Взгляд в будущее: субсидированная ипотека
Потенциальные покупатели квартир опасаются, что ипотеку могут отменить. Портал Urbanus.ru опросил ведущих игроков рынка недвижимости на предмет того, сколько программа льготной ипотеки будет существовать и, что будет с рынком жилья, если ее все-таки отменят.
В феврале 2015 года Правительство выделило 20 млрд. руб. из бюджета на субсидирование процентной ставки по ипотеке для поддержки рынка ипотечного кредитования. Согласно принятой программе банки получили прямые субсидии из бюджета по ипотечным кредитам, выданным с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года на покупку квартир на первичном или вторичном рынке жилья. Однако совсем недавно замминистра финансов Алексей Моисеев публично заявил, что Минфин РФ не планирует продлевать сроки субсидированной ипотеки. Но в то же время глава Минэкономразвити Алексей Улюкаев сообщил, что субсидирование процентных ставок по ипотеке должно быть продолжено в 2016 году. Потенциальные покупатели квартир опасаются, что ипотеку могут отменить. Портал Urbanus.ru опросил ведущих игроков рынка недвижимости на предмет того, сколько программа льготной ипотеки будет существовать и, что будет с рынком жилья, если ее все-таки отменят.
Чем грозят перемены
Опасения покупателей жилья понятны. Все помнят период январь прошлого года, когда массовый сегмент был «парализован» отсутствием доступного кредитования. Тогда доля ипотечных сделок сократилась до 20-25%, а объем сделок – почти в 2 раза. Именно поэтому заявление о возможной льготной ипотеки заставило задуматься, как людей, желающих приобрести квартиру, так и девелоперов.
Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «Бон Тон» отмечает, что с одной стороны, отмена ипотеки подтолкнет заемщиков, которые откладывали в ожидании еще меньшей ставки от банков (тот самый отложенный спрос). С другой - девелоперы должны думать о том, как остаться на плаву и выполнить свои обязательства. Многие строят за счет привлечения новых дольщиков - ипотечных покупателей при этом около 70%, а при увеличении ставки спрос резко упадет. Те, кто финансируются за счет кредитных средств тоже окажутся в двойственной ситуации – если не будет продаж - не чем будет расплачиваться по долгам. Тех, кто строит на свои денежные средства - единицы, но и они не альтруисты. Возрастает риск появления замороженных объектов и, как следствие, происходит ухудшение кредитного портфеля банков. У многих банков вместо квартиры в залоге окажутся монолитные скелеты, а это автоматически увеличит и без того большую ставку, к ужесточению требований к заемщикам и объектам, а также уменьшению сумм кредитов.
Кроме того, отмена госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования скорее всего приведет к росту процентных ставок. Татьяна Гвоздь, ведущий специалист Управления по продажам компании «Пересвет-Инвест» рассказала, что ипотека будет привлекательна для потребителя только при условии ставок не выше действующих, то есть 11-12 %. По ее мнению, в случае дальнейшего и значимого снижения ключевых ставок, процент по ипотеке для покупателей также будет снижаться. Сейчас ключевая ставка равняется 11 %.
При текущей нестабильной экономической ситуации, росте безработицы, снижении реального дохода и падении платежеспособного спроса, повышение ставок значительно сократит рынок ипотечных услуг. Даже сейчас, при довольно оптимальных условиях (11,5-11,7 %) объем ипотечных сделок существенно сократился. Покупатели просто не уверены в своем будущем, в стабильном доходе, а ипотека существенное и долговременное финансовое обязательство. Возможно, что закрытие данного проекта даст стимул покупателям приобрести квартиру до конца первого квартала 2016 года (программа действует до марта). То есть спрос может повыситься, но на весьма кратковременный срок.
Однако Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» рассказал, что по его мнению, если субсидированную ипотеку отменят, рынок жилищного кредитования, вновь начнет «умирать» — условия для заемщиков будут крайне невыгодными, поэтому есть смысл по максимуму использовать ипотечные возможности, доступные сегодня. В случае отмены господдержки и при сохранении текущей экономической конъюнктуры (то есть в отсутствие явного роста экономики) спрос на новостройки может снизиться до критического уровня, когда продолжение реализации многих проектов станет невозможным, а вывод на рынок новых объектов — нецелесообразным.
Выход есть
Даже в короткий период, когда льготная ипотека не была введена, застройщики уже старались предложить рынку то, что может стать достойной заменой ипотеке. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева рассказала, что в этот период особое распространение получила беспроцентная рассрочка на длительный срок и совместные программы банков и застройщиков, позволяющие снизить ипотечные ставки. По ее мнению, после окончания программы большую активность приобретут как раз подобные акции. Правда, рассрочка даже на срок около 2 лет не может быть привлекательна для большой доли потенциальных покупателей, так как нужен большой первоначальный взнос – от 50 до 70%, а также предполагаются большие платежи (периодичность зависит от договоренности с застройщиком).
Застройщики уже сейчас стараются помочь покупателям, частично субсидируя ставку по ипотеке, но в подавляющем большинстве случаев это снижение ставки на 2-4% на первые год-два кредита. Больший размер субсидирования может попросту разорить застройщиков, т.к. оставит их без маржи. Ирина Доброхотова председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» отметила, что давно испытанный инструмент - рассрочка от застройщика - пользуется популярностью и сейчас. К ней часто прибегают покупатели, которые по тем или иным причинам не могут получить одобрение по ипотеке. Однако рассрочка (даже под проценты) предоставляется на достаточно короткий срок (как правило, только до конца строительства, то есть максимум на 3 года), при этом и первоначальный взнос требуется не меньше 40%, соответственно, многим покупателям даже рассрочка не поможет приобрести жилье.
В то же время Татьяна Гвоздь отмечает, что при текущей ключевой ставке 11 % снизить проценты по ипотеке хотя бы до уровня госпрограммы весьма затруднительно. То есть застройщик должен иметь доступ к дешевым кредитным средствам, либо субсидировать ипотеку для покупателя за счет своих средств, а это значит, что в текущих экономических условиях запуск программ по ставкам 10-12 %, без субсидирования, может себе позволить далеко не каждый девелопер.
Быть или не быть
В настоящее время большинство экспертов склоняются к тому, что программа субсидирования ипотеки не прекратит свое существование. Ирина Доброхотова высказала предположение, что программа будет продлена хотя бы на срок до очередного понижения ключевой ставки до такого значения, которое позволит банкам выдавать классические ипотечные кредиты под приемлемые для заемщиков проценты. Во всяком случае, за продление программы уже выступает профильное министерство, да и премьер-министр Дмитрий Медведев на международном инвестиционном форуме в Сочи заявил о готовности продлить программу. В Минфине, правда, к этому предложению относятся отрицательно, призывая отказаться от искусственной поддержки рынка жилищного кредитования.
Однако есть ощущение, что государство все-таки изыщет возможности поддержать строительный сектор. Той же точки зрения придерживается Дмитрий Пантелеймонов. Он отметил, что по его ощущениям, которые опираются на заявления представителей власти, субсидированную ипотеку в обозримом будущем не отменят. Эксперт также подчеркнул, что о продлении субсидированной ипотеки высказался Минэкономразвития РФ Алексей Улюкаев после совещания президента страны Владимира Путина с членами кабинета министров. Поэтому, однозначно не будет преждевременного завершения программы, и, скорее всего, срок ее действия будет продлен до конца 2016 года.
По словам Алексея Новикова, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet, дополнительное субсидирование ставки застройщиками предусматривается только для программ с господдержкой, где изначально были более низкие ставки, что и позволило девелоперам предложить «невероятные» для рынка (например, 7-ми процентные) ставки по кредитам. Без программ субсидирования застройщики уже не смогут так опустить ставки, поскольку вернуться стандартные программы с процентной ставкой не ниже ключевой ставки ЦБ.
Подводя итог можно отметить, программы субсидирования ипотеки можно будет воспользоваться минимум до конца текущего года. Потенциальные покупатели жилья, которые не боятся брать ипотеку в условиях нынешней экономической ситуации могут дождаться специальных новогодних акций от застройщиков по привлекательной цене и с доступной ипотекой.
