Бизнес под ногами
Нежилые помещения на первых этажах домов подешевели на 15%.
В кризис нежилые помещения на первых этажах домов, где обычно размещаются аптеки, магазины продуктов и парикмахерские, подешевели в среднем на 15%. С начала этого года цены прекратили спад, поэтому такой вид недвижимости остается вариантом для инвестиций. Как заработать на коммерческих помещениях многоквартирных домов - в материале «Газеты.Ru».
С начала прошлого года цены на коммерческие помещения в жилых комплексах упали на 15%, могли себе позволить не снижать цены только некоторые застройщики с востребованным предложением, рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
С наступлением 2015 года ситуация и вовсе стабилизировалась. Цены на нежилые помещения на первых этажах с начала года не сильно менялись, но спрос был разный. «Весной потенциальных покупателей было немного и они просили скидки до 5%. Сегодня интерес и спрос вернулся. Чувствуется, что на рынке в целом наступило все-таки некое ощущение стабилизации, поэтому у людей и появляется вновь инвестиционный интерес, а нежилые помещения в новостройках - это неплохой инвестиционный инструмент», - говорит генеральный директор «Новые Ватутинки» Александр Зубец.
Некоторые эксперты и вовсе считают нежилые помещения на первых этажах жилых комплексов наименее пострадавшим сегментом рынка коммерческой недвижимости.
По словам вице-президента компании AEON Corporation Дмитрия Старостина, более или менее стабильный спрос на такие помещения объясняется спецификой бизнеса, который в них ведется. Такая недвижимость ориентирована на бизнес в шаговой доступности для потребителей. «Это всегда услуги ежедневной необходимости, а потребитель как был, так и остался. Несмотря ни на какой кризис, жизнь продолжается и людям так или иначе эти услуги необходимы», - говорит он. Чаще всего в таких помещениях открывают небольшие продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, офисы банков, учреждения дополнительного образования.
Нежилые помещения на первых этажах есть практически во всех новостройках последних пары лет постройки, за исключением небольших клубных проектов. То есть сейчас около 90-95% новостроек предлагают коммерческие помещения на продажу.
По данным Est-а-Tet, средний уровень цен на коммерческие помещения в жилых комплексах колеблется от 150 до 400 тыс. руб./ кв. м. При этом стоимость 1 кв. м помещения площадью 50-100 кв. м превышает стоимость помещений большего формата до 30%, поскольку в небольших помещениях легко открыть любой офис, банк, даже ту же парикмахерскую.
Сейчас также появился интерес к размещению продуктовых операторов, но для этого уже нужны помещения площадью от 800 кв. м в одном уровне. Такие просто-напросто есть далеко не во всех жилых проектах, и эти предложения сейчас в дефиците.
Больше всего от кризиса пострадали помещения от 100 и до 800 кв. м.
В докризисное время помещения площадью 500-800 кв. м пользовались спросом, например, у фитнес-клубов и небольших гостиниц, рассказывает Елена Мишина. Однако сейчас бюджетный гостиничный сектор сократился до минимума, кроме того, к «самодельным» гостиницам сейчас особо пристальное внимание. А фитнес теперь востребован либо в большом клубе, который не организуешь в обычном помещении на первом этаже стандартного ЖК, либо, напротив, в совсем урезанном формате - несколько тренажеров, для которых достаточно 100 кв. м.
Пропорциональной зависимости между классом самого жилого комплекса и представленными в нем коммерческими помещениями нет. «Иногда в проектах эконом-класса такие объекты стоят даже дороже, чем в дорогих сегментах, если расположены в «проходном» месте, генерирующем хороший клиентский трафик», - подчеркивает эксперт.
Большинство покупающих нежилые помещения на первых этажах делают это для последующей сдачи в аренду. Те же, кто ищет помещения для ведения собственного бизнеса, предпочитают как раз арендовать.
В среднем ставки сейчас составляют от 10 тыс. до 50 тыс. руб./кв. м в год в зависимости от площади, «проходимости» объекта, наличия ремонта. До кризиса арендные ставки исчислялись в основном в валюте, зимой - перешли на рубли.
По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» Александра Болотова, средняя доходность от сдачи в аренду помещений, которые можно использовать под торговлю, составляет около 10%.
Доход от сдачи площадей под офис меньше, поскольку и ставки аренды ниже - в пределах 7-9%.
Окупаемость во многом зависит от месторасположения. Срок окупаемости торгового помещения с высокой «проходимостью» может начинаться от 7 лет. Но в среднем он составляет 9-11 лет. Для офисных помещений он достигает 12-14 лет
