Двойственная натура
История о российском дуплексе.
На загородном рынке недвижимости много всяческих форматов жилья. Но самый, пожалуй, любопытный — это дуплекс. Дом на две семьи. Он может стать и полем боя, и территорией добрососедства. Все зависит от того, кто его покупав
Такие разные и такие похожие
Дуплекс — это один из видов блокированных домов (наряду с таунхаусами, ква-дрохаусами и др.). Он представляет собой два дома, соединенных общей стеной и системой коммуникаций, но имеющих разные входы и придомовые участки. Впервые дуплексы появились в Англии в XIX в., в то время к особняку часто пристраивали крыло для повзрослевших детей и их семей, которое, по сути, было отдельным зданием со своим крыльцом, кухней, гостиной и т.д. Вся семья жила вместе и в то же время независимо друг от друга.
«Сегодня дуплексы можно увидеть в разных странах мира, в каждой существует свое понимание данного формата. Например, в Испании дуплексом называют двухэтажный дом, в США (в зависимости от штата) под дуплексом понимают дом, где живут две семьи, или два дома на одном участке. Канадский дуплекс обязательно имеет два разных входа. В России строят дуплексы в английском варианте: два дома, соединенных одной общей стеной. Как правило, внутренняя планировка одного дома зеркально отражает планировку другого»,— рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».
Формат в целом еще недостаточно развит, хотя двухсемейные и дома на четырех хозяев встречались еще в советское время. Их строили как в сельской местности, так и в городах. «Сегодня дуплексы встречаются в поселках с индивидуальной коттеджной застройкой: например, в коттеджном поселке (КП) F0RT0PS, где они соседствуют с домами «на одну семью» и воспринимаются как полноценное индивидуальное загородное жилье»,— уточняет Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate.
В отличие от таунхаусов, которые пришли в Россию и, в частности, в Подмосковье в середине 90-х гг., первые дуплексы начали строить не ранее 2007-2008 гг. Примерно в этот же период появились другие варианты сблокированных домов: твинхаусы, квадрохаусы, а чуть ранее (в 2006 г.) на рынок был выведен форматлейнхаусов. «Одним из пионеров на рынке дуплексов можно назвать поселок Кленово на Волоколамском шоссе, вышедший на рынок в 2007 г., — считает Людмила Архипова, руководитель отдела продаж»МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Это один из немногих моноформатных поселков, где представлены только дуплексы, поскольку традиционно этот тип недвижимости соседствует с другими в рамках мультиформатной застройки».
Одни из самых необычных и стильных дуплексов можно увидеть в поселке Резиденция Рублево на Новорижском шоссе, отмечают эксперты. Они построены в стиле экотек, который делает архитектуру зданий выразительной за счет заимствования природных форм. Фасады выполнены из натурального камня и сосны, что позволяет им органично вписываться в окружающий ландшафт.
«Впрочем, архитектура, или стилистика, дуплекса может быть любой — все зависит от общей концепции проекта», — говорит Михаил Перминов, брокер департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY.
К необычным по архитектурной концепции эксперты также относят дуплексы в коттеджном поселке Остров Эрин (Новая Москва), выполненные в стилистике Ирландии. Эрин— древнее кельтское название Ирландии. Эта страна традиционно ассоциируется с суровым климатом и надежными жилищами, отличающимися функциональностью и просто-той форм.
Цветовая гамма зданий в соответствии с ирландским стилем выполнена в натуральных тонах, с использованием «природной» зеленой краски, плюс на территории имеется обилие воды и зелени.
«Если говорить о проектах, то пока еще нет окончательно сложившейся традиции, но в целом сегмент можно разделить на две категории, — отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижи-мость». — Это симметричные дуплексы и несимметричные. Понятно, что симметричные— это один дом, разделенный общей стеной на одинаковые половинки, но у него два входа. А в несимметричных половинки разные. И в некоторых случаях они могут выглядеть как отдельные дома, стоящие вместе. У них могут быть разные фасады, причем сдвинутые по глубине, и тем самым создается впечатление дополнительной приватности».
Кто-кто за стеною живет?
В первую очередь дуплекс станет хорошим вариантом для семей с маленькими детьми, если супруги хотят жить за городом, но пока не могут приобрести коттедж. Этот формат предполагает большую уединенность, чем таунхаус, и стоит дешевле отдельного дома. Его можно купить и с расчетом на будущее: когда дети вырастут и создадут собственные семьи, они смогут поселиться рядом с родителями, но при этом будут совершенно самостоятельными. Также дуплексы привлекательны для родственников или близких друзей. Проживая по соседству, они могут объединить придомовые участки и обустроить общую зону отдыха.
«Иногда дуплексы приобретают для пожилых родителей, но значительно реже, поскольку в любом случае им придется бегать по лестницам, что в определенном возрасте становится существенной физической нагрузкой»,— отмечает М. Перминов. По мнению эксперта, дуплекс — это идеальный вариант для горожан, которые решили переехать за город, но пока плохо представляют себе, что значит жить в собственном, отдельно стоящем доме. Поскольку комфортность в дуплексе максимально приближена к условиям в квартире, людям проще адаптироваться. Такой формат привычен для экспатов, они часто выбирают его для аренды.
«Если сравнивать дуплексы с городской квартирой, то ужиться с соседями в них куда проще — люди имеют отдельные входы, участки, гаражи. Если на протяжении многих лет горожане ладят с соседями по лестничной клетке, то с соседями по дуплексу тем более не возникает проблем — ведь сосед здесь будет всего один», — уверен М. Перминов.
Между тем И. Калинина считает, что основным препятствием для широкого распространения этого формата является российская ментальность. Наши граждане сильнее, чем в других странах, тяготеют к «индивидуализму», то есть к своему собственному отдельному дому или даче. Поэтому фактор, который позиционируется как преимущество дуплексов — наличие одного соседа, часто воспринимается как недостаток: неизвестно, какой сосед попадется и какие с ним будут отношения, а жить придется стенка в стенку.
«Проблемы соседства такие же, как и в квартире, — шум, громкая музыка, ремонтные работы в неположенное время, — продолжает Л. Архипова. — Ситуация осложняется наличием смежного земельного участка, на котором сосед может возвести постройку или посадить растения (затеняющие дом или участок соседа), регулярно устраивать шумные барбекю, поставить детский городок, где собираются толпы ребятишек, выгуливатьживотных (которые могут зайти и на соседний участок), бросать окурки и много еще чего. Подобное соседство более вероятно встретить, конечно, в поселках бюджетного класса, но и высокоценовой сегмент не застрахован от подобных случаев».
По словам Надежды Хазовой, генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», сложность может возникнуть и втом случае, если в поселок не проведены центральные коммуникации. Например, на один дуплекс может быть одна скважина и один септик. И если, например, скважина приходит в негодность, то вложиться в ее реанимацию должны обе семьи. Но некоторые соседи в силу разных причин не всегда готовы платить, это может привести к большим проблемам.
«Я помню интересный случай, связанный с продажей дуплекса, — рассказывает И. Менжунов из «Метриум Групп». — Между двумя резиденциям располагался крытый бассейн, и из каждого дома к нему вел свой вход. Когда мы показывали дуплекс нашим клиентам, они никак не могли понять, к какой половине относится бассейн. Никто из покупателей не хотел брать на себя расходы по содержанию бассейна — ведьу соседа все равно остается к нему доступ. В результате мы нашли семью, которая выкупила дуплекс целиком».
Что же касается случаев, когда две семьи не смогли ужиться в одном дуплексе, то такого в своей практике эксперт не встречал. При правильной планировке в дуплексах создается ощущение проживания в отдельном доме: общая стена двух резиденций обычно обладает достаточной толщиной и высокими звукоизоляционными характеристиками. Также удачным вариантом планировки будеттот, при котором рядом с общей стеной расположены лестничные пролеты,— это сделает половину дуплекса еще более обособленной, считает эксперт.
Еще один аргументе защиту дуплексов привел А. Архипов. Дело в том, что у абсолютного большинства покупателей уже есть опыт проживания в квартирах, это люди, которые не избалованы какой-то чрезмерной приватностью, и для них иметь половину дома с собственным участком — это уже более приватно, чем в многоквартирном доме. Кроме того, современные проекты дуплексов позволяют не обращать внимания на то, что происходит на территории соседей: у каждого владельца отдельный вход и свои зоны приватного отдыха.
Минимализм как реагент спроса
В коттеджных поселках дуплексы всегда раскупают быстрее, чем, скажем, другие сблокированные дома. «Объясняется это тем, что у дуплекса все же есть несомненное преимущество: максимальная изолированность. И стоимость примерно такая же, как и у таунхауса или квадро-хауса»,— рассказывает И. Менжунов. К плюсам дуплексов эксперт также относит более низкие по сравнению с коттеджем коммунальные расходы (содержание дома обходится примерно на 35-40% дешевле).
Но у дуплексов есть и минусы —сложность вторичной продажи дома на две семьи: во-первых, аудитория покупателей не так велика, во-вторых, приобретая дуплекс, вы покупаете также часть образа жизни прежнего владельца, например, общую игровую площадку или беседку, этот фактор может удержать клиента от сделки.
Однако Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate, не согласна, что дуплексы всегда раскупают быстрее. Конечно, существуют очевидные преимущества по сравнению с коттеджами, но сегодня люди в большей степени ориентируются на бюджет покупки (как правило, невысокий) и отдают предпочтение таунхаусам.
Согласен с ней и М. Перминов из PENNY LANE REALTY: «Сейчас, когда на первый план для многих покупателей выходит цена, быстрее продастся то, что стоит дешевле, независимо от формата. И, конечно, огромную роль играет концепция самого проекта».
Дуплексы — это очень специфический продукт. Проектов, в которых они представлены, немного. Потенциальная аудитория также немногочисленна. Как правило, покупатели точно знают, в каком поселке и какой дуплекс хотят приобрести, поэтому чаще всего они обращаются к девело-перу напрямую.
«Большинство поселков (порядка 65%), где представлены дуплексы, расположены в 30-километровой зоне от МКАД,— говорит И. Менжунов.— Самое востребованное в этом отношении направление — по-прежнему Новорижское. Выставлены на продажу дуплексы и в поселках на Калужском, Киевском, Ленинградском, Пятницком, Волоколамском, Дмитровском шоссе. Меньше всего блокированных домов предлагается на Варшавском, Ярославском, Симферопольском, Новорязанском направлении».
Стоимость дуплекса, как и других видов загородной недвижимости, зависит от совокупности факторов и прежде всего от направления, удаленности от МКАД, класса поселка, его транспортной доступности, стадии строительной готовности. Также имеют значение размеры домовладения, качественные характеристики, наличие либо отсутствие отделки. Поданным компании «Метриум Групп», в настоящий момент средняя стоимость дуплекса в Подмосковье на первичном рынке составляет 7,4 млн. руб. На вторичном рынке они практически не представлены.
Данный формат довольно широко распространен в поселках бизнес-класса — это Фламандия eco viUage на Каширском шоссе, Зеленоградский на Ленинградском, Новая Москва на Киевском, Архангельская Ривьера на Новорижском, Жуковка на Ярославском и т.д. Предложения о продаже дуплекса встречаются и в элитных поселках: Резиденция Рублево на Новой Риге и Барвиха Хиллс на Рублевке. Тем не менее, по данным М. Перминова, сегмент дуплексов занимает менее 10% от всего объема на первичном рынке загородной недвижимости и еще меньше — на вторичном.
«Новых проектов с дуплексами и в целом с усадебной застройкой (участки, коттеджи) на рынке единицы. Из вышедших в 2015 г. — КП Шервудский Лес, мультиформатый поселок. Стоимость дуплексов площадью 150 кв. м здесь начинается от 5,6 млн. руб. (с учетом акции)», — подтверждает Л. Архипова.
Из популярных проектов А. Архипов («ИНКОМ-Недвижимость») отмечает несколько очередей коттеджного поселка Лосиный Остров, который находится рядом с городами Королев и Щелково. Здесь примерно за 5 млн. руб. можно приобрести дуплексы, и они сегодня пользуются большой популярностью.
В Новой Москве, в коттеджном поселке Европейская Долина — 2, дуплекс является основным форматом, минимальная стоимость составляет 4 млн. руб., площадь — 100 кв. м. Это тоже очень привлекательное предложение, которое пользуется сегодня высоким спросом.
***
МНЕНИЕ
Людмила АРХИПОВА, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»:
«Дуплекс так же, как и другие форматы сблокированной застройки, — это в первую очередь более дешевый продукт — субститут коттеджа. Данный формат сочетает в себе черты загородного дома, удобство квартиры с централизованной инфраструктурой и более приемлемую цену по сравнению с покупкой коттеджа. Несмотря на результаты опросов потребителей, которые говорят о том, что предпочли бы коттедж таунха-усу или дуплексу, в реальности картина часто меняется в связи с тем, что финансовые возможности покупателей оказываются ограниченными».
***
МНЕНИЕ
Михаил ПЕРМИНОВ, брокер департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY:
«В 2014-2015 гг. стали появляться таунхаусы площадью 80 кв. м и дуплексы в пределах 100 кв. м. Для загородного формата такой минимализм — нонсенс, тем не менее только так застройщик может удешевить предложение. Понятно, что на этом фоне качественных дуплексов бизнес-класса с приемлемыми метражами остается совсем немного, и по цене они в отдельных случаях уже конкурируют с домами (в зависимости от качества отделки)».
***
СПРАВКА
Слово «дуплекс» имеет латинское происхождение (duplex) и означает «двойной». В американской и европейской загородной жизни дуплексы — двойные дома — очень распространены уже несколько столетий.
***
МНЕНИЕ
Антон АРХИПОВ, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:
«Дуплексы пользуются спросом в первую очередь у покупателей, которые стремятся приобрести жилье для постоянного проживания и ограничены в бюджете, а таких на сегодняшний день большинство. При этом у собственников дуплексов, таунхаусов и отдельно стоящих домов примерно одна и та же задача. У них повышенные требования к площади жилья и при этом им нужно уложиться в такой бюджет, который необходим, например, для покупки не самой большой городской квартиры».
