Прочь из Москвы

О ценах на «загородку» и тех, кто ее покупает.

Покупка загородного дома в Подмосковье уже давно стала трендом на рынке недвижимости Москвы. Несколько лет назад представители девелоперского цеха прогнозировали, что в перспективе за город, продав столичные метры или сдав их в аренду, переедет большинство москвичей. И, действительно, желание в прямом смысле сбежать из суетливой и загазованной российской столицы, где мечтают обосноваться тысячи, если не миллионы, россиян, появляется у все большего количества горожан. При этом если раньше основными покупателями «загородки» были люди старшего поколения, то постепенно эта тенденция распространилась на все возрастные категории.

К сожалению девелоперов, работающих на загородном рынке, развитию этого сегмента рынка постоянно мешают объективные обстоятельства, а именно экономические кризисы. По информации риэлторов, продажи классической «загородки» достаточно давно идут с большим скрипом. В настоящее время ситуация еще более трудная. Граждане, располагающие свободными средствами предпочитают вкладываться в многоквартирные новостройки Новой Москвы или того же Подмосковья. Интерес потенциальных клиентов в загородном сегменте сосредоточен на участках без подряда и малоэтажном жилье. Как итог, даже на хороших направлениях и на небольшом расстоянии от МКАД, стоят пустые или полупустые поселки.

И все же, перефразируя известное выражение, рынок загородной недвижимости Подмосковья сейчас скорее еле жив, чем мертв. Потенциальный интерес к покупке жилья на свежем воздухе остается высоким. Вопрос в том, что многие клиенты занимают выжидательную позицию в надежде, что экономические факторы заставят застройщиков продавать объекты с еще большим дисконтом. «РП-Недвижимость» с помощью экспертов выяснила, кто сейчас нацелен на покупку «загородки», что и почему пользуется спросом у покупателей, а также во сколько обойдется покупка жилья в этом сегменте.

Небольшая классика

Аналитики компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечают, что в обобщенном виде портрет приобретателя загородного жилья можно описать так: это человек в возрасте от 30 до 50 лет, состоящий в браке и имеющий детей, по роду занятий - менеджер, бизнесмен или служащий финансового сектора.

По данным экспертов, таунхаусы, дуплексы и малоэтажные комплексы, как некий средний формат между городским и загородным жильем, покупатели выбирают из-за близости к столице, более доступной цены и хорошей инфраструктуры. «Классическое» загородное жилье (индивидуальные коттеджи), часто покупают те, кому не нужно ежедневно ездить на работу.

«Люди, рассматривающие загородное жилье в более «классическом» виде, отдают предпочтения природно-видовым характеристикам. С географической точки зрения ими более востребован средний пояс удаленности, так как ближний радиус от Москвы уже тяготеет к формату «города», где преобладает многоэтажная застройка. Зачастую, кто-то из членов семьи не работает или работает удаленно», - уточняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимости» Владимир Яхонтов.

Тенденцией последнего времени при выборе между коттеджем и таунхаусом является приоритет в пользу классического загородного дома небольшой площади. Покупателей привлекает обособленность от соседей и наличие пусть небольшого, но участка. Риэлторы информируют, что предпочтение индивидуальным домам площадью 115-130 квадратных метров отдают 52 процента покупателей. Около 25 процентов выбирают таунхаусы или дуплексы площадью 110-120 «квадратов». То есть, при сравнительно невысокой разнице в цене, а также одинаковой площади индивидуальных домов и сблокированных секций, покупатели все же предпочитают дома, объясняя это наличием участка и некоторой удаленностью от соседей.

От менеджеров до авиаторов

Структура спроса на загородную недвижимость в зависимости от рода занятий и занимаемой должности очень разнообразна. Так, по данным «МИЭЛЬ», лидерами по покупкам в этом сегменте являются менеджеры различных компаний - на них приходятся 28 процентов сделок. На второй позиции (13 процентов) расположились предприниматели, имеющие свой бизнес, на третьей - сотрудники финансового сектора с тем же показателем.

10 процентов сделок с «загородкой» приходится на руководителей компаний или предприятий, 9 процентов - на пенсионеров (в том числе работающих), 6 процентов - на представителей творческой сферы. По 3 процента от общего числа покупок «поделили» между собой медицинские работники, научные сотрудники, сотрудники авиационной отрасли, юристы и работники сферы недвижимости, 6 процентов пришлось на иные профессии.

Цены падают

Руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов отмечает, что по итогам четвертого квартала средние цены на загородную недвижимость в Московской области в годовом выражении снизились.

Так, если в конце 2013 года средняя стоимость покупки коттеджей и участков с подрядом составляла 36,5 млн рублей, то к концу четвертого квартала 2014 года она опустилась до 33,6 млн рублей. Стоимость таунхаусов по итогам 2013 года в среднем составляла 12,1 млн рублей, а к концу прошлого года снизилась до 10,8 млн рублей. Аналогичная ситуация наблюдается и в сегменте дуплексов - здесь цены опустились с 12,9 до 11,5 млн рублей. При этом растут в цене участки без подряда - с 2,6 млн рублей в последнем квартале 2013 года до 3,5 млн рублей в конце аналогичного периода 2014 года. В сегменте малоэтажных жилых домов за указанный период цены выросли с 5,8 до 6,1 млн рублей.

По данным компании, самыми востребованными форматами на рынке остаются квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы на высокой стадии готовности. Здесь, по мнению экспертов, можно ожидать краткосрочных акций, но не снижения цен. Цены в отдельных проектах будут расти по мере готовности.

Аналитики утверждают, что самым емким и доступным остается сегмент участков без подряда. Согласно прогнозам, в этом сегменте цены будут держаться на прежнем уровне по двум причинам. Во-первых, это единственный сегмент, который будет активно пополняться новым предложением. Во-вторых, понижать цену ниже себестоимости (а во многих случаях она уже такова) никто не будет. Исключениями могут стать развивающиеся проекты, расположенные недалеко от Москвы (не далее 30-40 километров от МКАД), где уже проведены коммуникации или присутствуют все необходимые документы.

«Если анализировать ситуацию опираясь не на средние цифры, то ситуация выглядит иначе. Особо успешные проекты на высокой стадии готовности и с готовыми объектами растут в цене быстрее. Ряд застройщиков повысили цены в феврале после нетипичного повышенного спроса в декабре и январе. Впрочем, впоследствии некоторые из них осознали, что тот спрос был временным явлением, а весенний может быть ниже, чем в прошлом году. Уже сейчас девелоперы предлагают различные акции и преференции, чтобы компенсировать возросшую цену», - подытоживает Дмитрий Таганов.