Налоги против нелегальной аренды

Налоги: как устроен рынок аренды.

Рынок аренды продолжает набирать обороты, но далеко не факт, что бюджет будет пополняться налогами также активно: декларируют доход от сдачи квартиры в аренду не все, а доказать нарушение не так уж просто. О том, как устроен рынок аренды - в материале «Газеты.Ru».

Сдача квартиры в аренду предполагает, что хозяин должен декларировать доход и платить налоги.

Изначально Москва, собирая соответствующий налог, понадеялась на сознательность граждан - именно сообщения соседей стали основным способом выявить нелегальную аренду. Как говорил ранее «Газете.Ru» руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников, число декларирующих доходы от сдачи квартиры в аренду москвичей за последние два года выросло в четыре раза.

За разъяснениями как происходит процесс поиска квартир, которые сдаются «нелегально» с точки зрения налогового кодекса, «Газета.Ru» обратилась в ГУ МВД по Москве.

«Во время профилактического обхода участковый посещает квартиры, беседует с жильцами и получает информацию о проживающих в них гражданах, в том числе сведения о том сдается ли жилое помещение в аренду», - рассказали в пресс-службе ведомства.

Также участковые получают информацию от председателей Московского городского совета общественных пунктов охраны порядка. Затем проводится проверка достоверности полученных сведений и, при подтверждении информации, ее направляют в налоговую - УФНС России по Москве.

Однако факт сдачи недвижимости в наем еще нужно доказать.

Чтобы сделать это, участковый собирает письменные объяснения от жильцов квартиры, в которых они должны рассказать, как давно там проживают, на каких основаниях, кто является собственником и как с ним можно связаться. Участковый устанавливает сумму сдачи квартиры в аренду, периодичность внесения собственнику арендной платы. Затем опрашивают собственника квартиры, проверяют документы - паспорт, договор об аренде, свидетельство собственности. При необходимости опрашивают соседей. «Участковый может делать только то, что в рамках его полномочий. Никаких особенных мер законодательство не устанавливает», - пояснили в пресс-службе МВД по Москве.

Иными словами, доказательства сводятся к признательным показаниям самих собственников и арендаторов или показаниям соседей, консьержек и охранников.

«Все квартиры невозможно проверить, поэтому приходится действовать адресно, надеясь на помощь соседей. При этом не стоит ожидать, что соседи массово поспешат заниматься доносительством», - говорит руководитель департамента городской недвижимости и аренды «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Соседи зачастую не стремятся вникнуть, сдается ли квартира в аренду и на какой основе, особенно если арендатор не причиняет беспокойства соседям.

Таким образом, многое зависит от того, какие отношения складываются между людьми, проживающими на одной лестничной площадке.

Если отношения хорошие, вряд ли соседи будут излишне интересоваться, на каких условиях сдается квартира. А вот недовольные соседи вполне могут дать наводку участковому. Но даже если есть «донос», доказать, что человек снимает жилье практически невозможно, считает Светлана Бирина.

Сами риелторы не отслеживают, уплачивают ли их клиенты налоги. «Риелторы помогают совершить сделку по аренде квартиры, а дальше начинается зона ответственности сторон, и она, как правило, носит приватный характер. Владелец квартиры и его жилец самостоятельно принимают решение о регистрации и прочих юридических нюансах, но к риелторам могут обратиться за консультацией», - говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко.

С арендатором лучше не ссориться

«Заложить» владельца квартиры может и арендатор, если что-то пойдет не так - предупреждают риелторы.

Также то, что квартира сдается, может вскрыться, если из-за каких-то разногласий дело дойдет до суда: например, если арендатор испортит ремонт и откажется возмещать нанесенный им ущерб.

С одной стороны, в таком случае суд рассматривает гражданско-правовой спор между двумя физическими лицами и уплата налогов за эти рамки выходит, говорит заместитель генерального директора юридической компании PrimeLex Александр Агафонов.

С другой - суд может сообщить о нарушениях закона: согласно статье 226 ГПК РФ («Частные определения суда»), при обнаружении признаков преступления в ходе рассмотрения дела, суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия. А «при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах».

Жилец может использовать факт ухода арендодателя от уплаты налогов как один из инструментов давления.

Если информация заинтересует налоговиков, они могут провести свою проверку и потребовать объяснений от владельца квартиры.

Факт неуплаты налогов

Чисто гипотетически у налоговых органов остается возможность отследить арендуемое жилье через базу Росреестра, говорит президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» Андрей Тетыш. «Но и там объект показывается только в случае, когда договор заключен на срок от 12 месяцев. На практике договоры заключаются на 11 месяцев, даже не из-за желания уйти от налогов, а потому что не нужно проходить процедуру регистрации», - подчеркивает собеседник «Газеты.Ru».

Долгосрочные договоры найма (на срок от 12 месяцев) подлежат государственной регистрации в отделениях Росреестра (статья 674 ГК РФ). Ранее «Газета.Ru» подробно рассказывала о тонкостях заключения такого договора.

«Отмазываются» по-разному: например, предоставляют договор безвозмездного пользования квартирой на 11 месяцев. Регистрировать его не нужно, доказать факт передачи денег по такому договору не реально,

- рассказывает руководитель Московского правозащитного центра Михаил Салкин. - Особо экзотический способ - «договор дарения права пользования квартирой на 11 месяцев».

Юристы отмечают, что факт сдачи аренды еще можно доказать, если кто-то даст соответствующие показания, а вот с доказательством получения доходов - самого факта передачи денег все еще сложнее. Как правило, расчеты происходят в присутствии только сторон договора и, зачастую, не сопровождаются выдачей расписок.

«Сам факт заключения договора аренды не означает, что собственник стал плательщиком налога, так как налоговая база образуется только с полученных денег», - говорит Михаил Салкин.

Факт оплаты может быть доказан, если платежи проводятся через банк - на карту или счет. Причем налоговая вправе запросить информацию о счете арендодателя у банка, независимо от того, какую позицию занял сам арендатор.

И сам факт сдачи квартиры еще не образует нарушения. Нарушением будет отсутствие налоговой декларации и неуплата с полученных денег налогов. Выявить это можно только через год, так как декларация подается до конца апреля следующего года и соответственно в течение года проверять нечего, отмечает Михаил Салкин.