О новых законах замолвите слово
Уходящий год богат на законодательные инициативы в области строительства и недвижимости. Как они изменят рынок, к чему готовиться его участникам? Чтобы понять это, мы провели опрос экспертов, узнав, какие законодательные новации впечатлили их больше всего.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Самая серьезная законодательная инициатива, принятая в этом году, относится к системе налогообложения. В частности, Госдума приняла законопроект о повышении с трех до пяти лет срока, по истечении которого доходы от продажи недвижимости не будут облагаться налогом на доходы физических лиц. Я думаю, что на инвесторах, которым собственно и адресован данный закон, эти поправки никак не скажутся. Их количество не изменится. Никто из инвесторов и раньше не ждал три года перед продажей недвижимости — они просто реализовывали квартиры до оформления права собственности по переуступке ДДУ, указывая в договоре ту же стоимость (фактического дохода в данном случае не возникает). То есть, как зарабатывали за счет роста стадии строительства, так и будут зарабатывать в будущем.
Однако в данном законопроекте прописан другой нюанс, который имеет, на мой взгляд, более важное значение для рынка. Чиновники предлагают изменить размер налога и брать его из нормы 70% от кадастровой стоимости.
Таким образом, Минфин намерен перекрыть дорогу ловкачам, уклоняющимся от НДФЛ, указывая в договоре о продаже жилья сильно заниженную стоимость, как правило, 1 млн рублей. На сегодняшний день до 50% сделок на вторичном рынке проходит именно с указанием в договоре стоимости 1 млн рублей. Остальные либо владеют недвижимостью более трех лет, либо ипотечники.
Указывать нереальную сумму в договоре очень рискованно, потому что в случае расторжения сделки покупателю вернут ровно миллион. Но, с другой стороны, придется заплатить 13% - немаленькую сумму денег.
Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет 6−7 млн рублей. При кадастровой стоимости 6 млн рублей минимальная сумма налога составит 546 тыс. рублей. Для физических лиц это значительная сумма, на которую можно купить машину.
Вероятнее всего, предприимчивый российский народ начнет изобретать новые способы ухода от налога.
Соответственно, появятся дополнительные схемы, повышающие риски сделок на рынке вторичной недвижимости для физических лиц. Самый простой вариант — переложить эти затраты на покупателей. Скажем, в сумме договора будет стоять только основная сумма, а дополнительно в ячейку будет закладываться сумма налога, которая не будет фиксироваться в договоре.
Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Большое влияние на рынок окажут новые правила взимания налога на доходы физлиц при продаже недвижимости. С одной стороны, налоговая нагрузка на физических лиц действительно возрастает. Но с другой стороны, это традиционная общемировая практика: жители города — собственники недвижимости должны платить налоги. Ведь они хотят жить в благоустроенном городе, где много парков, красивых скверов, где вымощены брусчаткой тротуары и установлены в достаточном количестве фонари. А все это требует денег. И это нормально. Единственное, что отсутствует в этой схеме – прозрачность расходования средств населения, собранных от налоговых сборов.
Но перекладывать вину только на органы власти тоже неправильно.
Немаловажный фактор – пассивность жителей, большинство из которых даже не готовы прийти на публичные слушания, касающиеся судьбы своего района или двора.
Возможно, при более существенном возрастании налоговой нагрузки на имущество (например, до 50 тыс. рублей в год) – налогоплательщики бы совершенно по-другому отнеслись к инициативе властей и заинтересовались вопросом, на что же тратятся их налоги. При более высоких налогах на имущество и более длинном сроке, после которого владелец освобождается от уплаты налога при продаже (например, во Франции этот вычет собственник получает только через 15 лет владения жильем), в Европе и Северной Америке налогоплательщики более осведомлены о расходовании бюджета.
Важной функцией налоговой системы является стимулирующая функция.Государство устанавливает различные виды налога и ставок в зависимости от того, нужно ли ему стимулировать какие-то отрасли или группы населения, или не нужно.
Еще одна функция налоговой системы, связанная с недвижимостью, и регулируемая с помощью нововведений, существует для того, чтобы богатые обеспеченные люди, владеющие дорогой недвижимостью, не замораживали свои денежные средства в роскоши (читай в излишках), а вкладывали бы их в экономику, в оборот.
Но одновременно должна быть обеспечена возможность эффективного и легкого инвестирования денежных средств. Такую функцию может обеспечить фондовый рынок, но он у нас не так развит.
В банковском секторе проблемы с ликвидностью. Банки поднимают ставки по депозитам, пытаясь привлечь средства населения.
Если бы налоговые ставки выросли более существенно (скажем, средний налог на имущество составил бы не 10 тыс. рублей, а 50 тыс. рублей в год), то, возможно, часть населения решилась бы на смену места жительства. Например, некоторые жители центра могли бы подумать, не переехать ли подальше от центра, а деньги от разницы в стоимости квартир положить на депозит и обеспечить себе безбедную старость. Это привлекло бы деньги в банки. Банки, в свою очередь, смогли бы снизить проценты по кредитам для населения.
Максим Морозов, управляющий партнер компании M9 development:
Основные изменения касаются того, кому в новых условиях придется платить НДФЛ при продаже квартиры, а кто будет от него освобожден. Это определит заинтересованность людей и бизнеса во вложении денег в жилье в качестве инвестиций, сбережений. До 2015 года налог можно было не платить, если физлицо владело квартирой более трех лет. Теперь же значение имеет не столько время владения жильем, сколько количество квартир в собственности того или иного человека. То есть, чем больше у вас квартир, тем больше налогов нужно будет заплатить при их продаже. При этом продажа единственного жилья должна освобождаться от налога в любом случае, сколько бы по времени эта недвижимость ни находилась у вас в собственности. Мы полагаем, что эта законодательная инициатива хотя бы немного сбавит интенсивность спекуляций на рынке жилья и сделает его более доступным.
Покупка квартир для перепродажи хотя и не прекратится, но станет гораздо более затратным занятием.
Важно, что отныне налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая ближе к рыночной. При существующей системе строительства жилья, законодательства, большого количества инвесторов, зарабатывающих на перепродаже квартир, это может привести к замедлению роста отрасли на 10−15%, которое подстегнет также ухудшение экономической ситуации, связанное с падением рубля.
Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex:
Совершенно очевидно, что из-за новых ставок налога на недвижимость стоимость содержания квадратного метра станет заметно ощутимее. Практически это приведет к тому, что на рынок выйдет дополнительный объем жилья вторичного фонда. Причем это коснется как инвестиционных квартир, так и квартир собственников, которые не смогут содержать недвижимость при новых налоговых ставках, а также квартир, которые стояли до сего момента в «замороженном» состоянии – как некий неиспользуемый актив с прицелом «на вырост».
Таких квартир, по некоторым оценкам, в Москве насчитывается до 100 тыс.
Учитывая, что в среднем на вторичном рынке столицы экспонируется порядка 80 тыс. квартир в год, — цифра внушительная.
Вполне вероятно, что весь этот объем продавит цены на недвижимость в сторону понижения. При этом, скорее всего, это изменение цен будет, что называется, селективным. Например, возникнет проблема с квартирами старого жилого фонда, расположенного в центральной части Москвы. Их кадастровая стоимость привязана не к типу жилья, а к кадастровой стоимости квартала. И может оказаться, что кадастровая стоимость квартиры в новом элитном доме и в доме постройки начала XX века, расположенных в историческом центре города, будет одинаковой. При том, что рыночная их стоимость будет отличаться кратно. Резко вырастут и затраты на перепродажу жилья. И все эти налоговые новации приходятся на период кризиса, когда переложить рост налогов прямых и косвенных на потребителя не удастся.
Ощутит налоговые нововведения и первичный рынок. Особенно в части так называемых инвестиционных квартир.
Долгое время у нас существовал целый пласт покупателей, которые рассматривали относительно недорогое жилье, расположенное либо в столичных районах с плохой транспортной доступностью, либо в дальнем Подмосковье, в качестве способа сохранения, а то и приумножения (как правило, довольно небольших) денег. В более-менее стабильные времена эта стратегия была вполне рабочей.
Но в кризис есть вероятность, что сдать такое жилье будет очень трудно, хотя бы уже потому, что будет предложение на рынке внутри города, а платить за содержание и владение неликвидного с точки зрения аренды жилья все равно нужно.
Теперь придется исходить из того, что, потратившись при покупке такой недвижимости, придется продолжать тратиться, оплачивая его содержание. Причем, затраты в случае со вторым-третьим жильем в собственности могут быть достаточно значительными по сравнению со стоимостью самой квартиры. Налоги будут платиться не с реальной рыночной стоимости, которая может меняться в сторону уменьшения, а с кадастровой, величину которой никто менять не планирует, во всяком случае, в ближайшее время.
Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»:
В свете последних событий есть основание полагать, что значительное влияние на рынок недвижимости может оказать законодательная инициатива по налогу на имущество физических лиц в части освобождения физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем на упрощенной системе налогообложения, от уплаты налога на имущество физических лиц, которое используется для предпринимательской деятельности.
С 1 января 2015 года из такого имущества, освобожденного от налогообложения на доходы физических лиц, исключается недвижимость с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей, а также административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них и нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо объектов, которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Такие объекты будут облагаться налогом в размере 2% процентов от кадастровой стоимости, что может серьезно увеличить налоговую нагрузку на индивидуальных предпринимателей. В связи с этим стоит крайне внимательно отнестись к налоговому планированию на следующий год.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Оценить сейчас, какое влияние окажет та или иная законодательная инициатива, тем более в условиях нестабильной экономики, достаточно сложно. Тем не менее, интересные инициативы мы для себя выделили.
В мае 2014 года власти приняли решение о том, что с 1 июля 2015 года запретят строить некоторые серии панельных домов. В комфорт-классе это может привести к тому, что рынок новостроек Подмосковья станет более современным и комфортным, возрастет доля монолитного жилья. Данная законодательная инициатива является продолжением политики правительства Московской области, которая направлена на то, чтобы сделать облик подмосковных городов более эстетичным и доброжелательным.
Так, в 2013 году были озвучены новые принципы градостроительной политики области – комплексный подход к девелопменту, строительство жилья по индивидуальным проектам, формирование идентичности современной архитектуры даже в массовом сегменте.
Власти требуют от застройщиков строить современные и комфортные для жизни проекты — соблюдать индивидуальный подход к оформлению фасадов, возводить монолитное жилье или, по крайней мере, современную панель, снижать этажность, придерживаться принципов квартальной застройки. Но наши UP-кварталы строились по этим принципам еще до того, как они были официально озвучены в качестве приоритетных на градостроительном уровне
