Продаж нет, но снижать цены никто не собирается.
Примерно в половине введённых в эксплуатацию домов бизнес-класса остаются нераспроданные квартиры. Застройщики продолжают продажи уже после сдачи объектов ГК, но обычно даже не пытаются снижать цены. Чаще они ориентируясь на максимальную прибыль, а не на быстрый оборот.
«Ситуация, когда после сдачи дома бизнес-класса в эксплуатацию остаются нераспроданные объекты, встречается довольно часто. Например, по итогам I полугодия нынешнего года на первичном рынке экспонировались квартиры в 65 жилых комплексах бизнес-класса. Причём 32 (49%) из них уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию, т.е. были сданы», – утверждает управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Другие риэлторы дают несколько более скромные оценки: например, по подсчётам «НДВ-Недвижимость», продажи продолжаются в 37-38% введённых корпусов. Тем не менее, общая ситуация такова, что темпы продаж стали намного медленнее, чем раньше. Застройщики вынуждены бороться за каждого платежеспособного потенциального покупателя.
«Застройщики зачастую понимают, что после сдачи дома в эксплуатацию небольшая доля квартир останется нераспроданной и готовы ждать своего покупателя, оставляя высокие цены. Свой акцент они делают не на быстрых продажах, а на максимальной прибыли», – считает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
«Наша тактика – это всегда получение максимальной прибыли, – не скрывают в пресс-службе компании «ДОН-Строй Инвест». – Очень многое зависит от количества квартир и корпусов в доме и изначальной стратегии продаж: какие темпы продаж (а темпы зависят от цены – это прямая корреляция) позволяют строить объект, не привлекая дополнительные источники финансирования».
Варианты стратегии
Стратегические приёмы такой борьбы понятны. Основные способы действий сводятся к довольно нехитрому набору способов снижения цен, поскольку борьба идёт за весьма ограниченный в современных условиях бюджет покупателя. За счёт чего? Собственной прибыли – раз, это вроде лежит на поверхности, по крайней мере, с точки зрения покупателя. Но стоит «натянуть сицилийский колпак», выражаясь словами Марио Пьюзо, как становится ясно, что доходы застройщика – это не только вилла на Лазурном берегу или ещё одна «Феррари» для любовницы. Это, в первую очередь, деньги на приобретение нового участка, средства на проектирование нового ЖК и, что немаловажно, на погашение кредитов. Строительство подобно жизни: стоит стройке или сердцу остановиться, как фирма или человек умирает.
Напомним, что только в московском стройкомплексе занято более 1 млн человек. С семьями – более трёх миллионов. А сколько ещё опосредованно, подобно автору этих строк, который 20 лет занимается изучением рынка недвижимости и строительства и живёт на гонорары за статьи?
Второй вариант – использование более дешёвых материалов и подрядчиков. Экономия - вещь хорошая, но при всём уважении к отечественному производителю, если в проекте высокого класса поставить лифты щербинского производства, то каждый второй покупатель с большим бюджетом даже выше первого этажа не поднимется, чтобы предлагаемую квартиру посмотреть. А уж если гастарбайтеры с нищенскими зарплатами оставят дыры в наружных стенах, заклеив их изнутри обоями (реальный случай), то компанию рано или поздно точно ждёт трудная судьба. Потеря репутации в сфере недвижимости – это отсроченный крах.
Изящный обход правил жилищного строительства – три. Этот вариант застройщики начали широко практиковать после кризиса 2008-го года. Именно тогда на рынке стали появляться апартаменты, при строительстве которых застройщик не нёс финансовую нагрузку на возведение детских садов, школ, поликлиник и прочей социальной инфраструктуры. В результате, покупателю предложили хороший продукт по цене на 20-30% ниже рынка. И потребители с малым бюджетом с удовольствием его «скушали» и продолжают «кушать», зачастую не задумываясь или слишком поздно осознавая, что дешевизна сегодня обернётся ежемесячными коммунальными счетами и ставками налога на недвижимость выше квартирных в 2-5 раз завтра.
Один из немногих примеров суперуспешных покупок в этом плане – приобретённые апартаменты на ранней стадии строительства в ЖК «Лица» на Хорошевском шоссе. Этот комплекс застройщик Capital Group сейчас официально переводит в разряд жилья. Счастливчики, которые буквально выиграли в лотерею (выгода составляет примерно 30-40% стоимости жилья), купили апартаменты с отделкой, превратившиеся теперь в квартиры, по цене апартаментов, тогда как теперь потребитель уже по той же цене покупает квартиры, но без отделки. Разница в стоимости идёт на погашение затрат по переводу формального нежилья в жилой фонд.
Но это была только часть возможности снизить конечную цену объекта для потребителя. А четвертый и главный способ удешевления, учитывая, что в проектах апартаментов жилищные нормативы могли соблюдаться не так строго, – уменьшение площади. Вот и посыпались на рынок студии бизнес-класса площадью 28 кв. м, а то и комфорт-класса в 19 кв. м.
Кто их целевая аудитория? Студенты, имеющие очень обеспеченных родителей; молодые семьи без детей, покупающие стартовое жильё; холостяки, предпочитающие проводить время в клубах и компаниях. Или вспоминается герой фантастического романа Сергея Лукьяненко «Лабиринт отражений», заработавший на хакерской операции 50 тыс. долларов и предающийся размышлениям о приобретении новой двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге взамен нынешней «единички». «Впрочем, зачем она мне? Холодильник и микроволновку я и так давно в комнату перетащил, а воду ближе в ванной набирать».
Такой вариант всё же действительно подходит только человеку, который живёт больше в виртуальном мире, а не в реальном. Но и за избытками жилой площади сейчас мало кто гонится. А вот «подвисшие» дома, которые проектировались ещё до кризиса 2008 года с размахом, свойственном растущему тогда рынку, остаются.
В ЖК «Донское подворье» 126 квартир, 30% которых изначально были переданы Московской патриархии, так как проект построен на её земле (ул. Орджоникидзе, 4-6 или 3-й Донской проезд, 1). Изящный монастырский стиль архитектуры, вписывающийся в ансамбль Донского монастыря, 156 машиномест в подземном паркинге, расположение в заповедном парке позволяют отнести проект к высшему сегменту бизнес-класса. Более того, он был даже признан лучшим проектом 2010 года. Но… Застройщик «Эко-Тепло» так и не смог реализовать весь объём жилья, сейчас продажи отданы компании «МИЭЛЬ». По её данным, в продаже сейчас 41 квартира от 84 до 224,1 кв. м. Такие площади общей стоимостью от 26,8 до 68,9 млн руб. сейчас, мягко говоря, большим спросом не пользуются.
Экономия на местах общего пользования – пятый и, в общем, последний вариант. Но тут опять в игру вступают правила позиционирования: без благоустроенной охраняемой придомовой территории, без солидной отделки входных групп, дорогих лифтов дом бизнес-класса не построить.
Вспоминается почти анекдотичная, но реальная история середины 1990-х. В риэлторскую компанию обращаются представители застройщика, намеренного построить элитный дом в районе Пушкинской площади с предложением взять их будущий объект на реализацию. «Хорошо, - отвечают риэлторы, - давайте проект посмотрим. Простите, но где у вас котельная?». «А зачем, - интересуется девелопер, - есть же городская коммунальная система, там горячая вода». – «А вы знаете, что её летом на две-три недели отключают?» – «Ну и что? В бане нельзя помыться?» – «И вы хотите построить элитный дом, в котором горячую воду отключают?..».
Варианты тактики
Важнейшие вопросы концепции, архитектуры и другие стратегические проблемы можно решать только до тех пор, пока не началось строительство. Пока проект на бумаге, его можно исправить с помощью ластика. Но стоит на эту бумагу поставить печать согласований с властями, использование резинки уже превращается в подсудное дело, а если уже и первые этажи возведены… Процесс пошёл, остановке и обращению вспять он не подлежит.
И всё же, даже если собственных или заёмных средств хватило на завершение проекта, почему часть квартир остается нераспроданной?
«Я бы выделила четыре основных фактора, которыми объясняется наличие квартир в продаже после сдачи объекта, – говорит Литинецкая. – Во-первых, в реализации могут остаться предложения с большой площадью или пентхаусы. Естественно, сроки их экспозиции могут составлять еще несколько лет, в этом нет ничего странного. Во-вторых, долгая экспозиция квартир может стать следствием высокой стоимости квадратного мера. Это довольно распространенная причина. В-третьих, сниженные темпы реализации могут стать следствием испорченной репутации. Сегодня в продаже до сих пор находятся несколько жилых комплексов, реализация квартир в которых на некоторое время была приостановлена в кризис 2008-2009 года. Теперь данные жилые комплексы готовы, однако из-за заморозки проекта сроки экспозиции квартир затянулись на несколько лет. В-четвертых, долгое время могут продаваться действительно неликвидные проекты. Сегмент бизнес-класса сегодня на рынке занимает половину всего предложения на первичном рынке. Поэтому у покупателей есть широкий выбор самых разнообразных объектов. Очевидно, что покупателям, в первую очередь, будут интересны самые современные жилые комплексы с новым инженерным оснащением, оптимальными планировками и прочими атрибутами комфортного жилья. Хотя некоторые жилые комплексы были построены всего пять лет назад, они уже не в полной мере могут соответствовать всем требованиям. В результате, это и приводит к долгой экспозиции».
По её словам, как правило, тактика застройщика при продаже остатков квартир зависит от его кредитной нагрузки. Очевидно, что если главная цель – рассчитаться с банком и как можно скорее закрыть кредит, девелопер может пойти на снижение цен. Однако, как показывает практика, в большинстве случаев стоимость квартир не только не уменьшается, но и растёт вместе с инфляцией.
Проектом бизнес-класса с самыми затянувшимися продажами риэлторы дружно называют ЖК «Розмарин» (ЖК «Газойл Сити»), в котором количество нераспроданных до сих пор квартир составляет 45%. Причиной этого стала стоимость квадратного метра, достигающая 650 тыс. руб., что выше среднерыночной цены в сегменте в 2,5 раза, по мнению «Метриум Групп».
«Продажи квартир в данном комплексе начались в 2009 году, – рассказывает Софья Лебедева. – Дело в том, что часть квартир в данном комплексе предназначалась для сотрудников «Газпрома», а часть – для продажи. К тому же долгое время цены были в долларах, и выше, чем в среднем по рынку, что не способствовало быстрым продажам».
Как правило, даже при расчётах темпов реализации застройщики предусматривают, что 10-15% квартир будут распроданы уже после сдачи дома. По итогам I квартала 2015 года никаких заметных отклонений от таких показателей фактически нет, по данным «Метриум Групп». Также среди проектов с затянувшимися сроками экспозиции квартир риэлторы называют «Арко ди Соле», Fusion Park.
Ещё один проект – ЖК «Лосиный остров», который был сдан в эксплуатацию в 2012 году, а продажи небольшого количества квартир от застройщика ведутся до сих пор, по информации Софьи Лебедевой. Сейчас, чтобы привлечь покупателей, застройщик стал предлагать дизайнерскую отделку. Такая ситуация произошла в связи со сменой собственника, что вызывало временную приостановку продаж на объекте.
«Многое зависит от того, как выстроена экономика проекта, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - Ряд компаний просто не хочет привлекать дольщиков, поэтому продажи открываются только после ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае строительство ведётся за счёт средств девелопера и/или на заёмные средства банков. Другие компании принимают решение максимизировать прибыль – продавать только готовые квартиры. Есть примеры, когда в проект на самом начальном этапе входит крупный инвестор, который приобретает сразу 20-25% квартир, его могут ограничить в праве продавать эти квартиры на этапе строительства, чтобы не создавать конкуренцию квартирам от застройщика. Поэтому такие лоты выходят на рынок после ввода дома в эксплуатацию».
При выборе способов реализации застройщики ориентируются на свои финансовые возможности и могут реализовывать квартиры в уже сданных объектах без предоставления скидок, либо предоставлять скидки на выборочные, наименее ликвидные квартиры, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
Если квартир много, ряд их может быть продан с дисконтом, что не пошатнёт экономику проекта, считает Ирина Доброхотова. Если квартир немного, у новостройки удачная локация, то, скорее всего, цены будут удерживаться долгий период.
