Непредсказуемое затишье

Первые три недели сентября на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья ознаменовались ростом покупательского спроса и цен в наиболее ликвидных проектах, а также громкими акциями, которые привлекли дополнительных клиентов. Однако в конце месяца, когда стало окончательно ясно, что рубль уходит вниз стремительно и надолго, покупатели заняли выжидательную позицию. Вместе с ними приостановили активность продавцы объектов на вторичном рынке, и рынок в целом замер.

Режим ожидания

В начале и середине сентября девелоперы элитной загородной недвижимости еще продолжали пользоваться растущим покупательским спросом и вовсю давали скидки, проводили сделки, а некоторые даже поднимали цены. «За это время был проведен целый ряд сделок, бюджет которых находился в диапазоне от $1 млн до $3 млн»,— рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». По его данным, итоговый объем продаж в сентябре оказался на 20% выше показателей аналогичного периода прошлого года.

Размер скидок у девелоперов достигал 40% от заявленного прайс-листа, свидетельствует Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департаментаContact Real Estate. Эксперт отмечает, что в первую очередь это относится к поселкам Villagio Estate и ОПИН. «В «Павлово-2» готовые дома без внутренней отделки предлагались по $1,2 млн, и, таким образом, дисконт на них составил около 30%»,— приводит пример эксперт.

Однако курс доллара, который в течение месяца трижды поднимался за двое суток сразу на рубль, в конце концов притушил интерес покупателей, а кроме того, и большинства продавцов на вторичном рынке. Наблюдая за валютными скачками, первые стали придерживать деньги в расчете на то, что еще немного — и настанет время сумасшедших скидок, а вторые начали снимать с продажи объекты. При этом одни собственники сделали это из боязни прогадать с ценой, а вторые не знают, во что вкладывать полученные с продаж деньги, и предпочитают держать капитал в качественном объекте недвижимости, объясняет Анна Ибатуллина, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Ника Эстейт».

Спохватились

В целом летом и в начале осени рынок элитной загородной недвижимости продемонстрировал движение вверх, констатируют эксперты. В последние годы в девелоперской среде этот сегмент считался высокорисковым, спрос здесь после кризиса был минимальным, поэтому новых поселков выходило немного. «Предложение в премиальном сегменте становится все более ограниченным»,— замечает Андрей Соловьев, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.

В таких условиях, когда предложение несколько лет подряд постепенно сокращается, а спрос начинает нарастать на фоне объявленных Западом санкций и валютной лихорадки, покупатель может диктовать свои условия только на первых порах, затем шар переходит на сторону продавца. Так и случилось.

«Премиальный и элитный сегменты рынка загородной недвижимости однозначно проиндексировались в доллар,— говорит Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty.— То, что еще в июле можно было купить за 34-35 млн руб., теперь стоит 39-40 млн руб.». По словам эксперта, большинство собственников вторичных объектов тоже подняли цены или привязали их к доллару.

По данным Vesco Group, в высоких сегментах в сентябре больше всего подорожали коттеджи бизнес-класса, средняя цена на которые поднялась на 7,8% и составила 91 880 руб. за 1 кв. м. А самое заметное сокращение объема предложения произошло в сегменте премиальных апартаментов, число которых за месяц уменьшилось на 11,2% и составило 16 700 кв. м.

Отдельно и побольше

Логичным продолжением всего этого стала тенденция роста среднего бюджета запроса. В противовес городской элитной недвижимости, где этот показатель за последние месяцы снизился на 15-20%, за городом он вырос практически вдвое. «Если раньше в основном звонили с бюджетами 25-35 млн руб., то сейчас это $1,5-2 млн и выше»,— утверждает госпожа Панова.

В «Аллтек Девелопмент» рассказывают об интересной тенденции, которую в компании обнаружили, выпустив в продажу новые участки в поселке «Графские пруды». «Мы вывели на рынок площади от 15 соток, однако интерес покупателей был сосредоточен исключительно вокруг больших участков — от 35 соток и более»,— говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании. Похожие данные у генерального директора Must Have Елизаветы Некрасовой: «Наибольший интерес вызывают дома площадью 300-500 кв. м на участке от 20 до 30 соток».

Эксперты рынка отмечают, что интерес покупателей к домам, готовым к въезду, продолжает расти. При этом наметился и новый тренд: возвращение к обособленному проживанию за городом. Как свидетельствует Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ — Загородной недвижимости», покупке таунхауса клиенты теперь предпочитают приобретение коттеджа.

Дешевые билеты

В низкобюджетных сегментах загородного рынка все, конечно, обстоит совсем иначе. Здесь по-прежнему бал правят малоэтажные проекты, где самыми популярными были и остаются однокомнатные квартиры. «Сейчас время инвесторов и покупателей с низким бюджетом»,— замечает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».

Средние цены в малоэтажном сегменте за лето выросли и к концу сентября составили, по данным ОПИН, в экономклассе 50 500 руб., в комфорт-классе — 69 400 руб., а в бизнес-классе — 112 600 руб. за 1 кв. м. Однако произошло это за счет того, что с рынка постоянно вымываются предложения с низкой ценой, а кроме того, у ряда проектов увеличивается стадия готовности.

Кстати, популярностью здесь, как и на рынке многоэтажного строительства, пользуются объекты на начальном этапе, пока в них еще присутствуют квартиры небольших площадей, позволяющие инвестору заплатить минимальную стоимость за вход на рынок.

Интересно, что в сегменте таунхаусов тенденция сменилась на противоположную, замечает коммерческий директор «Керамо» Валерий Лукинов. Число сделок в таких проектах, которые находятся на завершающей стадии строительства, сейчас в четыре-пять раз превышает аналогичный показатель в новых поселках, заявляет эксперт.

Неуловимое спокойствие

Рынок загородных малоэтажных проектов, который стремительно развивается по всем канонам городских новостроек, менее подвержен влиянию санкций, чем элитный сегмент, а рост курсов валют только подталкивает клиентов быстрее принимать решение о покупке.

А вот чем закончится период ожидания на премиальном рынке загородной недвижимости, не берется предсказать никто. Пойдет ли рынок вверх или вернется в состояние ставшей за несколько лет привычной стагнации зависит теперь от макроэкономических и политических событий, осторожно говорят эксперты.

Ольга Гусева предполагает, что те самые стабильные времена в их привычном понимании, которых все ждут, чтобы активизировать сделки, уже не наступят. «Существующая нестабильность через некоторое время будет восприниматься как стабильность»,— подытоживает эксперт.

Другими словами, все привыкнут к неопределенности и перестанут принимать ее в расчет, как это обычно и бывает в кризисные периоды. Но любой кризис имеет свойство заканчиваться, и, значит, стабильность все-таки еще впереди.