Загородная недвижимость требует особого внимания при эксплуатации.
Это только в сказках «поселились молодые во дворец (замок, терем - возможны другие варианты) и стали жить-поживать, да добра наживать». Ну или в рекламных слоганах - «Купи дом и живи спокойно». Настоящее испытание сулит обустройство загородного дома и его эксплуатация.
Построили и не забыли
О, сколько коттеджных посёлков было выведено на рынок за последние годы, и сколько появится в перспективе! Сложно сосчитать! Как нет числа их жителям, которые перебрались из города на постоянную основу, лишь наездами наведываясь в вечно суетящийся мегаполис, или же использующих загородный дом на время выходных, школьных каникул, а то и вовсе отправляющихся на свои дальние дачи от случая к случая. Всех их отныне объединяет одно: как домовладельцы они несут финансовые расходы на эксплуатационные нужды. И это относится к владельцам буквально всех сегментов недвижимости - от участков без подряда до элитных особняков.
«Основная цель эксплуатации - продлить жизнедеятельность объекта недвижимости, в процессе обслуживания объекта увеличивая его рыночную стоимость, - считает Роман Васильев руководитель департамента управления посёлками компании М9 development. - При правильном подходе эксплуатация начинается на этапе закладки инженерных систем. Делается это для того, чтобы в дальнейшем облегчить ввод коттеджного посёлка (КП) в разряд действующих, а также улучшая непосредственно сам процесс эксплуатации. В этот момент служба эксплуатации (СЭ), занимается приёмкой общих инженерных систем и мест общего назначения от подрядчиков. Составляется дефектная ведомость, согласовывается с подрядчиками график устранения дефектов. После этого служба эксплуатации занимается непосредственно обеспечением жизнедеятельности. При этом нельзя исключать из внимания аварийные ситуации, которые к сожалению имеют место быть. Так же, СЭ в качестве дополнительных оплачиваемых услуг, выполняют работу в домовладениях. Это может быть как замена электроавтомата в щитке, так и прокос газона. Перечень дополнительных услуг формирует СЭ и утверждается на общем собрании собственников».
«Управление поселком может быть организовано по нескольким сценариям, - отмечает Светлана Манзуркина, руководитель отдела по работе с клиентами департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY. - В первом случае, земля, непосредственно в которой проходят коммуникации, отходит вместе с домами в собственность жителям в пропорциональных долях. В этом случае, объединившись в ТСЖ, собственники на конкурсной основе выбирают среди конкурирующих управляющих компаний ту, что предоставляет наиболее качественные услуги по адекватной цене или нанимают управляющего, который выбирает ту или иную охранную организацию, компании по уборке и вывозу мусора. Конечно, жители предпочитают, чтобы и специалисты, обслуживающие коммуникации (электрик, сантехник) постоянно находились на территории посёлка. В зависимости от желания заказчика, в список основных предоставляемых услуг могут быть включены и дополнительные опции. Например, если есть общие зоны с ландшафтным дизайном, то потребуются садовники. В зимнее время может потребоваться не просто расчистить дороги и тротуары от снега, но и вывезти его с территории посёлка, а это потребует дополнительной технической и рабочей силы. Для оптимизации такой уборки ТСЖ стали приобретать снегоуборочную и снегоплавильную технику. Для обслуживания теннисных кортов, бассейнов и другой инфраструктуры, если таковая присутствует в посёлке - существуют специализированные компании, с которыми заключаются договора на абонентное обслуживание.
Другой сценарий - когда коммуникации остаются в собственности застройщика, или передаются им компании, которая их эксплуатирует. В этом случае, действительно, может иметь место навязывание услуг в любом объёме, причём компания уже диктует цены. Естественно, что дополнительные опции повышают качество проживания в посёлке, но являясь источником доходов, могут стать нежелательной графой расходов для жителей. Например, если речь идёт об охране, то помимо охраны въездной группы, сюда могут быть включены дополнительные опции: например, патрулирование, оружие, охрана периметра с собаками».
«В элитных посёлках и посёлках класса премиум управление ведётся преимущественно собственными управляющими компаниями, созданными девелоперами под каждый конкретный объект. Такие формы управления как некоммерческое партнерство и товарищество собственников жилья чаще всего встречаются в посёлках более низкого класса, - подчеркивает Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome. - При создании НП/ТСЖ появляется ряд преимуществ в решении общих вопросов: собираемые с собственников средства аккумулируются на счете НП/ТСЖ, их расходование контролируется самими собственниками через управленческие и контрольные органы, предполагается наличие единой диспетчерской службы для решения аварийных ситуаций и т.п. К минусам данного типа управления следует отнести сложности, связанные, в первую очередь, с достижением договорённости и единого мнения между собственниками жилья. К тому же, не стоит забывать, что загородные коттеджные посёлки могут заселяться годами, а заниматься профессиональным управлением необходимо с момента сдачи проекта в эксплуатацию».
«Если рассматривать такие организованные загородные малоэтажные проекты, как поселки таунхаусов или мультиформатные жилые комплексы, то все дома на таких территориях относятся к категории многоквартирных. Поэтому управление и эксплуатация должны вестись в соответствии с законодательством РФ, а собственники помещений должны определить способ управления самостоятельно, будь это непосредственное управление, создание ТСЖ или договор с управляющей организацией. Самый распространённый выбор собственников - управляющая организация, имеющая лицензию на деятельность в сфере ЖКХ, - комментирует Борис Цыркин , управляющий партнер Семейства компаний KASKAD Family. - В её составе штат профессиональных сотрудников, в распоряжении у которых имеется необходимая современная техника. Собственникам остаётся только заключить договор с такой компанией и жить в комфорте. Главные задачи, стоящие перед УК - обеспечение безопасного и комфортного проживания граждан, в том числе обслуживание и ремонт общего имущества посёлка, бесперебойная работа систем электроэнергии, газа, воды, канализации, а также организация работы круглосуточной диспетчерской службы. Вся работа УК прописана в своде правил и законов в сфере ЖКХ».
«Огласите, пожалуйста, весь список!»
Ну вот, кажется, выяснили, что эксплуатацией загородного посёлка могут заниматься и структуры застройщиков, и специализированные, как говорится «заточенные» на техническое и прочее обслуживание компании. Каковы их возможности?
«В посёлках верхнего сегмента в перечень услуг управляющей компании могут входить самые разнообразные услуги и функции, - говорит Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. - Например, курорт «Пирогово» - уникальный проект для увлечённых яхтингом. Здесь управляющая компания занимается в том числе и обслуживанием эллинга. В коттеджном посёлке премиум-класса «Фортуна» (Дмитровское ш., 15) есть причал и пляж. Конечно, они требуют отдельного внимания, и тоже обслуживаются управляющей компанией.
Знаменитое гольф-поле в посёлке Agalarov Estate, занимающем общую площадь в 320 га, - основная достопримечательность, гордость и самая значительная часть инфраструктуры, требующая пристального внимания, а главное - специальной квалификации от обслуживающей организации. Поэтому управляющая компания этого посёлка - высококвалифицированная команда профессионалов из Америки, которая занимается управлением, развитием, маркетингом гольф-полей по всему миру».
«Действительно, дополнительные услуги зависят от класса посёлка, - соглашается Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». - Понятно, что посёлок эконом-класса нет смысла обеспечивать тренажёрным залом, прачечными, пекарнями, ресторанами и т. д. Но даже в посёлках более высокого уровня, появление дополнительных услуг очень индивидуально и зависит от количества постоянно проживающих жителей. Часто бывает так, что все дома раскуплены, но люди бывают там эпизодически. Используют это как «второй дом», как дачный вариант, либо на выходные, либо на праздники. Соответственно для этих людей абонемент в фитнесс-зал абсолютно не нужен. То есть дополнительные услуги возникают по необходимости. Стандартный же набор услуг (охрана, чистка дорог, озеленение, вывоз мусора, освещения самой территории, ландшафтные работы на общественных зонах) считается обязательными и само собой разумеющимся фактом. То есть этот набор должен быть и ему должны следовать».
«Спектр услуг, которые оказывает управляющая компания, обслуживающая посёлок может варьироваться, - отмечает Светлана Вольская, руководитель отдела офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - На примере управляющей компании «Вектор сервиса», обслуживающей «Истринскую долину», можно сказать, что требования постоянно повышаются. Если раньше от них требовалась только уборка дорог от снега зимой и охрана въезда, то сейчас для обеспечения всестороннего комфортного пребывания жителей посёлка список услуг пришлось расширить, например, предоставлять услуги по клинингу, по ландшафтному дизайну, строительству малых архитектурных форм. Часто сама УК является поставщиком ресурсов для жителей обслуживаемых посёлков».
Главная задача эксплуатирующих служб - обеспечение «жизнедеятельности посёлков»: уборка территории, организация ландшафтных работ, поддержание всех коммуникаций объекта в рабочем состоянии т.д. Из новых услуг в премиум-сегменте можно отметить появление в посёлках консьерж-служб, которые совмещены с работой УК, дополняет Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.
Платёжная ведомость
«Размер эксплуатационных платежей определяет управляющая компания (УК), работающая в посёлке, - рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Обычно они фиксируются на год, а по истечении этого срока могут пересматриваться. В бизнес-классе размер ежемесячных расходов на обслуживание посёлка в среднем составляет 8-17 тыс. рублей, в элит-классе - 17-28 тыс. рублей, однако, и это не предел.
Помимо очевидной связи между классом проекта и уровнем эксплуатационных платежей, их размер также сильно зависит от объёма инфраструктуры. Она может быть открытой (для всех желающих) и закрытой (для жителей посёлка). Если инфраструктура рассчитана только на собственников коттеджей, то она может в полной мере не окупаться за счет оказываемых услуг. В этом случае управляющая компания включает в эксплуатационные платежи расходы на её содержание. На загородном рынке есть примеры элитных объектов, где из-за обширной, но закрытой инфраструктуры эксплуатационные платежи доходили до 1,5 тыс. долларов в месяц. Хотя покупатели коттеджей в этих посёлках, в принципе, морально готовы выплачивать такие суммы. Однако в большинстве случаев, сегодня застройщики, чаще всего, делают инфраструктуру доступной для всех желающих».
«Оплата состоит из обязательных ежемесячных платежей, - говорит Алексей Сенчук. - Составляется расходная часть и делится на количество жителей, отсюда выводится общая абонентская плата. Чем меньше жителей, тем соответственно больше нагрузка на отдельные домовладения. Но могут быть разные подходы. Допустим, в таунхаусах определяется некая нормативная стоимость на один кв. м жилья. То есть ежемесячный абонентский взнос составляет, например, условно 42 рубля за кв. м. Соответственно, у кого больше площадь, тот больше и платит. По сути дела, как и в городских квартирах. Если говорить о коттеджных посёлках, где земля и дом, то там, как правило, оплата привязывается к соткам. Больше платит тот, у кого больше соток».
«Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части: первая - эксплуатационные расходы (охрана, уборка, благоустройство, вывоз мусора и т.п.), вторая - коммунальные платежи. Первая часть зависит от уровня управляющей компании, количества предоставляемых услуг и т.п., вторую определяют тарифы, принятые в Московской области, - рассказывает Жанна Лебедева. - Размер платежей устанавливается каждой УК на своё усмотрение. Потребитель имеет право отказаться от услуг УК только в случае если он является совладельцем объектов инфраструктуры и объектов инженерии со всеми сетями, расположенных на территории посёлка. Также можно попробовать сменить УК и выбрать другую на свое усмотрение, однако это решение принимается коллегиально. Если застройщик де-факто является владельцем всех объектов инфраструктуры посёлка, то сменить УК будет невозможно. Только при условии автономного существования дома возможно отказаться от услуг УК, но на деле это сложно реализовать».
«Да, тарифы на коммунальные услуги определяются законодательством, но стоимость дополнительных услуг каждая управляющая компания определяет сама, - уточняет Борис Цыркин. - В основном, это связано с тем, что коттеджный посёлок или посёлок таунхаусов представляют собой обособленную территорию, где ведётся видеонаблюдение, где всегда должен быть подстрижен газон и т.д. Управляющая компания обеспечивает должный уход за современными детскими и спортивными площадками, теннисными кортами, а в некоторых посёлках и за фонтанами, пляжами, лодочными пристанями. Все эти работы, и, соответственно, тарифы на эти работы рассматриваются на общем собрании собственников, после чего большинством голосов принимается финальное решение, которое прописывается в договоре управления. К единогласному мнению приходят не все. Например, кто-то не готов платить за уборку площадки для собак или за содержание причала и т.д. Но решение общего собрания - закон для всех жителей, и в договоре с управляющей компанией есть подпись каждого собственника».
Нередки случаи, когда жители действительно не нуждаются в дополнительных опциях. Когда управляющая компания является собственником коммуникаций, отстоять свои права сложнее, но это возможно. «Например, имел место случай, когда житель доказал в суде, что услуга по охране оказывается не качественно - и ему приходится содержать свою, - рассказывает Светлана Мензуркина. - Был прецедент, когда жители были недовольны качеством оказания услуг управляющей компании (владельца коммуникаций). Вместо того чтобы пререкаться, жильцы создали ТСЖ и подали в суд на управляющую компанию, которая на тот момент была и собственником коммуникаций, на основании того, что приобретали дома с присоединёнными коммуникациями и потребовали передать им их в собственность. Суд иск удовлетворил. В дальнейшем жители сами выбрали тех специалистов и компании, качество услуг и цена которых их устраивала».
«Неплательщикам отключим газ!»
«Стоит отметить тот факт, что в посёлках элит и премиум класса более 60% платежей регулярно оплачивается собственниками жилья, без каких-либо задержек, проблем и конфликтов, - говорит Жанна Лебедева. - Во-первых, большинство из них живёт в своих домах на постоянной основе, а во-вторых изначально собственник жилья принимает порядок цен, установленный УК при покупке дома путём подписания договора. Всё же, если случаи задержки неплатежей происходят, то УК изначально решает вопрос мирно, путём переговоров, если ничего не выходит, то УК подаёт на неплательщика в суд, либо (что чаще происходит) отключает дом от газа, электричества, водоснабжения и т.д.».
«На неплательщиков сначала пытаются воздействовать психологически, например, вывешиваются списки тех, кто не платит, где-нибудь на въездной зоне, чтобы им было стыдно перед соседями. Потому что при неоплате финансовая нагрузка падает на всех остальных жителей, ведь заработную плату эксплуатирующей компании все равно надо платить, да и услуги, несмотря на отказ кем-то из жителей платить, продолжают оказывать в посёлке, - рассказывает Алексей Сенчук. - Если же неплательщик на это не реагирует, и его долг соответственно продолжает расти, то на него подают в суд. Это прямой гражданский спор, который регулируется гражданским законодательством, и такие суды выигрываются».
Важную роль в решении конфликтной ситуации играют управляющие (коменданты) посёлка, отмечает Светлана Вольская. В ходе индивидуальной работы с «должниками» зачастую ими достигается лучший результат, чем ограничительные меры, такие как отключение ресурсов, штрафные санкции в договоре на управление и судебная практика взыскания.
«Конечно, управляющие компании разрабатывают различные уставы и положения, где прописываются штрафные санкции для тех собственников коттеджей, которые перестают оплачивать эксплуатационные платежи. Со злостными неплательщиками сотрудники УК сначала пытаются вести мирные переговоры. Но если случай запущенный, то управляющие компании могут использовать другие методы, например, отключить дом от инженерных коммуникаций, перестать вывозить мусор с участка и даже не пускать собственника на территорию КП (законных оснований для этого у них нет, но подобные примеры на рынке есть)», - продолжает Илья Менжунов.
«Как правило, если в посёлке 200 домов, и пятеро владельцев не платят управляющей компании, - это не критично. Однако, если же в посёлке из 10 домов услуги не оплатила половина жильцов, - это становится проблемой. Часто встречаются случаи, когда человек постоянно проживает за границей, и получить с него оплату практически невозможно. Если компании удаётся его найти, то у клиента, как правило, «железный» аргумент - «не пользуюсь, потому и не плачу. Управляющим компаниям остаётся либо самостоятельно искать выход из ситуации, либо идти на крайние меры - подавать в суд», - комментирует Юлия Грошева.
«Не секрет, что в этом году произошло «замораживание» многих строительных процессов загородом в связи со сложной экономической ситуацией, - замечает Светлана Мензуркина - Многие из тех, кто приобрёл участки или «коробки» не спешат с их благоустройством, ожидая периода стабилизации, то есть по факту объекты не используются по назначению. Есть посёлки, где заранее оговаривается, что пока идёт строительство, платежи для владельца существенно снижены. Например, такие «облегченные платежи» практикуются в посёлке «Азарово». В некоторых посёлках берут полную стоимость, независимо от того, проживает ли владелец фактически в доме или нет - но и это оговорено в самом начале, при покупке. Ещё один интересный момент в этой истории - это отказы оплачивать эксплуатационные услуги «инвесторами». Поскольку дома приобретались ими на продажу, некоторые считают странным оплачивать текущие счета за проживание. Но и здесь уже выработался определённый алгоритм, по которому долги выплачиваются во время сделки купли-продажи, например, сумма накопленных задолженностей вычитается при внесении новым собственником задатка. Бывают случаи, когда к проблеме подключается застройщик, реализующий дом уже на вторичном рынке. Поскольку он же и оказывает эксплуатационные услуги, то расходы по ним списываются с собственника, например, взамен на эксклюзивный договор по реализации объекта.
Иногда в собственности жильцов оказывается объекты коммерческого назначения (хотя чаще всего, застройщики оставляют их за собой, поскольку это дополнительный источник доходов). Если жильцам удаётся извлечь из них прибыль, то доходы идут в счёт погашения общепоселковых платежей».
«Из своего опыта могу сказать, что очень действенный и легальный способ воздействовать на собственника, это не отключение от подачи электроэнергии, а ограничение. То есть, говоря простым языком, собственник сможет включить две лампочки, будет работать газовый котел, но при включении утюга, чайника, электроавтомат будет срабатывать и обесточивать домовладение, - делится мнением Роман Васильев. - Наверняка, те, кто проходил или проезжал по территории некоторых посёлков, обращал внимание на то, в каком виде прилегающие участки, в каком состоянии забор, въездная группа, как устроена мусорная площадка, в каком виде фасады зданий, как организована охрана объекта. Если всё радует глаз, то СЭ сработала на славу, если нет, то надо срочно менять ситуацию. Несерьёзное отношение к эксплуатации может привести к необратимым процессам, устранение которых потребует больших затрат».
