Комнат 1 2 3 4+
Цена, Р
0%
Главная | Ответы юриста

Ответы юриста

В этом разделе юристы отвечают на вопросы посетителей нашего сайта. Мы принимаем ваши вопросы по адресу arenda@miel.ru, и отвечаем по электронной почте, а здесь публикуем ответы на наиболее интересные и часто задаваемые вопросы.
Рекомендуем посмотреть разделы нашего сайта «Финансовые гарантии» и «Эксклюзивный договор»: возможно, вы найдёте там ответы на интересующие вас вопросы.

Александра: Мы сняли квартиру. Хозяйка квартиры утверждала, что она сдается с бытовой техникой. Мы отдали деньги за первый месяц, но таких вещей как холодильник и стиральная машина в квартире не оказалось. Месяц мы прожили без этих вещей, в начале второго месяца нам привезли холодильник и в конце третьего месяца стиральную машину. За второй месяц мы заплатили меньшую сумму, так как у нас не было того что нам обещали, на что хозяйка квартиры начала возмущаться и сказала что выкинет нас на улицу. Хотелось бы узнать, правильно ли мы поступили и имеет ли она право выгнать нас на улицу, при условии, что большую часть мы все-таки заплатили.

Ответ: При заключении договора найма важно согласовать все условия, в том числе перечень имущества и оборудования, передаваемого вместе с жилым помещением. В отсутствие письменных договоренностей стороны не могут ссылаться на их условия для доказывания своей позиции.

Что касается расторжения договора по инициативе наймодателя, то он вправе это сделать, если наниматель не исполняет принятые на себя обязательства. Если в вашем договоре отсутствовало условие об обязательном наличии оборудования, то ваши действия по уменьшению стоимости найма являются неправомерными и наймодатель вправе требовать полной оплаты или расторжения договора найма.

Рекомендую в будущем обращаться к профессиональным риэлторам или юристам для составления юридически грамотного договора.

Максим: Какая предусмотрена ответственность агентства недвижимости, если агентство не поставило в известность наймодателя об обязательной регистрации лица (нанимателя), не имеющего гражданства РФ?

Ответ: Обязательная регистрация лиц, проживающих по месту пребывания на основании договоров найма или аренды, предусмотрена действующим законодательством. Агентство вправе оказать клиенту консультацию по правовым вопросам, но это не является его обязанностью, т.к. оказание подобных консультаций не входит в круг его деятельности. Правовые консультации вправе оказывать только специализированные организации в виде адвокатских или нотариальных контор, а также практикующие юристы и их объединения.

Даша: Нам дали квартиру от государства, договор о передаче был подписан 23.01.2015, но по факту въехали мы туда только в мае 2015. Начисления за коммунальные услуги были произведены начиная с января 2015, теперь получается, что у нас долг… Но за что платить?? Ведь там никто не проживал и не пользовался электроэнергией, водой и прочим.

Ответ: Начисления за коммунальные услуги начисляются с момента оформления прав на жилое помещение. Услуги по содержанию дома оказываются независимо от того, проживаете вы в предоставленном помещении или нет. К ним относятся в том числе отопление вашего помещения, освещение и уборка помещений общего пользования, а также придомовой территории, вывоз мусора, сбор на будущий кап. ремонт дома и проч. Начисления производятся согласно утвержденным нормативам за исключениям электроэнергии и потребления воды – если в помещении установлены счетчики. В их отсутствии – тоже по нормативам.

Александра: Я живу в коммунальной квартире, две комнаты мои и одна соседская, хозяин комнаты сдает семейной паре из Молдавии, сами квартиросъемщики говорят, что живут без договора, хозяин утверждает, что и налоги платит и договор есть. Когда они въезжали, мы там не жили и согласия на их проживание у нас не спрашивали. Поначалу жили нормально, не ругались, но потом когда они стали курить в кухне и туалете (и не только сигареты, но и травку), терпение мое лопнуло и я стала им об этом говорить, им не понравилось. Хозяин комнаты на ситуацию не реагирует. Конфликт растет. Сейчас уже дошло до оскорблений. Я живу с молодым человеком, сосед постоянно высказывает претензии мне, а как начинает общаться мой молодой человек, то «включает дурака». Мой молодой человек гражданин РФ, но зарегистрирован пока в другом городе. К участковому не ходила, поскольку было затишье с соседями, и он был в отпуске. Сейчас же снова здорова… Подскажите, как поступить.

Ответ: В вашей ситуации начинать надо с заявления участковому в отделение полиции. Перед обращением уточните в вашем паспортном столе, зарегистрированы ли жильцы по адресу места пребывания и если нет, то в жалобе укажите, что проживающие без регистрации лица, нарушают правила пользования жилыми помещениями, курят в местах общего пользования, нарушают санитарные нормы и прочее. Нужно описать все подробно, не забыв указать, что вашего согласия на проживание этих лиц другому собственнику вы не давали.

В случае отсутствия реакции со стороны участкового, можете обратиться с заявлением в суд. Однако, перед обращением в суд рекомендую проконсультироваться у адвоката в целях квалифицированного составления искового заявления и выработки линии защиты.

Вопрос: Я снимаю квартиру 4 месяца без договора! За месяц до следующей оплаты сообщила хозяйке о том, что съезжаю, ей это не понравилось! Она решила пойти в мой университет и сообщить о том, что я нарушаю порядок проживания в квартире. Мне бы хотелось узнать, понесет ли она какую либо налоговую ответственность, если я сообщу о найме без договора?

Ответ: В силу отсутствия письменной формы договора найма, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, при наличии спора стороны не вправе ссылаться на его условия. Таким образом, ни одна из сторон не может утверждать ни о нарушении условий договора найма, ни о самом факте найма.

Наталья: Мы заключили договор социального найма, который пока находится на оформлении, но мы в квартире уже проживаем. Должна ли я оплачивать коммунальные услуги?

Ответ: Договор – это соглашение сторон, в котором прописываются условия взаимоотношений сторон, в вашем случае − наймодателя и нанимателя. Если отношения найма по факту начались до письменного оформления договора, то есть помещение было наймодателем предоставлено и наниматель имеет возможность им пользоваться, то письменное оформление начатого договора может быть отсрочено. При этом началом срока действия договора будет являться дата фактической передачи помещения в пользование нанимателя. Соответственно платежи за пользование помещением будут начисляться со дня фактической его передачи нанимателю.

Лена: Мы с подругой сняли комнату на месяц с договором, переехали и в тот же вечер обнаружили, что в комнате клопы. Сообщили хозяйке и попросили вернуть деньги. Однако хозяйка не отреагировала и перестала не отвечать на звонки. Что делать?

Ответ: Ситуация неприятная, но, к сожалению, достаточно распространенная. Наличие в арендуемом помещении нежелательных «жильцов» в виде кровососущих или других насекомых, по закону не является основанием для расторжения договора найма. Могу только порекомендовать вызвать специалиста для проведения санобработки помещения. После этого вы можете потребовать от собственника компенсации ваших расходов в зачет стоимости найма. При этом необходимо будет предъявить наймодателю договор о проведении санобработки и квитанцию об оплате этих услуг.

Анастасия: Подскажите, пожалуйста, если договор на съем жилья был оформлен на двух людей, т.к. они снимают вместе, но один в договоре прописан что-то типа ответственного или как-то так (не могу точно сказать, но второй человек при этом прописан, как живущий с ним) может ли первый выселить другого?

Ответ: Для ответа на ваш вопрос необходимо уточнить формулировку, используемую в договоре. Как правило, договор заключается с одним из проживающих, который является стороной найма и именуется «наниматель». При этом лица, проживающие вместе с нанимателем, так же указываются в договоре и имеют те же права. Если лицо проживается с нанимателем постоянно, но при этом не указано в договоре, то его проживание является не вполне законным и его выселение может произойти при первом случае обнаружения.

Ирина: Подскажите, пожалуйста, что делать. Отдали залог за квартиру 3 000 рублей со словами, что на днях заселимся в квартиру. Хозяйка написала расписку, что взяла с нас деньги в размере 3 000 рублей. На следующий день передумали и приехали забирать залог. Отдали ключи от квартиры, но залог она не вернула и сказала, пока новых жильцов не найдёт, не вернёт нам деньги и они будут «крутиться» у неё в кармане, т.е. в день выходит 250 рублей. Договора мы не заключали. Да, это маленькая сумма, но нам она нужна.

Ответ: В соответствии с российским законодательством залогом может быть любое имущество за исключением денежных средств, передаваемое должником кредитору в качестве обеспечения исполнения обязательств по выплате долга. В вашем случае передача денег означала скорей всего задаток или аванс, которым признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, т.е. в вашем случае – у наймодателя. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Насколько я поняла, отказ от договора исходил от вас, так что наймодатель вправе удержать сумму задатка.

Максим: Мы жили на квартире 12 лет, из них только первый год по договору, продлевать не стали, договорились устно. Когда съезжали, хозяин сказал что обои в плохом состоянии, побелка сыпется и тому подобное, требуется ремонт. Обязаны ли мы его делать, если жили 11 лет на устном соглашении?

Ответ: В соответствии с законом обязанность по содержанию квартиры в надлежащем порядке лежит на нанимателе. Что касается капитального ремонта в съемном жилье, то закон отводит это на усмотрение сторон. Договоренность сторон в том числе и по ремонту отражается в договоре найма.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение установленной законом формы договора лишает стороны права ссылаться на его условия.

Евгения: Подскажите, пожалуйста, можно ли признать договор найма жилого помещения недействительным, если он был заключен не собственником, а инвестором квартиры, имеющим договор участия в долевом строительстве?

Ответ: Сложно ответить на вопрос, не видя самого договора. Все зависит от того, насколько юридически грамотно он был составлен, в том числе в описательной части самого объекта и адреса его места нахождения.

Если чисто теоретически, то наем – это разновидность аренды и на него распространяются нормы, регулирующие данный вид отношений. В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. У арендодателя было зарегистрировано права требования на объект незавершенного строительства в виде договора участия в долевом строительстве, т.е. основания для возникновения права собственности на объект аренды на момент заключения договора у него были.

Имущество физически было передано арендатору и использовалось им по его назначению в соответствии с условиями заключенного договора, таким образом видимых оснований для признания данного договора недействительным я не усматриваю. Однако, в случае возникновения спора и судебного разбирательства теоретические толкования могут не совпасть с решением суда по конкретному делу.

Валерия: Мы с молодым человеком сняли комнату в общежитии, арендодатель предоставила документы, разрешение на аренду от собственника и мы заключили договор найма, указали что молодой человек также имеет право проживать. Акт сдачи-приемки жилья и мат.ценностей арендодатель составлять не стала, обговорили лишь что все что в комнате находится (кроме холодильника и мультиварки) можем выкинуть, из техники больше ничего не было. Срок его действия 3 года. В комнате мы прожили неполных три месяца и наймодатель решила нас выселить. Мы хотим, чтобы нам вернули задаток и оплату за дни, которые оплатили, но не прожили, а наймодатель утверждает, что эти деньги она не вернет, т.к. в прошлом месяце мы задержали платеж (сроки были указаны в договоре, но мы провели переговоры и договорились, также размер пени в договоре 0,0%) Подскажите, что следует делать в данной ситуации? Как реагировать на ее угрозы? Подскажите пожалуйста, как поступить в этой ситуации?

Ответ: Ваша ситуация типична и, как правило, случается с нанимателями, которые самостоятельно подбирают жилое помещение и заключают договор найма, причем чаще всего устно. Любые договоренности сторон должны быть оформлены документально, т.е. в виде письменного договора, подписанного обеими сторонами, с указанием их паспортных данных, мест регистрации и т.п. При этом любое условие, в т.ч. порядок оплаты проживания и коммунальных услуг, ответственность за просрочку или неоплату, расторжение договора также должны быть отражены в тексте договора. Не видя текста вашего договора крайне трудно прокомментировать вашу ситуацию.

Закон предусматривает, что краткосрочный договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в случае невнесения нанимателем платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом законом предусмотрен судебный порядок расторжения договора найма.

Однако, на практике порядок расторжения стороны устанавливают самостоятельно, прописывая его в договоре. В случае же возникновения спора суд руководствуется условиями договора.

Евгения: Подскажите, пожалуйста, у мужа есть квартира в собственности, мы хотим оформить договор безвозмездного пользования на меня, чтобы я (жена) сдавала квартиру, получала доход и с него платила налоги как ИП. Возможна ли такая схема? Заранее спасибо за ответ.

Ответ: Закон разрешает заключение между гражданами безвозмездных договоров. Однако если полученное безвозмездно имущество используется для извлечения прибыли, то с полученного дохода следует уплатить налог. Граждане уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов). Режим налогообложения и ставка налога для индивидуальных предпринимателей установлены соответствующими положениями Налогового кодекса РФ в зависимости от выбранного им режима налогообложения.

Если предприниматель осуществляет свою деятельность на основании патента, то он не вправе получать доход от сдачи имущества в наем (аренду), не принадлежащего ему на праве собственности. В этом случае к данному виду дохода будут применяться иные нормы НК РФ, регулирующие налогообложение с доходов физических лиц, либо нормы налогообложения индивидуальных предпринимателей на основе иных режимов налогообложения (упрощенная система налогообложения или вмененный доход).

Ольга: Я собственница комнаты в коммунальной квартире. Подскажите, что делать и как можно выселить квартиросъёмщицу, если договор у неё заключен до декабря, а ужиться с ней мне тяжело, т.к. с её стороны идет неуважение и хамство, постоянные ссоры из-за уборки. Мне тяжело жить рядом с этим человеком, доходит до срывов. Согласия на то, чтобы сдавали комнату и пользовались местами общего пользования, я не давала. И еще вопрос, возможно ли сделать так чтоб в квартире жили только собственники, чтобы никто не сдавал комнаты?

Ответ: К сожалению, действующее законодательство РФ не предусматривает обязательное согласование с соседями по коммунальной квартире вселение нанимателей на основании коммерческого договора найма комнаты, принадлежащей гражданину на праве собственности. На основании п.2. статьи 288 Гражданского кодекса РФ, «жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора».

Однако, проживающие в коммунальной квартире граждане, как собственники, так и наниматели, обязаны соблюдать установленный порядок пользования общими помещениями, доля в которых пропорциональна занимаемой площади соответствующего жилого помещения. Если порядок пользования общими помещения не удается установить путем согласования, то можно обратиться в суд для установления такого порядка в судебном порядке.

Если вселившийся наниматель нарушает правила и нормы общественного порядка (шумит, мусорит, портит чужое имущество и т.п.), то следует обратиться в районное отделение полиции с заявлением о соответствующем нарушении.

Мира: У нас следующая ситуация. Раньше мы жили в Магадане, в коммунальной квартире, в которой жили 2 семьи, нам принадлежала 1 комната, соседям − три. В 1995 году мы уехали из Магадана. Мы выписались. На тот момент мы были несовершеннолетними (мне12 лет, брату 4 года). Можем ли мы вернуть комнату?

Ответ: В соответствии с законодательством РФ право на проживание в жилом помещении граждане имеют на основании договора социального найма или на основании права собственности, возникшего в результате приобретения имущества путем приватизации, купли-продажи, дарения, мены или получения наследства. В силу того, что в 1995 году вы утратили право пользования помещением за выездом из него с последующим изменением места жительства и регистрацией по новому месту, право пользования данным жилым помещением было вами утрачено.

Однако если у вас имеются основания для признания за вами права на утраченное жилое помещение или на предоставление вам другого жилья, вы можете обратиться в суд с соответствующими требованиями. Рекомендую предварительно обратиться к адвокату для выяснения всех обстоятельств дела и составления искового заявления.

Тубия: Я и моя подруга снимали комнату без заключения договора. На протяжении 9 месяцев мы передавали деньги за ком.услуги и за следующий месяц. Но потом мы решили съехать. Долго не решались, и за 2 дня до конца месяца сообщили об этом хозяйке. Пришли, забрали вещи, отдали деньги за ком.услуги и ключи. Хозяйка квартиры потребовала выплатить неустойку. Имеет ли она на это право, если никакого договора или письменной расписки заключено не было?

Ответ: В соответствии со ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма помещения заключается в простой письменной форме. Несоблюдение предписанной законом формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Как предписывает ст. 331 ГК РФ, условия о неустойке также должно быть совершено в письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность соглашения о неустойке. Таким образом, требование наймодателя о выплате вами неустойки за досрочное освобождение помещения необоснованно.

Виктория: Я сняла комнату, подписали договор, составили акт, денег на тот момент не было, чтобы заплатить риэлтору, договорились с ним на определенное число, но к этому числу я уже съехала. Спустя 2 недели он мне позвонил и потребовал деньги. Я должна ему отдать деньги? И стоит ли мне переживать за мои паспортные данные, которые я указывала в договоре?

Ответ: В соответствии с гражданским законодательством РФ любая работа/услуга должна быть оплачена. Вы получили услугу по поиску объекта для найма и сопровождению клиента, которая оказана вашим риэлтором. Отсрочка платежа, предоставленная вам, не отменяет вашей обязанности оплатить полученную услугу. В случае отказала от оплаты риэлтор вправе обратиться в суд с иском о взыскании суммы, используя данные вашего паспорта, в т.ч. места регистрации.

Если же договор найма, заключенный с помощью услуг риэлтора, был расторгнут по инициативе наймодателя, но без вашей вины, то вы вправе отказаться от оплаты либо потребовать предоставить услугу повторно и надлежащего качества, оплатив ее стоимость.

Ангелина: У меня такая проблема. Я сдала квартиру в аренду. Договор заключен на 6 месяцев. Арендатор не платит за квартиру уже 2 месяца и не проживает там. А его личные вещи остались. Вопрос: как прервать договор и как поступить с его личными вещами по закону? Заранее спасибо за ответ.

Ответ: Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае нарушения арендатором сроков платежей. Однако для этого следует уведомить его о предстоящем выселении заблаговременно, в соответствии с условиями договора аренды. В вашем случае следует воспользоваться контактными данными, указанными в договоре. Если же во время подписания договора вы не обменялись телефонами и не указали адрес проживания (регистрации), то это существенно затруднит вашу задачу.

В любом случае, пока арендатор не вывез свои вещи, помещение считается сданным ему фактически, и даже по истечении срока действия договора он будет считаться длящимся. Вы можете обратиться в суд по месту регистрации арендатора или по последнему известному вам месту его нахождения (если в договоре не указано другое) с иском о взыскании с него арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период просрочки.

Юлия: Мы с мужем снимаем квартиру с 2013 года. Сегодня наймодатель при помощи рабочих устанавливал новую входную дверь и в суматохе украл расписки о получении денежных средств за все года (деньги передавали наличными). Договор аренды есть, один раз передачу денег видела моя сестра. Договор перезаключался 3 раза (каждый раз на год). С соседями отношения хорошие у нас и плохие у наймодателя, наше проживание в квартире они подтвердят, также наше проживание в квартире может подтвердить участковый. Может ли наймодатель подать в суд и потребовать выплатить все деньги заново? Как защитить себя в этой ситуации? Налог наймодатель не платит, с этим как раз и связаны его опасения по наличию расписок.

Ответ: Думаю, что оснований для беспокойства у вас немного, если, как вы утверждаете, наймодатель опасается открытия информации по получению им дохода от сдачи имущества в наем. Ведь при подаче искового заявления о взыскании задолженности по оплате найма за период вашего проживания, ему придется признать не только факт сдачи своего помещения в наем, но и сумму установленной платы, а значит – уплатить не только налог, но и пеню за просрочку платежа.

Однако, чтобы иметь документ в подтверждении вашей оплаты за весь период проживания, рекомендую вам при передаче денег за следующий оплачиваемый период проживания попросить наймодателя вписать туда фразу о том, что он не имеет к вам претензий по оплате проживания за весь истекший период (т.е. с такого-то по такое-то число с указанием месяцев и года). В случае отказа вписать данную фразу вы можете припугнуть его тем, что обратитесь в полицию с заявлением о пропаже ценных вещей в день прихода собственника в квартиру.

Алина: У нас есть квартира в собственности. Мы её сдаём, но т.к. она находится в одном городе, а мы проживаем в другом, то пользуемся услугами риэлтора. Она собирает с жильцов деньги ежемесячно, производит оплату коммунальных счетов и просто следит за порядком. Риэлтор просит нас оформить на неё доверенность. Для того чтобы выполнять те действия, которые были изложены выше, а ещё говорит: «для того чтобы квартиросъёмщики доверяли». Посоветуйте, пожалуйста, как быть?! А то мы сомневаемся.

Ответ: В соответствии с законодательством РФ полномочия на любые действия лиц, не обладающих правами на их осуществлении в силу закона, должны быть оформлены соответствующей доверенностью. Так как ваш представитель выполняет функции, связанные с представлением ваших интересов как наймодателей, то они должны быть оформлены документально.

Так что просьба вашего риэлтора не только справедлива, но и законна. Рекомендую сделать нотариальную доверенность, где четко приписать полномочия представителя, а перечень полномочий и формулировки вам подскажет нотариус.

Вопрос: Мы снимаем с семьёй уже второй год квартиру, на днях сломался газовый котёл, мы за свой счёт вызвали частного газовщика, он посмотрел и сказал, что надо менять термопар. Если отключать котёл, то вода идет только холодная. Когда мы сообщили об этой поломке хозяйке, она сказала, что мы должны сами это делать за свои средства, т.к. мы его используем. Мы не заключали никаких с ней договоров. Помогите разобраться в этой ситуации.

Ответ: В обычной практике ремонт установленного в квартире оборудования производится за счет наймодателя, если только поломка произошла не по вине нанимателя. Данное условие должно быть отражено в заключенном между сторонами договоре найма. Однако, в силу того, что вы свои отношения с наймодателем письменно не оформляли, то вам предстоит договариваться с наймодателем по факту.

Во избежание подобных случаев и дальнейших возможных разногласий с собственником рекомендуем обращаться за помощью к профессионалам компании «МИЭЛЬ».

Ярославна: Мы с отцом являемся собственниками 3 комн.квартиры! Проживает там только отец, сдает мою долю в аренду (без договора), я не вмешивалась! А сейчас он перестал оплачивать счета за квартиру и коммунальные услуги (скопился приличный долг, вызывали в суд). Я решила подписать договор найма (на мою долю) с нанимателями (чтобы самой выплачивать долг за квартиру с денег от аренды), они не против! А отец отказался дать согласие, так как эти деньги пойдут не ему в карман, а на оплату долга! Что можно сделать в данной ситуации? Решать вопрос через суд?

Ответ: В соответствии с жилищным законодательством, собственник жилого помещения обязан оплачивать счета по содержанию и обслуживанию дома, в котором находится принадлежащее ему жилое помещение. Бремя оплаты распределяется между собственниками в соответствии с размером принадлежащей доли. Если ваши с отцом доли равны, то оплата производится поровну. В случае отказа одного из собственников вносить плату за содержание своей доли, остальные собственники вправе обратиться в суд с иском об истребовании погашения задолженности за весь период неоплаты. При этом истец должен будет доказать суду, что сам он своевременно производил платежи. Доказательствами могу служить любые финансовые документы, включая выписки с банковских счетов и т.п.

Юлия: Можно ли заключать договор найма и вносить залог, если в квартире ещё живут предыдущие жильцы, а я въеду после их выезда, какие последствия?

Ответ: Следует различать залог и аванс. В целях подтверждения серьезности своих намерений наниматель до или во время заключения договора найма вносит наймодателю аванс, который засчитывает в стоимость найма первого месяца. Залог же является формой обеспечительного платежа, который, как правило, вносится в день заселения в квартиру и по истечении срока действия договора найма возвращается нанимателю в полном размере, если только не будет использован в счет компенсации за испорченное нанимателем имущество и/или оплату проживания (как правило последнего месяца). В вашем случае, думаю, речь идет об авансе.

Его внесение нанимателем возможно и до истечения срока действия договора с предыдущими жильцами, однако, следует убедиться, что действующий договор истекает к моменту вашего заселения. Также следует правильно оформить финансовый документ, подтверждающий внесение суммы наймодателю. Поэтому во избежание неприятных последствий, я бы рекомендовала вам обратиться в наше агентство за получением квалифицированной консультации и помощи по данному вопросу. Как показывает практика, неправильно оформленный финансовый документ приводит к спорам или двойным финансовым потерям.

Евгения: Подскажите, пожалуйста, у мужа есть квартира в собственности, мы хотим оформить договор безвозмездного пользования на меня, чтобы я (жена) сдавала квартиру, получала доход и с него платила налоги как ИП. Возможна ли такая схема? Заранее спасибо за ответ.

Ответ: Закон разрешает заключение между гражданами безвозмездных договоров. Однако если полученное безвозмездно имущество используется для извлечения прибыли, то с полученного дохода следует уплатить налог. Граждане уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов). Режим налогообложения и ставка налога для индивидуальных предпринимателей установлены соответствующими положениями Налогового кодекса РФ в зависимости от выбранного им режима налогообложения

Если предприниматель осуществляет свою деятельность на основании патента, то он не вправе получать доход от сдачи имущества в наем (аренду), не принадлежащего ему на праве собственности. В этом случае к данному виду дохода будут применяться иные нормы НК РФ, регулирующие налогообложение с доходов физических лиц, либо нормы налогообложения индивидуальных предпринимателей на основе иных режимов налогообложения (упрощенная система налогообложения или вмененный доход).

Инна: Я и мой муж приобрели квартиру в браке, но зарегистрировали ее на меня. Может ли муж сдать в аренду квартиру с моего устного согласия?

Ответ: Устного согласия собственника недвижимого имущества (квартиры, дома, комнаты или др.) для заключения договора найма (аренды) недостаточно. Волеизъявление собственника на совершение сделки должно быть оформлено письменно, т.к. закон предписывает совершение договора найма (аренды) недвижимости в письменной форме. В случае заключения договора найма (аренды) недвижимости на срок более 12 месяцев, он подлежит государственной регистрации, а лицо, действующее от имени собственника, должно иметь от собственника нотариально удостоверенную доверенность.

Мария:Моя подруга сдала квартиру. Договор оформлен на 9 месяцев. Взяв оплату за первый месяц, она заплатила за коммунальные услуги. Но у жильцов произошел конфликт с соседями и они хотят съехать и требуют, чтобы им вернули деньги. Подскажите, пожалуйста, что ей делать в данной ситуации.

Ответ: По общему правилу, если сторона досрочно расторгает договор по своей инициативе, то несет убытки с этим связанные. Если инициатива расторжения исходит от нанимателей и причина этого субъективна, то внесенная за проживание сумма возврату не подлежит.

Ольга: Подскажите, пожалуйста, соседи по участку стали посуточно сдавать свой коттедж на выходные. Это постоянный, шум, гам, громкая музыка. Жить стало невозможно. Конечно, как собственники они на это имеют право, но не считаются с соседями. При этом доподлинно известно, что дом не зарегистрирован, налоги не оплачиваются. Есть ли какие то рычаги давления на соседей? Заранее благодарю за ответ!

Ответ: Для того чтобы успокоить шумных соседей в «часы тишины» (с 21 до 8 часов – в Московской области и с 23 до 7 – в г. Москве) достаточно обратиться в службу 02 и вызвать наряд полиции. Если после отъезда наряда полиции шум не прекратился, то следует написать заявление в районное отделение полиции с указанием даты и времени нарушения закона о «тишине» (Закон Московской области от 07.03.2014 N 16/2014-ОЗ или Закон г. Москвы от 12.07.2002 N 42 "О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время..»).

Что касается иных рычагов давления, то можно обратиться в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения имущества с информационным письмом о фактическом использовании имущества с указанием адреса места его нахождения и фамилии хотя бы одного из собственников.

Наталья: Если мы снимем квартиру по договору, через агентство, можем ли мы с дочкой получить временную регистрацию в этой квартире?

Ответ: Договор коммерческого найма жилого помещения в пределах срока его действия является основанием для получения временной регистрации по месту пребывания гражданина. Для регистрации в органы регистрационного учета нанимателю необходимо представить следующие документы: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, договор найма и его копию, заявление установленного образца с согласием наймодателя. Если наймодатель отказывается предоставить свое согласие, то наниматель вправе обратиться в суд с иском о понуждении наймодателя к исполнению закона.

Юлия: Скажите пожалуйста, могут ли в суде признать договор аренды ничтожным, если за собственника − мужа договор подписала его жена. Доверенности на право сдачи квартиры у нее нет.

Ответ: Вы совершенно правы, договор может быть признан ничтожным, если сторона его заключившая, не наделена соответствующими правами или полномочиями. Однако, в случае признания договора ничтожным по основанию ненадлежащего представителя, наниматель вправе будет истребовать денежные средства, переданные наймодателю как в уплату за проживание, так и за произведенные им иные выплаты, в т.ч. коммунальные платежи, если у нанимателя имеются подтверждающие финансовые документы.

Елизавета: Я с мамой живу в коммунальной двух комнатной квартире. Одна комната наша, соответственно другая принадлежит соседям. Они сдали свою комнату пожилой женщине, которая сама здесь живет и пересдает комнату еще 2 людям. В комнате получается 3 человека. Нас не ставят в известность кто, когда заедет, а общими местами пользуются все. У нас уже пропадали вещи, жильцы постоянно разводят грязь и не убирают за собой мусор, я не говорю о том, что они пользуются без спроса нашими вещами. Мы уже обращались к участковому, но он только проверил регистрацию и заставил их заключить договор аренды, дальше он сказал нам разбираться самим. У меня вопрос, что нам делать в такой ситуации, соседи специально сдают свою комнату конфликтным людям, так как мы не согласились на их условия разъезда. Для нас эта комната единственное жилье.

Ответ: Ваша ситуация вполне типична. К сожалению, законодательство не устанавливает обязательного согласования с соседями сдачу в наем (поднаем) жилого помещения в коммунальной квартире. Поэтому лучший способ избежать конфликтов – это достичь договоренности с соседями. Если договориться не представляется возможным, то вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением. В случае если комнаты в квартире приватизированы, то исковые требования должны относиться к праву пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Если не приватизированы – то предметом иска может быть требование об устранении препятствий и определении порядка пользования жилым помещением. Но в любом случае рекомендую вам обратиться к адвокату за профессиональной помощью в подготовке к судебному процессу.

Анатолий: Я снимаю квартиру и пересдаю ее по суткам. Хозяин квартиры и соседи об этом знают. Проблема в том, что соседи написали жалобу участковому о том, что в квартире сдаваемой мною, бывает шумно, участковый вызывает теперь меня и хозяина квартиры написать объяснительную, что делать? Что мне грозит в данной ситуации? У меня нет ИП.

Ответ: Ваш вопрос содержит в себе несколько проблем. Во-первых, позволяет ли ваш договор найма (аренды) сдавать квартиру в поднаем (субаренду)? То есть содержит ли он нормы, указывающие на это право? Если такого пункта в договоре нет, то ваш наймодатель (арендодатель) вправе расторгнуть с вами договор на основании нарушения его условий.

Во-вторых, жалобы соседей на шум со стороны жильцов, проживающих в соседней квартире, являются основанием для наложения штрафа на собственника за нарушение закона «О тишине», а в случае повторения нарушения может грозить расторжением договора найма (аренды) и выселением жильцов из арендованного помещения. При этом вам придется компенсировать собственнику расходы по уплате штрафа.

В-третьих, неуплата налогов с доходов, полученных от коммерческой деятельности, является административным правонарушением и влечение наложение штрафа, размер которого определяется в соответствии с квалификацией данного правонарушения.

Татьяна: Ситуация следующая, нашла по объявлению квартиру, понравилась, согласилась снимать. При заключении договора собственник потребовал копию моего паспорта, в том числе со страницей места регистрации. В ходе краткосрочного проживания в квартире и постоянных вмешательств в проживание собственника решила найти другую квартиру и съехать. Сделали перерасчет, собственник вернул деньги, однако копию паспорта отказался выдавать под предлогом «на всякий случай». Имею ли я право потребовать возврата копии паспорта, и чем может грозить оставление копии документа, удостоверяющего личность у человека, с которым разошлись мы в не очень хороших отношениях.

Ответ: При заключении гражданско-правовых договоров существующая практика предоставления документа, удостоверяющего личность, предусмотрена действующим законодательством РФ. В этой связи ничего противозаконного ваш контрагент не совершил. Вы, со своей стороны, также должны были при заключении договора найма (аренды) истребовать паспорт собственника, а также документы на объект найма (аренды).

Использование личных данных другого гражданина в противоправных целях квалифицируется Уголовным кодексом РФ как мошенничество и предусматривает наказание соразмерно тяжести содеянного.

Что касается копии документа, которая была сделана вашим контрагентом при заключении договора, то ее возврат не гарантирует отсутствие у собственника копии с копии, которую он мог сделать без вашего участия.

Обращаю ваше внимание на то, что любые личные данные, в т.ч. данные паспорта, должны подтверждаться оригиналом соответствующего документа. Так что думаю, что ваши волнения несколько преждевременны.

Олеся: Подскажите, пожалуйста, как поступить в ситуации, и стоит ли вообще что-то предпринимать. Знакомый попросил найти ему квартиру для временного проживания, по объявлению я позвонила женщине, она сдавала комнату в коммунальной квартире. Знакомый в то время работал в другом городе, и ему необходимо было зарезервировать квартиру, чтобы он в момент приезда уже мог въехать. Я встретилась с хозяйкой, объяснила ситуацию, она согласилась сдать квартиру, договора заключено не было, я просто отдала деньги за месяц, а она отдала ключи. После приезда знакомого на следующий день, я отдала ему ключи и передала хозяйке его номер телефона, после чего они благополучно встретились, не знаю, заключали они договор или нет, но он предоставил хозяйке квартиры ксерокопии своего паспорта. Мой паспорт при встрече она «для подстраховки» сфотографировала на камеру телефона. Оплата была за месяц, Знакомый уехал через 2 недели, написал мне, что ключи отдал хозяйке. После чего спустя ещё месяц, мне звонит та самая хозяйка и угрожает подать на меня заявление в милицию, за то, что знакомый якобы не вернул ей ключи. Как стоит поступить в данной ситуации, и имеют ли её претензии основания?

Ответ: Если я правильно поняла, вы не можете с уверенностью утверждать, что ваш знакомый не заключал с собственницей договора найма жилого помещения. Вы также не знаете, подписывались ли акты приема-передачи ключей и/или имущества и передавались ли хозяйкой расписки в получении денежных средств в оплату проживания? И, наконец, вы уверены, что ваш знакомый действительно передал ключи в руки самой хозяйки, а не отдал их соседке или просто опустил в почтовый ящик?

Как вы видите, вопросов много, поэтому дать однозначный ответ в оценке ситуации крайне трудно.

Во избежание подобных ситуаций рекомендуем обращаться к специалистам нашей компании, которые помогут вам подобрать жилье в соответствии с вашими требованиями и правильно выстроить взаимоотношения с его собственниками.

Ксения: Уже 8 месяцев снимаем 2-х-комнатную квартиру вдвоем с подругой. Сейчас я собираюсь съехать. Должна ли хозяйка вернуть мою часть депозита? или он возвращается только после полного освобождения квартиры? Заранее спасибо!

Ответ: Депозит, как правило, возвращается после освобождения жилого помещения. Его целью является обеспечение компенсации в случае возникновения убытков, связанных с проживанием нанимателей, таких как: причинение ущерба помещению или имуществу, неоплаченные счета междугородних соединений, а также неоплата периода проживания. Так как договор найма не закончился, эти риски продолжают существовать. Поэтому ваша часть депозита должна быть возвращена либо подружкой по окончании вашего периода проживания, либо хозяйкой – по окончании договора найма.

Оксана: Я сдала квартиру по договору найма на 11 месяцев, через 1,5 месяца мне наниматель сообщает по телефону, что досрочно растрогает договор. В договоре прописан срок уведомления не менее чем за 30 дней. Оплата за наем была по 27.11, съехал наниматель 29.11. По договору срок оплаты за наем указан до 30 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Съехав, наниматель не оформил ни акт возврата имущества, ни соглашение о расторжении. Залог я не вернула. При осмотре квартиры были обнаружены порча имущества и засор в санузле. На мои звонки и смс-сообщения наниматель не отвечает. Я как наймодатель послала заказное письмо с уведомлением, в котором просила его подъехать и рассчитаться за наем и порчу, но уведомление о вручении пришло с пометкой «адресат получать письмо отказался». Как мне поступить? Может мне нужно послать нанимателю телеграмму о досрочном расторжении договора в связи с нарушением его обязанности по оплате проживания и коммунальных услуг?

В договоре есть пункт, по которому я вправе расторгнуть договор за нарушение сроков оплаты и зачесть из суммы депозита неоплату прожитого периода и убытков. Могу ли так поступить? И должна ли я возвратить ему залог или могу залог не возвращать? Спасибо большое заранее.

Ответ: Вы совершенно правы, вам действительно следует связаться с вашим нанимателем и попытаться решить вопрос оплаты и расторжения договора путем переговоров. Если же наниматель не желает идти с вами на контакт, то вы вправе обратиться в суд по месту нахождения ответчика. Предметом иска может быть, например, взыскание с него суммы задолженности за фактически прожитое и не оплаченное время проживания в квартире, оплаты счетов и возмещение убытков за порчу имущества. Также иск может содержать требование о понуждении его к подписанию акта сдачи-приемки (возврата) помещения и имущества. Однако следует учитывать, что порча имущества должна быть оформлена надлежащим образом, т.е. быть доказана документально.

Николай: Скажите, пожалуйста, может ли агент не показывать квартиру, если не подписан договор? И есть ли статья?

Ответ: Если я вас правильно поняла и речь идет о показе вашей квартиры с помощью риелтора в целях ее продажи или аренды, то основанием для такой деятельности служит одна из форм гражданско-правового договора: на оказание услуг или агентирования. Вообще в соответствии с гражданским и налоговым законодательством любая работа / услуга, в т. между физическими лицами, должна оформляться соответствующим гражданско-правовым договором. Что касается показа квартиры, то наличие договора обязательно, т.к. агент, по сути, представляет интересы собственника и должен быть наделен соответствующими правами. Следует также сказать, что именно договором стороны фиксируют объем работы / услуги, размер вознаграждения и способы его выплаты, а также иные существенные условия договоренностей, без которых стороны не могут быть уверены в добросовестном исполнении контрагентом принятых обязательств.

Галина: Скажите, пожалуйста, если в договоре аренды квартиры не указан срок действия договора, нужно ли его регистрировать и платить налоги?

Ответ: Если помещение жилое, а ваш контрагент физическое лицо, то договор является наймом. В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ, при отсутствии в договоре найма срока его действия, он считается бессрочным, а, следовательно, долгосрочным, и его необходимо регистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, реестра и картографии (Росреестр). При этом следует учитывать, что в случае отсутствия в его тексте положений о порядке расторжения договора, расторгнуть его будет возможно только по решению суда.

Если же вашим съемщиком является юридическое лицо, либо помещение относится к нежилым помещениям, то данный договор называется арендным. Отсутствие срока аренды также указывает на его бессрочность, т.е. долгосрочность и, следовательно, он также подлежит регистрации в Росреестре. Досрочное расторжение договора аренды возможно, но при условии, что контрагент будет уведомлен за 3 месяца до даты расторжения.

Что касается уплаты налогов, то эта обязанность налогоплательщика предусмотрена Налоговым кодексом РФ, а ее несоблюдение влечет к уголовной ответственности.

Дмитрий: Можно ли сдать жилую площадь (квартиру) под офис строительной компании. Если нет, то на что ссылаться?

Ответ: Ответ на ваш вопрос содержится в ст.288 Гражданского кодекса РФ: «…Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством».

Кирилл: Собственник сдает квартиру, в этой квартире проживают и зарегистрированы я и еще два человека. И я не совершеннолетний. Могу ли я получать свою часть суммы с указанной в договоре суммы?

Ответ: В соответствии с Гражданским кодексом РФ доход от имущества, сдаваемого в аренду / наем получает его владелец на основании заключенного договора с арендатором / нанимателем.

Если я правильно поняла, ни вы, ни еще двое зарегистрированных проживающих собственниками данной квартиры не являются. Следовательно, полученный доход принадлежит только собственнику. Однако, лица, зарегистрированные в жилом помещении и имеющие права пользования им, вправе не давать собственнику согласия на заключение договора аренды / найма, если у этих лиц нет другого жилья, где они фактически проживают или которое принадлежит им на праве собственности. За несовершеннолетних данное согласие дают их законные представители (отец и/или мать).

Вячеслав: Я проживаю с женой на её жилплощади. Жена здесь прописана и имеет долю в своей собственности. Могу ли я оформить договор аренды этой квартиры под свою фирму, для фактического адреса. Юр. адрес есть другой.

Ответ: Ответ на ваш вопрос содержится в ст. 288 Гражданского кодекса РФ: «…Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством».

Елена: У нас такая ситуация. Мы снимали квартиру по договору найма. За время нашего проживания я ушла в декрет и родила ребёнка (на момент вселения уже был ребёнок 5-ти лет), работал один муж и, к сожалению, денег не хватало, поэтому мы часто задерживали арендную плату и платежи за коммунальные услуги (по договору оплачиваем мы). Хозяину надоело такое положение дел, и он нас выселил, предупредив за 2 дня, что нашёл новых нанимателей. В договоре указано, что если плата за наем не вносится более 10 дней, то арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Мы спорить не стали и съехали в указанный срок. Но деньги которые были должны не заплатили, и соответственно за коммуналку тоже. Когда мы съезжали, хозяин при этом отсутствовал (он был в другом городе). Ключи ему передали. Через 2 недели он прислал заказное письмо, чтобы мы оплатили задолженности с учётом пени (по договору 1% за каждый день просрочки) и фото квартиры, где указал, что мы испортили стены, полы, мебель, и чтобы мы за свой счёт оплатили ремонт (в договоре указано, что мы несём ответственность за мебель и ремонт и в случае порчи восстанавливаем за свой счёт). Он грозится подать в суд, если мы добровольно не оплатим долг и не сделаем ремонт.

Вопрос: имеет ли он право подавать на нас в суд, если не платит налог на аренду? И примет ли суд во внимание то, что у мужа (он заключал договор с хозяином) двое маленьких детей и жена не работает? Спасибо.

Ответ: Ваша ситуация по-человечески вполне понятна, но с точки зрения законодательства, увы, не на вашей стороне. Начну по порядку.

Во-первых, регулярная задержка оплаты коммерческого найма чревата расторжением договора, если в договоре четко прописан порядок оплаты, ответственность нанимателя в случае несвоевременной оплаты, а также порядок и случаи досрочного расторжения договора. В вашем письме не сказано, заключали ли вы договор найма через нашу компанию или самостоятельно, поэтому, не видя текста договора, трудно его комментировать.

Во-вторых, принятие и возврат помещения следует производить по соответствующим актам, в которых обязательно указываются возможные дефекты при приеме и при сдаче, но с поправкой не естественный износ.

В-третьих, истечение и/или расторжение договора не освобождает сторону от исполнения своих обязательств по оплате уже полученных услуг/работ.

В-четвертых, право стороны договора (наймодателя) обратиться в суд с иском о взыскании суммы задолженности по договору найма, предоставлено законом и никак не связано с обязанностью по уплате налогов. Хотя следует признать, что таким образом наймодателю придется выйти из тени и предъявить договор суду. Возможно, что свою обязанность по уплате НДФЛ наймодатель исполнит в этом случае добровольно. Что касается судебного разбирательства, то стороны вправе приводить любые доказательства и доводы в свою пользу. Какие из них суд учтет при вынесении решения и в чью пользу оно будет – прогнозировать не берусь.

Ася: Мы с мужем снимаем комнату в двухкомнатной квартире по договору, живем месте с хозяйкой. Хозяйка не дает нам нормального житья, не разрешает приводить гостей, хотя при заключении договора это обсуждалась и в то время она была согласна. Посоветуйте, что мне делать и к кому обратится, ведь скоро я стану мамой и мне не хочется менять жильё, а без гостей не обойтись. Заранее спасибо.

Ответ: Ссылаться на договоренности стороны могут только в том случае, если они прописаны в договоре (в данном случае – в договоре найма). Те договоренности, которые не вошли в договор, не могут считаться его условиями.

Дарья: У нас такая ситуация: мы с мужем снимали квартиру, заключили договор, хозяйка от руки написала договор, договор был заключен на моего мужа, в договоре было указано, что находится в квартире, сумма оплаты за месяц, и оплата за потребленную воду и электричество. Муж свою подпись не ставил, его паспортные данные тоже не указаны. Платили мы всегда вовремя, но хозяйка потребовала, чтобы мы платили и за капитальный ремонт дома. Сумма за капитальный ремонт за все месяцы проживания набралось 19000 рублей. Мы заявили, что платить за ремонт не будем, хозяйка потребовала, чтобы мы съехали, однако оплату за текущий месяц она не вернула. Спустя три месяца нам приходит повестка в суд по иску об истребовании оплаты ремонта. Что нам делать в такой ситуации? Имеет ли силу договор, которой написан от руки?

Ответ: Наем жилого помещения, как любой гражданско-правовой договор, основывается на положениях Гражданского кодекса, в соответствии с которым стороны вправе по соглашению между ними устанавливать условия проживания и оплаты. Договор должен содержать: полные реквизиты сторон (ФИО, паспорт, адрес регистрации и подписи стороны), предмет, обязательства сторон, порядок и сроки оплаты найма, срок договора и порядок его расторжения. В текст также могут быть включены и иные условия, которые стороны считают необходимым включить.

Ваша ситуация требует внимательного изучения договора и других документов, поэтому рекомендую обратиться за помощью к адвокату для выработки позиции защиты в суде.

Константин: Мои родители сдали квартиру жильцу через посредника, являющегося юридическим лицом. Но договор с ним не заключали. Дом является новостройкой, свидетельства на право собственности пока нет. Посредник уверяет, что договор найма и оплата за проживание будут после оформления права собственности на квартиру. Подскажите, пожалуйста, что делать в этой ситуации, очень надеюсь на ваш ответ.

Ответ: Если договоренности сделаны только на словах, то для третьих лиц они силы не имеют, т.к. совершены без соблюдения установленной законом письменной формы. В этом случае действия посредника являются незаконными и вопрос выселения жильцов из незаконно занятого ими помещения вообще не стоит - надо лишь потребовать вернуть ключи и освободить помещение. При необходимости можно обратиться к участковому. Ваши дальнейшие действия могут быть направлены либо на выселение жильцов, либо на заключение письменных соглашений как с посредником, так и с жильцами напрямую. При этом следует учитывать, что ваши права на незавершенное строительством жилое помещение должны быть подтверждены договором долевого участия в строительстве или иным документом (например, оплатой пая в ЖСК) и вы вправе распоряжаться им лишь в пределах своих прав.

В любом случае решать вам. Но на будущее рекомендую любые договоренности совершать в письменной форме, чтобы не стать жертвой мошенничества. Однако сокрытие дохода в целях ухода от налогов является серьезным правонарушением, а при наличии сговора с двумя и более лицами может быть квалифицировано как преступление. Поэтому советую обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости, зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости, например, в «МИЭЛЬ».

Ирина Михайловна: Здравствуйте, у нас вот какая проблема: мы заключили договор с хозяином квартиры, но он захотел увеличить арендную плату (хотя по договору это нельзя). Тогда он заселил других квартирантов, деньги обещал привезти, но перестал отвечать на телефонные звонки, скрывается. Подскажите, что делать?!

Ответ: В случае, если договор найма надлежащим образом оформлен и подписан Сторонами договора, права каждой Стороны договора найма должны соблюдаться противоположной Стороной договора, а обязанности, которые каждая из Сторон договора найма приняла на себя, должны исполняться надлежащим образом.

Если договор найма регламентирует порядок изменения платы за наем, то никаким иным образом плата за наем меняться не может, кроме случаев, предусмотренных законом и самим договором.

Каждый договор найма должен содержать информацию о правах третьих лиц на жилое помещение, которые могут помешать Нанимателю полноценно пользоваться этим помещением. Проживание в переданном внаем помещении иных лиц, за исключением проживающих с Нанимателем, без согласования условий такого проживания непосредственно с Нанимателем - нарушение Наймодателем не только положений договора найма, но и смысла передачи жилого помещения внаем.

При нарушении условий договора одной из Сторон этого договора и в случае, если мирным путем спор не может быть разрешен, другая сторона всегда сохраняет право обратиться в суд.

Учитывая, что жилое помещение было подобрано при посредничестве агентства недвижимости, нужно сообщить о сложившейся ситуации в это агентство. Профессиональные агентства недвижимости могут, как минимум, проконсультировать своего Клиента по конфликтному вопросу, возникшему из проведенной сделки.

Валерий: Снимаю квартиру. В договоре найма сказано: «наймодатель обязуется не позднее 15 дней по окончании действия договора возвратить внесенную ему нанимателем залоговую сумму при отсутствии претензий по состоянию помещения, по имуществу, указанному в описи и неоплаченным счетам». На днях хозяйка попросила освободить жилье, залог не возвращает. Вопрос: какой суд решает данные вопросы? Насколько перспективно вернуть в этой ситуации залоговые деньги?

Ответ: Бесспорно, если существует договор, подписанный всеми сторонами отношений, возникающих на основании этого договора, то условия такого договора обязательны к исполнению для всех лиц, подписавших договор. Согласно гражданскому законодательству РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Одностороннее изменение обязательств, возникших на основании договора между несколькими лицами, запрещено. Поэтому, если наймодатель, добровольно подписавший договора найма, обязался вернуть залоговую сумму, то вернуть залоговую сумму он обязан, если иного соглашения с нанимателем он не заключал.

Если наймодатель отказывается от исполнения своих обязательств по договору, Вы, естественно, можете обратиться в суд за защитой нарушенных прав. Если сумма иска в совокупности не превысит 50 тыс.рублей, исковое заявление подлежит рассмотрению у мирового судьи, если превысит - в районном суде по месту жительства ответчика, если иное не установлено соглашением сторон (ст.ст.23, 24 ГПК РФ).

На вопрос о перспективности возврата залоговой суммы ответить сложно, т.к. важную роль при рассмотрении любого судебного дела играют предоставленные сторонами спора доказательства своей правоты, в том числе документы, подтверждающие достигнутые сторонами спора договоренности.

Юрий: У меня доля (половина квартиры); могу ли я сдать свою долю? Могу ли я заключить договор о доверительном управлении?

Ответ: Являясь собственником жилого помещения, Вы можете владеть, пользоваться и распоряжаться этим помещением, в том числе сдавать в аренду, наем, продавать, заключать в отношении своего имущества различного вида договоры, не запрещенные законом и т.п. Ваше право собственности охраняется законодательством Российской Федерации.

Однако при осуществлении своего права собственности не следует забывать и о сособственниках. Если жилое помещение принадлежит не только Вам, а нескольким лицам на праве общей собственности, то без согласия этих лиц распоряжение общим жилым помещением запрещено, так как их права собственности также защищены законодательно.
Статьей 246 Гражданского кодекса РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Наталья Вострикова: Я снимаю квартиру в Подмосковье, заплатила за первый и последний месяц. В съемной квартире под ванной льет вода, сама ванна замурована кирпичом и кафелем, туда не подойти. Я поставила хозяйку в известность, пришли из ЖЭКа и перекрыли нам воду вообще, 10 дней мы без воды, сама же хозяйка нам говорит, чтобы мы сами делали ремонт труб за свой счет. Я решила искать другую квартиру, но хозяйка отказалась и возвращать мне деньги за последний месяц, и ремонтировать квартиру тоже. Что мне делать? Подскажите, пожалуйста!

Ответ: Согласно Гражданскому кодексу РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма.

Капитальный ремонт остается обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Таким образом, прежде всего Вам необходимо обратиться к условиям договора найма жилого помещения, заключенного между Вами и собственником жилого помещения (его представителем). Именно договор найма является первостепенным документом, регламентирующим права и обязанности наймодателя и нанимателя в период найма жилого помещения.

Также необходимо определить вид необходимого ремонта. Как правило, текущий ремонт связан с поддержанием работоспособности отдельных элементов жилого помещения, в том числе отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации. В свою очередь, капитальный ремонт предполагает замену тех или иных элементов, более серьезные и дорогостоящие работы. В том случае, если внутриквартирный ремонт (текущий) жилых помещений связан с производством капитального ремонта, то он производится за счет наймодателя.

Немаловажным также является надлежащее исполнение наймодателем своей обязанности по внесению соответствующих ежемесячных коммунальных платежей за технический ремонт. В этом случае Управляющая компания или любая другая компания, обслуживающая жилой дом, в котором расположено данное жилое помещение, должна способствовать поддержанию всех систем жизнеобеспечения дома в надлежащем состоянии и, соответственно, организации и проведению необходимого ремонта.

В случае, если договор найма не содержит четких указаний относительно того, кто именно из сторон договора найма должен производить тот или иной ремонт, возможен вариант, когда ремонт производит наниматель за счет собственных средств, а наймодатель высчитывает потраченную на ремонт сумму из сумм ежемесячных арендных платежей, но этот вариант возможен только по обоюдной договоренности сторон.

Если сторонам договорных отношений не удается достигнуть соглашения по тем или иным важным вопросам, у каждой из сторон остается право обратиться в суд.

Катерина: Почти 3 месяца назад заключила договор об аренде двухкомнатной квартиры. Хозяйка уехала из города, и оплату я ей отправляла на банковскую карту. В конце этого месяца хозяйка сообщила, что ей негде больше жить поэтому в ноябре я должна освободить квартиру. Договор заключен на год, квартиру искала через «МИЭЛЬ». Получается, я проживу в квартире лето, но ведь на этот период я могла найти квартиру с краткосрочной арендой и намного дешевле. Я каждый день хожу на занятия и работаю, времени искать другое жилье нет. Спрашивается, за что я отдала деньги агентству?!

Ответ: В Российской Федерации агентства недвижимости — это организации, оказывающие профессиональные посреднические услуги на рынке недвижимости. Перечень услуг агентства, как правило, всегда определен в договоре, на основании которого агентство оказывает услуги клиенту.

Если клиент обращается в агентство по вопросу подбора жилого помещения для снятия его внаем, то конечной услугой в данном случае будет сопровождение клиента на сделке, при заключении договора сторон (договора найма). В дальнейшем возможны только консультативные услуги, если они предусмотрены договором, заключенным между агентством и клиентом.

Стороной отношений, возникающих по поводу найма жилого помещения, агентство не является. В соответствии с гражданским законодательством РФ обязательства, вытекающие из договорных отношений сторон, возникают непосредственно у сторон этих отношений и не создают обязанностей для лиц, не участвующих в обязательствах в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (ст. 308 ГК РФ).

Таким образом, ответственность за надлежащее исполнение обязательств по договору несет сторона, участвовавшая в подписании договора, и, тем самым, подтвердившая принятие на себя обязательств.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Соответственно права, обязанности, а также ответственность по договору найма возникают непосредственно у наймодателя и нанимателя.

Катерина: Хозяйка приходит без моего ведома и присутствия в квартиру, хотя в договоре указано, что она не имеет права так делать. Как поступить в данной ситуации?

Ответ: Вы совершенно правы в том, что без Вашего ведома ни наймодатель, ни собственник жилого помещения (даже если эти статусы не совпадают в одном лице), не могут посещать переданное внаем жилое помещение, когда им вздумается, если договор найма не разрешает такое посещение.

Подписывая договор найма, стороны договора принимают на себя определенные обязательства, которые согласно ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Предоставляя жилое помещение внаем, собственник этого жилого помещения сознательно ограничивает свое право собственности. С момента заключения договора найма жилое помещение переходит во временное владение и пользование нанимателя на срок действия договора и даже свободно распоряжаться таким жилым помещением без учета интересов нанимателя собственник уже не может.

Более того, закон защищает права нанимателя владеть и пользоваться имуществом даже против собственника, если последний нарушает права нанимателя (ст. 305 ГК РФ).

Таким образом, если наймодатель и/или собственник жилого помещения, переданного внаем, нарушает права нанимателя жилого помещения, установленные не только законом, но и договором, считая, что его право собственности безгранично, наниматель может обратиться в суд за защитой своих законных прав.

Майя: Юридическое лицо заключило Договор аренды на нежилое помещение, находящееся в совместной собственности супругов, в лице одного из супругов (мужа). Можем ли мы в рамках этого договора вести дела также и с супругой (имеет ли она право подписывать дополнительные соглашения, изменения к договору, принимать оплату и т.д.)?

Ответ: Согласно нормам российского законодательства участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Однако сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга, но только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В связи с тем, что передача жилого помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, в наем/аренду является одним из способов распоряжения совместной собственностью, рекомендуется:
- заключить договор найма/аренды от имени обоих супругов (оба супруга выступают Наймодателями/Арендодателями)
- либо получить нотариально удостоверенное согласие супруга, не указанного в договоре найма/аренды, на передачу совместного имущества в наем/аренду.

Если нотариальное согласие получить затруднительно по тем или иным причинам, то необходимо получить хотя бы простое письменное согласие другого супруга на передачу имущества в наем/аренду, например, подпись в договоре найма/аренды в месте, где указаны собственники жилого помещения или в виде отдельного собственноручно оформленного супругом документа.

Предполагается, что оснований для возникновения вопросов о правомочности подписания документов, связанных с наймом/арендой жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов, у третьих лиц не появится в первом из перечисленных случаев, то есть в случае, если договор найма/аренды будет заключен от имени обоих супругов. В иных случаях правомочность подписи придется каждый раз подтверждать дополнительными документами.

Ковалева Галина: Я являюсь индивидуальным предпринимателем. По семейным обстоятельствам мне пришлось выехать за пределы России более чем на полгода. Дочь по доверенности сдала мою квартиру юридическому лицу. Кто в данном случае должен уплачивать налоги и отчитываться в налоговой инспекции и каким образом?

Ответ: Согласно положениям Гражданского кодекса РФ доверенность представляет собой письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Таким образом, права и обязанности по договору найма/аренды квартиры, оформленном лицом, действовавшим на основании доверенности, выданной собственником этой квартиры, возникают непосредственно у собственника квартиры, переданной внаем/в аренду. Соответственно, и доход от сдачи квартиры внаем/в аренду, получает собственник.

Доход, полученный от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, подлежит налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

В зависимости от того, является ли сдача имущества в аренду официальной деятельностью, для осуществления которой было зарегистрировано ИП, или не является, к обязанностям юридического лица, которому сдана квартира, добавятся или не добавятся обязанности налогового агента в отношении доходов собственника, полученных им от сдачи квартиры этому юридическому лицу.

Более подробную консультацию по вопросам, касающимся налогообложения в Российской Федерации, Вы можете получить в Федеральной налоговой службе Российской Федерации (официальный сайт: http://www.nalog.ru/).

Марина Анатольевна: Хочу сдать внаем квартиру, доставшуюся мне по завещанию, других наследников нет. В права наследования еще не вступила, не прошло 6 месяцев. Как правильно оформить договор, и какие могут быть риски?

Ответ: Согласно Гражданскому кодексу РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).

При этом днем открытия наследства ст. 1114 ГК РФ устанавливает день смерти гражданина.

Однако на практике все немного сложнее. Зачастую Наниматель с большим опасением относится к отсутствию документов, свидетельствующих о наличии права собственности Наймодателя на передаваемое внаем имущество. Только на доверии такие сделки редко заключаются, так как иным образом подтвердить отсутствие иных наследников, кроме как представить соответствующий документ, собственник не может.

Тем не менее существует несколько способов осуществить передачу квартиры внаем в период ее оформления в собственность, соблюдая закон и ограждая Нанимателя от лишних волнений. В качестве одного из вариантов можно подписать с Нанимателем предварительный договор найма, грамотно составленный опытным специалистом. За профессиональной помощью в решении своего вопроса Вы можете обратиться в Компанию «МИЭЛЬ-Аренда» по телефону: 8(495)777-79-27 либо посетить один из офисов Компании, выбрав наиболее подходящий для Вас адрес на сайте: http://www.arenda.miel.ru/contacts/.

Андрей Анатольевич: Могу ли я заключить контракт об аренде жилья (квартиры) с собственником, если я не являюсь гражданином Российской Федерации? Если это возможно, то какие документы от меня требуются? Могу ли я рассчитывать на получение регистрации в данной квартире с указанием данного требования в контракте?

Ответ: Да, заключить договор найма квартиры Вы можете. Право на заключение договора не ограничивается по признаку гражданства.
Основной документ, который потребуется Вам при оформлении договора — это Ваш паспорт.

Если Вы достигнете соответствующего соглашения с Собственником жилого помещения, то в договоре Вы также можете указать возможность регистрации в данном жилом помещении на период действия договора найма.

Специалисты Компании «МИЭЛЬ-Аренда» с радостью окажут Вам квалифицированную консультационную помощь, помощь в проведении переговоров с Собственником жилого помещения, в согласовании условий договора с последующим сопровождением на сделке.

Надежда: Я оформляю налоговый вычет, и в нём мне перезачтут мой доход от сдачи квартиры (договор на сдачу квартиры оформлен через вашу компанию). При заполнении справки 3ндфл мне необходимо указать реквизиты вашей компании?

Ответ: Надежда, дело в том, что при сдаче квартиры в наем/аренду доход Вы получаете не от «МИЭЛЬ», а от нанимателя/арендатора Вашей квартиры.

Соответственно, в налоговых документах, предусматривающих указание информации о доходах от сдачи квартиры, Вам необходимо указывать данные того, кто снимает квартиру,
т.е. того, с кем договор найма/аренды заключен.

Таким лицом выступает физическое лицо-наниматель или юридическое лицо-арендатор.
В связи с тем, что «МИЭЛЬ» стороной договора найма/аренды не является, реквизиты Компании в документах, которые Вы заполняете с целью получения налогового вычета, указывать не нужно.

Алексей: Снимаем с девушкой комнату по договору, заключенному на полгода до 08.04.12, но хозяин требует, чтобы мы съехали уже к 9.03.12. Заранее предупредил. Имеем ли мы право отстаивать еще 1 месяц проживания?

Ответ: В вашей ситуации все зависит от условий договора найма, который Вы подписали с собственником арендуемой квартиры.

Если договором предусмотрено его досрочное расторжение одной из Сторон без нарушений другой Стороной условий договора найма с предупреждением за определенный срок - то собственник может потребовать такого расторжения, предупредив Вас в согласованный договором срок.

Если досрочное расторжение не предусмотрено, то Вы можете настаивать на проживании до окончания срока действия договора.

Клементьев Егор: Я собственник 1/2 доли в двухкомнатной квартире с раздельными комнатами. Могу ли я сдать в аренду по договору свою долю без согласия других собственников, или для этого сначала нужно определить порядок пользования конкретной комнатой? Согласие они не хотят давать.

Ответ: Являясь собственником жилого помещения, Вы можете владеть, пользоваться и распоряжаться этим помещением, в том числе сдавать в аренду, наем, продавать, заключать в отношении своего имущества различного вида договоры, не запрещенные законом и т.п. Ваше право собственности охраняется законодательством Российской Федерации.

Однако при осуществлении своего права собственности не следует забывать о и сособственниках. Если жилое помещение принадлежит не только Вам, а нескольким лицам на праве общей собственности, то без согласия этих лиц распоряжение общим жилым помещением запрещено, так как их права собственности также защищены законодательно.
Статьей 246 Гражданского кодекса РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Порядок пользования общим имуществом в квартире устанавливается соглашением собственников квартиры только для того, чтобы письменно зафиксировать именно порядок использования имущества собственниками и иными лицами, зарегистрированными в квартире.

Установление порядка пользования имуществом не отменяет обязанность собственника доли в праве собственности на квартиру получить согласие всех сособственников прежде чем тем или иным образом распорядиться своей долей.

Дмитрий: Я являюсь собственником доли (1 комнаты) в 4-комнатной квартире. Соседи планируют сдавать комнаты. Имею ли я право давать согласие или несогласие на сдачу комнат, если претенденты вызывают у меня опасения? Могу ли запрашивать информацию — паспортные данные, место работы, судимость и т.д.?

Ответ: К сожалению, в вопросе четко не определено какое именно имущество в квартире принадлежит Вам и Вашим соседям: доли в праве собственности на квартиру или конкретные комнаты в коммунальной квартире.

В случае если право собственности в квартире разделено по долям, то применяются положения законодательства РФ о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности. Таким образом, согласно ст.ст. 246, 247 ГК РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом», «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».

Следовательно, без Вашего согласия распорядиться своей долей в праве собственности на квартиру Ваши соседи не могут.

В случае если квартира является коммунальной и комнаты принадлежат на праве собственности разным лицам, то Ваше согласие желательно.

Законодательство РФ разрешает собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться предметом своей собственности по своему усмотрению, не нарушая права третьих лиц. Получение согласия соседей на сдачу комнаты внаем прямо законом не предусмотрено. Судебная практика по этому вопросу двойственна.

При вынесении решения по таким вопросам одни судьи отталкиваются от того, что комнатой собственник может распоряжаться по своему усмотрению, но места общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор) остаются в общей собственности владельцев всех комнат в квартире. И именно местами общего пользования собственник не может распоряжаться без согласия соседей. Поэтому в таких случаях суд защищает соседей, чье согласие на сдачу комнаты внаем не было получено.

В то же время некоторые суды защищают права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В этом случае нанимателей не выселяю, но рекомендуют всем проживающим в квартире лицам письменно определить порядок пользования местами общего пользования в квартире, а при недостижении согласия — обратиться в суд.

Информацию о вселяемых лицах Вы можете попросить предоставить их самих, либо того собственника, который сдает им свою комнату. Персональные данные лица охраняются законом и их распространение запрещено за исключением случаев, прямо предусмотренных законом, например, предоставление данных на основании судебного запроса.

В любом случае каждый гражданин имеет право на защиту своих интересов в суде.

Сергей: Мною был заключен договор о найме жилого помещения с 01.04.2006 г. По 01.04.2011 г. плата за найм в договоре не предусмотрена. В договоре написано: «Если одна из сторон за один месяц до истечения срока действия договора не заявит в письменной форме о своём желании прекратить действие договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок». Заявления о прекращении действия договора в указанные сроки не было. Месяц назад наймодатель захотел перезаключить договор и внести в него пункт о плате за найм. Имеет ли он на это право, если в договоре нигде напрямую об этом не указано? Но существует следующий пункт договора: «В настоящий договор могут быть внесены изменения и дополнения по соглашению сторон либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации».

Ответ: Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ). В случае, если между сторонами договора не достигнуто соглашение по одному или нескольким существенным условиям, договор заключенным не считается. Положениями главы 35 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. При этом одним из существенных условий указанного договора является плата за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение должен быть установлен по соглашению сторон в договоре найма, а вот срок, в течение которого плата должна быть внесена Нанимателем Наймодателю, в договоре фиксировать не обязательно.

В случае если законом или договором не установлено иное, изменение условий договора, как и расторжение договора, возможно по соглашению сторон этого договора, совершенному в той же форме, что и сам договор, либо в судебном порядке (гл.29 ГК РФ).

Алена Щербакова: я нашла агента по аренде интересующей меня квартиры не через ваши офисы, но агент представилась сотрудником «МИЭЛЬ». Как проверить, является ли этот человек действительно сотрудником «МИЭЛЬ», какие документы могут это подтвердить? Сегодня просмотр квартиры с агентом и владельцем. Меня заверили, что оплата будет после заселения, договор на аренду квартиры будет от «МИЭЛЬ», но нужно внести залог в размере 5000 р. владельцу квартиры. Подскажите, правомерно ли это требование, что нужно делать в таком случае?

Ответ: К сожалению, Вы не предоставили информацию о том, каким именно образом Вы нашли агента, а также фамилию, имя и отчество этого агента, что существенно затрудняет подготовку ответа на Ваш вопрос.

Агенты, имеющие право действовать (осуществлять те или иные действия от имени «МИЭЛЬ»), как правило, при встрече с Клиентом предъявляют свою визитку или, по крайней мере, имеют визитки при себе. На визитках агентов, имеющих право действовать от имени «МИЭЛЬ», указан адрес и телефон офиса, курирующего данного агента.

Договор найма квартиры — это, прежде всего, договор, фиксирующий отношения между Наймодателем и Нанимателем жилого помещения, права и обязанности по договору найма возникают только у Наймодателя и Нанимателя и не могут возникать ни у каких третьих лиц, не участвующих в этом договоре.

Скорее всего, Вам сообщили о том, что бланк договора найма разработан в Компании «МИЭЛЬ». Бланк договора найма, разработанный в «МИЭЛЬ», в верхнем левом углу первой страницы содержит штамп, в котором указано подразделение Компании в Холдинге «МИЭЛЬ», а именно «МИЭЛЬ-Аренда», телефон офиса, предоставившего бланк, а также номер самого бланка договора найма.

Осуществить и грамотно оформить залог денежных средств довольно сложно, но задаток (аванс, обеспечительная сумма и т.п.) достаточно распространен на рынке сделок с недвижимостью и вносится непосредственно Собственнику жилого помещения или Представителю Собственника, уполномоченному Собственником сдать жилое помещение (или осуществить показ жилого помещения). Полномочия Представителя Собственника должны быть надлежащим образом оформлены.

Задаток вносится с целью «забронировать» жилое помещение на определенный срок в случае, если в момент просмотра жилого помещения договор найма не может быть заключен по тем или иным причинам. В подтверждение факта передачи задатка Собственник/Представитель Собственника должен выдать надлежащим образом составленную и оформленную расписку в получении денежных средств в счет выполнения определенных обязательств в последующем.

Александр: Я снимаю квартиру. Имеется договор об аренде в письменном виде, где оговаривается сумма и сроки выплаты ежемесячной ренты. Что делать, если хозяйка квартиры отказывается принимать наличные под расписку об уплате ренты и при этом грозит выселением, ссылаясь на пункт договора о неуплате ренты?

Ответ: К отношениям между сторонами договора найма жилого помещения применимы также общие положения российского законодательства об исполнении обязательств.

Таким образом, в отношениях, связанных с расчетами по договору найма жилого помещения, наниматель (автор вопроса) выступает должником, а наймодатель (хозяйка квартиры) - его кредитором.

Согласно п. 2 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Другими словами, при внесении каждого платежа наниматель имеет право требовать от наймодателя предоставления расписки на сумму внесенной платы за наем, а наймодатель, соответственно, такую расписку обязан предоставить нанимателю.

Если нанимателю не удается настоять на выдаче наймодателем такой расписки, а наймодатель не выполняет такого своего обязательства выдать расписку по требованию нанимателя, но при этом принимает от нанимателя оплату найма квартиры, то риск, связанный с невыполнением обязанности оплачивать наем жилого помещения, остается на нанимателе.

Доказывать надлежащее выполнение обязательств должна каждая сторона самостоятельно.
К сожалению, в случае внесения платы за наем без получения взамен расписки в принятии денежных средств наймодателем, наниматель не имеет доказательств надлежащего выполнения своих обязательств по оплате найма. То есть в этом случае доказать, что наниматель не производит оплат по договору найма жилого помещения легче, чем доказать внесение таких оплат.

Соответственно, при отсутствии доказательств оплаты найма, наймодатель (хозяйка) вполне может сослаться на положения договора, предусматривающие санкции за невнесение нанимателем ежемесячных платежей.

В случае недостижения между сторонами договора найма соглашения о выдаче расписок, подтверждающих внесение необходимых платежей, в качестве некой «подстраховки» можно настоять на присутствии в момент передачи денежных средств третьих лиц, которые впоследствии при возникновении вопросов о внесении/не внесении платы за наем, смогут выступить в качестве свидетелей и подтвердить факт передачи платы за наем. Безоговорочным доказательством передачи денежных средств показания свидетелей являться не будут, но, вполне возможно, что к их показаниям прислушаются.

Если же ни один из приведенных вариантов не подходит, нанимателю следует задуматься над поиском другого жилого помещения, и в договоре найма в отношении подобранного жилого помещения предусмотреть обязанность наймодателя выдавать расписки или иные документы, подтверждающие внесение необходимых денежных средств.

Максим: Скажите, пожалуйста, договор купли-продажи на квартиру 1994 года может свидетельствоват, что квартира, которую я собираюсь снять, «чистая», и меня не выгонят настоящие жильцы? Свидетельство права собственности у неё нет.

Ответ: К сожалению, наличие одного лишь правоустанавливающего документа, в данном случае - договора купли-продажи, не может являться свидетельством "чистоты" квартиры.
Важно, чтобы квартира не находилась под арестом, запретом, чтобы право собственности на квартиру не было обременено, ограничено.

Немаловажными являются сведения о зарегистрированных в квартире лицах, особенно, если есть несовершеннолетние, так как эти лица имеют право пользования квартирой наравне с Вами и в любой момент могут вселиться в квартиру для проживания.

Если квартира приобреталась наймодателем в период зарегистрированного в органах ЗАГС брака, то желательно получить согласие супруга наймодателя на сдачу такой квартиры в наем или как минимум удостовериться, что супруг не против. Что касается договора купли-продажи 1994 года, то такой договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в органах регистрации.

Свидетельства о праве собственности на квартиру может не быть, так как выдача таких свидетельств началась только в 2000 году.

Татьяна: 31 июля 2010 года я заключила договор найма на однокомнатную квартиру сроком на 1 год. 5 марта 2011 выяснилось, что хозяйка собирается прервать договор. Но денежную сумму, предусмотренную в п. 5.4. («на поиск аналогичной квартиры и переезд в размере месячной платы») возвращать не собирается, мотивируя это тем, что у нее НЕТ ДЕНЕГ! Обратились к вашему риэлтору, который занял сторону наймодателя, сославшись на то, что при досрочном расторжении договора, если наймодатель предупредил нанимателя за месяц, то кроме суммы, указанной в п.4.1. договора найма (залоговая сумма в размере месячной платы), владелец НЕ ОБЯЗАН НИЧЕГО ВОЗВРАЩАТЬ. К кому мне теперь обратиться в вашей организации, чтобы помогли решить этот вопрос?

Ответ: Договор найма является документом, фиксирующим отношения между наймодателем и нанимателем жилого помещения. Независимо от того, кем разработан текст договора найма, права и обязанности по договору возникают непосредственно у сторон этого договора, т.е. у наймодателя и нанимателя.

К сожалению, Вами не представлено информации, достаточной для подготовки ответа на основной вопрос, также не представлено документов, контактной информации.

По общим правилам договор найма может быть расторгнут по основаниям и в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ, если сторонами договора не предусмотрены иные основания и условия его расторжения.

Александр Александрович: Я получил квартиру, но пока принял по акту приемки, оформление прописки через полгода. Я могу ее начать сдавать?

 Ответ: К сожалению, крайне недостаточно информации для подготовки ответа на Ваш вопрос. Право сдавать квартиру принадлежит только её собственнику, либо лицу, уполномоченному собственником такой квартиры. Право собственности возникает с момента приобретения квартиры, например, посредством ее покупки, получения в качестве дара по договору дарения, в качестве наследства и т.п. Наличие регистрации по месту жительства, как и наступление момента, с которого возможно ее оформление, никакого отношения к факту возникновения права собственности на квартиру не имеют. Таким образом, сдавать квартиру можно будет с момента регистрации права собственности на эту квартиру.

 Александр: Я госслужащий, проживаю на Сахалине. В Москве у меня есть квартира. На моего отца, который проживает в Москве, я оформил доверенность на эту квартиру с правом сдачи в аренду и т.д. Если мой отец обратится к вам, и на основании этой доверенности будет сдавать квартиру, то кто в этом случае юридически будет считаться арендодателем, я или мой отец? Причина этого вопроса в следующем. Как я уже сказал, я госслужащий, каждый год я обязан все свои доходы указывать в ежегодной справке о доходах. У отца такая же ситуация, он чиновник и обязан заполнять аналогичную справку. Кто из нас - я или мой отец - обязаны в этом случае указывать доход от сдачи в аренду этой квартиры в своей справке?

Ответ: Согласно ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Доверенность выдается с целью представления интересов доверителя перед третьими лицами, и представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Доверенное лицо - это всего лишь лицо, подписавшее договор аренды от имени и в интересах доверителя. Самостоятельных прав и обязанностей в результате сделки доверенное лицо не приобретает.

Таким образом, если квартира сдается в аренду на основании доверенности, выданной собственником такой квартиры, то права и обязанности наймодателя по договору аренды возникают непосредственно у собственника квартиры, выдавшего доверенность.

Из этого следует, что доход от сдачи квартиры также принадлежит собственнику сданной квартиры.

 Иван: При аренде квартиры мы заключили с хозяйкой договор на год, при этом в договоре оговорено, что при досрочном расторжении договора необходимо письменно уведомить за месяц. Какой вид должно иметь это письменное уведомление, и можно ли его написать за 2 месяца?

Ответ: В случае, если в тексте договора не указано, в каком именно виде должно быть составлено уведомление, то уведомление составляется по общим правилам оформления подобных документов.

Как и любое другое письменное обращение, в уведомлении должен фигурировать адресат, а именно: Ф.И.О., паспортные данные, адрес получателя, куда впоследствии будет отправлено уведомление.

Как правило, вся необходимая информация содержится в преамбуле либо в реквизитной части договора.

Ту же информацию необходимо указать об отправителе уведомления.

Обязательно нужно проставить дату составления уведомления, а в конце документа составитель должен поставить свою подпись и расшифровку подписи.

И, естественно, сам текст. Важно информировать наймодателя не только о наличии желания освободить жилое помещение, но и о дате, когда планируется произвести такое освобождение; можно сделать ссылку на договор, где указана обязанность нанимателя предупредить наймодателя о досрочном освобождении помещения.

В остальном текст составляется в свободной форме и уведомитель вправе написать все, что считает нужным сообщить наймодателю.

По поводу срока предупреждения об освобождении. Обычно в договоре указывается, что срок должен составлять не менее 1 (одного) месяца. Соответственно, наниматель может предупредить наймодателя о своем желании освободить жилое помещение не позднее, чем за 1 (один) месяц до предполагаемой даты освобождения. То есть раньше месяца можно предупредить, но позже - уже нельзя.

Если фраза «не менее» не включена, и срок четко зафиксирован, то желательно продублировать уведомление еще и за 1 (один) месяц.

Для отправителя всегда важно, чтобы уведомление не только дошло в срок, но и вообще дошло до адресата. Поэтому можно либо выдать уведомление наймодателю лично «в руки», получив копию уведомления, где было бы указано, что наймодатель уведомление получил, либо направить уведомление заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В этом случае у нанимателя появится документ, подтверждающий, что адресат получил его корреспонденцию.

 Natalia: Квартира в Москве приватизирована на имя моей сестры. В ней прописаны она, ее муж и двое детей. В настоящее время все они проживают за границей, и в ближайшие годы возвращаться не планируют. Какие мне необходимы документы, чтобы сдать квартиру от ее имени?

Ответ: В любом случае Вам потребуются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Если право собственности возникло в результате приватизации, правоустанавливающим документом будет договор передачи. Если приватизация была проведена до 2000 года, правоподтверждающим документом выступит свидетельство о собственности на жилище, если после 2000 года - свидетельство о государственной регистрации права собственности. Как правило, потенциальные наниматели хотят увидеть оригиналы документов, чтобы убедиться в том, что квартира действительно принадлежит собственнику, от имени которого действует представитель. В случае представления нотариально заверенных копий документов, у нанимателя могут появиться обоснованные подозрения.

Если собственником квартиры является только Ваша сестра, то необходимо будет представить нотариальную доверенность, где будет указано, что именно она доверяет и кому именно, а также право на получение доверенным лицом денежных средств или отсутствие у доверенного лица такого права.

От лиц, зарегистрированных в квартире, необходимо получить согласие на сдачу квартиры либо доверенность, позволяющую доверенному лицу подписывать от имени доверителей документы, где будет выражено указанное согласие.

Желательно также в комплекте документов иметь выписку из домовой книги паспортного стола и копию финансово-лицевого счета.

За более подробной информацией, а также по вопросам сопровождения сделки Вы можете обратиться в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» по телефону 8 (495) 777-79-27.

 Людмила: В прошлом году снимала через вас квартиру, договор еще действует. За время проживания затопили соседей. Соседи подали в суд на хозяина квартиры, когда будет процесс - неизвестно, какой ущерб - тоже, так как соседи даже не пускают в квартиру посмотреть. Сейчас я хочу переехать, но хозяин не хочет возвращать залог, мотивируя это тем, что ему придется оплачивать потоп. Прав ли он в этой ситуации?

Ответ: Согласно нормам российского законодательства Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (ст.ст. 616, 678 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу, установленному законом, лицо, имуществу которого причинен вред, имеет право требовать полного возмещения убытков от лица, по вине которого этот вред причинен.

Таким образом, если будет установлено, что в указанном Вами потопе присутствует вина Нанимателя, Наймодатель будет иметь право получить от виновного лица компенсацию за причиненный ему вред. В случае если договоренностей достигнуть не удастся, любая из сторон может обратиться в суд с целью решения возникших разногласий.

В любом случае, в подтверждение факта затопления соседи должны представить все необходимые документы, например, справку, выданную уполномоченными органами, подтверждающую факт затопления, причину затопления. Можно также провести экспертизу с целью оценки причиненного ущерба и суммы, необходимой для восстановления первоначального состояния затопленного помещения.

Когда Компания сопровождает своего Клиента на сделке, то, как правило, предоставляет Клиенту комплект бланков документов, необходимых для совершения сделки. В этот комплект также включен договор найма, разработанный специалистами Компании.

Согласно такому договору найма Наниматель обязан возместить Наймодателю ущерб, причиненный Нанимателем имуществу Наймодателя в период действия договора найма. Также в договоре указано, что сумма обеспечительного платежа вносится Нанимателем Наймодателю в том числе для гарантии таких компенсаций (п.п. 2.3.6., 4.1. Договора).

В случае, если между Вами и Наймодателем заключен договор, составленный по иной форме, с его условиями Вам необходимо ознакомиться на предмет поиска аналогичных или похожих положений.

Если условия возврата обеспечительного платежа текстом Вашего договора не предусмотрены, то Вам необходимо будет достигнуть соответствующей договоренности с Наймодателем, в противном случае он должен будет вернуть Вам сумму обеспечительного платежа, после чего сможет обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении его убытков за счет Нанимателя, который пользовался имуществом в период действия договора найма и затопления квартиры соседей.

 Карен: Полтора года снимал квартиру. При вселении в договоре было описано только имущество.  Когда я решил съехать, хозяйка отказалась отдать залог в связи с тем, что она якобы сдавала квартиру в идеальном состоянии, а теперь нужен ремонт. Есть ли у меня шансы добиться возврата залога?

Ответ: Предоставление подробной консультации по данному вопросу не представляется возможным в связи с тем, что не представлены для ознакомления документы, имеющие отношение к указанной сделке.

Согласно нормам российского законодательства Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (ст.ст. 616, 678 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу, установленному законом, лицо, имуществу которого причинен вред, имеет право требовать полного возмещения убытков от лица, по вине которого этот вред причинен.

Таким образом, если будет установлено, что после прекращения найма помещение нуждается в ремонте по вине Нанимателя, Наймодатель будет иметь право получить от виновного лица компенсацию за причиненный его имуществу вред. В случае если договоренностей достигнуть не удастся, любая из сторон может обратиться в суд с целью решения возникших разногласий.

В любом случае, в подтверждение факта необходимости проведения в помещении ремонта должны быть представлены все необходимые документы, выданные уполномоченными органами, подтверждающие факт ухудшения состояния помещения и необходимость его ремонта. Можно также провести экспертизу с целью оценки причиненного ущерба и суммы, необходимой для восстановления первоначального состояния помещения.

В случае, если Наймодатель не сможет подтвердить факт ухудшения состояния помещения по сравнению с состоянием помещения в момент подписания договора найма, то доказать необходимость ремонта, возникшую по вине Нанимателя, будет весьма проблематично.

 Екатерина: Безопасно ли снимать в аренду жилье, находящееся вод залогом?

Ответ: В целом, согласно законодательству Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в залоге, в том числе передача его в наем/аренду, возможно при соблюдении определенных требований, к которым также относится наличие соответствующего согласия залогодержателя.

Однако степень безопасности найма/аренды квартиры, находящейся под залогом, нельзя оценить до момента ознакомления со всеми имеющимися в отношении квартиры документами и документами, содержащими информацию о залоге.

Более подробную консультацию Вам могут оказать специалисты компании «МИЭЛЬ-Аренда» по телефону 8 (495) 777-79-27 или в одном из офисов Компании.

 MOROZOV: Скажите, пожалуйста, какие проблемы для арендодателя возникают при регистрации арендатора? Какая регистрация удобнее для меня, как арендодателя: временная  или постоянная? Кого жилец может зарегистрировать, кроме несовершеннолетних детей (внуков, мужа, жену)? Оплата коммуналки при регистрации ложится на арендатора? В каком случае я могу самостоятельно в одностороннем порядке прекратить действие регистрацию? Какие ограничения на действия с моей квартирой накладывает регистрация жильца?

Ответ: Российское миграционное законодательство обязывает собственника жилого помещения принять непосредственное участие в регистрации лиц, постоянно или временно проживающих в принадлежащем ему жилом помещении. При этом Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает материальную ответственность за неисполнение указанного требования закона.

Одновременно с этим, то же миграционное законодательство обязывает и лицо, постоянно или временно проживающее в жилом помещении, сообщить о своем месте жительства в соответствующие миграционные органы (паспортный стол).

Вид регистрации выбирать нет необходимости, т.к. лица, проживающие в жилом помещении на основании договора найма или иного подобного договора, могут быть зарегистрированы в этом помещении только на временной основе (не более, чем на срок действия договора).

Однако от срока действия и условий договора найма / аренды будет зависеть право нанимателя / арендатора вселить в жилое помещение иных родственников (временных жильцов) кроме несовершеннолетних детей, местом жительства которых априори является место жительства их родителей. Как правило, право на вселение временных жильцов нанимателю / арендодателю предоставляет долгосрочный договор найма (срок действия которого один год и более).

Сама по себе регистрация по месту пребывания (временная регистрация) никаких запретов на право собственника квартиры распоряжаться своим имуществом не накладывает. Единственное, что такая регистрация влечет - обязанность собственника жилого помещения сообщить обо всех лицах, зарегистрированных в этом помещении, при его отчуждении приобретателю. Также в период действия договора найма / аренды (т.е. в период официального проживания в квартире нанимателя / арендатора) увеличится оплата тех коммунальных услуг, расчет которых производится в зависимости от количества проживающих в квартире лиц.

Оплата коммунальных услуг в период действия договора найма / аренды станет обязанностью той стороны договора, которой она будет вменена самим договором.

Самостоятельно и безосновательно снять с регистрационного учета лицо, зарегистрированное в жилом помещении на временной основе, собственник этого жилого помещения не сможет.

 Eugene: У нас вот такая проблема: мы снимаем 1-комнатную квартиру, хозяин предупредил, что собирается переезжать в другой город, и поэтому продает эту квартиру (но пока никто не купил, она якобы сдается). Так что раз в неделю он звонит со словами: вы не против, если риэлтор сейчас через пять минут заедет с покупателями посмотреть квартиру?

Пару раз было и такое: он звонил и спрашивал, когда мы будем дома, он якобы хочет завезти нам что-то «полезное». Допустим, я говорю в 20.00, он перезванивает в 19.00 и говорит: «Ну я сам зашел, всё вам занес в квартир». А потом выясняется, что он вообще хлам какой-то завез, вроде старого журнального столика, хотя я соглашалась исключительно из-за того, что он везет что-то «полезное». И эта ситуация, что он может беспрепятственно попадать в квартиру без моего согласия, меня начинает раздражать. И та же ситуация с «риэлтор заедет через 5 минут» - то есть они уже в пути, и даже если бы меня дома не было, и так бы зашли со своими ключами? Это первый вопрос, что с этим делать? Могу ли я прекратить все эти «похождения» покупателей и собственника?
Второй вопрос: если, допустим,  в следующем месяце он продает квартиру, предупреждает нас за 30 дней (как по договору), а мы здесь всего месяц прожили и договор на год, то мы обязаны съехать? То есть нам заново обращаться к риэлтору, платить комиссию и т.п? 

Ответ: Ответы на все заданные Вами вопросы необходимо искать, прежде всего, в тексте договора, на основании которого Вы снимаете квартиру.

При этом важно то, что стороны, подписавшие договор, добровольно приняли на себя обязательства, указанные в договоре, и согласны нести ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этих обязательств (главы 21, 22 Гражданского кодекса РФ).

Если договором разрешено его прекращение по инициативе одной из сторон после уведомления другой стороны за 30 дней до предполагаемой даты прекращения договора, и каких-либо исключений из этого правила договор не предусматривает, то не имеет значения, какой период времени договор действовал. Главное, что сторона, намеренная его расторгнуть, уведомила другую сторону своевременно.

Что касается посещения квартиры в отсутствие нанимателя, то здесь снова следует обратиться к тексту договора. Если договор предусматривает подобного рода визиты и Вы, подписав договор, с этим согласились, то никаких нарушений со стороны наймодателя нет. Однако если договором ничего такого не предусмотрено, то Вы имеете право отказать наймодателю в посещении квартиры в Ваше отсутствие. То же относится и к завозу наймодателем ненужных Вам вещей.

Согласно законодательству РФ передача жилого помещения внаем предполагает передачу нанимателю прав временного владения и пользования этим помещением и вместе с тем ограничивает права пользования этим помещением наймодателем на срок действия договора в рамках, очерченных положениями этого договора.

Николай: Какой основной документ может установить точного владельца квартиры, и кто в ней прописан? Каким образом установить подлинность и актуальность документов? Если самостоятельно невозможно, то куда обращаться?

Ответ: Основным документом, содержащим полную информацию о собственниках квартиры и об условиях приобретения недвижимости, является правоустанавливающий документ, первоначальный документ о собственности, на основании которого вносятся корректировки о собственниках (если корректировки имелись) во все остальные документы. В случае если квартира приобреталась в результате покупки, то таким документом может быть, например, договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, если квартира приобреталась в доме-новостройке.

Свидетельство о государственной регистрации права - документ, содержащий полную информацию о собственности (о предмете, о собственнике, о документах, на основании которых собственность приобретена), однако его подлинность и актуальность сложно установить самостоятельно.

Наиболее полную информацию о квартире, ее собственниках и тех, кто в квартире зарегистрирован, можно получить из совокупности документов:

- правоустанавливающий документ (документ должен быть в наличии у каждого собственника, если документа нет, то можно усомниться в наличии права собственности у лица, представившегося собственником) (оригинал)

- выписка из ЕГРП об отсутствии обременений (если в отношении квартиры установлены обременения, информация о них будет указана в данной выписке) (оригинал)

- копия финансово-лицевого счета из ЕИРЦ или выписка из домовой книги паспортного стола (информация о лицах, зарегистрированных в квартире) (оригинал).

К сожалению, гарантированно установить подлинность того или иного документа может только профессиональная экспертиза.

Единственная возможность убедиться в том, лицо, представившееся собственником, действительно является собственником помещения и предъявляет актуальные документы - получить все возможные выписки из регистрационных и учетных органов, большинство которых указано в первом консультационном сообщении. Если информация в таких выписках не будет совпадать с информацией, предоставленной Вам наймодателем, то, вполне возможно, что сделка с рисками и в дальнейшем могут возникнуть, как минимум недоразумения.

Nadia: Я арендую квартиру на основании договора, заключённого через риэлтерскую фирму. Люди, которые сдают мне квартиру, хозяевами квартиры не являются, но риэлтор заверила меня, что эти люди владеют доверенностью от настоящего хозяина квартиры на право распоряжения этой квартирой. Саму доверенность мне не показали - я не видела имя и данные хозяина квартиры.

Живя в этой квартире, я познакомилась с соседями и узнала от них, что никто не помнит и не знает реального хозяина квартиры. Арендодатели категорически не хотят, чтобы я сама платила в ЖЭК или вызывала слесаря, электрика.

У меня возникла твёрдая уверенность, что мои арендодатели не имеют реального права распоряжаться этой квартирой, а доверенность, по которой они действуют, фальшивая.

Посоветуйте, пожалуйста, что мне делать, как узнать имя реального хозяина квартиры, в какие органы обращаться, чтобы узнать правду?

Ответ: Однозначно ответить на Ваш вопрос сложно, так как неизвестны нюансы Вашей сделки и ваших договоренностей с лицами, представившимися арендодателями.

С целью получения подробной консультации Вы можете обратиться в ту риэлторскую компанию, которая оказывала Вам услуги по подбору объекта и оформлению сделки, предоставив при обращении копии всех имеющихся у Вас по первоначальному обращению и этой сделке документов.

 Дарья: Здравствуйте, весной этого года мы нашли через агентство квартиру, заключили договор найма жилого помещения и заехали в нее. За платежами раз в месяц приходила хозяйка, в том числе и за платежами по коммуналке. Сейчас она нам позвонила и сообщила, что к вечеру мы должны сделать уборку, так как она придет фотографировать комнаты, на вопрос «зачем?», сказала, что квартира ее и она может делать, что захочет. В праве ли она делать подобное?  P.S.: агентство недавно было закрыто. Сохраняется ли договор после этого в силе?

Ответ: Прежде всего, Вам необходимо обратиться к условиям заключенного договора найма - договор и заключается именно для того, чтобы зафиксировать права и обязанности каждой из его сторон. Договор становится обязательным для сторон с момента его заключения, и обязательства, возникшие из заключенного договора, должны быть исполнены надлежащим образом.

Соответственно, если договором определен порядок посещения квартиры наймодателем, то этот порядок должен быть соблюден нанимателем и проживающими с ним лицами. Если же в договоре не оговорено посещение жилого помещения наймодателем, то об этом необходимо договориться отдельно, лучше всего составить соглашение в письменной форме.

Если никаких письменных договоренностей не достигнуто, то остается только напомнить наймодателю о том, что предоставляя жилое помещение внаем, наймодатель как и собственник этого жилого помещения сознательно ограничивает свое право собственности. С момента заключения договора найма жилое помещение переходит во временное владение и пользование нанимателя на срок действия договора и даже свободно распоряжаться таким жилым помещением без учета интересов нанимателя собственник / наймодатель уже не может.

Более того, закон защищает права нанимателя владеть и пользоваться имуществом даже против собственника, если последний нарушает права нанимателя (ст. 305 ГК РФ).

Таким образом, если наймодатель и/или собственник жилого помещения, переданного внаем, нарушает права нанимателя жилого помещения, установленные не только законом, но и договором, считая, что его право собственности безгранично, наниматель может обратиться в суд за защитой своих законных прав.

 Станислав: Президентом РФ в думу был внесен на рассмотрение новый законопроект об усилении ответственности за нарушение регистрационного учета, что повлечет жесточайшие меры уголовной и административной ответственности лиц, проживающих в арендованной квартире без регистрации. Как «МИЭЛЬ» отреагирует, если законопроект будет принят? Возможно ли будет через агентство находить жилье для аренды вместе с гарантированным оформлением временной регистрации по месту проживания? Понизится или повысится стоимость услуг по аренде квартир в агентстве?

Ответ: По существу Вашего вопроса комментариев на данный момент предоставить не можем. Законы редко принимаются в том содержании, в котором вносятся в качестве законопроектов, поэтому какие-либо комментарии мы сможем предоставить не раньше вступления в силу соответствующего закона.

Конечно, «МИЭЛЬ» учитывает реалии каждого сегмента рынка недвижимости и акцентирует внимание на потребностях своих клиентов.

 Olga: Являюсь собственником одной из комнат в двухкомнатной квартире. Комнаты не смежные, зарегистрированы на разные «номера квартир», общий коридор и санузел. Сосед-собственник сдает свою комнату родственникам, без договора аренды и прописки их в комнате на длительный срок. У соседей ребенок возрастом 7 месяцев, который постоянно кричит. А сейчас они завели еще и попугая, который также сутками кричит. Подскажите, пожалуйста, могу ли я как собственник дать или не дать разрешение на их проживание в соседней комнате и на проживание животных? И какие права у меня есть в данной ситуации?

Ответ: Согласно действующему законодательству Российской Федерации жилищные права возникают по основаниям, предусмотренным законом, в частности ст.10 Жилищного кодекса РФ. Сдача помещения (квартиры, комнаты и т.п.) для проживания осуществляется преимущественно на основании договора, который, в свою очередь, служит основанием для проживания в жилом помещении тех, кому это помещение сдано.

Проживание в жилом помещении без какого-либо из оснований, предусмотренных законом, не допускается.

Собственник жилого помещения имеет право распорядиться (в том числе сдать в аренду, наем и т.п.) принадлежащим ему жилым помещением по своему усмотрению. Однако, если предстоит распорядиться имуществом, находящимся в общей собственности, то в зависимости от характера распоряжения имуществом в определенной степени учитывается мнение сособственников. Например, в коммунальной квартире общим имуществом являются места общего пользования, поэтому при сдаче одной из комнат в аренду (наем) ее собственник должен согласовать с собственниками других комнат условия проживания нанимателей. Если этого не произошло, то все жильцы квартиры должны сделать это самостоятельно путем устных договоренностей или путем составления соответствующего письменного соглашения.

В случае если договоренности не будут достигнуты, жилец, не удовлетворенный условиями совместного проживания, может обратиться в суд за решением данного вопроса.

К сожалению, не совсем понятно, каким образом комнаты зарегистрированы на разные «номера квартир», но если факт совместного проживания с соседями доказуем, то и правила совместного проживания установить возможно.

Арендодатель: Собираюсь сдать квартиру родственника по доверенности и представлять его интересы в налоговых органах по доверенности. Уточните, пожалуйста, договор аренды должен быть заключен от имени собственника или от моего имени? Собственник имеет льготы по оплате жилья, как одинокий пенсионер. Уточните, пожалуйста, потеряет ли он льготы при сдаче жилья в аренду?

Ответ: Договор аренды должен быть заключен от имени того лица, которое будет подписывать договор.

Если договор подписывается доверенным лицом на основании доверенности, то в доверенности должно быть четкое указание на наличие у доверенного лица права сдать имущество доверителя в аренду/наем на определенных условиях или за цену и на условиях по усмотрению доверенного лица. При этом права и обязанности, предусмотренные договором, возникнут у доверителя, если в доверенности или в надлежащем образом оформленном соглашении между доверителем и доверенным лицом не установлено иное.

Доход, полученный от сдачи имущества в аренду/наем, также будет считаться доходом доверителя, а не его доверенного лица.

Пенсионные льготы на оплату коммунальных услуг останутся в том случае, если плательщик не изменится, иными словами, если оплачивать коммунальные услуги в дальнейшем будет то лицо, в отношении которого эти льготы установлены.

 Рустам: Подскажите, пожалуйста, ситуация такая: моя тетя хочет купить квартиру, сама она находится далеко (в России) и приехать самолично не может. Может ли она поручить мне купить от ее имени квартиру? Потребуется ли для этого договор поручения составлять или доверенность оформлять? Нужен ли будет ее заверенный паспорт? И как быть с подписями?

Ответ: Для совершения сделки, направленной на приобретение недвижимого имущества, вполне достаточно доверенности (письменного уполномочия, выдаваемого одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами). Главное, чтобы в тексте доверенности были указаны все необходимые доверенному лицу уполномочия для совершения сделки. Например, при приобретении квартиры необходимо уполномочить доверенное лицо подписать договор, представлять интересы покупателя в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплачивать квитанции, получить документы и тому подобное. Если в доверенность не будет включено какое-либо уполномочие, то соответствующее действие доверенное лицо совершить не сможет.

За оформлением доверенности надлежащим образом доверитель может обратиться к местному нотариусу, после чего должен передать оформленную нотариусом доверенность уполномоченному лицу, указанному в этой доверенности.

В случае, если доверенность оформлена у нотариуса, то отдельно представлять паспорт доверителя не требуется, так как в доверенности его паспортные данные будут указаны.

Подписывать договор и все прочие документы сделки будет доверенное лицо, с обязательной отметкой о том, что при подписании он действует на основании доверенности.

Вы также можете составить договор поручения, однако для выполнения некоторых действий, возможно, потребуется и доверенность. Представлять интересы стороны сделки с недвижимостью рекомендуется на основании нотариально удостоверенных документов, поэтому договор поручения необходимо будет подписывать одновременно двум сторонам договора (доверителю и поверенному) в присутствии нотариуса.

 Арендатор: 3 месяца назад мы сняли квартиру. Исправно платим, и с нашей стороны никаких нарушений нет. Но вот хозяйка квартиры ведёт себя неадекватно. В договоре прописано, что она имеет право 1 РАЗ В МЕСЯЦ ТОЛЬКО В НАШЕМ ПРИСУТСТВИИ посещать квартиру. Но она пытается это делать под любым предлогом! Она приходит туда, не согласовав время с нами, и если мы ей не открываем (например, воскресенье рано утром – мы спим) лезет в замок своими ключами, пытаясь попасть в квартиру. Плюс когда нас нет дома, она тоже туда частенько заходит! Естественно, нас это не устраивает! Эти ситуации возникали неоднократно, и вот на днях у нас произошёл по этому поводу конфликт. Теперь мы вынуждены съезжать. Но дело в том, что мы только-только отдали немалые деньги агентству за эту квартиру, и снова платить за поиск другой квартиры – так и разориться можно. Тем более, что вся эта ситуация не по нашей вине. Подскажите, имеем ли мы какую-либо правовую защиту в этом случае?? Ведь она нарушает условия договора. Куда нам нужно обратиться, чтобы она хотя бы компенсировала нам деньги за агентство, чтобы мы спокойно сняли другую квартиру? Или в таких случаях никакой правовой защиты у нас нет, и мы никому ничего не сможем доказать?

Ответ: Прежде всего, отношения наймодателя (собственника) и нанимателя, в особенности права и обязанности каждого из них, должны быть урегулированы договором. Договор, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, признается юридическим документом и имеет обязательную юридическую силу для всех участников данного договора.

К сожалению, не все собственники жилых помещений, передаваемых в аренду, готовы отказаться от полного контроля за состоянием сданной внаем / в аренду недвижимости, поэтому ситуации, подобные Вашей, периодически возникают в сфере аренды. Для таких случаев многие образцы бланка договора найма / аренды предусматривают некоторую материальную ответственность в виде штрафных санкций для стороны, нарушившей права другой стороны по договору. Например, за нарушение правил посещения и проверки состояния квартиры положениями договора могут быть предусмотрены штрафные санкции как для наймодателя, так и для нанимателя, в зависимости от того, какая из сторон нарушила установленные договором правила.

Если же ответственности по договору никакой не возникает, но вместе с тем одна из сторон нарушает условия договора, то в этом случае сторона, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. При обращении в суд в качестве одного из требований можно указать компенсацию материальных издержек, возникших в результате нарушения виновной стороной прав пострадавшей стороны.

Если в договоре ответственности за нарушение прав не прописано, в этом случае Вы можете обратиться в суд с требованием к собственнику компенсировать материальные издержки, возникшие в связи с нарушением с его стороны Ваших прав по договору, можете также заявить требование о компенсации морального вреда.

Если Вы все же примете решение остаться в квартире, то можете обратиться в суд за защитой своего владения против собственника (ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации). Квартира, передаваемая по договору найма / аренды, переходит во владение и пользование нанимателя / арендатора на срок, указанный в договоре найма / аренды. Следовательно, в течение срока действия договора соответствующие права собственника в отношении квартиры ограничиваются. Судебным решением собственнику может быть запрещено посещать квартиру в несогласованное с Вами время.

К сожалению, иные должностные лица или органы не уполномочены в принятии решения в Вашей ситуации.

Специальные предложения