Ипотека под 9%: одного желания государства мало
Смогут ли банки снизить ипотечные ставки на 3-4%?
Премьер-министр России Дмитрий Медведев заявил, что до конца 2013 года нужно снизить ипотечные ставки до 9-10% годовых в рублях. Аналитики, банкиры и участники рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», что они думают об этой инициативе властей, насколько она реалистична им при каких условиях может быть реализована.
Во время беседы с работниками ОАО «ЕВРАЗ Объединенный западно-сибирский металлургический комбинат» премьер-министр Дмитрий Медведев озвучил новые планы по развитию ипотечного кредитования на этот год - довести ставку до 9-10% годовых в рублях. При этом он признал, что уровень инфляции в стране не позволяет снизить ставку до 7% годовых, как планировалось ранее. Средняя ставка по ипотеке, по оценкам банкиров, сейчас составляет порядка 13% годовых в рублях.
По оценкам экспертов, в настоящий момент в Москве на вторичном рынке недвижимости с привлечением ипотечного кредита заключается 20-30% сделок, на первичном - 40% сделок.
«Наиболее распространенная ставка - порядка 13%, однако фактически она доступна только тем заемщикам, кто располагает не менее 50% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Тем же, у кого первоначальный взнос составляет менее 50%, такая ставка уже может быть недоступной и они вынуждены брать кредиты по более высоким ставкам - сумма кредита в этом случае редко выходит за пределы 4 млн рублей», - рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк.
При этом, по мнению экспертов, покупатели не готовы привлекать кредит, если ставка превышает 15% годовых в рублях. Например, в ГК «МИЦ» отметили, что при процентной ставке от 15% годовых на вторичном рынке кредиты уже вряд ли будут оформляться, хотя при покупке квартиры в новостройке на стадии строительства это актуальный процент. В компании «Метриум Групп» подчеркнули, что покупатель категорически отказывается от сделки, если банк одобрил ему кредит под 16-17% годовых на стадии строительства и 15-16% годовых - после получения права собственности.
В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» припомнили, что ставка в 9-10% в России уже была и даже после 2008 года - это программы Сбербанка» 8-8-8» и «10-10-10», программа ВТБ и т.д. В настоящий момент ставка в 12-13% годовых считается весьма выгодной. «Сейчас реально получить кредит в рублях по ставке до 12% за счет большой суммы первоначального взноса (более 50%), малого срока кредитования - 5-7 лет и скидки, предусмотренной для стратегических партнеров банка - до1%», - говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
По мнению директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгия Тер-Аристокесянца, ставки по ипотечному кредитованию в настоящее время претерпевают корректировки скорее в сторону повышения, нежели понижения:
«Для снижения ставки в 2013 году до данного уровня (9-10% годовых в рублях - «Газета.Ru») необходимо принимать меры по снижению цены ресурсов для банка уже сейчас, для того, чтобы банки успели пересмотреть ставки кредитования, а клиенты смогли воспользоваться уже новыми ставками».
По мнению экспертов, достигнуть указанного уровня ставок сейчас возможно только в рамках спецпрограмм или при помощи государства. «Желание премьер-министра довести ставки до указанного уровня может быть воспринято как указание к действию только для банков со 100% государственным участием. Если эти банки выполнят указание премьер-министра, то условия кредитования остальных банков будут подтягиваться к уровню этих ставок, но в целом рынок вряд ли до этого дойдет», - поясняет директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. «Снизить ставки до указанного уровня можно только в рамках специальных государственных программ типа программы ВЭБа. В отсутствие специального долгосрочного фондирования банки вынуждены финансировать ипотеку за счет дорого розничного привлечения, что с учетом себестоимости процесса и рисков не позволяет ощутимо снизить ставку по ипотечным кредитам, сохранив даже минимальную прибыльность бизнеса», - комментирует старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.
В текущих экономических условиях снижение ставки до 9-10% годовых некоторые участники рынка рассматривают как угрозу банковскому бизнесу. «Условно говоря, если сейчас средняя ставка по вкладам - 8% годовых, то, учитывая инфляцию, банкам будет не выгодно выдавать кредит на 15 лет под 9-10% - они попросту разорятся», - добавляет начальник отдела офиса «Домодедовское» компании «Инком- Недвижимость» Юрий Приходько.
По мнению участников рынка, банки могли предложить заемщикам такие условия, в первую очередь, при помощи государственных дотаций. «За 2012 год банки выдали 1 трлн рублей, средняя ставка по ипотеке сейчас в России составляет 13%. Для того, чтобы снизить ставки до 10%, государство должно компенсировать банкам 30 млрд рублей. Однако сразу возникают вопросы: откуда возьмутся деньги, какие банки и как будут получать дотации? Хотя, в целом, эта компенсация дешевле, чем, например, строительство двух знаменитых мостов для саммита АТЭС - через пролив Босфор Восточный и бухту Золотой Рог», - замечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.
«Если не брать в расчет административные методы снижения ставки, а говорить только о рыночных инструментах, то столь быстрое снижение почти на 4% (с текущих 12,7% до 9%) возможно только в одном случае - в случае проведения политики количественного смягчения, как, например, в США. Но, к сожалению, этот инструмент не применим (и даже недоступен) для нашей страны, так как это неизбежно приведет к девальвации рубля и росту инфляции. За последние 4 года, согласно данным АИЖК, наибольшее снижение ставки было в 2010 году на 1,5% (с 13,9% до 12,5%)», - говорит начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов.
В результате, для достижения названного Дмитрием Медведевым уровня ставок ипотечному рынку потребуется не один год.
«Достижение низких ставок по ипотечному кредитованию - долгосрочная задача, решить которую можно в перспективе 3-5 лет. Основной способ снизить ставки по кредитованию (будь то ипотека или необеспеченные потребительские кредиты) - снижение ставки рефинансирования ЦБ. На сегодняшний день этот показатель в России - один из самых высоких в мире - 8,25%. Банки не могут выдавать деньги под процент ниже этой базовой ставки, а сокращение стоимости денег для банков не может быть резким. Иначе быстро начнет расти другой важный макроэкономический индикатор - инфляция. Одного желания государства мало», - поясняет аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Cороко.
По прогнозам Андрея Осипова, без каких-либо действенных государственных механизмов снижения ставки в текущей рыночной ситуации вряд ли возможны колебания ставок в ту или иную сторону больше, чем на 0,5%. По мнению Антона Павлова, до конца года средняя ставка по ипотечным кредитам составит 13-13,5%.
Сейчас обозначенные премьер-министром ставки в предложениях банков практически отсутствуют. Самые выгодные условия по ипотеке в большинстве случаев достаются зарплатным клиентам банков. Так, в Сбербанке зарплатный клиент или вкладчик банка может рассчитывать на ставку в 12% годовых при покупке квартиры на вторичном рынке. Для этого нужно внести более 50% от стоимости квартиры и оформить кредит на 10 лет. В Райффайзенбанке ставка в 11,5% годовых доступна также зарплатным клиентам - нужно внести более половины стоимости объекта и оформить кредит на 5 лет. В Росбанке ставку в 12,1 % годовых в рублях получают при аналогичном первом взносе и сроке кредита 5-7 лет. В банке «Дельтакредит» в рамках программы с фиксированными ежемесячными платежами при сроке кредита на 5-7 лет ставка составит 11,25% годовых. При этом, если оформить кредит с комбинированной процентной ставкой на 6-7 лет, то на первые 5 лет фиксированная ставка по кредиту при все том же взносе более 50% от стоимости квартиры составит 10,5% годовых в рублях. В Абсолют банке кредит можно оформить под 10% годовых в рублях при минимальном первом взносе от 40% от стоимости квартиры и сроке кредита до 5 лет.
