Закон любого экономического кризиса - не вкладывать деньги в жилье на ранних этапах строительства. Существует риск, что эти дома не будут достроены к запланированным срокам. Выход - искать варианты на вторичном рынке или инвестировать в новостройки, близкие к завершению.
Инвесторы, которые не готовы ждать или рисковать, выбирают объекты на завершающем этапе строительства», - считает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.
«Готовые новостройки пользуются повышенным спросом в силу того, что проект уже практически не имеет рисков быть недостроенным или замороженным», - подтверждает директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман.
Готовое жилье растет быстрее
На фоне покупательского бума на рынке первичного жилья, который продолжается уже третий месяц, большинство компаний-застройщиков индексируют цены. При этом они не скрывают, что с учетом повышенного интереса клиентов к предложениям в проектах в высокой степени готовности переоценка для этих проектов проводится по опережающему графику (в первую очередь и в больших пропорциях) по сравнению с вариантами на этапе котлована. В частности, компания ГВСУ «Центр» заявила о соответствующей политике в конце прошлого года. Tekta Group в начале 2015г. повысила цены в готовых домах (ЖК «Да Винчи», «Ньютон», первая очередь ЖК «Архимед», первая очередь ЖК «Акварели») на 14-19% (в среднем с 10,5 тыс. до 14,5 тыс. руб. за 1 кв.м). Тогда как в строящихся (вторая очередь ЖК «Акварели», ЖК «Декарт», вторая очередь ЖК «Архимед») - на 12-15% (в среднем - с 9,5 тыс. до 13 тыс. руб. за 1 кв.м).
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавата Гудзь говорит, что повышенный спрос на готовое жилье в предновогодний период способствовал росту цен в среднем по рынку на 4-5%. Причем, по словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарьи Третьяковой, в ближайшее время тенденция смещения спроса в сторону домов на высокой стадии готовности может усилиться.
К новостройкам в высокой стадии строительной готовности относятся:
• построенные жилые дома, но еще не сданные Госкомиссии (четвертая стадия строительной готовности);
• новостройки, введенные в эксплуатацию (пятая стадия);
• новостройки, введенные в эксплуатацию, квартиры в которых оформлены в собственность застройщика (шестая стадия).
По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, по итогам 2014г. в целом в Москве проекты в высокой степени готовности занимали 38,9% в структуре общего предложения.
При этом в старых границах столицы, по оценкам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, к завершению близится более половины проектов.Квартиры, которые продаются в этих домах, составляют не менее 30% от общего объема предложения (соответственно, в «старой» Москве). В Новой Москве в высокой стадии готовности находится около 30% новостроек. Это 14% от общего предложения.
По данным агентства недвижимости «Азбука жилья», в Московской области за декабрь 2014г. предложение квартир в новостройках на высокой стадии строительной готовности выросло на 2,1%, в «старой» Москве показатель сократился на 4,3%.
То, что цена на шестой стадии ниже, чем на пятой, а на пятой ниже, чем на четвертой, объясняется следующим образом: по мере приближения строительства к завершению становится меньше самых ликвидных вариантов (однокомнатные и маленькие двушки, в которых цена за 1 кв. м выше). В структуре предложения начинают преобладать большие квартиры с более низкой ценой 1 кв. м. «При этом в «старой» Москве из-за сравнительно небольшого объема предложения данная тенденция прослеживается ярче», - говорит Дарья Третьякова.
Юлиан Гутман обращает внимание на некоторые нюансы, характерные для категории полностью готовых домов (уже введенных в эксплуатацию или ожидающих ввода). «Зачастую застройщик к моменту завершения строительства приберегает небольшую часть ликвидных квартир и выводит их в продажу в последний момент по максимально возможной цене, - объясняет эксперт. - Так, в ЖК «Мкр-н Загорье» в Москве цены за декабрь выросли на 1 тыс. руб. за кв. м (минимальная цена на сегодняшний день 136 тыс. руб. за 1 кв. м).
В ЖК «Мкр-н Немчиновка» в 1 км от МКАД в Одинцовском районе квартиры с готовой отделкой предлагаются в уже введенных в эксплуатацию домах. В последнем квартале 2014г. спрос здесь вырос на 65-70%. В конце прошлого года цены повысилась на 2-3 тыс. руб. за 1 кв. м. и были отменены скидки. На сегодняшний день цена в ЖК составляет от 100,2 тыс. руб. до 141,5 тыс. руб. за 1 кв м. В новом году цены еще не менялись.
Впрочем, акцент на готовом жилье в своей ценовой политике сейчас делают не все девелоперы. В компаниях «Мортон», «ЛСР Групп Москва», «Донстрой» уверяют, стоимость «квадрата» в готовых и строящихся проектах индексируется в равномерных пропорциях.
