Новостройки в Москве и Подмосковье: покупателей меньше, скидок больше
Предновогоднего ажиотажа риелторы не ждут.
Нельзя сказать, что вторичный рынок чувствует себя хорошо, но новостройкам сейчас, пожалуй, еще хуже: по словам риелторов, опрошенных редакцией IRN.RU, спрос на первичное жилье в октябре снизился не только относительно 2014 г., но и по сравнению с вялым сентябрем.
Оживление спроса оказалось недолгим
Если в сентябре риелторы отмечали хоть и незначительное, но оживление рынка после провального лета, то в октябре вновь последовал значительный спад спроса. По данным агентства «Азбука Жилья», в октябре продажи снизились на 25,2% относительно предыдущего месяца и более чем на 50% - по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.; по данным Est-a-Tet - на 14,7% и 23% соответственно. По оценке «Метриум Групп», спрос на первичном рынке в Москве по сравнению с 2014 г. снизился примерно на 15%, в Подмосковье - на 20-25%.
Интерес граждан к выставленным на продажу объектам, то есть потенциальный спрос, тоже падает. Согласно подсчетам специалистов «Азбуки Жилья», - на 2,1% по сравнению с сентябрем 2015 г. В годовом выражении количество обращений в агентство во всем объектам в московском регионе по итогам октября сократилось на 43,6%, относительно декабря 2014 г. - на 46,6%
«На фоне незначительного повышения объема продаж в сентябре 2015 г. по отношению к летнему сезону снижение реального количества обращений говорит о крайне негативной ситуации на первичном рынке новостроек московского региона», - подчеркивает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
Главной причиной проблем со спросом на рынке недвижимости Артемова считает общее снижение покупательской способности населения: по данным Росстата, реальные располагаемые доходы россиян по итогам III квартала 2015 г. сократились на 4,3% относительно уровня прошлого года. Кроме того, снижению покупательской способности способствовали скачки спроса на недвижимость в начале и в ноябре - декабре 2014 г. В эти периоды люди активно скупали жилье на фоне ухудшающейся ситуации в экономике и девальвации национальной валюты, что в итоге привело к вымыванию будущего спроса, поясняет эксперт.
В Est-a-Tet уровень потенциального спроса в октябре сократился на 31,4% по сравнению с сентябрем 2015 г., а по отношению к октябрю 2014 г. показатель, напротив, увеличился на 27%.
«По-прежнему на спрос серьезно влияют внешние факторы: высокая волатильность мировых финансовых рынков, разнонаправленная динамика цен на нефть, что определяет общий уровень благосостояния страны, а также различные решения, которые могут быть приняты правительством. <…> Экономическое положение в стране не способствует повышению уровня спроса. С начала 2015 г. показатель реальных располагаемых доходов населения неуклонно снижается, инфляция, напротив, растет, причем достаточно высокими темпами», - соглашается с коллегой Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Ситуация со спросом на рынке новостроек в октябре оказалась хуже, чем на «вторичке», отмечает Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис»: «В отличие от вторичного рынка Московской области, где наблюдался заметно возросший уровень спроса на недвижимость за последний месяц, на первичном рынке жилой недвижимости, напротив, в октябре оживления не наблюдалось. Можно сказать, что октябрь по своим показателям для «первички» выдался гораздо хуже, чем предыдущий сентябрь, и лишь к концу месяца наметились всплески покупательской активности. В какой-то мере этому способствовало падение курса доллара по отношению к рублю».
Московские новостройки, по данным официальной статистики, в октябре тоже чувствовали себя хуже «вторички»: число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) сократилось более чем на 54% в годовом исчислении, а число переходов прав на недвижимость, в большей степени характеризующих спрос на вторичном рынке, - только на 30%.
Впрочем, если рассматривать ситуацию с начала года, то вырисовывается иная картина: за январь-октябрь количество ДДУ уменьшилось на 18,3% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г., а число переходов прав - на 33,8%. Сегменту новостроек оказала мощную поддержку госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». В целом, несмотря на снижение покупательской активности на протяжении всего 2015 г., спрос упал все же не так фатально, как в 2009 г., когда рынок на несколько месяцев просто встал, подчеркивает она.
От снижения спроса больше всего пострадал массовый рынок и бизнес-класс, продолжает Литинецкая. А в элитном сегменте в октябре спрос был выше, чем в сентябре, примерно на 23%. «В то же время, по сравнению с октябрем прошлого года, этот октябрь был менее активен. Дело в том, что в 2014 г. клиенты с валютными сбережениями скупали буквально все объекты, пока застройщики не успели среагировать повышением стоимости на падение курса рубля. Сегодня такой паники нет», - поясняет Литинецкая.
Сегмент недорогих новостроек остается самым востребованным в текущей экономической ситуации, возражают директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман и директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость» на Таганке
Ольга Варакутина. По словам Гутмана, на первый план выходят ЖК с продуманной концепцией в основе, включая инфраструктуру, удобным местоположением и оптимальным ценообразованием.
На рынке «первички» в Московской области наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры с минимальным метражом и ценой, добавляет Петр Машаров. Как поясняет эксперт, сегодня большинство граждан не имеют «живых» денег на покупку жилья и вынуждены приобретать квартиру в кредит. Но, не будучи уверены в завтрашнем дне, многие предпочитают брать в долг минимальную сумму, чтобы даже при самом плохом варианте развития событий иметь возможность выплачивать ипотеку.
«Предпосылок для изменения данной ситуации пока не видно, и в ближайшее время данный тренд в предпочтениях покупателей нового жилья на первичном рынке сохранится», - уверен генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость».
Еще одной важной тенденцией является увеличение спроса на готовое жилье. По данным исследования агентства недвижимости «Бон Тон», 50% всех сделок на рынке новостроек «старой» Москвы совершаются на заключительных этапах строительства. И всего лишь 10% - на стадии котлована, что меньше в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит Надежда Коркка, генеральный директор «Бон Тон».
Ужесточение требований к страховщикам - нефатальная проблема
Надо отметить, что в октябре на продажи новостроек могло негативно повлиять ужесточение требований к страховым компаниям, страхующим ответственность застройщиков перед дольщиками. В частности, с 1 октября такой деятельностью могут заниматься только компании, имеющее не менее 1 млрд руб. собственных средств.
Однако, по словам большинства опрошенных редакцией www.irn.ru риелторов, такие меры хоть и привели к задержке и даже остановке регистрации ДДУ в начале месяца, фатальными для рынка все же не стали. Во всяком случае крупные застройщики достаточно оперативно, в течение одной-двух недель, отреагировали на новые требования, перезаключив договоры со входящими в список ЦБ компаниями и Обществом взаимного страхования, и в настоящее практически не испытывают трудностей с регистрацией ДДУ.
Роста популярности «серых схем» продажи жилья риелторы также не наблюдают - в том числе потому, что изменение схемы реализации возводимого жилья трудно изменить за короткий срок, отмечает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Кроме того, среди покупателей жилья в новостройках очень велика доля «ипотечников», «и здесь такие фокусы не пройдут», добавляет Петр Машаров.
Впрочем, Владимир Богданюк придерживается иного мнения: «Данные изменения при отсутствии их редакции могут оказать значительное негативное влияние на первичный рынок жилой недвижимости - сокращение объема предложения, рост цен, появление новых долгостроев и активизация иных схем продаж, не регулируемых 214-ФЗ».
Скидки вновь пошли в рост
В сентябре застройщики в надежде на традиционную осеннюю активизацию рынка уменьшали размер дисконта, а некоторые оптимисты даже отваживались поднимать цены - впрочем, не более чем на 3-4% (см. «Кризис распространяется на новостройки»). Однако в октябре, на фоне падения спроса, скидки вновь пошли в рост.
По словам директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, высокая конкуренция на рынке способствовала повышению уровня скидок со средних 2-4% летом до 7-15% в октябре и ноябре. В среднем дисконт находится на уровне 5-7% от стоимости предложения и при оплате 100%.
Для того чтобы стимулировать спрос, девелоперы увеличивают скидки до 10-15%, соглашается директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость» на Таганке
Ольга Варакутина. В Московской области дисконт может достигать 20%. Самые большие скидки, как правило, предоставляются на проекты, цены на которые были изначально завышены, добавляет Надежда Коркка, генеральный директор агентства «Бон Тон».
Кроме того, большие скидки, как правило, действуют только на определенный объем квартир или при индивидуальной договоренности через реализующую компанию, отмечает Гутман. Например, с 20-процентной скидкой при стопроцентной оплате можно купить двух- или трехкомнатную квартиру в готовом доме в ЖК «Берег Скалбы» (г. Ивантеева). А в жилом комплексе «Квартал Европа» в Балашихе ряд квартир до конца ноября предлагаются со скидкой до 25%.
В высокобюджетных сегментах клиенты могут рассчитывать и на больший дисконт, но, как правило, он обсуждается индивидуально на переговорах, говорит Мария Литинецкая.
Для сравнения. По данным «Метриум Групп», в 2014 г. скидки на новостройки в массовом сегменте преимущественно находились в пределах 1-5%, в среднем - 3%.
В ноябре скидки еще немного увеличились. «Точнее, они модифицировались. Кроме просто снижения цен, предлагаются «спеццены», которые озвучивают при звонке или приходе клиента в офис продаж. Или «Квартиры дня». Думаю, что подобная динамика сохранится до конца года. Застройщики попытаются увеличить продажи, чтобы, в том числе, обеспечить всегда более спокойный (в плане спроса - прим. ред.) январь», - полагает Ольга Варакутина.
Новый год без ажиотажа
В тучные годы в ноябре-декабре обычно наблюдался существенный рост спроса на жилье, однако на этот раз предновогоднего ажиотажа, скорее всего, не будет, считают риелторы.
«В прошлые годы предновогоднее оживление рынка недвижимости было связано в немалой мере с тем, что люди получали от работодателя всевозможные бонусы и премии по итогам года. Эти деньги могли пойти, в том числе, и на первый взнос по ипотеке, и зачастую составляли недостающую сумму при покупке квартиры для тех, кто целенаправленно копил, чтобы купить жилье за наличные средства. Сегодня же, когда эти «дополнительные» денежные выплаты или не выплачиваются работодателями совсем, или весьма урезаны, многие потенциальные покупатели недвижимости на «первичке» порадуют себя в праздники в первую очередь отнюдь не приобретением нового жилья. К тому же нельзя забывать и о таком факторе, как увеличении ежемесячных расходов в связи с ростом цен, что также не добавляет повода для оптимизма», - говорит Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис».
Впрочем, и «аттракциона неслыханной щедрости» от застройщиков ожидать тоже не стоит - скидки уже достигли «потолка», отмечает директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман. «Даже на так называемом рынке покупателя торговать себе в убыток никто не будет, - согласен Машаров. - Так что могу предположить, что скидки останутся те же, просто «завернуты» они будут в другую обертку.
