Рынок недвижимости в трудной экономической ситуации переживает непростые времена. По данным Росреестра, количество зарегистрированных прав в Москве в августе 2015 года достигло 7375, в то время как в аналогичном периоде прошлого года этот показатель составлял 12 486. Казалось бы, при таком существенном снижении в 41% должна была бы измениться и структура самих сделок. О том, какие перемены произошли на вторичном рынке недвижимости Московского региона с начала кризиса, рассказала «РБК-Недвижимости» Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль».
Если рассматривать среднюю стоимость покупаемого объекта, то она фактически не изменилась, составив порядка 9,5 млн руб. в августе этого года, в то время как в прошлом году доходила до 9,7 млн руб. При этом средняя сумма кредитных средств на вторичном рынке Москвы в августе 2015-го достигла примерно 47%. Если оглянуться на 2014 год, картина будет примерно такой же — в прошлом году доля кредитных средств в Москве составлял порядка 51% от стоимости покупки. Это говорит о существенном количестве альтернативных сделок, на долю которых приходится в среднем 50% от всех сделок на вторичном рынке Московского региона. Нет существенных изменений и в сроках экспозиции. Качественные объекты, выставленные по адекватной рыночной цене, в разумные сроки находят своих покупателей. Если сравнить средние сроки экспозиции проданных объектов вторичного рынка в этом году и прошлом, то мы увидим, что они не только не возросли, а в некоторых месяцах даже снизились.
А вот рынок ипотечного кредитования действительно переживал с конца прошлого года серьезные изменения, ознаменовавшиеся резким и значительным ростом ипотечных ставок и ужесточением требований к заемщикам. И только в апреле мы увидели позитивные сдвиги. Сначала благодаря поддержке государства лицом к заемщикам повернулась ипотека на первичном рынке, и только совсем недавно мало-помалу мы стали отмечать небольшие позитивные моменты на рынке вторичной недвижимости. Например, начала снижаться ипотечная ставка. Если еще в мае некоторые банки декларировали минимальную ставку 14,5% годовых, и такие еще надо было поискать, то сегодня эта цифра куда ниже.
Так, Сбербанк сегодня предлагает ипотечные кредиты от 12,5% годовых, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявляет ставки от 13%, ВТБ 24 — от 14%. И если еще в июне и июле мы видели сделки, которые проводились со ставкой 17–18%, то в августе максимальная процентная ставка по сделкам, проведенным в «Миэль-Сеть офисов недвижимости» на вторичном рынке, составляла 15,8%. То есть ставки несколько снизились, хотя они по-прежнему выше, нежели годом ранее, когда 15% для многих покупателей было абсолютным психологическим барьером.
Кроме того, свой позитивный вклад может внести и новая программа субсидирования вторичного жилья, запланированная Минстроем. Несмотря на то что эту программу планируется распространить только на ту «вторичку», которую человек продает, чтобы приобрести новостройку, программа будет востребована, так как сейчас подобные сделки по схеме трейд-ин, по оценкам компании «Миэль-Новостройки», составляют не менее 15–20% от всех сделок на рынке первичной недвижимости.
Кроме того, сокращается и максимальный срок кредитования. Несмотря на то что банки предлагают ипотеку и на 20, и на 30 лет, все меньше желающих брать кредиты на столь длительный срок, и на сегодняшний день максимальное количество ипотечных займов, по данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», берется на срок 10–15 лет. На рынке новостроек ситуация аналогичная.
Конечно, оценивая рынок недвижимости и его изменения, вызванные общими кризисными явлениями в экономике и резкими колебаниями курсов иностранных валют, мы видим, что несмотря ни на что ипотека на вторичном рынке по-прежнему удовольствие дорогое, но тем не менее востребованное. Это подтверждает и статистика сделок, проведенных в «Миэль-Сеть офисов недвижимости» (доля сделок с привлечением заемных средств доходит уже почти до 30% по итогам августа), и статистика Росреестра, по которой доля ипотечных сделок на рынке недвижимости составляет почти 35%.
