Сделка купли-продажи квартиры - серьёзная покупка, юридическое оформление которой имеет свои нюансы.
Квартиры на вторичном рынке, а также уже построенные квартиры в доме, введённом в эксплуатацию, приобретаются по договору купли-продажи. Сегодня КВАДРУМ расскажет о всех юридических нюансах правильного оформления таких сделок.
Сделка купли-продажи заключается в соответствии с Гражданским Кодексом и для её заключения необходимо, прежде всего, согласие продавца и покупателя. Но бывают случаи, когда покупка квартиры происходит с привлечением ипотечного кредита, тогда помимо этого требуется одобрение сделки банком. Ирина Маевская, руководитель юридического департамента ГК «Премьер», обращает внимание, что одним из условий заключения договора купли-продажи с участием банковских денег - проведение оценки квартиры независимым оценщиком: «Банку требуется мнение третьей стороны, которая определяет стоимость квартиры. Бывают случаи, когда представитель самого банка, а не оценочной компании выезжает на квартиру для её осмотра, чтобы убедится в её качестве и состоянии дома. Нередко случается, что потенциальный заёмщик желает приобрести квартиру в доме, построенном до 60-х годов, а также в доме со смешанными, а не железобетонными, перекрытиями».
При заключении договора купли-продажи необходимо запросить у продавца все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.
«Предъявите справку о том, что вы не женаты на всех остальных женщинах»
Перечень документов для правильного заключения договора купли-продажи весьма внушителен.
Прежде всего, это правоустанавливающие документы, показывающие на основании чего у продавца возникло право собственности. Это могут быть договора, судебные решение, свидетельства о наследстве и т.д. Во-вторых, необходим и правоподтверждающий документ - свидетельство и регистрации права собственности на покупаемую недвижимость. В-третьих, требуются документы, описывающие объект имущества - кадастровый паспорт.
Кроме того, необходимы документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя, справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, разрешение органов опеки на заключение договора, если сделка затрагивает имущество несовершеннолетних или недееспособных лиц. Также потребуется письменное согласие родителей, усыновителей или опекунов, если квартира продается или покупается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет. Если объект находится в залоге, то необходимо письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества.
Если квартира продаётся не собственниками, а доверенными лицами, то требуется изучить документы, подтверждающие эти полномочия. Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ - сеть офисов недвижимости», не рекомендует покупать квартиру у продавца, который действует по доверенности от собственника, так как юридически безопаснее, когда собственник сам подписывает договор купли-продажи: «Это связано с тем, что доверенность может быть поддельной либо отозванной собственником».
До приобретения квартиры, необходимо узнать из выписки Единого реестра, есть ли на ней обременения. Выписка это предоставляется Росреестром любому гражданину при предъявлении паспорта и письменного заявления, так как государственная регистрация прав носит открытый характер.
Светлана Матвеева также советует до подписания договора выяснить всё о регистрации: необходимо узнать, кто постоянно или временно зарегистрирован в квартире, а кто сохранит право пользования квартирой даже после сделки. Дело в том, что по нашему законодательству есть определённый перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильём и после его продажи. Например, в этом списке есть бывшие члены семьи собственника, которые отказались от приватизации в его пользу. Особенно тщательно надо проверять квартиры, где зарегистрированы дети. Если их права будут хоть как-то ущемлены, то сделка будет однозначно признана судом недействительной.
Этот внушительный список - далеко не полный перечень всех необходимых документов для безопасного проведения сделки. Каждая сделка индивидуальна, поэтому всегда есть свои дополнительные справки и документы.
Договор договору рознь
Внимания и изучения требуют не только все необходимые документы, но и сам договор.
Ирина Маевская отмечает, что законодательство чётко предусматривает условия, без которых договор купли-продажи будет являться недействительным. Это цена и достоверное описание квартиры, благодаря которому объект будет идентифицирован по отношению к другим, то есть обязательно указать полный адрес, номер квартиры, площадь (жилую и нежилую) и кадастровый номер объекта. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», добавляет: «Очень внимательно относитесь к точному адресу: не перепутайте корпус строения, а также владения, сверьте площадь - площадь по плану БТИ и в договоре должны быть абсолютно одинаковыми».
Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, напоминает, что в договоре обязательны сведения и о правоустанавливающих документах на объект недвижимости, на основании которых он был приобретён.
Всё остальное в договоре купли-продажи не является обязательным и существенным с точки зрения признания сделки недействительной, однако, именно от всех дополнительных пунктов зависит комфорт сделки для всех сторон и её безопасность.
Важно прописать в договоре купли-продажи порядок оплаты, процедуру перехода права собственности и подписания акта приёма-передачи объекта, а также порядок расчёта. Необходимо указать, в каком порядке и когда будет происходить оплата квартиры. Обычно деньги платятся после регистрации права собственности через банковскую ячейку, хотя можно платить через аккредитив или переводом на расчётный счёт. Желательно в договоре указать, что факт получения денег продавцов подтверждается распиской.
Оформляя договор, Ирина Доброхотова напоминает: «Обязательно указывать полные паспортные данные: ФИО, номер и серию паспорта, кем, когда и где выдан, чтобы однозначно идентифицировать продавца и покупателя. В сложных ситуациях лучше и пол продавца и покупателя указать. Известна история, когда судились А.А. Жук и А.А. Жук. Однако это были мужчина и женщина. Из документа понять, кто из них кто, помогла только филологическая экспертиза: из фразы «продавец такой-то передаёт покупателю А.А. Жук жилое помещение « - сделали вывод, что речь шла о женщине, так как женские фамилии такого типа не склоняются.
В текст договора можно включить любое условие, в котором заинтересована одна из сторон. Например, Ирина Маевская обращает внимание, что часто прописывают дополнительную ответственность другой стороны - разные штрафные санкции. Так, документ может содержать условие, по которому, в случае расторжения сделки или признания его недействительным по вине продавца, продавец обязуется не только возместить продавцу всю выплаченную за квартиру сумму, но и оплатить штрафную неустойку. Варианты условий, при котором пострадавший получает компенсации, бывают разными.
Составляя договор, необходимо избегать формулировок, у которых возможно двоякое толкование. Также следует не употреблять фразы, которые создают неопределённость по поводу важных для сторон условий. Такие пункты могут быть основанием для расторжения договора купли-продажи, если одна из сторон будет в этом заинтересована. Следует помнить, что недобросовестные продавцы заведомо закладывают в договор такие инструменты, которые потом позволяют им признавать сделки недействительными или расторгать договоры по какому-либо основанию.
Договор купли-продажи - сделка, которая с 2013 года не подлежит обязательной регистрации, но зарегистрировать необходимо переход права собственность на квартиру. Регистрация этого права осуществляется территориальными органами Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии - Росреестром. Сегодня все документы для регистрации можно сдать в МФЦ, оплатив лишь государственную пошлину. Регистрации через Росреестр длится от 5 до 14 дней. Если же необходимо ускорить процесс, то можно обратиться к нотариусу. С 2015 года покупатели имеют право оформлять сделки у нотариуса и при этом им не нужно обращаться в МФЦ или органы Росреестра. Все необходимые документы нотариус отправит сам через специальный канал. Такая процедура займет 1-2 рабочих дня, но потребует оплаты дополнительной пошлины нотариусу.
Итак, покупка квартиры осуществляется именно по договору купли-продажи, поэтому вся информация в нём крайне важна, и если у покупателя недостаточно знаний, то лучше не экономить, а обратиться за помощью к профессионалам.
