Снижение спроса и падение цен на вторичном рынке жилья в Москве привели к тому, что покупатели перестали рассматривать «вторичку» даже как источник сохранения капитала, констатируют столичные риелторы.
Вторичное жилье в Москве дешевеет, и шансов на восстановление ценового роста в среднесрочном будущем почти нет, утверждает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «В этом году в сознании потребителей произошел перелом — они перестали считать «вторичку» источником даже сохранения денежных средств, не говоря уже об их приумножении», — говорит риелтор.
Туманными перспективы вторичного рынка жилья в столице также считает руководитель отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet Светлана Турбина. «Для инвестирования должны быть понятные драйверы роста цен, а на «вторичке» их сейчас нет, если сравнивать с первичным рынком, который поддерживается государством и где проекты дорожают по мере развития объектов и их инфраструктуры», — замечает она. Вторичная городская недвижимость с точки зрения краткосрочных инвестиций действительно временно утратила свою привлекательность, соглашается председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.
Что происходило с ценами за десять лет
Специалисты «Инкома» проанализировали, как менялся вторичный рынок в течение последнего десятилетия. В целом с начала 2005 года средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья на сегодня выросла в четыре раза (на 300,1%, с 47,5 тыс. руб. до 190 тыс. руб. за 1 кв. м). В долларовом эквиваленте цены выросли на 69,4%, говорится в материалах компании.
Самым прибыльным для инвесторов стал 2006 год, когда средняя цена в рублях выросла на 64% (при годовой инфляции 9%), а в долларах — на 74,2%. «Каждая третья операция на вторичном рынке жилья в то время осуществлялась с целью инвестиций. Для вложений достаточно было иметь $1–2 млн, которые можно было преумножить в течение полугода-года», — вспоминает Сергей Шлома. Доходность в отдельные периоды, по его словам, доходила до 100% в год.
Однако кризис конца 2000-х годов в корне изменил ситуацию. По итогам 2009 года средние цены на московское жилье в рублях, по данным «Инкома», снизились на 16,2 % (с 163,2 тыс. руб. до 136,9 тыс. руб. за 1 кв. м), в долларах — на 21,2 % (с $5798 до $ 4570 за 1 кв. м). С тех пор, по словам Сергея Шломы, столичная «вторичка» перестала восприниматься как высокодоходный источник получения денежных средств, говорится в материалах исследования. «За шесть лет сегмент рынка так и не восстановил прежнюю инвестиционную привлекательность, хотя стереотип, что подешеветь может все, кроме московских квартир, какое-то время сохранялся», — говорит менеджер «Инкома».
С 2011 года по 2014-й рублевые цены сохраняли стабильность — держались чуть ниже инфляции (средняя стоимость предложения в рублях возросла на 9,1%, инфляция составила 11,4%), говорится в материалах исследования. Однако в текущем году средняя цена предложения — впервые после кризисного 2009 года — начала падать: минус 2,6% по отношению к началу года.
Цены в долларах по итогам 2013 года снизились на 3,5 %, а в 2014 году девальвация российской валюты привела к их падению на 35,7%, следует из материалов компании. В 2015 году отрицательная коррекция продолжилась и к настоящему моменту составляет 18,6% по отношению к началу года.
При этом цены реальных сделок, как замечает Сергей Шлома, в большинстве случаев еще ниже: порядка 75% объектов реализуется в среднем с 10%-ным дисконтом. «Объекты вторичного рынка перестали быть инструментом традиционных инвестиций», — приходит к выводу риелтор.
Потерянная доходность
В сентябре 2015 года на вторичном рынке рост средней цены предложения в рублях, по данным ГК «Миэль», составил 5% к сентябрю 2014-го при инфляции 15,7%. «Поэтому в 2015 году для вторичного рынка городских квартир можно рассматривать только доходность от рентных операций», — замечает Оксана Вражнова. Доходность от сдачи жилья в аренду, по ее словам, составляет порядка 6% годовых. «Квартира с качественным ремонтом на Патриарших прудах при сдаче в аренду может приносить до 8% годовых», — приводит пример генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова.
Но это все равно ниже, чем доходность по рублевым вкладам в крупных банках: средняя ставка по вкладам в ЦФО, по данным Центробанка РФ, по состоянию на 15 октября 2015 года составила 9,49% годовых.
Однако Оксана Вражнова напоминает, что у инвестиций в недвижимость по сравнению с банковскими вкладами есть свои плюсы, поскольку бюджет покупки на вторичном рынке Москвы в несколько раз превышает сумму страхования вкладов. «Поэтому недвижимость все-таки остается в сознании многих покупателей наиболее надежным средством вложения. Сейчас же это могут быть долгосрочные инвестиции с целью сбережения рублевых накоплений. Выгодно инвестировать во вторичную недвижимость можно будет после того, как цены перестанут меняться. За любым спадом идет рост, это только вопрос времени», — резюмирует руководитель ГК «Миэль».
