Как недвижимость переживет падение рубля?
На днях курс рубля к доллару поставил рекорд последних 17 лет ― 70,7 рубля. Так дешево российская валюта не стоила с 1998 года. Что будет, если падение рубляпродолжится и перейдет в разряд катастрофических? Какого самого абсурдного развития событий можно ожидать на рынке новостроек и на «вторичке»? Как изменится жизнь застройщиков и заемщиков? Что будет с ипотекой и ценами на жилье? Обо всем этом мы спросили экспертов рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Москвы.
«Первичка» обвалится
В основном прогнозы профессиональных игроков рынка недвижимости оказались неутешительными.
По словам генерального директора «МИЭЛЬ‒Новостройки» Софьи Лебедевой, в принципе, самое худшее развитие событий участники рынка предполагали еще в декабре 2014-го, когда колебания курса валют казались неконтролируемыми.
― Если говорить о катастрофическом падении рубля, то оно практически парализует первичный рынок. Анонсированные проекты будут сразу приостановлены. Прежде всего, в зоне риска окажутся проекты на начальном этапе строительства, потому что покупатели (которых, кстати, останется немного) предпочтут приобретать недвижимость на высокой стадии готовности или же достроенное, ― комментирует эксперт.
― В объектах на стадии котлована будет наблюдаться снижение спроса, и как следствие ― темпов продаж, ― соглашается с коллегой коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов. ― На завершающем этапе строительства, напротив, будет увеличение спроса и продаж. Конечно, ажиотажа, подобного декабрю прошлого года, сейчас не будет, ведь основные денежные средства население уже потратило.
Ипотека сдуется
Говоря о текущих ипотечных заемщиках, эксперты не исключают дефолт. Он возникнет из-за огромных просрочек по платежам в связи с низкой платежеспособностью населения.
― При этом спрос на ипотечные кредиты упадет до минимума. Несмотря на наличие льготной ипотеки, доля ипотечных сделок в общей структуре не будет превышать 10‒15%. В качестве примера можно привести март 2014 года, когда доля ипотечных сделок упала до критических 25%, при этом часть из них была одобрена еще по старым докризисным условиям. Поэтому реальная картина была еще плачевнее, ― вспоминает Софья Лебедева.
Перейдем на доллары
Ряд аналитиков опасаются перехода на закрытую экономику.
― Вариантов абсурдного развития событий в случае дальнейшего падения курса рубля я вижу два: страна и правительство пойдут по пути либо гиперинфляции, либо закрытой экономики и регулируемых цен, в том числе на недвижимость. Оба варианта для бизнеса, тем более обремененного обязательствами в текущий момент, весьма драматичны. Тем не менее, выбирая меньшее из зол, можно сказать, что переход к долларовым расчетам был бы менее критичным, нежели установка «железного занавеса», ― считает директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян.
«Вторичка» усложнится
А вот рынок готового жилья переживет падение рубля менее драматично, чем новостройки, полагают профессионалы.
― Ожидать повторения ситуации конца прошлого года из-за падения курса рубля на вторичном рынке не стоит. И покупатели, и продавцы получили бесценный опыт. Тогда волатильность валюты вызвала на «вторичке» панику, покупатели спешно инвестировали деньги в недвижимость, а продавцы снимали объекты с продажи, о чем впоследствии многие очень сожалели. Из-за нестабильной экономической ситуации снизилась рублевая стоимость объектов, ― говорит исполнительный директор «МИЭЛЬ ― Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.
Сегодня, несмотря на скачки курса валют, большая часть сделок проходит в обычном режиме, подчеркивает эксперт. Некоторые продавцы все же пытаются индексировать стоимость своих объектов. Это приводит либо к разрыву сделки, если была внесена авансовая часть, либо покупатели вообще перестают интересоваться такими объектами, рассматривая более доступные варианты, добавляет Алексей Шленов.
И все же ситуация на вторичном рынке будет достаточно сложной, отмечают эксперты.
― Уже сейчас ипотечные ставки на рынке готового жилья высокие, а в случае повышения ключевой ставки ЦБ станут еще выше. В итоге в данном сегменте останутся только альтернативные сделки, ― прогнозирует коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов.
***Все прогнозы по просьбе «Разумной Недвижимости» эксперты сознательно довели до абсурда. Однако не стоит забывать о том, что даже самый фантастический из них появился на основе реальных рыночных исследований и с учетом большого опыта наших респондентов. А это значит ― предсказание может сбыться!
