Семь трендов вторичного рынка в 2015 году
Специалисты «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» подвели итоги года на рынке регулярной городской недвижимости Москвы и выделили семь основных моментов, которыми запомнился 2015 года.
1. Ажиотажный январь 2015. Традиционно для января характерно снижение количества сделок, так как многие покупатели в начале года временно откладывают решение вопросов, связанных с покупкой или продажей недвижимости. Однако ажиотажный спрос на недвижимость с целью сохранения рублевых сбережений в конце 2014 внес свои коррективы. В итоге январь 2015 на вторичном рынке был достаточно оживленным. Покупатели, которые не успели совершить сделки в декабре 2014, завершали их в январе 2015.
2. Объем предложения зависел не только от сезонности рынка, иногда шел с ней вразрез. В течение 2015 года количество объектов, выставленных на продажу, находилось на довольно высоком уровне, за исключением первого квартала. В январе 2015 объем предложения на вторичном рынке Москвы дошел до рекордно низких за последние пять лет 36,75 тыс. квартир, но уже в апреле-мае полностью восстановился, достигнув уровня ноября 2014 года. В июле, на фоне традиционного летнего затишья и очередных витков курсов иностранных валют, многие собственники сняли свои объекты с продажи, что вновь привело к снижению объемов предложения. Такая же тенденция продолжилась в августе и сентябре.
3. Цена предложения отличалась от цены продажи. Высокий объем предложения и снижение доходов населения привели к активному торгу между продавцами и покупателями. Если в начале лета порядка 40-50% объектов продавались с дисконтом, то осенью это значение достигло фактически 90%. В среднем размер скидки составлял 7%, однако на малоликвидное и не очень качественное жилье скидки могли доходить до 15%-20% от изначальной стоимости.
4. Рост объема альтернативных сделок. Традиционно альтернативные сделки составляют порядка 40-50% в общей структуре сделок, однако на фоне нестабильной экономической ситуации количество альтернативных сделок, как правило, увеличивается. В июне-июле доля альтернативных сделок в общей структуре достигала почти 60%, а в отдельных районах в некоторые месяцы могла доходить даже до 70%. «Это связано в первую очередь с тем, что в непростых экономических условиях собственники боятся обесценивания денег. Вариант обмена с минимальной доплатой сводит такие риски до минимума», - комментирует Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
5. Изменение курса рубля перестало влиять на цены и покупательскую активность. Несмотря на новую волну роста курсов иностранных валют в 2015 году существенного увеличения покупательской активности и роста цены предложения на вторичном рынке не отмечалось. Почти все покупатели приобретали новые квадратные метры для решения собственных жилищных вопросов в спокойном режиме.
6. Уменьшение количества ипотечных сделок. В начале года, из-за повышения банками ставок по кредитам, количество квартир, купленных с привлечением заемных средств, заметно сократилось. По итогам 2014 года доля ипотечных сделок в общей структуре составляла порядка 35%. В феврале и марте 2015 года по данным УФРС по Москве она снизилась до 21%. Более охотно заемщики начали оформлять кредиты после того, как банки стали постепенно снижать ставки, и к концу года доля ипотечных сделок возросла.
7. Увеличение количества покупок в недорогом сегменте. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходов населения повлияли на структуру спроса. В 2015 году покупатели чаще обращали внимание на недорогие объекты. Доля покупок стоимостью до 6 млн рублей на вторичном рынке в общей структуре в 2015 году увеличилась до 22% против 19% в 2014.
«До конца 2014 спрос на недвижимость находился на довольно высоком уровне, и покупателю было сложнее найти жилье, которое бы полностью соответствовало его пожеланиям, особенно в периоды ажиотажного спроса. С середины весны 2015, когда предложение превысило предъявленный спрос, уже продавцу приходилось грамотно рекламировать свой объект, чтобы он смог выделиться из общей массы. В таких условиях наибольшим спросом у покупателей пользовались квартиры с максимальным соотношением цена-качество. С началом осеннего сезона рынок оживился. В октябре, по сравнению с сентябрем, был отмечен рост объема сделок на 20%. Ноябрь также прошел достаточно активно. В итоге между спросом и предложением на вторичном рынке недвижимости в ноябре установился хрупкий баланс», - комментирует Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
