовать вернуть ключи и освободить помещение. При необходимости можно обратиться к участковому. Ваши дальнейшие действия могут быть направлены либо на выселение жильцов, либо на заключение письменных соглашений как с посредником, так и с жильцами напрямую. При этом следует учитывать, что ваши права на незавершенное строительством жилое помещение должны быть подтверждены договором долевого участия в строительстве или иным документом (например, оплатой пая в ЖСК) и вы вправе распоряжаться им лишь в пределах своих прав.

В любом случае решать вам. Но на будущее рекомендую любые договоренности совершать в письменной форме, чтобы не стать жертвой мошенничества. Однако сокрытие дохода в целях ухода от налогов является серьезным правонарушением, а при наличии сговора с двумя и более лицами может быть квалифицировано как преступление. Поэтому советую обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости, зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости, например, в «МИЭЛЬ».

Ирина Михайловна: Здравствуйте, у нас вот какая проблема: мы заключили договор с хозяином квартиры, но он захотел увеличить арендную плату (хотя по договору это нельзя). Тогда он заселил других квартирантов, деньги обещал привезти, но перестал отвечать на телефонные звонки, скрывается. Подскажите, что делать?!

Ответ: В случае, если договор найма надлежащим образом оформлен и подписан Сторонами договора, права каждой Стороны договора найма должны соблюдаться противоположной Стороной договора, а обязанности, которые каждая из Сторон договора найма приняла на себя, должны исполняться надлежащим образом.

Если договор найма регламентирует порядок изменения платы за наем, то никаким иным образом плата за наем меняться не может, кроме случаев, предусмотренных законом и самим договором.

Каждый договор найма должен содержать информацию о правах третьих лиц на жилое помещение, которые могут помешать Нанимателю полноценно пользоваться этим помещением. Проживание в переданном внаем помещении иных лиц, за исключением проживающих с Нанимателем, без согласования условий такого проживания непосредственно с Нанимателем - нарушение Наймодателем не только положений договора найма, но и смысла передачи жилого помещения внаем.

При нарушении условий договора одной из Сторон этого договора и в случае, если мирным путем спор не может быть разрешен, другая сторона всегда сохраняет право обратиться в суд.

Учитывая, что жилое помещение было подобрано при посредничестве агентства недвижимости, нужно сообщить о сложившейся ситуации в это агентство. Профессиональные агентства недвижимости могут, как минимум, проконсультировать своего Клиента по конфликтному вопросу, возникшему из проведенной сделки.

Валерий: Снимаю квартиру. В договоре найма сказано: «наймодатель обязуется не позднее 15 дней по окончании действия договора возвратить внесенную ему нанимателем залоговую сумму при отсутствии претензий по состоянию помещения, по имуществу, указанному в описи и неоплаченным счетам». На днях хозяйка попросила освободить жилье, залог не возвращает. Вопрос: какой суд решает данные вопросы? Насколько перспективно вернуть в этой ситуации залоговые деньги?

Ответ: Бесспорно, если существует договор, подписанный всеми сторонами отношений, возникающих на основании этого договора, то условия такого договора обязательны к исполнению для всех лиц, подписавших договор. Согласно гражданскому законодательству РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Одностороннее изменение обязательств, возникших на основании договора между несколькими лицами, запрещено. Поэтому, если наймодатель, добровольно подписавший договора найма, обязался вернуть залоговую сумму, то вернуть залоговую сумму он обязан, если иного соглашения с нанимателем он не заключал.

Если наймодатель отказывается от исполнения своих обязательств по договору, Вы, естественно, можете обратиться в суд за защитой нарушенных прав. Если сумма иска в совокупности не превысит 50 тыс.рублей, исковое заявление подлежит рассмотрению у мирового судьи, если превысит - в районном суде по месту жительства ответчика, если иное не установлено соглашением сторон (ст.ст.23, 24 ГПК РФ).

На вопрос о перспективности возврата залоговой суммы ответить сложно, т.к. важную роль при рассмотрении любого судебного дела играют предоставленные сторонами спора доказательства своей правоты, в том числе документы, подтверждающие достигнутые сторонами спора договоренности.

Юрий: У меня доля (половина квартиры); могу ли я сдать свою долю? Могу ли я заключить договор о доверительном управлении?

Ответ: Являясь собственником жилого помещения, Вы можете владеть, пользоваться и распоряжаться этим помещением, в том числе сдавать в аренду, наем, продавать, заключать в отношении своего имущества различного вида договоры, не запрещенные законом и т.п. Ваше право собственности охраняется законодательством Российской Федерации.

Однако при осуществлении своего права собственности не следует забывать и о сособственниках. Если жилое помещение принадлежит не только Вам, а нескольким лицам на праве общей собственности, то без согласия этих лиц распоряжение общим жилым помещением запрещено, так как их права собственности также защищены законодательно.
Статьей 246 Гражданского кодекса РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Наталья Вострикова: Я снимаю квартиру в Подмосковье, заплатила за первый и последний месяц. В съемной квартире под ванной льет вода, сама ванна замурована кирпичом и кафелем, туда не подойти. Я поставила хозяйку в известность, пришли из ЖЭКа и перекрыли нам воду вообще, 10 дней мы без воды, сама же хозяйка нам говорит, чтобы мы сами делали ремонт труб за свой счет. Я решила искать другую квартиру, но хозяйка отказалась и возвращать мне деньги за последний месяц, и ремонтировать квартиру тоже. Что мне делать? Подскажите, пожалуйста!

Ответ: Согласно Гражданскому кодексу РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма.

Капитальный ремонт остается обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Таким образом, прежде всего Вам необходимо обратиться к условиям договора найма жилого помещения, заключенного между Вами и собственником жилого помещения (его представителем). Именно договор найма является первостепенным документом, регламентирующим права и обязанности наймодателя и нанимателя в период найма жилого помещения.

Также необходимо определить вид необходимого ремонта. Как правило, текущий ремонт связан с поддержанием работоспособности отдельных элементов жилого помещения, в том числе отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации. В свою очередь, капитальный ремонт предполагает замену тех или иных элементов, более серьезные и дорогостоящие работы. В том случае, если внутриквартирный ремонт (текущий) жилых помещений связан с производством капитального ремонта, то он производится за счет наймодателя.

Немаловажным также является надлежащее исполнение наймодателем своей обязанности по внесению соответствующих ежемесячных коммунальных платежей за технический ремонт. В этом случае Управляющая компания или любая другая компания, обслуживающая жилой дом, в котором расположено данное жилое помещение, должна способствовать поддержанию всех систем жизнеобеспечения дома в надлежащем состоянии и, соответственно, организации и проведению необходимого ремонта.

В случае, если договор найма не содержит четких указаний относительно того, кто именно из сторон договора найма должен производить тот или иной ремонт, возможен вариант, когда ремонт производит наниматель за счет собственных средств, а наймодатель высчитывает потраченную на ремонт сумму из сумм ежемесячных арендных платежей, но этот вариант возможен только по обоюдной договоренности сторон.

Если сторонам договорных отношений не удается достигнуть соглашения по тем или иным важным вопросам, у каждой из сторон остается право обратиться в суд.

Катерина: Почти 3 месяца назад заключила договор об аренде двухкомнатной квартиры. Хозяйка уехала из города, и оплату я ей отправляла на банковскую карту. В конце этого месяца хозяйка сообщила, что ей негде больше жить поэтому в ноябре я должна освободить квартиру. Договор заключен на год, квартиру искала через «МИЭЛЬ». Получается, я проживу в квартире лето, но ведь на этот период я могла найти квартиру с краткосрочной арендой и намного дешевле. Я каждый день хожу на занятия и работаю, времени искать другое жилье нет. Спрашивается, за что я отдала деньги агентству?!

Ответ: В Российской Федерации агентства недвижимости — это организации, оказывающие профессиональные посреднические услуги на рынке недвижимости. Перечень услуг агентства, как правило, всегда определен в договоре, на основании которого агентство оказывает услуги клиенту.

Если клиент обращается в агентство по вопросу подбора жилого помещения для снятия его внаем, то конечной услугой в данном случае будет сопровождение клиента на сделке, при заключении договора сторон (договора найма). В дальнейшем возможны только консультативные услуги, если они предусмотрены договором, заключенным между агентством и клиентом.

Стороной отношений, возникающих по поводу найма жилого помещения, агентство не является. В соответствии с гражданским законодательством РФ обязательства, вытекающие из договорных отношений сторон, возникают непосредственно у сторон этих отношений и не создают обязанностей для лиц, не участвующих в обязательствах в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (ст. 308 ГК РФ).

Таким образом, ответственность за надлежащее исполнение обязательств по договору несет сторона, участвовавшая в подписании договора, и, тем самым, подтвердившая принятие на себя обязательств.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Соответственно права, обязанности, а также ответственность по договору найма возникают непосредственно у наймодателя и нанимателя.

Катерина: Хозяйка приходит без моего ведома и присутствия в квартиру, хотя в договоре указано, что она не имеет права так делать. Как поступить в данной ситуации?

Ответ: Вы совершенно правы в том, что без Вашего ведома ни наймодатель, ни собственник жилого помещения (даже если эти статусы не совпадают в одном лице), не могут посещать переданное внаем жилое помещение, когда им вздумается, если договор найма не разрешает такое посещение.

Подписывая договор найма, стороны договора принимают на себя определенные обязательства, которые согласно ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Предоставляя жилое помещение внаем, собственник этого жилого помещения сознательно ограничивает свое право собственности. С момента заключения договора найма жилое помещение переходит во временное владение и пользование нанимателя на срок действия договора и даже свободно распоряжаться таким жилым помещением без учета интересов нанимателя собственник уже не может.

Более того, закон защищает права нанимателя владеть и пользоваться имуществом даже против собственника, если последний нарушает права нанимателя (ст. 305 ГК РФ).

Таким образом, если наймодатель и/или собственник жилого помещения, переданного внаем, нарушает права нанимателя жилого помещения, установленные не только законом, но и договором, считая, что его право собственности безгранично, наниматель может обратиться в суд за защитой своих законных прав.

Майя: Юридическое лицо заключило Договор аренды на нежилое помещение, находящееся в совместной собственности супругов, в лице одного из супругов (мужа). Можем ли мы в рамках этого договора вести дела также и с супругой (имеет ли она право подписывать дополнительные соглашения, изменения к договору, принимать оплату и т.д.)?

Ответ: Согласно нормам российского законодательства участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Однако сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга, но только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В связи с тем, что передача жилого помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, в наем/аренду является одним из способов распоряжения совместной собственностью, рекомендуется:
- заключить договор найма/аренды от имени обоих супругов (оба супруга выступают Наймодателями/Арендодателями)
- либо получить нотариально удостоверенное согласие супруга, не указанного в договоре найма/аренды, на передачу совместного имущества в наем/аренду.

Если нотариальное согласие получить затруднительно по тем или иным причинам, то необходимо получить хотя бы простое письменное согласие другого супруга на передачу имущества в наем/аренду, например, подпись в договоре найма/аренды в месте, где указаны собственники жилого помещения или в виде отдельного собственноручно оформленного супругом документа.

Предполагается, что оснований для возникновения вопросов о правомочности подписания документов, связанных с наймом/арендой жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов, у третьих лиц не появится в первом из перечисленных случаев, то есть в случае, если договор найма/аренды будет заключен от имени обоих супругов. В иных случаях правомочность подписи придется каждый раз подтверждать дополнительными документами.

Ковалева Галина: Я являюсь индивидуальным предпринимателем. По семейным обстоятельствам мне пришлось выехать за пределы России более чем на полгода. Дочь по доверенности сдала мою квартиру юридическому лицу. Кто в данном случае должен уплачивать налоги и отчитываться в налоговой инспекции и каким образом?

Ответ: Согласно положениям Гражданского кодекса РФ доверенность представляет собой письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Таким образом, права и обязанности по договору найма/аренды квартиры, оформленном лицом, действовавшим на основании доверенности, выданной собственником этой квартиры, возникают непосредственно у собственника квартиры, переданной внаем/в аренду. Соответственно, и доход от сдачи квартиры внаем/в аренду, получает собственник.

Доход, полученный от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, подлежит налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

В зависимости от того, является ли сдача имущества в аренду официальной деятельностью, для осуществления которой было зарегистрировано ИП, или не является, к обязанностям юридического лица, которому сдана квартира, добавятся или не добавятся обязанности налогового агента в отношении доходов собственника, полученных им от сдачи квартиры этому юридическому лицу.

Более подробную консультацию по вопросам, касающимся налогообложения в Российской Федерации, Вы можете получить в Федеральной налоговой службе Российской Федерации (официальный сайт: http://www.nalog.ru/).

Марина Анатольевна: Хочу сдать внаем квартиру, доставшуюся мне по завещанию, других наследников нет. В права наследования еще не вступила, не прошло 6 месяцев. Как правильно оформить договор, и какие могут быть риски?

Ответ: Согласно Гражданскому кодексу РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).

При этом днем открытия наследства ст. 1114 ГК РФ устанавливает день смерти гражданина.

Однако на практике все немного сложнее. Зачастую Наниматель с большим опасением относится к отсутствию документов, свидетельствующих о наличии права собственности Наймодателя на передаваемое внаем имущество. Только на доверии такие сделки редко заключаются, так как иным образом подтвердить отсутствие иных наследников, кроме как представить соответствующий документ, собственник не может.

Тем не менее существует несколько способов осуществить передачу квартиры внаем в период ее оформления в собственность, соблюдая закон и ограждая Нанимателя от лишних волнений. В качестве одного из вариантов можно подписать с Нанимателем предварительный договор найма, грамотно составленный опытным специалистом. За профессиональной помощью в решении своего вопроса Вы можете обратиться в Компанию «МИЭЛЬ-Аренда» по телефону: 8(495)777-79-27 либо посетить один из офисов Компании, выбрав наиболее подходящий для Вас адрес на сайте: http://www.arenda.miel.ru/contacts/.

Андрей Анатольевич: Могу ли я заключить контракт об аренде жилья (квартиры) с собственником, если я не являюсь гражданином Российской Федерации? Если это возможно, то какие документы от меня требуются? Могу ли я рассчитывать на получение регистрации в данной квартире с указанием данного требования в контракте?

Ответ: Да, заключить договор найма квартиры Вы можете. Право на заключение договора не ограничивается по признаку гражданства.
Основной документ, который потребуется Вам при оформлении договора — это Ваш паспорт.

Если Вы достигнете соответствующего соглашения с Собственником жилого помещения, то в договоре Вы также можете указать возможность регистрации в данном жилом помещении на период действия договора найма.

Специалисты Компании «МИЭЛЬ-Аренда» с радостью окажут Вам квалифицированную консультационную помощь, помощь в проведении переговоров с Собственником жилого помещения, в согласовании условий договора с последующим сопровождением на сделке.

Надежда: Я оформляю налоговый вычет, и в нём мне перезачтут мой доход от сдачи квартиры (договор на сдачу квартиры оформлен через вашу компанию). При заполнении справки 3ндфл мне необходимо указать реквизиты вашей компании?

Ответ: Надежда, дело в том, что при сдаче квартиры в наем/аренду доход Вы получаете не от «МИЭЛЬ», а от нанимателя/арендатора Вашей квартиры.

Соответственно, в налоговых документах, предусматривающих указание информации о доходах от сдачи квартиры, Вам необходимо указывать данные того, кто снимает квартиру,
т.е. того, с кем договор найма/аренды заключен.

Таким лицом выступает физическое лицо-наниматель или юридическое лицо-арендатор.
В связи с тем, что «МИЭЛЬ» стороной договора найма/аренды не является, реквизиты Компании в документах, которые Вы заполняете с целью получения налогового вычета, указывать не нужно.

Алексей: Снимаем с девушкой комнату по договору, заключенному на полгода до 08.04.12, но хозяин требует, чтобы мы съехали уже к 9.03.12. Заранее предупредил. Имеем ли мы право отстаивать еще 1 месяц проживания?

Ответ: В вашей ситуации все зависит от условий договора найма, который Вы подписали с собственником арендуемой квартиры.

Если договором предусмотрено его досрочное расторжение одной из Сторон без нарушений другой Стороной условий договора найма с предупреждением за определенный срок - то собственник может потребовать такого расторжения, предупредив Вас в согласованный договором срок.

Если досрочное расторжение не предусмотрено, то Вы можете настаивать на проживании до окончания срока действия договора.

Клементьев Егор: Я собственник 1/2 доли в двухкомнатной квартире с раздельными комнатами. Могу ли я сдать в аренду по договору свою долю без согласия других собственников, или для этого сначала нужно определить порядок пользования конкретной комнатой? Согласие они не хотят давать.

Ответ: Являясь собственником жилого помещения, Вы можете владеть, пользоваться и распоряжаться этим помещением, в том числе сдавать в аренду, наем, продавать, заключать в отношении своего имущества различного вида договоры, не запрещенные законом и т.п. Ваше право собственности охраняется законодательством Российской Федерации.

Однако при осуществлении своего права собственности не следует забывать о и сособственниках. Если жилое помещение принадлежит не только Вам, а нескольким лицам на праве общей собственности, то без согласия этих лиц распоряжение общим жилым помещением запрещено, так как их права собственности также защищены законодательно.
Статьей 246 Гражданского кодекса РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Порядок пользования общим имуществом в квартире устанавливается соглашением собственников квартиры только для того, чтобы письменно зафиксировать именно порядок использования имущества собственниками и иными лицами, зарегистрированными в квартире.

Установление порядка пользования имуществом не отменяет обязанность собственника доли в праве собственности на квартиру получить согласие всех сособственников прежде чем тем или иным образом распорядиться своей долей.

Дмитрий: Я являюсь собственником доли (1 комнаты) в 4-комнатной квартире. Соседи планируют сдавать комнаты. Имею ли я право давать согласие или несогласие на сдачу комнат, если претенденты вызывают у меня опасения? Могу ли запрашивать информацию — паспортные данные, место работы, судимость и т.д.?

Ответ: К сожалению, в вопросе четко не определено какое именно имущество в квартире принадлежит Вам и Вашим соседям: доли в праве собственности на квартиру или конкретные комнаты в коммунальной квартире.

В случае если право собственности в квартире разделено по долям, то применяются положения законодательства РФ о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности. Таким образом, согласно ст.ст. 246, 247 ГК РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом», «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».

Следовательно, без Вашего согласия распорядиться своей долей в праве собственности на квартиру Ваши соседи не могут.

В случае если квартира является коммунальной и комнаты принадлежат на праве собственности разным лицам, то Ваше согласие желательно.

Законодательство РФ разрешает собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться предметом своей собственности по своему усмотрению, не нарушая права третьих лиц. Получение согласия соседей на сдачу комнаты внаем прямо законом не предусмотрено. Судебная практика по этому вопросу двойственна.

При вынесении решения по таким вопросам одни судьи отталкиваются от того, что комнатой собственник может распоряжаться по своему усмотрению, но места общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор) остаются в общей собственности владельцев всех комнат в квартире. И именно местами общего пользования собственник не может распоряжаться без согласия соседей. Поэтому в таких случаях суд защищает соседей, чье согласие на сдачу комнаты внаем не было получено.

В то же время некоторые суды защищают права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В этом случае нанимателей не выселяю, но рекомендуют всем проживающим в квартире лицам письменно определить порядок пользования местами общего пользования в квартире, а при недостижении согласия — обратиться в суд.

Информацию о вселяемых лицах Вы можете попросить предоставить их самих, либо того собственника, который сдает им свою комнату. Персональные данные лица охраняются законом и их распространение запрещено за исключением случаев, прямо предусмотренных законом, например, предоставление данных на основании судебного запроса.

В любом случае каждый гражданин имеет право на защиту своих интересов в суде.

Сергей: Мною был заключен договор о найме жилого помещения с 01.04.2006 г. По 01.04.2011 г. плата за найм в договоре не предусмотрена. В договоре написано: «Если одна из сторон за один месяц до истечения срока действия договора не заявит в письменной форме о своём желании прекратить действие договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок». Заявления о прекращении действия договора в указанные сроки не было. Месяц назад наймодатель захотел перезаключить договор и внести в него пункт о плате за найм. Имеет ли он на это право, если в договоре нигде напрямую об этом не указано? Но существует следующий пункт договора: «В настоящий договор могут быть внесены изменения и дополнения по соглашению сторон либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации».

Ответ: Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ). В случае, если между сторонами договора не достигнуто соглашение по одному или нескольким существенным условиям, договор заключенным не считается. Положениями главы 35 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. При этом одним из существенных условий указанного договора является плата за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение должен быть установлен по соглашению сторон в договоре найма, а вот срок, в течение которого плата должна быть внесена Нанимателем Наймодателю, в договоре фиксировать не обязательно.

В случае если законом или договором не установлено иное, изменение условий договора, как и расторжение договора, возможно по соглашению сторон этого договора, совершенному в той же форме, что и сам договор, либо в судебном порядке (гл.29 ГК РФ).

Алена Щербакова: я нашла агента по аренде интересующей меня квартиры не через ваши офисы, но агент представилась сотрудником «МИЭЛЬ». Как проверить, является ли этот человек действительно сотрудником «МИЭЛЬ», какие документы могут это подтвердить? Сегодня просмотр квартиры с агентом и владельцем. Меня заверили, что оплата будет после заселения, договор на аренду квартиры будет от «МИЭЛЬ», но нужно внести залог в размере 5000 р. владельцу квартиры. Подскажите, правомерно ли это требование, что нужно делать в таком случае?

Ответ: К сожалению, Вы не предоставили информацию о том, каким именно образом Вы нашли агента, а также фамилию, имя и отчество этого агента, что существенно затрудняет подготовку ответа на Ваш вопрос.

Агенты, имеющие право действовать (осуществлять те или иные действия от имени «МИЭЛЬ»), как правило, при встрече с Клиентом предъявляют свою визитку или, по крайней мере, имеют визитки при себе. На визитках агентов, имеющих право действовать от имени «МИЭЛЬ», указан адрес и телефон офиса, курирующего данного агента.

Договор найма квартиры — это, прежде всего, договор, фиксирующий отношения между Наймодателем и Нанимателем жилого помещения, права и обязанности по договору найма возникают только у Наймодателя и Нанимателя и не могут возникать ни у каких третьих лиц, не участвующих в этом договоре.

Скорее всего, Вам сообщили о том, что бланк договора найма разработан в Компании «МИЭЛЬ». Бланк договора найма, разработанный в «МИЭЛЬ», в верхнем левом углу первой страницы содержит штамп, в котором указано подразделение Компании в Холдинге «МИЭЛЬ», а именно «МИЭЛЬ-Аренда», телефон офиса, предоставившего бланк, а также номер самого бланка договора найма.

Осуществить и грамотно оформить залог денежных средств довольно сложно, но задаток (аванс, обеспечительная сумма и т.п.) достаточно распространен на рынке сделок с недвижимостью и вносится непосредственно Собственнику жилого помещения или Представителю Собственника, уполномоченному Собственником сдать жилое помещение (или осуществить показ жилого помещения). Полномочия Представителя Собственника должны быть надлежащим образом оформлены.

Задаток вносится с целью «забронировать» жилое помещение на определенный срок в случае, если в момент просмотра жилого помещения договор найма не может быть заключен по тем или иным причинам. В подтверждение факта передачи задатка Собственник/Представитель Собственника должен выдать надлежащим образом составленную и оформленную расписку в получении денежных средств в счет выполнения определенных обязательств в последующем.

Александр: Я снимаю квартиру. Имеется договор об аренде в письменном виде, где оговаривается сумма и сроки выплаты ежемесячной ренты. Что делать, если хозяйка квартиры отказывается принимать наличные под расписку об уплате ренты и при этом грозит выселением, ссылаясь на пункт договора о неуплате ренты?

Ответ: К отношениям между сторонами договора найма жилого помещения применимы также общие положения российского законодательства об исполнении обязательств.

Таким образом, в отношениях, связанных с расчетами по договору найма жилого помещения, наниматель (автор вопроса) выступает должником, а наймодатель (хозяйка квартиры) - его кредитором.

Согласно п. 2 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Другими словами, при внесении каждого платежа наниматель имеет право требовать от наймодателя предоставления расписки на сумму внесенной платы за наем, а наймодатель, соответственно, такую расписку обязан предоставить нанимателю.

Если нанимателю не удается настоять на выдаче наймодателем такой расписки, а наймодатель не выполняет такого своего обязательства выдать расписку по требованию нанимателя, но при этом принимает от нанимателя оплату найма квартиры, то риск, связанный с невыполнением обязанности оплачивать наем жилого помещения, остается на нанимателе.

Доказывать надлежащее выполнение обязательств должна каждая сторона самостоятельно.
К сожалению, в случае внесения платы за наем без получения взамен расписки в принятии денежных средств наймодателем, наниматель не имеет доказательств надлежащего выполнения своих обязательств по оплате найма. То есть в этом случае доказать, что наниматель не производит оплат по договору найма жилого помещения легче, чем доказать внесение таких оплат.

Соответственно, при отсутствии доказательств оплаты найма, наймодатель (хозяйка) вполне может сослаться на положения договора, предусматривающие санкции за невнесение нанимателем ежемесячных платежей.

В случае недостижения между сторонами договора найма соглашения о выдаче расписок, подтверждающих внесение необходимых платежей, в качестве некой «подстраховки» можно настоять на присутствии в момент передачи денежных средств третьих лиц, которые впоследствии при возникновении вопросов о внесении/не внесении платы за наем, смогут выступить в качестве свидетелей и подтвердить факт передачи платы за наем. Безоговорочным доказательством передачи денежных средств показания свидетелей являться не будут, но, вполне возможно, что к их показаниям прислушаются.

Если же ни один из приведенных вариантов не подходит, нанимателю следует задуматься над поиском другого жилого помещения, и в договоре найма в отношении подобранного жилого помещения предусмотреть обязанность наймодателя выдавать расписки или иные документы, подтверждающие внесение необходимых денежных средств.

Максим: Скажите, пожалуйста, договор купли-продажи на квартиру 1994 года может свидетельствоват, что квартира, которую я собираюсь снять, «чистая», и меня не выгонят настоящие жильцы? Свидетельство права собственности у неё нет.

Ответ: К сожалению, наличие одного лишь правоустанавливающего документа, в данном случае - договора купли-продажи, не может являться свидетельством "чистоты" квартиры.
Важно, чтобы квартира не находилась под арестом, запретом, чтобы право собственности на квартиру не было обременено, ограничено.

Немаловажными являются сведения о зарегистрированных в квартире лицах, особенно, если есть несовершеннолетние, так как эти лица имеют право пользования квартирой наравне с Вами и в любой момент могут вселиться в квартиру для проживания.

Если квартира приобреталась наймодателем в период зарегистрированного в органах ЗАГС брака, то желательно получить согласие супруга наймодателя на сдачу такой квартиры в наем или как минимум удостовериться, что супруг не против. Что касается договора купли-продажи 1994 года, то такой договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в органах регистрации.

Свидетельства о праве собственности на квартиру может не быть, так как выдача таких свидетельств началась только в 2000 году.

Татьяна: 31 июля 2010 года я заключила договор найма на однокомнатную квартиру сроком на 1 год. 5 марта 2011 выяснилось, что хозяйка собирается прервать договор. Но денежную сумму, предусмотренную в п. 5.4. («на поиск аналогичной квартиры и переезд в размере месячной платы») возвращать не собирается, мотивируя это тем, что у нее НЕТ ДЕНЕГ! Обратились к вашему риэлтору, который занял сторону наймодателя, сославшись на то, что при досрочном расторжении договора, если наймодатель предупредил нанимателя за месяц, то кроме суммы, указанной в п.4.1. договора найма (залоговая сумма в размере месячной платы), владелец НЕ ОБЯЗАН НИЧЕГО ВОЗВРАЩАТЬ. К кому мне теперь обратиться в вашей организации, чтобы помогли решить этот вопрос?

Ответ: Договор найма является документом, фиксирующим отношения между наймодателем и нанимателем жилого помещения. Независимо от того, кем разработан текст договора найма, права и обязанности по договору возникают непосредственно у сторон этого договора, т.е. у наймодателя и нанимателя.

К сожалению, Вами не представлено информации, достаточной для подготовки ответа на основной вопрос, также не представлено документов, контактной информации.

По общим правилам договор найма может быть расторгнут по основаниям и в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ, если сторонами договора не предусмотрены иные основания и условия его расторжения.

Александр Александрович: Я получил квартиру, но пока принял по акту приемки, оформление прописки через полгода. Я могу ее начать сдавать?

  Ответ: К сожалению, крайне недостаточно информации для подготовки ответа на Ваш вопрос. Право сдавать квартиру принадлежит только её собственнику, либо лицу, уполномоченному собственником такой квартиры. Право собственности возникает с момента приобретения квартиры, например, посредством ее покупки, получения в качестве дара по договору дарения, в качестве наследства и т.п. Наличие регистрации по месту жительства, как и наступление момента, с которого возможно ее оформление, никакого отношения к факту возникновения права собственности на квартиру не имеют. Таким образом, сдавать квартиру можно будет с момента регистрации права собственности на эту квартиру.

  Александр: Я госслужащий, проживаю на Сахалине. В Москве у меня есть квартира. На моего отца, который проживает в Москве, я оформил доверенность на эту квартиру с правом сдачи в аренду и т.д. Если мой отец обратится к вам, и на основании этой доверенности будет сдавать квартиру, то кто в этом случае юридически будет считаться арендодателем, я или мой отец? Причина этого вопроса в следующем. Как я уже сказал, я госслужащий, каждый год я обязан все свои доходы указывать в ежегодной справке о доходах. У отца такая же ситуация, он чиновник и обязан заполнять аналогичную справку. Кто из нас - я или мой отец - обязаны в этом случае указывать доход от сдачи в аренду этой квартиры в своей справке?

Ответ: Согласно ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Доверенность выдается с целью представления интересов доверителя перед третьими лицами, и представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Доверенное лицо - это всего лишь лицо, подписавшее договор аренды от имени и в интересах доверителя. Самостоятельных прав и обязанностей в результате сделки доверенное лицо не приобретает.

Таким образом, если квартира сдается в аренду на основании доверенности, выданной собственником такой квартиры, то права и обязанности наймодателя по договору аренды возникают непосредственно у собственника квартиры, выдавшего доверенность.

Из этого следует, что доход от сдачи квартиры также принадлежит собственнику сданной квартиры.

  Иван: При аренде квартиры мы заключили с хозяйкой договор на год, при этом в договоре оговорено, что при досрочном расторжении договора необходимо письменно уведомить за месяц. Какой вид должно иметь это письменное уведомление, и можно ли его написать за 2 месяца?

Ответ: В случае, если в тексте договора не указано, в каком именно виде должно быть составлено уведомление, то уведомление составляется по общим правилам оформления подобных документов.

Как и любое другое письменное обращение, в уведомлении должен фигурировать адресат, а именно: Ф.И.О., паспортные данные, адрес получателя, куда впоследствии будет отправлено уведомление.

Как правило, вся необходимая информация содержится в преамбуле либо в реквизитной части договора.

Ту же информацию необходимо указать об отправителе уведомления.

Обязательно нужно проставить дату составления уведомления, а в конце документа составитель должен поставить свою подпись и расшифровку подписи.

И, естественно, сам текст. Важно информировать наймодателя не только о наличии желания освободить жилое помещение, но и о дате, когда планируется произвести такое освобождение; можно сделать ссылку на договор, где указана обязанность нанимателя предупредить наймодателя о досрочном освобождении помещения.

В остальном текст составляется в свободной форме и уведомитель вправе написать все, что считает нужным сообщить наймодателю.

По поводу срока предупреждения об освобождении. Обычно в договоре указывается, что срок должен составлять не менее 1 (одного) месяца. Соответственно, наниматель может предупредить наймодателя о своем желании освободить жилое помещение не позднее, чем за 1 (один) месяц до предполагаемой даты освобождения. То есть раньше месяца можно предупредить, но позже - уже нельзя.

Если фраза «не менее» не включена, и срок четко зафиксирован, то желательно продублировать уведомление еще и за 1 (один) месяц.

Для отправителя всегда важно, чтобы уведомление не только дошло в срок, но и вообще дошло до адресата. Поэтому можно либо выдать уведомление наймодателю лично «в руки», получив копию уведомления, где было бы указано, что наймодатель уведомление получил, либо направить уведомление заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В этом случае у нанимателя появится документ, подтверждающий, что адресат получил его корреспонденцию.

  Natalia: Квартира в Москве приватизирована на имя моей сестры. В ней прописаны она, ее муж и двое детей. В настоящее время все они проживают за границей, и в ближайшие годы возвращаться не планируют. Какие мне необходимы документы, чтобы сдать квартиру от ее имени?

Ответ: В любом случае Вам потребуются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Если право собственности возникло в результате приватизации, правоустанавливающим документом будет договор передачи. Если приватизация была проведена до 2000 года, правоподтверждающим документом выступит свидетельство о собственности на жилище, если после 2000 года - свидетельство о государственной регистрации права собственности. Как правило, потенциальные наниматели хотят увидеть оригиналы документов, чтобы убедиться в том, что квартира действительно принадлежит собственнику, от имени которого действует представитель. В случае представления нотариально заверенных копий документов, у нанимателя могут появиться обоснованные подозрения.

Если собственником квартиры является только Ваша сестра, то необходимо будет представить нотариальную доверенность, где будет указано, что именно она доверяет и кому именно, а также право на получение доверенным лицом денежных средств или отсутствие у доверенного лица такого права.

От лиц, зарегистрированных в квартире, необходимо получить согласие на сдачу квартиры либо доверенность, позволяющую доверенному лицу подписывать от имени доверителей документы, где будет выражено указанное согласие.

Желательно также в комплекте документов иметь выписку из домовой книги паспортного стола и копию финансово-лицевого счета.

За более подробной информацией, а также по вопросам сопровождения сделки Вы можете обратиться в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» по телефону 8 (495) 777-79-27.

  Людмила: В прошлом году снимала через вас квартиру, договор еще действует. За время проживания затопили соседей. Соседи подали в суд на хозяина квартиры, когда будет процесс - неизвестно, какой ущерб - тоже, так как соседи даже не пускают в квартиру посмотреть. Сейчас я хочу переехать, но хозяин не хочет возвращать залог, мотивируя это тем, что ему придется оплачивать потоп. Прав ли он в этой ситуации?

Ответ: Согласно нормам российского законодательства Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (ст.ст. 616, 678 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу, установленному законом, лицо, имуществу которого причинен вред, имеет право требовать полного возмещения убытков от лица, по вине которого этот вред причинен.

Таким образом, если будет установлено, что в указанном Вами потопе присутствует вина Нанимателя, Наймодатель будет иметь право получить от виновного лица компенсацию за причиненный ему вред. В случае если договоренностей достигнуть не удастся, любая из сторон может обратиться в суд с целью решения возникших разногласий.

В любом случае, в подтверждение факта затопления соседи должны представить все необходимые документы, например, справку, выданную уполномоченными органами, подтверждающую факт затопления, причину затопления. Можно также провести экспертизу с целью оценки причиненного ущерба и суммы, необходимой для восстановления первоначального состояния затопленного помещения.

Когда Компания сопровождает своего Клиента на сделке, то, как правило, предоставляет Клиенту комплект бланков документов, необходимых для совершения сделки. В этот комплект также включен договор найма, разработанный специалистами Компании.

Согласно такому договору найма Наниматель обязан возместить Наймодателю ущерб, причиненный Нанимателем имуществу Наймодателя в период действия договора найма. Также в договоре указано, что сумма обеспечительного платежа вносится Нанимателем Наймодателю в том числе для гарантии таких компенсаций (п.п. 2.3.6., 4.1. Договора).

В случае, если между Вами и Наймодателем заключен договор, составленный по иной форме, с его условиями Вам необходимо ознакомиться на предмет поиска аналогичных или похожих положений.

Если условия возврата обеспечительного платежа текстом Вашего договора не предусмотрены, то Вам необходимо будет достигнуть соответствующей договоренности с Наймодателем, в противном случае он должен будет вернуть Вам сумму обеспечительного платежа, после чего сможет обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении его убытков за счет Нанимателя, который пользовался имуществом в период действия договора найма и затопления квартиры соседей.

  Карен: Полтора года снимал квартиру. При вселении в договоре было описано только имущество.  Когда я решил съехать, хозяйка отказалась отдать залог в связи с тем, что она якобы сдавала квартиру в идеальном состоянии, а теперь нужен ремонт. Есть ли у меня шансы добиться возврата залога?

Ответ: Предоставление подробной консультации по данному вопросу не представляется возможным в связи с тем, что не представлены для ознакомления документы, имеющие отношение к указанной сделке.

Согласно нормам российского законодательства Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (ст.ст. 616, 678 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу, установленному законом, лицо, имуществу которого причинен вред, имеет право требовать полного возмещения убытков от лица, по вине которого этот вред причинен.

Таким образом, если будет установлено, что после прекращения найма помещение нуждается в ремонте по вине Нанимателя, Наймодатель будет иметь право получить от виновного лица компенсацию за причиненный его имуществу вред. В случае если договоренностей достигнуть не удастся, любая из сторон может обратиться в суд с целью решения возникших разногласий.

В любом случае, в подтверждение факта необходимости проведения в помещении ремонта должны быть представлены все необходимые документы, выданные уполномоченными органами, подтверждающие факт ухудшения состояния помещения и необходимость его ремонта. Можно также провести экспертизу с целью оценки причиненного ущерба и суммы, необходимой для восстановления первоначального состояния помещения.

В случае, если Наймодатель не сможет подтвердить факт ухудшения состояния помещения по сравнению с состоянием помещения в момент подписания договора найма, то доказать необходимость ремонта, возникшую по вине Нанимателя, будет весьма проблематично.

  Екатерина: Безопасно ли снимать в аренду жилье, находящееся вод залогом?

Ответ: В целом, согласно законодательству Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в залоге, в том числе передача его в наем/аренду, возможно при соблюдении определенных требований, к которым также относится наличие соответствующего согласия залогодержателя.

Однако степень безопасности найма/аренды квартиры, находящейся под залогом, нельзя оценить до момента ознакомления со всеми имеющимися в отношении квартиры документами и документами, содержащими информацию о залоге.

Более подробную консультацию Вам могут оказать специалисты компании «МИЭЛЬ-Аренда» по телефону 8 (495) 777-79-27 или в одном из офисов Компании.

  MOROZOV: Скажите, пожалуйста, какие проблемы для арендодателя возникают при регистрации арендатора? Какая регистрация удобнее для меня, как арендодателя: временная  или постоянная? Кого жилец может зарегистрировать, кроме несовершеннолетних детей (внуков, мужа, жену)? Оплата коммуналки при регистрации ложится на арендатора? В каком случае я могу самостоятельно в одностороннем порядке прекратить действие регистрацию? Какие ограничения на действия с моей квартирой накладывает регистрация жильца?

Ответ: Российское миграционное законодательство обязывает собственника жилого помещения принять непосредственное участие в регистрации лиц, постоянно или временно проживающих в принадлежащем ему жилом помещении. При этом Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает материальную ответственность за неисполнение указанного требования закона.

Одновременно с этим, то же миграционное законодательство обязывает и лицо, постоянно или временно проживающее в жилом помещении, сообщить о своем месте жительства в соответствующие миграционные органы (паспортный стол).

Вид регистрации выбирать нет необходимости, т.к. лица, проживающие в жилом помещении на основании договора найма или иного подобного договора, могут быть зарегистрированы в этом помещении только на временной основе (не более, чем на срок действия договора).

Однако от срока действия и условий договора найма / аренды будет зависеть право нанимателя / арендатора вселить в жилое помещение иных родственников (временных жильцов) кроме несовершеннолетних детей, местом жительства которых априори является место жительства их родителей. Как правило, право на вселение временных жильцов нанимателю / арендодателю предоставляет долгосрочный договор найма (срок действия которого один год и более).

Сама по себе регистрация по месту пребывания (временная регистрация) никаких запретов на право собственника квартиры распоряжаться своим имуществом не накладывает. Единственное, что такая регистрация влечет - обязанность собственника жилого помещения сообщить обо всех лицах, зарегистрированных в этом помещении, при его отчуждении приобретателю. Также в период действия договора найма / аренды (т.е. в период официального проживания в квартире нанимателя / арендатора) увеличится оплата тех коммунальных услуг, расчет которых производится в зависимости от количества проживающих в квартире лиц.

Оплата коммунальных услуг в период действия договора найма / аренды станет обязанностью той стороны договора, которой она будет вменена самим договором.

Самостоятельно и безосновательно снять с регистрационного учета лицо, зарегистрированное в жилом помещении на временной основе, собственник этого жилого помещения не сможет.

  Eugene: У нас вот такая проблема: мы снимаем 1-комнатную квартиру, хозяин предупредил, что собирается переезжать в другой город, и поэтому продает эту квартиру (но пока никто не купил, она якобы сдается). Так что раз в неделю он звонит со словами: вы не против, если риэлтор сейчас через пять минут заедет с покупателями посмотреть квартиру?

Пару раз было и такое: он звонил и спрашивал, когда мы будем дома, он якобы хочет завезти нам что-то «полезное». Допустим, я говорю в 20.00, он перезванивает в 19.00 и говорит: «Ну я сам зашел, всё вам занес в квартир». А потом выясняется, что он вообще хлам какой-то завез, вроде старого журнального столика, хотя я соглашалась исключительно из-за того, что он везет что-то «полезное». И эта ситуация, что он может беспрепятственно попадать в квартиру без моего согласия, меня начинает раздражать. И та же ситуация с «риэлтор заедет через 5 минут» - то есть они уже в пути, и даже если бы меня дома не было, и так бы зашли со своими ключами? Это первый вопрос, что с этим делать? Могу ли я прекратить все эти «похождения» покупателей и собственника?
Второй вопрос: если, допустим,  в следующем месяце он продает квартиру, предупреждает нас за 30 дней (как по договору), а мы здесь всего месяц прожили и договор на год, то мы обязаны съехать? То есть нам заново обращаться к риэлтору, платить комиссию и т.п? 

Ответ: Ответы на все заданные Вами вопросы необходимо искать, прежде всего, в тексте договора, на основании которого Вы снимаете квартиру.

При этом важно то, что стороны, подписавшие договор, добровольно приняли на себя обязательства, указанные в договоре, и согласны нести ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этих обязательств (главы 21, 22 Гражданского кодекса РФ).

Если договором разрешено его прекращение по инициативе одной из сторон после уведомления другой стороны за 30 дней до предполагаемой даты прекращения договора, и каких-либо исключений из этого правила договор не предусматривает, то не имеет значения, какой период времени договор действовал. Главное, что сторона, намеренная его расторгнуть, уведомила другую сторону своевременно.

Что касается посещения квартиры в отсутствие нанимателя, то здесь снова следует обратиться к тексту договора. Если договор предусматривает подобного рода визиты и Вы, подписав договор, с этим согласились, то никаких нарушений со стороны наймодателя нет. Однако если договором ничего такого не предусмотрено, то Вы имеете право отказать наймодателю в посещении квартиры в Ваше отсутствие. То же относится и к завозу наймодателем ненужных Вам вещей.

Согласно законодательству РФ передача жилого помещения внаем предполагает передачу нанимателю прав временного владения и пользования этим помещением и вместе с тем ограничивает права пользования этим помещением наймодателем на срок действия договора в рамках, очерченных положениями этого договора.

Николай: Какой основной документ может установить точного владельца квартиры, и кто в ней прописан? Каким образом установить подлинность и актуальность документов? Если самостоятельно невозможно, то куда обращаться?

Ответ: Основным документом, содержащим полную информацию о собственниках квартиры и об условиях приобретения недвижимости, является правоустанавливающий документ, первоначальный документ о собственности, на основании которого вносятся корректировки о собственниках (если корректировки имелись) во все остальные документы. В случае если квартира приобреталась в результате покупки, то таким документом может быть, например, договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, если квартира приобреталась в доме-новостройке.

Свидетельство о государственной регистрации права - документ, содержащий полную информацию о собственности (о предмете, о собственнике, о документах, на основании которых собственность приобретена), однако его подлинность и актуальность сложно установить самостоятельно.

Наиболее полную информацию о квартире, ее собственниках и тех, кто в квартире зарегистрирован, можно получить из совокупности документов:

- правоустанавливающий документ (документ должен быть в наличии у каждого собственника, если документа нет, то можно усомниться в наличии права собственности у лица, представившегося собственником) (оригинал)

- выписка из ЕГРП об отсутствии обременений (если в отношении квартиры установлены обременения, информация о них будет указана в данной выписке) (оригинал)

- копия финансово-лицевого счета из ЕИРЦ или выписка из домовой книги паспортного стола (информация о лицах, зарегистрированных в квартире) (оригинал).

К сожалению, гарантированно установить подлинность того или иного документа может только профессиональная экспертиза.

Единственная возможность убедиться в том, лицо, представившееся собственником, действительно является собственником помещения и предъявляет актуальные документы - получить все возможные выписки из регистрационных и учетных органов, большинство которых указано в первом консультационном сообщении. Если информация в таких выписках не будет совпадать с информацией, предоставленной Вам наймодателем, то, вполне возможно, что сделка с рисками и в дальнейшем могут возникнуть, как минимум недоразумения.

Nadia: Я арендую квартиру на основании договора, заключённого через риэлтерскую фирму. Люди, которые сдают мне квартиру, хозяевами квартиры не являются, но риэлтор заверила меня, что эти люди владеют доверенностью от настоящего хозяина квартиры на право распоряжения этой квартирой. Саму доверенность мне не показали - я не видела имя и данные хозяина квартиры.

Живя в этой квартире, я познакомилась с соседями и узнала от них, что никто не помнит и не знает реального хозяина квартиры. Арендодатели категорически не хотят, чтобы я сама платила в ЖЭК или вызывала слесаря, электрика.

У меня возникла твёрдая уверенность, что мои арендодатели не имеют реального права распоряжаться этой квартирой, а доверенность, по которой они действуют, фальшивая.

Посоветуйте, пожалуйста, что мне делать, как узнать имя реального хозяина квартиры, в какие органы обращаться, чтобы узнать правду?

Ответ: Однозначно ответить на Ваш вопрос сложно, так как неизвестны нюансы Вашей сделки и ваших договоренностей с лицами, представившимися арендодателями.

С целью получения подробной консультации Вы можете обратиться в ту риэлторскую компанию, которая оказывала Вам услуги по подбору объекта и оформлению сделки, предоставив при обращении копии всех имеющихся у Вас по первоначальному обращению и этой сделке документов.

  Дарья: Здравствуйте, весной этого года мы нашли через агентство квартиру, заключили договор найма жилого помещения и заехали в нее. За платежами раз в месяц приходила хозяйка, в том числе и за платежами по коммуналке. Сейчас она нам позвонила и сообщила, что к вечеру мы должны сделать уборку, так как она придет фотографировать комнаты, на вопрос «зачем?», сказала, что квартира ее и она может делать, что захочет. В праве ли она делать подобное?  P.S.: агентство недавно было закрыто. Сохраняется ли договор после этого в силе?

Ответ: Прежде всего, Вам необходимо обратиться к условиям заключенного договора найма - договор и заключается именно для того, чтобы зафиксировать права и обязанности каждой из его сторон. Договор становится обязательным для сторон с момента его заключения, и обязательства, возникшие из заключенного договора, должны быть исполнены надлежащим образом.

Соответственно, если договором определен порядок посещения квартиры наймодателем, то этот порядок должен быть соблюден нанимателем и проживающими с ним лицами. Если же в договоре не оговорено посещение жилого помещения наймодателем, то об этом необходимо договориться отдельно, лучше всего составить соглашение в письменной форме.

Если никаких письменных договоренностей не достигнуто, то остается только напомнить наймодателю о том, что предоставляя жилое помещение внаем, наймодатель как и собственник этого жилого помещения сознательно ограничивает свое право собственности. С момента заключения договора найма жилое помещение переходит во временное владение и пользование нанимателя на срок действия договора и даже свободно распоряжаться таким жилым помещением без учета интересов нанимателя собственник / наймодатель уже не может.

Более того, закон защищает права нанимателя владеть и пользоваться имуществом даже против собственника, если последний нарушает права нанимателя (ст. 305 ГК РФ).

Таким образом, если наймодатель и/или собственник жилого помещения, переданного внаем, нарушает права нанимателя жилого помещения, установленные не только законом, но и договором, считая, что его право собственности безгранично, наниматель может обратиться в суд за защитой своих законных прав.

  Станислав: Президентом РФ в думу был внесен на рассмотрение новый законопроект об усилении ответственности за нарушение регистрационного учета, что повлечет жесточайшие меры уголовной и административной ответственности лиц, проживающих в арендованной квартире без регистрации. Как «МИЭЛЬ» отреагирует, если законопроект будет принят? Возможно ли будет через агентство находить жилье для аренды вместе с гарантированным оформлением временной регистрации по месту проживания? Понизится или повысится стоимость услуг по аренде квартир в агентстве?

Ответ: По существу Вашего вопроса комментариев на данный момент предоставить не можем. Законы редко принимаются в том содержании, в котором вносятся в качестве законопроектов, поэтому какие-либо комментарии мы сможем предоставить не раньше вступления в силу соответствующего закона.

Конечно, «МИЭЛЬ» учитывает реалии каждого сегмента рынка недвижимости и акцентирует внимание на потребностях своих клиентов.

  Olga: Являюсь собственником одной из комнат в двухкомнатной квартире. Комнаты не смежные, зарегистрированы на разные «номера квартир», общий коридор и санузел. Сосед-собственник сдает свою комнату родственникам, без договора аренды и прописки их в комнате на длительный срок. У соседей ребенок возрастом 7 месяцев, который постоянно кричит. А сейчас они завели еще и попугая, который также сутками кричит. Подскажите, пожалуйста, могу ли я как собственник дать или не дать разрешение на их проживание в соседней комнате и на проживание животных? И какие права у меня есть в данной ситуации?

Ответ: Согласно действующему законодательству Российской Федерации жилищные права возникают по основаниям, предусмотренным законом, в частности ст.10 Жилищного кодекса РФ. Сдача помещения (квартиры, комнаты и т.п.) для проживания осуществляется преимущественно на основании договора, который, в свою очередь, служит основанием для проживания в жилом помещении тех, кому это помещение сдано.

Проживание в жилом помещении без какого-либо из оснований, предусмотренных законом, не допускается.

Собственник жилого помещения имеет право распорядиться (в том числе сдать в аренду, наем и т.п.) принадлежащим ему жилым помещением по своему усмотрению. Однако, если предстоит распорядиться имуществом, находящимся в общей собственности, то в зависимости от характера распоряжения имуществом в определенной степени учитывается мнение сособственников. Например, в коммунальной квартире общим имуществом являются места общего пользования, поэтому при сдаче одной из комнат в аренду (наем) ее собственник должен согласовать с собственниками других комнат условия проживания нанимателей. Если этого не произошло, то все жильцы квартиры должны сделать это самостоятельно путем устных договоренностей или путем составления соответствующего письменного соглашения.

В случае если договоренности не будут достигнуты, жилец, не удовлетворенный условиями совместного проживания, может обратиться в суд за решением данного вопроса.

К сожалению, не совсем понятно, каким образом комнаты зарегистрированы на разные «номера квартир», но если факт совместного проживания с соседями доказуем, то и правила совместного проживания установить возможно.

Арендодатель: Собираюсь сдать квартиру родственника по доверенности и представлять его интересы в налоговых органах по доверенности. Уточните, пожалуйста, договор аренды должен быть заключен от имени собственника или от моего имени? Собственник имеет льготы по оплате жилья, как одинокий пенсионер. Уточните, пожалуйста, потеряет ли он льготы при сдаче жилья в аренду?

Ответ: Договор аренды должен быть заключен от имени того лица, которое будет подписывать договор.

Если договор подписывается доверенным лицом на основании доверенности, то в доверенности должно быть четкое указание на наличие у доверенного лица права сдать имущество доверителя в аренду/наем на определенных условиях или за цену и на условиях по усмотрению доверенного лица. При этом права и обязанности, предусмотренные договором, возникнут у доверителя, если в доверенности или в надлежащем образом оформленном соглашении между доверителем и доверенным лицом не установлено иное.

Доход, полученный от сдачи имущества в аренду/наем, также будет считаться доходом доверителя, а не его доверенного лица.

Пенсионные льготы на оплату коммунальных услуг останутся в том случае, если плательщик не изменится, иными словами, если оплачивать коммунальные услуги в дальнейшем будет то лицо, в отношении которого эти льготы установлены.

  Рустам: Подскажите, пожалуйста, ситуация такая: моя тетя хочет купить квартиру, сама она находится далеко (в России) и приехать самолично не может. Может ли она поручить мне купить от ее имени квартиру? Потребуется ли для этого договор поручения составлять или доверенность оформлять? Нужен ли будет ее заверенный паспорт? И как быть с подписями?

Ответ: Для совершения сделки, направленной на приобретение недвижимого имущества, вполне достаточно доверенности (письменного уполномочия, выдаваемого одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами). Главное, чтобы в тексте доверенности были указаны все необходимые доверенному лицу уполномочия для совершения сделки. Например, при приобретении квартиры необходимо уполномочить доверенное лицо подписать договор, представлять интересы покупателя в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплачивать квитанции, получить документы и тому подобное. Если в доверенность не будет включено какое-либо уполномочие, то соответствующее действие доверенное лицо совершить не сможет.

За оформлением доверенности надлежащим образом доверитель может обратиться к местному нотариусу, после чего должен передать оформленную нотариусом доверенность уполномоченному лицу, указанному в этой доверенности.

В случае, если доверенность оформлена у нотариуса, то отдельно представлять паспорт доверителя не требуется, так как в доверенности его паспортные данные будут указаны.

Подписывать договор и все прочие документы сделки будет доверенное лицо, с обязательной отметкой о том, что при подписании он действует на основании доверенности.

Вы также можете составить договор поручения, однако для выполнения некоторых действий, возможно, потребуется и доверенность. Представлять интересы стороны сделки с недвижимостью рекомендуется на основании нотариально удостоверенных документов, поэтому договор поручения необходимо будет подписывать одновременно двум сторонам договора (доверителю и поверенному) в присутствии нотариуса.

  Арендатор: 3 месяца назад мы сняли квартиру. Исправно платим, и с нашей стороны никаких нарушений нет. Но вот хозяйка квартиры ведёт себя неадекватно. В договоре прописано, что она имеет право 1 РАЗ В МЕСЯЦ ТОЛЬКО В НАШЕМ ПРИСУТСТВИИ посещать квартиру. Но она пытается это делать под любым предлогом! Она приходит туда, не согласовав время с нами, и если мы ей не открываем (например, воскресенье рано утром – мы спим) лезет в замок своими ключами, пытаясь попасть в квартиру. Плюс когда нас нет дома, она тоже туда частенько заходит! Естественно, нас это не устраивает! Эти ситуации возникали неоднократно, и вот на днях у нас произошёл по этому поводу конфликт. Теперь мы вынуждены съезжать. Но дело в том, что мы только-только отдали немалые деньги агентству за эту квартиру, и снова платить за поиск другой квартиры – так и разориться можно. Тем более, что вся эта ситуация не по нашей вине. Подскажите, имеем ли мы какую-либо правовую защиту в этом случае?? Ведь она нарушает условия договора. Куда нам нужно обратиться, чтобы она хотя бы компенсировала нам деньги за агентство, чтобы мы спокойно сняли другую квартиру? Или в таких случаях никакой правовой защиты у нас нет, и мы никому ничего не сможем доказать?

Ответ: Прежде всего, отношения наймодателя (собственника) и нанимателя, в особенности права и обязанности каждого из них, должны быть урегулированы договором. Договор, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, признается юридическим документом и имеет обязательную юридическую силу для всех участников данного договора.

К сожалению, не все собственники жилых помещений, передаваемых в аренду, готовы отказаться от полного контроля за состоянием сданной внаем / в аренду недвижимости, поэтому ситуации, подобные Вашей, периодически возникают в сфере аренды. Для таких случаев многие образцы бланка договора найма / аренды предусматривают некоторую материальную ответственность в виде штрафных санкций для стороны, нарушившей права другой стороны по договору. Например, за нарушение правил посещения и проверки состояния квартиры положениями договора могут быть предусмотрены штрафные санкции как для наймодателя, так и для нанимателя, в зависимости от того, какая из сторон нарушила установленные договором правила.

Если же ответственности по договору никакой не возникает, но вместе с тем одна из сторон нарушает условия договора, то в этом случае сторона, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. При обращении в суд в качестве одного из требований можно указать компенсацию материальных издержек, возникших в результате нарушения виновной стороной прав пострадавшей стороны.

Если в договоре ответственности за нарушение прав не прописано, в этом случае Вы можете обратиться в суд с требованием к собственнику компенсировать материальные издержки, возникшие в связи с нарушением с его стороны Ваших прав по договору, можете также заявить требование о компенсации морального вреда.

Если Вы все же примете решение остаться в квартире, то можете обратиться в суд за защитой своего владения против собственника (ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации). Квартира, передаваемая по договору найма / аренды, переходит во владение и пользование нанимателя / арендатора на срок, указанный в договоре найма / аренды. Следовательно, в течение срока действия договора соответствующие права собственника в отношении квартиры ограничиваются. Судебным решением собственнику может быть запрещено посещать квартиру в несогласованное с Вами время.

К сожалению, иные должностные лица или органы не уполномочены в принятии решения в Вашей ситуации.

Все записи
Оставьте заявку
Перезвоните мне
Отлично!

Свяжемся с вами прямо сейчас и ответим на все вопросы

Что-то пошло не так...

Отправьте заявку еще раз или звоните: +7 (495) 777-33-77

  • По телефону
  • В Telegram
  • В WhatsApp
  • В Viber
Оставьте заявку или звоните
+7 (495) 777-33-77
Оставьте заявку по e-mail
Оставьте заявку
в Telegram
Оставьте заявку
в WhatsApp
Оставьте заявку
в Viber
Отлично!

Перезвоним вам прямо сейчас и ответим на все вопросы

Отлично!

Свяжемся с Вами по e-mail и ответим на все вопросы

Отлично!

Свяжемся с Вами прямо сейчас и ответим на все вопросы

Отлично!

Свяжемся с Вами прямо сейчас и ответим на все вопросы

Отлично!

Свяжемся с Вами прямо сейчас и ответим на все вопросы

Что-то пошло не так...

Отправьте заявку еще раз или звоните: +7 (495) 777-33-77

Согласие на обработку персональных данных
Риелторская сеть №1 в Москве
...
Свою историю МИЭЛЬ начинает с 1990 года. Первые сделки тогда ещё небольшого московского агентства недвижимости проходили на рынке аренды.
Сейчас это одна из самых крупных и опытных сетевых компаний российского рынка, объединяющая почти 100 офисов на территории РФ. Сфера деятельности МИЭЛЬ — недвижимость Москвы, недвижимость Подмосковья и регионов России.
МИЭЛЬ оказывает полный комплекс риелторских услуг: покупка и продажа квартир на первичном и вторичном рынке, загородной и коммерческой недвижимости, аренда и операции с элитным жильем. эМИЭЛЬ активно развивает направление консалтинга и ипотечного кредитования. Среди наших партнёров — ведущие банки Российской Федерации.
База предложений МИЭЛЬ — одна из наиболее крупных в Москве и Подмосковье, в ней представлены объекты всех сегментов рынка. Активно развивается франчайзинг: ни одно агентство недвижимости Москвы не имеет столь обширную сеть офисов, работающих по единым высоким профессиональным стандартам. Покупая, продавая или арендуя недвижимость через МИЭЛЬ, вы получаете гарантию, что сделка будет проведена в полном соответствии с действующим законодательством, в кратчайшие сроки, по наилучшей цене и в максимально комфортной для вас обстановке.