Маленькие домики — не новинка на рынке загородной недвижимости. Только, в отличие от прошлых лет, они располагаются не в садоводческих товариществах, а в организованных коттеджных поселках со всеми коммуникациями и объектами инфраструктуры. Как отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», большинство застройщиков пошло на сокращение площадей загородных домовладений еще в кризис 2008-2009 годов. Именно тогда подобные проекты стали пользоваться наибольшей популярностью.
По мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера
«МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», тенденции и процессы, которые происходят
сегодня на загородном рынке, частично совпадают с наблюдавшимися в 2008 году, а
частично отличаются. Как и в прошлый кризис, сегодня прослеживается тенденция
уменьшения площади домовладений. Риэлторы рассказывают, что еще два-три года
назад предложений домов площадью менее 150 квадратных метров и таунхаусов до
Развитию мини-форматов на загородном рынке способствуют и другие причины — правда, тоже финансовые. Чем больше дом, тем выше затраты на ремонт и отделку, указывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. Еще одна статья расходов — это налоги. Возросшая кадастровая стоимость домовладений заставляет покупателей быть более практичными при выборе загородной недвижимости. Также в расчет идут и расходы на содержание домовладения, включая возросшие тарифы по коммунальным платежам. Чем меньше дом, тем ниже расходы, и наоборот.
Игра в Lego
С позиции застройщиков уменьшение площадей домовладений — скорее вынужденная мера. Более мелкая нарезка, несомненно, повышает стоимость строительства, признает Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family.
Если изначально концепция предполагала возведение крупных домовладений, и коммуникации проведены соответствующим образом, но потом из-за отсутствия продаж застройщику пришлось вносить изменения в проект — издержек не избежать, соглашается Антон Архипов. Но уменьшение площадей выгодно с точки зрения поддержания темпов продаж, отмечает Александр Шибаев. На практике лоты с меньшей площадью более ликвидны за счет уменьшения бюджета сделки.
А Владимир Яхонтов уверен в том, что самое выгодное для девелопера — это строительство многоэтажных домов и продажа квартир, в том числе за городом. Причина в том, что маржинальность этих проектов на порядок выше даже малоэтажной застройки, не говоря уже о классической загородной недвижимости. Но если на конкретном земельном участке отсутствует возможность переформатирования в «многоквартирку», то девелоперу остается только работать с параметрами объекта. Удешевление предложения возможно либо за счет снижения качества, либо за счет увеличения плотности застройки, а значит уменьшения площадей. Что касается первого метода, то застройщик, конечно, может заменить кирпич сэндвич-панелью, но такой «картонный» дом вряд ли кто-то купит, признает Яхонтов, поэтому остается только работать с площадью.
Учитывая то, что на разработку и согласование проекта уходит не один год, застройщикам непросто предугадать ситуацию на рынке. «Практика показывает, что как бы пристально мы не изучали потребительские предпочтения, меняются они все же быстрее, чем компания строит», — рассказывает Борис Цыркин. Поэтому компания KASKAD Family, по его словам, стала применять интеллектуальный подход: разрабатывая концепцию и финансовую модель проекта, эксперты предусматривают возможность внесения оперативных изменений в его «квартирографию» в зависимости от рыночной конъюнктуры. То есть, по сути, компания создает своего рода конструктор Lego, который можно использовать по-разному, руководствуясь тем, что сегодня нужно потребителю. «Но общую концепцию и какие-то принципиальные константы, такие как высокое качество строительства или обширные общественные зоны на территории жилых комплексов, мы не затрагиваем», — утверждает Цыркин.
Где купить «малютку»?
В настоящее время предложение малометражных домов и
таунхаусов встречается в десятках проектов загородных поселков в Подмосковье.
Такие объекты есть на любом подмосковном направлении и на любом расстоянии от
Москвы, и особенно широк выбор небольших, или «сдувшихся» таунхаусов и
дуплексов. По подсчетам Антона Архипова, примерно 1/9 часть поселка таунхаусов
«Новотроицкий» (Калужское шоссе,
Дуплексы площадью примерно 100 квадратных метров можно
приобрести в поселках «Лосиный остров» (Ярославское или Щелковское шоссе,
Среди проектов, предлагающих загородное жилье уменьшенного
метража, много новинок. Как сообщил Александр Шибаев, в бизнес-классе в 2015
году вышли в продажу участки с подрядом на строительство коттеджей площадью
около 200 квадратных метров в поселках «Финский пригород» и «Новая Ильичевка»
(20-
Ценовое преимущество
Главное преимущество небольших домовладений — низкая цена.
Многие москвичи переезжают за город, продав свои квартиры. Ориентиром для
покупки коттеджа в поселке экономкласса служила вырученная цена за
трехкомнатную квартиру, а для таунхауса — типовая «двушка». С переходом на
мини-метраж выйти на сделку уже смогли собственники и однокомнатных квартир в столице.
Например, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в мультиформатном
коттеджном поселке «Европейская Долина-2» (
В комплексе комфорт-класса KASKAD Park (
В «Домодедово Таун» (
Располагая бюджетом от семи миллионов рублей, можно
остановить свой выбор на мультиформатном проекте комфорт-класса «Остров Эрин»,
расположенном на
Получив ценовое преимущество, компактные домовладения
демонстрируют и более успешные продажи. Как подтвердил Александр Шибаев, в
новом проекте 2015 года — поселке Gorki 9-18 (
По мнению Александра Шибаева, при сохранении текущей макроэкономической ситуации девелоперы будут представлять все больше новых проектов, рассчитанных на массового потребителя. Соответственно, будут уменьшаться и площадь, и стоимость загородных домовладений.
В том, что удешевление «домиков в деревне» — это хорошо, никто не сомневается. А вот с размерами все не так однозначно — важно соблюдать площадной минимум, ведь жить в бытовках, пусть даже и за городом, не очень удобно.