«Ремонт — это катастрофа», но цена сделки часто оказывается важнее.
Когда «стройка века» в квартире известного писателя-фантаста Сергея Лукьяненко завершилась, он понял, что для охранения душевного здоровья ему требуется написать рассказ о строителях. Один рассказ вылился в целый цикл. «В любом случае ремонт — это катастрофа», – писал в предисловии к нему автор.
Наверняка, стоимость ремонта была «отбита» гонорарами за этот цикл. И опыт Джека Лондона, который, проиграв ставку в карты, уходил в соседнюю комнату и добавлял к законченному рассказу пару предложений (ему платили за количество слов), великолепно повторён.
С финишной отделкой
«Покупательский интерес к предложениям с отделкой на рынке первичного жилья невысок», – считает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. По её словам, в первую очередь, при принятии решения покупатель смотрит на конечную цену сделки. Наличие отделки её увеличивает. Более востребованы квартиры, когда отделка предоставляется как дополнительная опция, если цена за кв. м не превышает 8 тыс. руб. Если получается дороже, покупатели предпочитают самостоятельно делать ремонт.
По статистике «НДВ-Недвижимость», в границах «старой» Москвы квартиры и апартаменты, в стоимость которых включена стоимость финишной отделки, составляет чуть более 12 % рынка. Относительно прошлого года этот показатель практически не изменился. А по сравнению с 2013 годом наблюдается снижение доли предложения с финишной отделкой на 2 % (в среднем два года назад около 14 % новостроек предлагалось с финишной отделкой).
Логика понятна, но специалисты «МИЭЛЬ» показывают иную картину. Квартиры с отделкой появились на российском рынке после кризиса 2008 года, теперь же состояние экономики спровоцировало повышенный интерес к таким квартирам, следовательно, и предложение вслед за спросом стало увеличиваться, считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По её словам, в старых границах столицы предлагается около 7 % проектов с отделкой, это обусловлено большим количеством проектов бизнес-класса, отделка в которых не востребована у покупателей. А вот в «Новой Москве» доля проектов с отделкой составляет 26 %, в Московской области — 20 %.
К этим данным близки оценки ФСК «Лидер»: с 2012 года доля квартир с отделкой на первичном рынке выросла более, чем в два раза. Сейчас около 20-25 % жилых комплексов Москвы и Подмосковья реализуют квартиры, полностью готовые к заселению.
Уместные сравнения
В какие деньги (за квадратный метр) обходится чистовая отделка застройщику, если он предлагает квартиры с отделкой? По словам Лебедевой, стоимость опциональной чистовой отделки составляет 9-13 тыс. руб. за кв. м. Также застройщики зачастую предлагают предчистовую отделку — её стоимость будет варьироваться от 6 до 9 тыс. руб. за кв. м. Предчистовая отделка особенно востребована у покупателей, так как обходится она дешевле, чем самостоятельные черновые работы, а у покупателей остаётся возможность обустроить квартиру на свой вкус.
По оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», обычно застройщик предлагает стандартные планировки квартир и их отделку, не выходя за рамки своих возможностей (5-10 тыс. руб. эконом-, комфорт-класс). Обычно квартиры большей площадью (две комнаты и более) предполагают, что ремонт обойдётся дешевле — до 5-7 тыс. руб. за кв. м. «Однако любая отделка от застройщика предполагает комплексный, а не индивидуальный подход, поэтому на многое рассчитывать не стоит: отделка будет бюджетно-муниципальная (хотя может быть и в 2-4 вариациях), но всё равно обойдётся сильно дешевле ремонта, проведённого своими силами», – считает эксперт.
В Микрогороде «В лесу» 1 кв. м отделки квартиры общей площадью 67 кв. м обходится примерно в 10 тыс. руб., говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. В эту стоимость входит комплексная подготовка стен и потолков, включая оштукатуривание, выравнивание и окраску, оформление полов, ламинат, керамическая плитка, сантехника, входная и межкомнатные двери, подоконники, электрика, домофон, полное оформление балкона. В процентном соотношении наиболее затратной позицией является чистовая отделка стен, которая составляет 32 % от общей стоимости отделки квартиры. Другой дорогой статьёй выступает оформление полов (27,5 %), где помимо стяжек укладывается ламинат, проводится гидроизоляция и облицовка плиткой.
По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», квартиры с отделкой в Москве предлагаются в основном от ГК «Пионер» и ГК «ПИК». Например, в ЖК «Life-Митинская», «Life-Ботанический сад». Определённый объём квартир вышел с отделкой в ЖК «Ривер Парк».
В Московской области отделка предлагается в таких проектах, как ЖК «Новый Зеленоград», «Булатниково», «Западное Кунцево», «Люберцы-2015», «Рациональ», «Новое Измайлово».
Миллион — в корзине
По словам Ирины Доброхотовой, в панельном доме ремонт однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м делается комплексно и обойдётся примерно в 400 тыс. руб. Двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м — 500 тыс. руб., а трёхкомнатной квартиры площадью 75 кв. м — 600 тыс. руб.
«В июле-августе довольно ярко стала проявляться тенденция увеличения количества запросов на квартиры с отделкой и в более дорогом сегменте бизнес-класса, где покупатели раньше крайне редко соглашались на готовые решения по отделке, - замечает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп». - Дело в том, что в бизнес-классе резко сократилась доля инвестиционных, и так называемых коллекционных покупок, когда квартиры приобретались не для собственного проживания. Но здесь предпочтение отдаётся все же импортным материалам, поэтому влияние стоимости отделки на цену квадратного метра всегда больше в процентном соотношении и может составлять 20-25 % от стоимости квартиры и достигать 50 тыс. руб. за кв. м (с работой, материалами, но без мебели и сантехники)».
Всё, действительно, зависит от индивидуальных предпочтений покупателя, говорит Наталья Саакянц. Но важно понимать, что застройщик, особенно крупных объектов, имеет возможность предоставить оптимальный уровень отделки по значительно более низким ценам. Такая ситуация складывается, в первую очередь, за счёт больших объёмов материалов, которые заказывает девелопер для отделки своих проектов. По её оценке, в некоторых позициях разница между оптовыми ценами и розничными может доходить до 90 %.
«По нашим подсчетам, которые мы проводили перед тем, как предложить покупателям формат квартир с отделкой, цена отделки «от застройщика» в 1,5-2 раза ниже, чем аналогичный ремонт своими силами, – рассказывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – Конечно, всё будет зависеть от того, какого уровня ремонт будет выполнен самостоятельно, но даже на самую скромную отделку необходимо отложить примерно 1 млн. руб.».
Головная боль
Неквалифицированный покупатель при попытке отделать квартиру самостоятельно столкнётся с огромным количеством сложностей, начиная от некачественных черновых материалов и заканчивая неправильной технологией укладки плитки, напольного покрытия и прочего, считает Софья Лебедева.
Не зря говорят, что ремонт является одной из основных проверок отношений, так как сделать ремонт качественно получится не у всех, а вот переделывать отдельные недочёты можно и по нескольку раз. Если иметь в виду новостройку, то надо учитывать, что ещё в течение двух лет дом будет «усаживаться», следовательно, это может отразиться на уже сделанном ремонте. В оконных откосах появляются щели, могут появиться трещины на стенах, начнёт «двигаться» пол, то есть, паркетная доска или ламинат.
Даже если делают ремонт рабочие, нужно тщательно следить за каждым этапом, особенно в черновых работах, потому что обои переклеить — довольно просто и безболезненно, а вот исправить огрехи в качестве стяжки, проблемы с прокладкой проводки — уже довольно накладно как по средствам, так и по времени.
Забыть про работу
Неквалифицированный покупатель, приступая к самостоятельной отделке квартиры, не знаком со всем ассортиментом предложений строительных материалов на рынке, не всегда знает ценовой диапазон, отмечает Наталья Саакянц. Зачастую новосёлы сталкиваются со сложностями подбора квалифицированных рабочих, которые бы смогли профессионально провести необходимые работы.
«Отделка квартиры предполагает разводку электрики, выравнивание всех поверхностей, выгородку межкомнатных стен. Всё это требует определённых навыков, каждый из этих этапов выполнить без опыта сложно и чревато переделками в самом ближайшем будущем», – предупреждает Григорий Алтухов.
По его словам, в среднем по рынку разница в стоимости 1 кв. м «с отделкой» и «без отделки» может составлять от 7 до 15 тыс. руб. По объектам ФСК «Лидер» стоимость отделки входит в общую стоимость квартиры и в пересчёте на 1 кв. м на неё приходится 10-12 тыс. руб., соответственно в стоимости квартиры площадью 60 кв. м это будет 600-700 тыс. руб.
Правда, если покупатель — «гуру» в ремонте, готов бросить работу на 2-4 месяца и каждый день лично участвовать в ремонте своей квартиры, то сумму, запрошенную сторонними подрядчиками, можно смело делить на три. «Допустим, подрядчики просят 600 тыс. руб. — теоретически можете уложиться в 200 тыс. руб. на стройматериалы, а дальше от домашнего уюта вас отделяет только талант», – считает Ирина Доброхотова. Подчеркнём: талант, мастерство, опыт и «возможность бросить работу».
Не стоит забывать и о бюрократии. Перепланировка (нужны разрешения), электропроводка (нужны знания и разрешения). Кроме того, если ради экономии человек приобретает квартиру небольшой площади, то лучше, чтобы организацией пространства занимался дизайнер, и даже вроде бы грубой рабочей силе нужны специфические знания и навыки.
В идеале, как советует эксперт, если покупатель не сведущ в ремонтных работах, лучше купить квартиру с отделкой «под чистовую», а дальше заниматься только декором: выбирать обои, сантехнику, мебель, бытовую технику и предметы интерьера.
«Не копеечке, жизни счёт...»
Если провести грубую аналогию с участками без подряда на загородном рынке, то там в расчёт идёт простой принцип: есть деньги — строю, нет денег — жду, пока заработаю. Но на загородке поджимает время: консервация стройки стоит больших денег, а оставь дом без крыши на зиму, и его можно сносить. В городских условиях вроде легче, но при оформленном праве собственности нужно оплачивать коммунальные услуги, даже если ими не пользуешься, налоги на собственность...
«Если в квартире идёт ремонт, то приходится платить налоги на имущество и коммунальные платежи, – напоминает Софья Лебедева. – Сложность с длительным ремонтом возникает в том случае, если владельцы до окончания ремонта арендуют жильё — переплаты за съём очень велики. Размер коммунальных платежей и налог будут зависеть от локации, метража и проч. Например, в ближнем Подмосковье коммунальные платежи в двухкомнатной квартире в новостройке массового сегмента без жильцов будет составлять около 5-6 тыс. руб. ежемесячно».
Впрочем, по мнению Ирины Доброхотовой, при наличии квартирных счётчиков свести расходы на коммунальные услуги, если не пользуетесь ими, можно к минимуму. Если ведёте ремонтные работы и используете электроэнергию, воду, вывоз мусора — это вполне объяснимые траты. Если жильцов (или тех же рабочих) в квартире нет — нет и платы за ресурсы. Но возникают платежи за будущий капремонт, за содержание общедомового имущества и т.д. И, конечно, налог на собственность. Увы, избежать этого нельзя — таково бремя собственника.
Как правило, указывает Григорий Алтухов, во всех жилых комплексах помимо счетов за свет/воду и т.д. взимается плата за содержание жилого комплекса. В эти платежи входит оплата поддержания территории и общественных зон в надлежащем виде, вывоз мусора, уборка снега в зимнее время. Средний платёж в месяц в зависимости от метража квартиры может составить от 3 до 5-6 тыс. руб. плюс обычные коммунальные платежи.
Пусть и с долгами...
«Около 40-50 % наших клиентов, покупающих квартиры в бюджете от 5 млн до 10 млн руб., берут кредиты на ремонт в сумме 1-1,5 млн руб. под 22-25 % годовых, – комментирует Ирина Доброхотова. – Обычно эти люди снимают квартиры, поэтому хотят въехать быстрее. А приобретающие квартиры за 2,5-3 млн руб. в Подмосковье предпочитают не брать кредиты, а накопить ещё 700 тыс. руб. своими силами».
Если покупатели рассматривают новостройку средней стадии готовности, то средства на ремонт им понадобятся через год или позднее, поэтому у них будет время и сделать некоторые накопления или в дальнейшем оформить потребительский кредит, поясняет Софья Лебедева. Если же приобретается квартира в новостройке высокой стадии готовности или в уже сданном в эксплуатацию доме, то средства на ремонт понадобятся в ближайшее будущее. Многие предпочитают уменьшить размер первоначального взноса, чтобы оставить средства на руках для ремонта, так как ставки по потребкредиту намного выше, чем ипотечные
