Скидок почти нет
В марте продажи новостроек, замершие было после того, как в декабре прошлого года покупательская лихорадка сметала все, что можно было смести, возобновились, и в отдельных случаях их уровень почти дотянулся до предновогоднего. При этом дефицита предложения на рынке отмечено не было — напротив, застройщики анонсировали новые проекты, а число акций и скидок плавно пошло на убыль.
Обманчивые провалы
Если верить отчетам девелоперов, продажи новостроек в марте рванули вверх. Виной ли тому падение доллара, продолжающееся с начала февраля, и как следствие, очередной виток панического спроса в попытке реализовать стремительно слабеющую валюту, которая закупалась на волне ее роста в конце года, или стартовавшая в середине марта госпрограмма субсидирования ипотечной ставки для новостроек эконом- и комфорт-классов — не очень ясно.
Данные управления Росреестра по Москве, правда, эту картину не подтверждают. В марте было зарегистрировано 1386 новых договоров долевого участия в строительстве, это всего на 5% больше, чем в предыдущем месяце. Хотя, с другой стороны, стоит учесть, что январь и февраль стали рекордно провальными для застройщиков: падение числа зарегистрированных ДДУ составило 49% и 19% соответственно. И все-таки февраль пока не дотягивает ни до одного из месяцев 2014 года, кроме разве что традиционно слабого января.
Провалы эти породили слухи о грядущем падении цен, но ничего подобного не случилось, свидетельствует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум групп». По ее данным, средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента по итогам первого квартала текущего года достигла 157,9 тыс. руб. «По сравнению с началом года она выросла на 7,3%, а по сравнению с февралем — на 2,4%»,— говорит эксперт.
Возможно также, что опасения покупателей относительно других инвестиционных и сберегательных инструментов достигли своего апогея. Свою роль мог сыграть каждый из этих трех факторов, но в любом случае о подъеме продаж в марте в той или иной степени рапортуют практически все опрошенные корреспондентом «Дома» эксперты.
Так, в ГК «Мортон» рассказывают, что в марте текущего года продажи были на 45% выше, чем в феврале, хотя и ниже, чем в марте прошлого года. «Однако 2014 год по продажам вообще был рекордным для застройщиков и сравнивать сегодняшние показатели с прошлогодними не совсем объективно»,— замечает Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест».
С прочным рублем
Рост продаж зафиксировали и в других компаниях. «В марте количество сделок увеличилось в полтора раза по сравнению с январем, компенсировав февральские потери»,— рассказывает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group.Этот рост эксперт связывает не столько с ростом ипотечных сделок, сколько с общим настроением населения. Наблюдения в отделах продаж показывают, что потенциальные покупатели, которые до этого сомневались, стоит ли приобретать квартиры уже сейчас, за зиму просто привыкли к текущей ситуации. «Многие из них долго выбирали проект, взвешивали свои возможности и в конце концов решились на покупку»,— добавляет эксперт.
В «ЛСР. Недвижимость — Москва» говорят, что число мартовских сделок практически сравнялось с числом продаж, зафиксированным в декабре 2014 года. «По сравнению с февралем мы увеличили продажи на 21%»,— приводит данные управляющий компании Валерий Забелин. Он считает, что этому способствовали как госпрограмма поддержки ипотеки, так и стабилизация курса рубля.
Спроса нет, а цены растут
В то же время на вторичном рынке столицы с лета 2014 года замечен рекордный спад объемов предложения. «Если сравнивать прошлогодний июль и этот январь, то падение за этот период составило почти 40%»,— говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». По его данным, зимой число выставленных на продажу квартир на рынке вторичных продаж было минимальным за последние пять лет, что, в свою очередь, обусловило рост рублевых цен, несмотря на снижение спроса.
По данным Росреестра, число зарегистрированных на вторичном рынке сделок на 22% превысило февральские показатели, достигнув 12 989. Это на треть меньше, чем в инвестиционном декабре, но уже несколько больше, чем, например, в прошлом сентябре, который, как известно, становится началом делового сезона и обычно демонстрирует весьма высокие показатели.
Сейчас вторичный рынок восстанавливается, полагают эксперты. Предложение начало расти еще в марте — по всей видимости, продавцы поверили наконец в устойчивость национальной валюты.
Тем не менее пока еще происходящее в этом сегменте можно назвать глубокой стагнацией, считает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. Он рассказывает, что в последние месяцы особенно активизировалась категория покупателей, которые реализуют свое жилье на вторичном рынке, чтобы приобрести новостройку. «Однако им пришлось столкнуться с затруднениями в реализации имеющегося жилья»,— уточняет эксперт.
Обгоняя декабрь
Интересно, что жилье продавалось не только в низкобюджетных, но и в высоких сегментах. Скажем, в обоих объектах компании Vesper, которые сейчас находятся в экспозиции,— клубном доме «Булгаков» в районе Патриарших прудов и комплексе апартаментов St. Nickolas на Никольской улице — в марте было заключено по одной сделке. «При этом в «Булгакове» был продан пентхаус площадью 320 кв. м с камином и панорамным остеклением гостиной»,— добавляет Наталья Шичанина, директор по продажам компании.
Что же касается результатов продаж ГК «Интеко», то они оказались выше не только показателей начала прошлого года, но даже итогов четвертого квартала 2014 года, рассказывает Алексей Болдин, генеральный директор одной из компаний группы, «Магистрат». В то же время, полагает эксперт, укрепление рубля, которое наблюдается сегодня, может привести к некоторому падению спроса на объекты премиум-класса. «Покупатели элитного жилья будут ждать нового валютного скачка, с тем чтобы выгодно распорядиться валютными средствами, приобретая объект по рублевой цене»,— поясняет господин Болдин.
Только ради ипотеки
На этом радостном для девелоперов фоне число акций и скидок заметно поубавилось. Так, например, в ГК «Пионер» рассказывают, что в марте какие-либо скидки или специальные акции отсутствовали по одной простой причине: стимулировать продажи не требовалось, они и так превысили не только плановые показатели, но и цифры пикового декабря. Соответственно, и в апреле ничего похожего не планируется, добавляет Александра Кржевова, руководитель отдела аналитики группы.
В компании Urban Group хотят стимулировать ипотеку, которая в прошлом году помогала продавать около 70% квартир, и с этой целью запускают программу «Поддержка господдержки». «Все, кто купит квартиры в жилом комплексе «Солнечная система» с помощью субсидированной государством ипотеки от Сбербанка РФ и ВТБ 24, получат от застройщика дополнительное преимущество — квартиры по специальной цене»,— поясняет Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании. По его словам, снижение стоимости квартиры составит столько же, сколько процент субсидии ипотеки от государства,— примерно 4%.
Дайте нам готовое
Самое интересное, что против тревожных ожиданий, которые эксперты высказывали в конце прошлого года, стройки не останавливались, а новые проекты не замораживались. Напротив, говорит Анна Соколова, на протяжении всего первого квартала текущего года на рынке новостроек массового сегмента застройщики проявляли повышенную активность.
Зимой открылись продажи в жилых комплексах «Мичурино-Запад», «Варшавское шоссе, 141» и многофункциональном комплексе «Орехово». «Также было объявлено о начале бронирования квартир в жилом комплексе «Город на реке Тушино-2018»,— говорит эксперт.— А в марте рынок пополнился еще двумя новыми проектами: «Life-Ботанический сад» и «Терлецкий парк»«. Кроме того, по данным «БЕСТ-Новостроя», стартовали проекты «Фили-Чета-2», комплекс с квартирами и апартаментами «На Шлюзовой набережной», а также новый корпус с квартирами в жилом комплексе «Сердце столицы».
Особым спросом продолжают пользоваться квартиры в готовых домах, замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя». Она приводит в пример жилые объекты с отделкой в уже сданных в эксплуатацию домах в жилых комплексах «Солнцево» (цены начинаются от 4,78 млн руб.) и «Некрасовка» (от 4,2 млн руб.), купить которые сейчас можно только на электронных торгах. По всей видимости, этот самый особый спрос действительно весьма высок, раз его начинают стимулировать в обратную сторону.
