Ответы юриста
В этом разделе юристы отвечают на вопросы посетителей нашего сайта. Мы принимаем ваши вопросы по адресу arenda@miel.ru, и отвечаем по электронной почте, а здесь публикуем ответы на наиболее интересные и часто задаваемые вопросы.
Рекомендуем посмотреть разделы нашего сайта «Финансовые гарантии» и «Эксклюзивный договор»: возможно, вы найдёте там ответы на интересующие вас вопросы.
Владислав: Скажите, пожалуйста, законно ли требование хозяйки квартиры увеличить сумму оплаты за квартиру спустя полгода с момента заключения договора, если в договоре сумма ежемесячной платы и сроки платежей указаны?
Ответ: Нормами российского законодательства одностороннее изменение размера платы за наем жилого помещения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Если положениями договора найма, заключенного между вами и хозяином жилого помещения (наймодателем), одностороннее изменение платы за наем не предусмотрено, то увеличивать сумму ежемесячной платы без вашего предварительного согласия хозяин не имеет права.
Рита: У меня следующий вопрос. При подписании договора я оплатила владельцу первые два месяца проживания и еще одну сумму, равную плате за месяц, которую он назвал залоговой суммой. Возможно, через несколько месяцев мне придется переехать в другой город. Могу ли я считать уже оплаченную залоговую сумму оплатой за последний месяц проживания в этой квартире?
Ответ: Залоговая сумма, о которой вы упоминаете, является некой гарантийной суммой для владельца (наймодателя). Например, в случае, если при освобождении вами квартиры обнаружится задолженность по оплате коммунальных или иных обязательных платежей, которые вы должны оплачивать согласно договору найма, или вред (ущерб), причиненный вами жилому помещению или имуществу владельца, находящемуся в нем, но добровольно возместить задолженности и/или убытки вы откажетесь, то владелец сможет компенсировать хотя бы часть возникших расходов из этой «залоговой суммы». Естественно, если внесенной суммы не хватит, убытки должны будете возместить вы.
Если после окончания договора найма никаких задолженностей обнаружено не будет, жилое помещение с имуществом владельца, находящимся в помещении, будет возвращено ему в целости и сохранности с учетом нормального износа, гарантийная сумма должна быть возвращена вам в полном объеме. вычеты из залоговой суммы могут быть произведены и в случае неправомерного расторжения вами договора найма, в качестве штрафных санкций.
В любом случае, если при подписании договора вы передали обозначенную сумму владельцу, то ее размер, порядок внесения и возврата, случаи частичного или полного удержания такой суммы должны быть зафиксированы в тексте договора найма. Зачет гарантийной суммы в качестве оплаты последнего месяца проживания в квартире на практике возможен, но только по обоюдному соглашению сторон договора.
Михаил Лаврентьевич: В следующем году я рассчитываю навестить сына в другом городе, тоже в России, и остаться у него на
Ответ: Михаил Лаврентьевич, согласно налоговому законодательству РФ физические лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, в том числе доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, признаются плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Обязанность уплаты НДФЛ существует, независимо от сроков договоров, на основании которых получен налогооблагаемый доход. Налоговая ставка для НДФЛ в отношении физических лиц, фактически находящихся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, составляет 13% от суммы дохода. Общая сумма налога исчисляется по итогам налогового периода, приравненного к календарному году.
Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства и не позднее 15 июля того же года — уплатить соответствующий налог. Если жилое помещение вы сдадите в аренду юридическому лицу, то в этом случае наниматель (юр. лицо) выступит вашим налоговым агентом, то есть выполнит процедуру исчисления, удержания и перечисления НДФЛ в бюджетную систему РФ за вас, путем удержания соответствующей суммы налога из арендной платы за жилое помещение.
Раиса: Я сдаю квартиру в найм не первый год, но подобных вопросов раньше не возникало. Недавно в квартиру въехали новые жильцы, две девушки. Спустя время мне позвонила соседка по подъезду, в котором находится сдаваемая квартира, и сказала, что неоднократно видела, как одна из девушек входила в квартиру с собакой. Соседи по лестничной клетке утверждают, что часто слышат лай собаки, доносящийся из квартиры. При подписании договора ни одна из девушек ни о какой собаке не упоминала, обе уверяли, что снимают квартиру только для себя. По телефону одна из девушек ответила, что собаку они приобрели на днях совершенно случайно. Я наслышана о случаях порчи имущества домашними животными и не хотела бы подвергать свою квартиру такому риску. Как мне поступить?
Ответ: Прежде всего, вам необходимо обратиться к тексту заключенного с нанимателями договора. Стандартные шаблоны договоров найма, как правило, регулируют вопросы проживания животных в квартире. Если же в Вашем договоре данный вопрос не затронут, то проживание животных в жилом помещении возможно только с предварительного согласия собственника помещения либо его доверенного лица.
При отсутствии такого согласия размещение животных в квартире может считаться нарушением условий договора со стороны нанимателя, что, в свою очередь, дает вам право на расторжение договора в одностороннем порядке. Процедура такого расторжения должна быть также предусмотрена договором. Действующим законодательством ответственность за действия проживающих в квартире лиц и животных в отношении жилого помещения, а также иного имущества, переданного по договору найма, возложена на нанимателя.
Елена В.: Мне принадлежит комната в трехкомнатной коммуналке. Я в ней не живу, но моя знакомая уговаривает сдать ей эту комнату. Соседи из другой комнаты не против, и готовы дать письменное согласие, если моя знакомая покажется им порядочной при встрече. Хозяин оставшейся комнаты уехал пару лет назад, его комната заперта на замок, никакой информации о его местонахождении у нас нет. Нужно ли мне пытаться разыскать уехавшего соседа? Придется ли мне выселять знакомую, если он объявится и выступит против ее проживания в моей комнате?
Ответ: Российское законодательство предоставляет вам, как собственнику, право распоряжаться принадлежащим вам имуществом по своему усмотрению. В отношении такого имущества вы вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законном интересы других лиц. В том числе вы можете передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владеть, пользоваться своим имуществом, что и предполагается в вашем случае.
Для того чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений, связанных с проживанием вашей знакомой в комнате, вам необходимо заключить договор, на основании которого ваша знакомая сможет находиться в квартире на законных основаниях (например, договор найма).
В случае если при пользовании общим имуществом в квартире (например, ванной комнатой) между вашей знакомой и соседями по квартире возникнут разногласия, порядок пользования общим имуществом квартиры можно будет согласовать и зафиксировать в отдельном письменном соглашении. выселить знакомую вам придется только в случае систематического нарушения с ее стороны установленных норм и правил совместного проживания в жилом помещении.
Иван Николаевич: Мы с супругой планируем сдавать квартиру. Квартира приобретена нами в совместную собственность. Скажите, можем ли мы заключить договор только от имени супруги?
Ответ: Иван Николаевич, в соответствии с законодательством РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех участников такой собственности, которое предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка по распоряжению имуществом.
Для того чтобы ваша супруга единолично смогла выступить арендодателем/наймодателем по договору, вам необходимо оформить нотариально удостоверенное письменное согласие на распоряжение совместно нажитым имуществом. В противном случае вам придется фигурировать в договоре в качестве наймодателя наравне с вашей супругой.
Дмитрий Минаев: Мы с супругой снимаем квартиру уже больше года. Так как хозяин отказывается заключать договор на срок более года, четыре месяца назад мы подписали новый договор найма и опять на год. Пару месяцев назад позвонил хозяин и сказал, что возможно подарит квартиру своей племяннице, но когда — не сказал. С тех пор никаких разговоров об этом не было, деньги за квартиру мы перечисляем ему на банковскую карту. На днях мне позвонила женщина, представилась новой собственницей квартиры и попросила освободить жилплощадь в кратчайшие сроки.
Ответ: Дмитрий, в первую очередь вам необходимо удостовериться в том, что эта женщина действительно является собственником квартиры. Если информации о произошедшем отчуждении квартиры от наймодателя, с которым был заключен договор, вы не получали, то, вполне возможно, что и самого отчуждения не произошло.
Прежде всего, вам нужно связаться с наймодателем и прояснить ситуацию. Если квартира
Согласно законодательству РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения такого договора.
