Комнат 1 2 3 4+
Цена, Р
0%
Главная | Пресса | Как застройщики выживают на затоваренном рынке

Как застройщики выживают на затоваренном рынке

30 июня 2017

Затоваривание столичного первичного рынка недвижимости становится очевидным: спроса, даже с учетом его стабильного роста, перестало хватать на все комплексы. Уже четверть всех предложений - квартиры в сданных в эксплуатацию домах (данные ЦИАН). Наибольшая доля непроданного жилья, как уточняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, наблюдается на рынке элитных новостроек. Около 30% всех лотов, представленных в сегменте, находятся в уже готовых домах. Затем идет бизнес-класс, где 18% квартир еще ждут покупателя в введенных в эксплуатацию зданиях. В массовом сегменте доля нереализованных объектов составляет 14,5%.

Скопление «остатков» имеет несколько негативных последствий, кроме самой очевидной - недополученные денег за уже завершенный проект. Во-первых, по словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, девелоперы обеспечивают оплату услуг ЖКХ для непроданных квартир. Это, как уточняет Илья Менжунов, 60-65 руб. за кв. метр. «Если застройщик, - продолжает он, - не распродал 14,5% квартир в стандартной панельной новостройке П44-Т (три подъезда, 17 этажей), то за год расходы на их содержание достигнут 1-1,2 млн руб.

Во-вторых, со временем, когда дом уже перестает быть новостройкой, продать квартиру в нем становится все труднее, особенно если конкурировать с новыми проектами со стартовыми ценами. На уже сданные в эксплуатацию новостройки, по информации «Миэль-Новостройки», приходится минимальный поток клиентов - всего 5% в структуре покупательского спроса. Еще один момент - на четверть пустующие дома сложно назвать обжитыми. К примеру, в новостройках Мытищ (Подмосковье), как пишет «Коммерсантъ», уже появились сквоттеры. Так называют бездомных, которые самовольно вселяются в пустующие квартиры. То есть, придется еще серьезно тратиться на охрану.

Понятно, что застройщики хотят как можно быстрее реализовать оставшиеся жилье. И для этого делают скидки и устраивают акции. Они уже стали привычными на столичном рынке, но уже не такие высокие, как в прошлом году (до 25%). Сейчас цена «квадрата» и так уже приблизилась к минимальной для рентабельности проектов. «Еще одним действенным инструментом борьбы за клиента, - отмечают в «Миэль-Новостройки», - стала беспроцентная рассрочка на длительный срок». К примеру, два года назад ее предоставляли на 3-6 месяцев, а в единичных проектах - на год, а первоначальный взнос, как правило, начинался от 50%. Сейчас все больше застройщиков предлагаю рассрочку на год или даже два, а также - до момента сдачи дома в эксплуатацию. Намного снизился и первоначальный взнос. К примеру, в апартаменты в проекте Loftec можно купить в рассрочку на 12 месяцев с взносом 10%.

Кроме того, способом привлечения покупателей стала отделка - сейчас, по данным «Миэль-Новостройки», уже 8% всех квартир и 25% апартаментов на рынке предлагаются с готовым ремонтом. Также застройщики стали делать отделку в уже готовых проектах или предлагать ее в качестве опции. Например, в Smolensky De Luxe, как утверждает Илья Менжунов, на продажу выставили пять квартир в полностью готовом виде с дизайнерским оформлением. Но ремонт ведет к удорожанию предложений, которые и так остались невостребованные.

Еще один способ получить деньги за простаивающее жилье - сдача его в аренду. Так, в «ВТБ Арена Парк», по словам руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome Дарьи Самойловой, реализуется 56 апартаментов, часть продается, а часть застройщик планирует сдавать в аренду. Аналогичная ситуация и в комплексе «Звезды Арбата», где эта идея уже воплощается. Для сдачи на срок более 6 месяцев предлагаются 30 апартаментов площадью 70-200 кв. метров. Цена аренды - от 350 тыс. руб. в месяц. Директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова приводит в пример апарт-отель «Yes». Несмотря на то, что это не в чистом виде доходный дом, а комплекс апартаментов на продажу, многие инвесторы их покупают именно с целью последующей сдачи в аренду, и сдают их через управляющую компанию.

О наличии спроса на арендное жилье также сказал генеральный директор АИЖК Александр Плутник на ежегодной конференции «2017: Девелопмент полного метра» (организована ИД «Коммерсантъ»): «Сегодня много молодых людей, которые не планируют приобретать квартиру в собственность в течение всей жизни. Жилье для них услуга, а не цель». Агентство уже реализует пилотные проекты по созданию доступного арендного жилья. Правда речь идет не о сдаче квартир застройщиком, а о покупке пула квартир у него. Так, в том году АИЖК выкупило 834 апартамента в Match Point и 283 - «Лайнере», а в этом - 378 квартир в «Символе» и 253 квартиры в «Парке Легенд». В «Лайнере» уже можно забронировать квартиры на срок более 6 месяцев и переехать в жилье в конце лета.

Впрочем, у этого направления есть и недостатки. Илья Менжунов отмечает, что это «совершенно иной вид бизнеса», требующий расходов на отделку, меблировку и оснащение бытовой техникой - минимум 20-30 тыс. руб. за кв. метр, с длительным, по сравнению с девелоперским бизнесом, сроком окупаемости - 10-15 лет против 3-5 лет, а также необходимостью создания дополнительных подразделения внутри компании для работы с арендаторами. При это установить высокие арендные ставки, по мнению Марии Жуковой не получится, иначе такие дома не смогут конкурировать с рынком «вторичного» арендного жилья. «Учитывая низкую окупаемость арендного бизнеса, данные затраты, - резюмирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, - просто не отобьются».


Вся пресса за июнь

Специальные предложения

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.